新城控股集团股份有限公司2019年年度报告摘要
公司代码：601155 公司简称：新城控股
新城控股集团股份有限公司
2019年年度报告摘要
一重要提示
1本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3公司全体董事出席董事会会议。
4普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计，截至2019年12月31日，公司期末可供分配利润为人民币6,252,036,378元。根据《公司章程》及《上海证券交易所上市公司现金分红指引》等相关规定，本着积极回报股东，培育长期投资者，同时立足于公司长远发展的原则，公司第二届董事会第二十六次会议审议通过了2019年度利润分配方案：公司拟向全体股东每10股派发现金红利17元（含税）。截至2019年12月31日，公司总股本2,256,724,186股，扣减公司通过回购专用账户所持有本公司股份1,294,647股后的股本基数为2,255,429,539股，以此计算合计拟派发现金红利3,834,230,216（含税）。公司通过回购专用账户所持有本公司股份1,294,647股，不参与本次利润分配。该议案尚需提交公司2019年度股东大会审议。
二公司基本情况
1公司简介
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2报告期公司主要业务简介
2.1公司所从事的主要业务和经营模式
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。报告期内，公司秉持“住宅+商业”地产双轮驱动的运作模式，以上海为中枢，长三角为核心，现已基本完成全国重点城市群及重点城市的布局。报告期末，公司已进入全国105个大中型城市。
公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。报告期内，公司住宅地产开发业务在深耕长三角地区的同时，积极发展环渤海、中西部、粤港澳大湾区等地区，未来将持续优化公司产品与服务，全面推动品质升级，完成对供需关系较为均衡、人口吸附能力较强的高能级城市的布局与深耕。
公司商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，产品以出售为主，辅以自持运营及对外租赁。公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和持有型物业两部分。其中，销售型物业对外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等；持有型物业自持运营或对外租赁，主要为购物中心。
公司商业地产品牌“吾悦”致力于打造体验式商业综合体，将通过覆盖全国GDP 80%的区域，服务城市80%的主流人群，实现对城市人流和消费流的汇聚，形成规模效应；同时深入研究业态及产品，通盘考虑商业价值最大化，打造每个项目专属名片，做到不复制的商业产品线组合；并以“在地思维”洞察当地人文生活风貌、心理文化特征、城市价值取向，有情怀地为每一座城市个性化打造地标型商业综合体。目前85%的吾悦广场布局于“十三五”19个国家级城市群，长三角城市群占比超40%。
2.2行业情况
2019年以来，在中央明确“稳地价、稳房价、稳预期”的目标定调下，市场调控趋于常态化，信贷层面逐渐收紧，房地产市场基本保持稳定，行业整体规模增速较前两年明显放缓。中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势，这为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了坚实的基础。另一方面，随着各地因城、因区、因势施策的进一步深化保障了房地产市场的整体稳定。我国房地产行业运行基础制度日趋完善，为进一步落实房地产长效管理机制奠定了坚实的基础。
2019年在“房住不炒”和以稳为主的房地产调控政策基调下，全国商品房成交面积增速继续放缓，全年销售面积为17.16亿平方米，同比下降0.1%；销售额则平稳增长，为15.97万亿元，同比增长6.5%。房地产调控效果显现，一线城市中低价位楼盘销售金额占比提升，二三线城市居民置换需求不减，改善型需求继续稳步释放。与此同时，在限售、限贷等政策影响下，市场投资需求明显减少。
持续保持收紧的房地产调控政策使得各大房企的投资态度维持谨慎，拿地金额与销售额比率延续下降趋势。2019年房企土地购置面积2.58亿平方米，同比下降11.4%，土地市场全年处于低温态势。住宅用地供需规模同比小幅增长，成交楼面均价保持较高水平，平均溢价率与去年同期基本持平，仍处低位。随着土地市场的调整，部分热点城市的优质地块陆续推出，地块的高性价比一定程度上提振了房企拿地积极性，带动部分城市成交楼面均价出现结构性上涨，但在房地产金融管控继续从严下，土地市场仍保持平稳态势。
