锦和商业：助力城市更新和文化创意 “越界”引领产业园区发展
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——上海锦和商业经营管理股份有限公司首次公开发行A股网上投资者交流会精彩回放
出席嘉宾
上海锦和商业经营管理股份有限公司董事长、总经理 郁敏珺女士
上海锦和商业经营管理股份有限公司董事、副总经理、财务总监 李 虹女士
上海锦和商业经营管理股份有限公司董事会秘书 刘竹金先生
中信建投证券股份有限公司投资银行部董事总经理、华东一部负责人、保荐代表人 朱明强先生
中信建投证券股份有限公司投资银行部执行总经理、保荐代表人 赵 军先生
上海锦和商业经营管理股份有限公司
董事长、总经理郁敏珺女士致辞
尊敬的各位投资者和网友朋友们：
大家好！
今天非常高兴能够就上海锦和商业经营管理股份有限公司首次公开发行股票并在主板上市的相关情况与大家进行沟通和交流。在此，我谨代表公司，向长期关心和支持锦和商业的广大投资者和各界朋友表示衷心的感谢！同时，也向今天参加网上交流的朋友们表示诚挚的欢迎！
作为城市更新领域商用物业全价值链集成服务商，锦和商业自成立以来就主要从事产业园区、创意产业园区的定位设计、改造、招商和运营管理。经过10余年的发展，目前公司承租运营项目24个，可供出租运营的物业面积约53万平方米，参股运营项目2个，受托运营项目2个，整体项目数量、面积均处于行业领先地位。其中，多个项目被认定为“上海市文化创意产业园区”“国家文化产业示范基地”“国家级文化产业试验园区”等。
在为园区提供基本物业服务的同时，公司还积极地为园区内企业提供政策咨询及相关专业增值服务，从而极大地提高了入驻企业的黏性。凭借多年的经验积累以及成熟的运行模式，目前公司已经建立起良好的品牌效应，“越界”品牌也被评为文化创意产业园区运营管理领域的首个“上海市著名商标”，得到政府、文化创意产业类客户等各方的认可。
未来，公司将继续秉承“发现价值、创造价值、提升价值”的企业使命，抓住城市更新存量市场的巨大发展机遇，整合城市老旧物业、低效存量商用物业资源，通过更新、改造、运营提升其商业价值，在文化传承的同时注入创新元素，进一步将锦和商业打造成为中国领先的商用物业全价值链集成服务商。
今天，我们真诚地希望通过此次网上投资者交流会，能够让广大投资者更加深入地了解锦和商业的投资价值及未来发展规划。此外，我们也会认真听取各位朋友提出的建议，继续稳步推进并完善公司的各项管理，以期用丰厚的投资收益和优良的经营业绩来回报投资者和社会！谢谢大家！
中信建投证券股份有限公司
投资银行部董事总经理、华东一部负责人、
保荐代表人朱明强先生致辞
尊敬各位嘉宾、各位投资者朋友们：
大家好！
作为锦和商业的保荐机构和主承销商，首先，我谨代表中信建投证券对所有参加今天网上投资者交流会的投资者朋友们，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
锦和商业旨在助力城市更新，整合城市老旧、低效存量物业资源，通过更新、改造提升商业价值，为中小微型文化创意企业提供物理空间和专业服务；在文化传承的同时注入创新元素，为文创企业发展带来成长动力，实现政府及物业持有方、入驻企业和园区运营商的多方共赢。经过多年的稳健发展，锦和商业目前已在上海、杭州、苏州、北京、南京等城市运营管理近30个项目。
未来，锦和商业将继续努力探索商业运营模式的创新和跨地域复制，盘活城市老旧、低效存量物业资源，全面提升核心竞争力，在城市更新和产业转型升级的变革中勇担重任。本次募集资金投资项目将紧密围绕着锦和商业的主营业务及发展战略进行，募投项目的顺利实施将有力推动锦和商业实现产业的上下游延伸及业务协同，并进一步增强锦和商业的整体竞争优势，从而巩固和提升锦和商业行业龙头的优势地位，进而为广大投资者带来丰厚回报。
我们真诚地希望通过本次网上投资者交流，大家能够更加深入、全面地了解锦和商业以及本次发行的相关情况，欢迎大家踊跃提问。中信建投证券也将严格按照证券发行保荐制度的相关要求，做好锦和商业本次发行上市和后续的持续督导工作。
最后，我谨代表中信建投证券预祝锦和商业首次公开发行股票并在主板上市网上路演推介取得圆满成功！谢谢大家！
上海锦和商业经营管理股份有限公司