在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下，品牌房企积极把握市场时机，采取灵活推盘和价格策略加快销售、抢抓回款，使整体销售仍维持增长态势。同时土地投资方面，企业更加聚焦与理性，拿地区域逐步向基本面较好的一、二线城市回归。行业由高速增长向平稳增长过渡，而行业集中度也在加速提升，房企市场份额的“马太效应”仍在加剧。据克而瑞信息集团(CRIC)统计，截至2019年末，TOP10、TOP30、TOP50房企的权益销售金额集中度已分别达到近21.4%、35.7%及43.5%。相比去年，2019年各梯队房企权益销售金额门槛都略有提升，TOP10房企权益金额门槛达到1703.5亿元，同比增幅达5.8%；TOP20和TOP30房企的权益金额门槛分别为1110亿元和825.2亿元，门槛增幅分别为12%和3.6%。品牌房企整体竞争优势持续增强，“强者恒强”的行业竞争法则已成共识。
3公司主要会计数据和财务指标
3.1近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
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3.2报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
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季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4股本及股东情况
4.1普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10 名股东持股情况表
单位: 股
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4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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4.4报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
□适用 √不适用
5公司债券情况
√适用 □不适用
5.1公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
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5.2公司债券付息兑付情况
√适用□不适用
公司于2019年3月29日支付了“16新城01”及“16新城02”自2018年3月29日至2019年3月28日期间的债券利息,并兑付了“16新城01”及“16新城02”到期债券本金。
公司于2019年8月15日支付了“16新城03”自2018年8月15日至2019年8月14日期间的债券利息并兑付了“16新城03”回售部分债券本金。
公司于2019年8月20日支付了“18新控01”自2018年8月20日至2019年8月19日期间的债券利息。
公司于2019年9月12日支付了“16新城04”自2018年9月12日至2019年9月11日期间的债券利息。
公司于2019年10月17日支付了“16新城05”自2018年10月17日至2019年10月16日期间的债券利息并兑付了“16新城05”回售部分债券本金。
公司于2019年10月29日支付了“18新控05”自2018年10月29日至2019年10月28日期间的债券利息。
公司于2019年11月7日支付了“18新控02”自2018年11月7日至2019年11月6日期间的债券利息。
公司于2020年3月20日支付了“19新城01”及“19新城02”自2019年3月20日至2020年3月19日期间的债券利息。
5.3公司债券评级情况
√适用 □不适用
2019年3月8日，中诚信证券评估有限公司(以下简称“中诚信证评”)出具了《新城控股集团股份有限公司2019年公开发行公司债券（第一期）信用评级报告》（信评委函字[2019]G009-F1-X号），评定公司主体信用评级为AAA、评级展望为稳定，“19新城01”和“19新城02”债券信用级别为AAA。
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证评评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日(以评级报告上注明日期为准)起，中诚信证评在债券信用级别有效期内或者债券存续期内，持续关注公司外部经营环境变化、经营或财务状况变化以及债券偿债保障情况等因素，以对债券的信用风险进行持续跟踪。跟踪评级包括定期和不定期跟踪评级。在跟踪评级期限内，中诚信证评于公司年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。此外，自评级报告出具之日起，中诚信证评密切关注与公司以及债券有关的信息，如发生可能影响债券信用级别的重大事件，公司将及时通知中诚信证评并提供相关资料，中诚信证评将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。如公司未能及时或拒绝提供相关信息，中诚信证评则将根据有关情况进行分析，据此确认或调整主体、债券信用级别或公告信用级别暂时失效。中诚信证评的定期和不定期跟踪评级结果等相关信息将根据监管要求或约定在其公司网站(www.ccxr.com.cn)和上交所网站予以公告。
报告期内，中诚信证评据此于2019年5月7日出具了《新城控股集团股份有限公司公开发行2015年公司债券(第一期)踪评级报告(2019)》(信评委函字[2019]跟踪117号)、《新城控股集团股份有限公司非公开发行2016年公司债券(第二期、第三期、第四期)踪评级报告(2019)》(信评委函字[2019]跟踪115号)、《新城控股集团股份有限公司2018年公开发行公司债券(第一期)踪评级报告(2019)》(信评委函字[2019]跟踪118号)、《新城控股集团股份有限公司2019年公开发行公司债券(第一期)踪评级报告(2019)》(信评委函字[2019]跟踪116号)的定期跟踪评级报告。根据上述跟踪评级报告，中诚信证评认为：2018年，公司持续推行“住宅+商业”双轮驱动的经营模式，积极应对行业政策及房地产市场环境的变化，保持在长三角区域的竞争优势，销售业绩实现快速增长，行业地位进一步巩固，项目储备充足且趋于分散，为其未来可持续发展奠定基础。同时，公司商业综合体项目租金收入稳步增长，对其利润形成重要补充。故维持公司主体信用评级为AAA，评级展望为稳定；维持“15新城01”、“16新城03”、“16新城04”、“16新城05”、“18新控05”、“19新城01”和“19新城02”的信用级别为AAA。
2019年7月5日，中诚信证评出具了《中诚信证评关于关注新城控股集团股份有限公司实际控制人因个人原因被刑事拘留及公司董事长变更的公告》（信评委公告[2019]143号、信评委公告[2019]155号），对公司实际控制人被刑事拘留、董事长变更等事项对公司后续房地产业务经营、外部融资压力、有息债务偿还、公司股权质押及可能触发的投资人保护条款等方面保持关注。
2019年7月11日，中诚信证评出具了《中诚信证评关于将新城控股集团股份有限公司主体及相关债项列入信用评级观察名单的公告》（信评委公告[2019]158号、信评委公告[2019]159号），将公司AAA的主体信用等级，及“15新城01”、“16新城03”、“16新城04”、“16新城05”、“18新控05”、“19新城01”和“19新城02”AAA的债项信用等级，列入信用评级观察名单。中诚信证评将持续关注公司外部融资环境变化、股价波动、高管变动、关联交易及实际控制人被批准逮捕事项的最新进展等因素对其经营及偿债能力的影响，并及时评估公司的信用状况。
2019年12月31日，中诚信证评出具了《中诚信证评关于将新城控股集团股份有限公司主体及相关债项撤出信用评级观察名单的公告》（信评委公告[2019]241号、信评委公告[2019]242号），将公司主体及相关债项信用等级撤出信用评级观察名单，维持公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定；维持“15新城01”、“18新控05”、“19新城01”和“19新城02”债项信用等级为AAA。中诚信证评仍将对公司经营业绩目标的实现、融资渠道的恢复及杠杆水平的控制情况保持关注，若上述因素不达预期或出现恶化，中诚信证评将及时评估其对公司信用状况的影响。
2020年2月12日，中诚信证评出具了《新城控股集团股份有限公司2020年公开发行公司债券(第一期)信用评级报告》（信评委函字[2020]G020-X2号），评定公司主体信用评级为AAA、评级展望为稳定，“20新控01”的信用级别为AAA。
5.4公司近2年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
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三经营情况讨论与分析
1报告期内主要经营情况
公司2019年稳健发展，继续为社会、客户、股东、员工创造价值。公司2019年合同销售金额达2,708.01亿元，同比增长22.48%，销售面积达2,432.00万平方米，同比增长34.21%，增速位列2019年度十强房企第二。根据克而瑞信息集团(CRIC)统计，公司2019年度销售金额及销售面积位列行业第8位。
公司立足长三角，持续拓展和深耕其他重点城市群，控制城市能级，投资布局更加均衡，应对周期轮动和市场风险的能力进一步提高。全年公司共计新增土地储备共72幅，总建筑面积2,508.47万平方米，平均楼面地价为2,421.48元/平米，商业综合体项目新增1,443.75万平方米。
城市群、都市圈是未来城市发展的主导方向，公司住宅地产全面打通各城市群区域内部，实现资源贡献和经济规模效应，匹配不同城市发展特点，差异化定义城市群的功能定位，在“区域深耕、大运营”的策略指引下，主动拥抱变化，根据政策及市场情况，以销定产，降本增效，保障业绩完成。2019年苏南区域实现签约、回笼的双百亿突破，苏州、上海、杭州、南京、天津、北京、宁波等区域也相继实现百亿以上销售目标。公司在江苏、天津、河北市场占有率位列前十，在常州、淮安、湖州、镇江、苏州等地的市场占有率更是位列TOP5，体现了公司战略布局与区域深耕的成效与重大意义。未来公司将继续重点聚焦城市群重点城市，持续拓展和深耕，做大做强，不断提高市场占有率和品牌站位。