董事会秘书刘竹金先生致结束词
尊敬的各位投资者和网友朋友们：
大家好！
今天的网上交流即将结束，非常感谢大家的积极参与和热情交流。同时，也感谢上证路演中心和中国证券网提供的网络支持平台，感谢保荐机构中信建投证券以及所有参与发行的中介机构所付出的辛勤劳动。在大家的共同努力下，本次网上路演取得了圆满成功。
通过今天的网上交流，各位投资者就锦和商业的主营业务、经营业绩、核心竞争力及未来发展等问题进行了深入讨论，在此感谢各位提出的诸多宝贵意见，我们将在今后的经营管理中不断借鉴并完善自己。
此次锦和商业登陆主板，肩负着广大投资者的殷切期望，我们深感责任重大。公司将严格按照相关法律法规的要求，及时准确地做好信息披露工作，并确保信息披露的真实完整。同时，我们也会充分把握市场机遇，力争以更加优良的业绩回报股东、回报投资者、回报社会。
在此，我谨代表公司再次感谢广大投资者对锦和商业的关心和支持！谢谢大家！
经营篇
问：公司的主营业务是什么？
郁敏珺：公司作为文化创意产业园区运营商，主营业务是产业园区、创意产业园区的定位设计、改造和运营管理。
问：公司主要的经营模式是什么？
刘竹金：公司主要的经营模式包括承租运营、参股运营以及受托运营。
问：公司目前的运营项目情况如何？
郁敏珺：经过多年的发展，截至招股说明书签署日，公司承租运营的项目共24个，可供出租运营的物业面积约53万平方米，参股运营项目2个，受托运营项目2个。
问：请介绍一下公司的品牌优势。
郁敏珺：公司自2007年即开始从事创意产业园区的经营，经过多年发展，公司以“越界”品牌为代表的创意产业园区已经逐步得到了政府、文化创意产业类客户等各方认可，近年来公司陆续获得“上海市产业园区品牌开发建设运营机构”“上海市文化企业十强”“十大城市更新资产运营机构”等奖项和称号，多个项目被认定为“上海市文化创意产业园区”“国家文化产业示范基地”“国家级文化产业试验园区”等。未来，随着公司新项目的投入运营以及客户对创意产业园区品牌关注度的逐步提升，公司的品牌优势将进一步显现，从而为园区盈利水平的提高奠定坚实基础。
问：公司前五大客户有哪些？
郁敏珺：截至2019年9月，公司前五大客户分别为中国太平洋保险（集团）股份有限公司、法派集团有限公司、上海美兆喆源门诊部有限公司、上海航天汽车机电股份有限公司、上海隆宝酒店管理有限公司。
问：公司近几年的收入、净利润以及毛利率情况如何？
李虹：公司合并报表显示，2016年、2017年、2018年、2019年1月到9月，公司总营业收入分别为53045.31万元、64428.03万元、79993.59万元和61968.82万元；净利润分别为10021.81万元、11839.60万元、17721.35万元和13140.95万元；毛利率分别为37.34%、34.82%、39.27%、37.58%。
发展篇
问：公司的发展战略是什么？
郁敏珺：公司致力于为中小微型文化创意企业提供物理空间和专业服务，实现园区、物业持有方和入驻企业的共同发展；公司旨在助力城市更新，整合城市老旧物业资源，通过更新、改造提升其商业价值，在文化传承的同时注入创新元素；公司注重商业运营模式的创新和跨地域复制，力争成为中国城市更新和文化创意产业发展方面领先的商用物业服务运营商。
问：公司未来三年的业务发展计划是什么？
郁敏珺：业务目标：公司业务从上海市场全面扩张到长三角中心城市，同时向北京、深圳、广州等中心城市进行拓展；通过整体承租、投资合作、品牌输出、管理输出等方式，快速实现规模扩大以及客户资源的积累；构建完善的既有物业管理体系，在以园区运营为主的基础上，适度拓展其他老旧物业改造运营项目；利用互联网工具改进业务流程，丰富服务内容，继续提高专业服务在公司营收中的比重。
资本运作：关注宏观经济环境、产业政策变化及金融领域的创新，适时采取灵活多样的融资形式和工具，开拓和搭建公司多层次融资渠道和平台；建立“共赢”机制，引入项目合作资金，通过参股等形式扩大规模的同时，分散和降低资本与经营风险；积极探索细分领域产业基金机会，最大限度实现企业及公司品牌的价值增值。