商业地产方面，在“有情怀、不复制、具规模”的发展指引下，报告期内21座吾悦广场实现精彩满铺开业，开业数量创历史新高。公司已实现27个省份及直辖市、122个综合体项目的布局，已累计开业63座吾悦广场，已开业面积共计590.62万方，同比增长51.44%。2019年通过成功举办 “乌镇有悦”、“我爱你·五月”和“2019新城幸福商业年会”等精彩活动提升了吾悦广场的行业美誉度，“吾悦”商业品牌的影响力进一步提升。同时，吾悦广场打造的诸如：吾悦菜场、吾悦儿童城、吾悦珠宝城、吾悦运动城等多项行业首创的创新业态纷纷取得成功，吸引了业内同行的学习与借鉴。报告期内，吾悦广场实现租金及管理费收入40.69亿元，同比增长92.28%，平均出租率达99.16%。
报告期内，在行业融资渠道收缩，融资难度攀升、资金面承压的情况下，公司在强化现金管控的同时积极融资，缓解资金压力。公司在中国银行间市场先后发行中期票据、超短期融资债券和资产支持票据，共募集资金31.58亿元人民币；在上交所平台完成公司债券的发行，募集资金21亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金9.5亿美元，为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。截至报告期末，公司整体平均融资成本为6.73%。
2020年春节前后，新冠肺炎疫情肆虐全球，在客户足不出户的情况下，公司全力开辟线上战场，官方微信、购房APP、其他第三方平台相互联动，组合出击，从线上直面C端客户。同时，为支持抗击本次疫情，公司切实承担社会责任，作出了两个重要决定：
1、公司旗下自持经营的60座吾悦广场对全体商户自2020年1月25日起实施为期67天的租金减半政策；对于委托经营的3个轻资产项目，公司在与业主方沟通一致的前提下，按相同政策执行，与社会各界携手共渡难关。
2、公司于2020年1月26日向武汉市慈善总会捐赠人民币1000万元。该笔捐款将汇入武汉市慈善总会专用账户，专款用于武汉人民抗击疫情，重点关注一线医护人员的工作激励与安全维护。
新城要基业常青，质量是第?要素。报告期内，公司着力于产品生产建设端的施工质量、设计品质及有关售后服务。公司23个项目累计获得国际及国内各类奖项29个，北京国誉府项目荣获全国人民综合奖；上海西岸公园项目荣获上海优秀住宅金奖。“芯智造”作为公司原创面向未来住宅体系的智能建造，不断探索传统开发向新技术辅助指导开发转型，以科技引领项目开发建设，通过全面监控项目现场动态、信息化管控项目运营，减少低效用工，缩短开发周期，节约开发成本。
报告期内，公司实现竣工面积1,853.65万平方米（含合联营项目），其中116个子项目或分期实现竣工；实现营业收入858.47亿元，实现归属于上市公司股东净利润126.54亿元，分别比2019年增长58.58%和20.61%。截止2019年12月31日，公司总资产4,621.10亿元，归属于上市公司股东的净资产384.27亿元，分别比上年同期增长39.90%和26.02%。报告期末，公司共有350个子项目在建，在建面积为8,497.78万平方米（含合联营项目）。
2019年项目销售和结算情况
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2019年新增土地储备
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注：由于项目开发过程中存在各种不确定性，目前披露的权益比例，仅供投资者阶段性参考。
2导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
3面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
4公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
2018年，财政部修订并发布了《企业会计准则第21号一一租赁》。根据准则规定，在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2019年1月1日起施行；其他执行企业会计准则的企业自2021年1月1日起施行。母公司或子公司在境外上市且按照国际财务报告准则或企业会计准则编制其境外财务报表的企业，可以提前执行本准则，但不应早于同时执行财政部2017年3月31日印发的《企业会计准则第22号一一金融工具确认和计量》（以下简称“新金融工具准则”）和2017年7月5日印发的《企业会计准则第14号一一收入》（以下简称“新收入准则”）的日期。
鉴于公司已于2018年1月1日起执行新收入准则和新金融工具准则，为保持公司会计政策的一致性，根据上述规定并结合公司实际情况，公司于2019年4月26日召开第二届董事会第十四次会议及第二届监事会第八次会议，审议通过了《关于公司会计政策变更的议案》，同意公司于2019年1月1日起提前执行新租赁准则。详见公司于2019年4月27日披露的公告编号为2019-037号《公司关于会计政策变更的公告》。
会计政策变更对本公司财务报表的影响请参见本报告第十一节“财务报告”中“五.重要会计政策及会计估计”的“44.重要会计政策和会计估计的变更”。
5公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
6与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用□不适用
本年度纳入合并范围的主要子公司详见《新城控股集团股份有限公司2019年年度报告》第十一节 财务报告 五“合并范围的变更”。
(下转134版)