管理提升：外部多维度招聘渠道的拓展，保障公司高速发展阶段的人员“速配”；业务部门专业知识公司内部的即时培训、反复培训与外部培训相结合，中高层管理者业务领域的眼界拓宽，真正做到培训体系层次分明；有效利用人员测评工具，对员工进行科学并客观地发展判断，规避主观评价风险；扩大公司内部人才培养的选择面，加快培养步伐，通过人才测评体系的反馈，选择教育背景及原工作履历较优秀的员工提前纳入人才规划，通过与专业咨询机构合作优化公司的内部管理体系，不断提升公司的经营管理水平。
品牌建设：合理规划布局各条产品线，进一步开拓全国市场；着力打造锦和商业作为中国城市更新和文化创意产业发展方面领先的商用物业服务运营商的专业形象，形成项目承租、定位、设计改造、招商、运营及搭建公共服务平台的全流程支持，以及管理团队和技术团队的管理输出。
智慧园区：做好智慧园区试点工作，探索并积累智慧园区建设经验；结合物业行业发展的趋势以及政府各项规定，分批做好成熟园区的“升级换代”工作，并在此过程中进行适当的智能化工程改造。
问：公司在经营运作方面有什么计划？
郁敏珺：外延式扩张：公司计划以上海及其他长三角中心城市为主，逐步向行业发展环境良好的重点城市扩张，北京、深圳优先，成都、广州、长三角二线城市次之。
内涵式扩张：挖掘和培育公司内涵式增长点将为公司成长提供更为可观和稳定的贡献率，具体策略如下：1）以客户价值实现为导向，营造“拟生态环境”，以此实现公司价值提升。2）发现和遴选核心客户，利用核心客户的号召力集结关联企业群，有计划有步骤地推动入住企业调整，逐步实现园区的特色化、主题化。3）收集行业资料，建立行业数据库，并做好数据库的维护与应用；加强行业研究，定期进行相关数据、研究成果的公开发布，以确立和提升公司在行业内的影响力和话语权；建立拟进入城市的投资指标评价体系，为公司的区域和全国扩张提供科学判断依据。4）园区公共服务的体系建设：在大力拓展基础性公共服务的同时，推进直接面向园区企业的公共服务和借助第三方为园区企业提供的公共服务的建设；对信息平台的功能进行深入挖掘，打造基于数据的服务集成平台及APP，为客户提供多层次的增值服务。5）与各类优质服务商建立长期合作关系。为实现公司“成为中国城市更新和文化创意产业发展方面领先的商用物业服务运营商”的愿景，从设计、工程、招商到运营、物业服务，遴选适合长期合作的配套服务商，建立长期、稳定、高效的合作关系，以降低营运成本，保证服务质量，完善设计改造工作流程和工作体系，实现公司业务模式的快速复制，保持在行业内的竞争优势。6）建立统一的招商服务平台：推出统一的“越界”品牌对外招商，整合园区资源，强化公司品牌形象，提升品牌知名度；加快招商速度，科学合理的制定招商绩效考核体系。
问：作为保荐代表人，您认为公司的主要优势体现在哪些方面？
朱明强：锦和商业自成立以来一直保持了持续、健康、稳定的发展态势，并取得了较好的经营业绩，给予了股东良好的投资回报。同时，公司在市场拓展、品牌提升等方面取得了重大进展，这将成为锦和商业未来的发展优势。
问：公司盈利能力的趋势是怎样的？
李虹：报告期内，随着公司运营项目的不断增加，公司营业收入迅速增长。2016年、2017年及2018年，营业收入同比增长率分别为12.55%、21.46%和24.16%。本次募投项目顺利实施之后，公司运营管理的园区规模将进一步扩大，从而为公司业务进一步扩张奠定基础，公司的市场影响力将得到提高。同时，受益于房屋租金价格指数的持续上升和创意产业的蓬勃发展，公司盈利能力将进一步增强。
行业篇
问：公司所处哪一个行业？
郁敏珺：参照中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所处行业属于商务服务业（行业代码L72）；根据国家统计局发布的《国民经济行业分类代码表（GB/T4754-2011）》，公司所处行业属于“L72，商务服务业”。
问：目前国家关于文化创意产业的发展有哪些政策？
郁敏珺：近年来，中央及地方政府均出台政策，鼓励和支持文化创意产业发展。《国务院关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见》（国发[2014]10号）在“总体要求、重点任务、政策措施、组织实施”四个方面对文化创意和设计服务与相关产业融合发展提出若干意见。此外，各地方政府也陆续制定了鼓励发展创意产业的相关政策。上海市2017年12月印发《关于加快本市文化创意产业创新发展的若干意见》；北京市2018年6月印发《关于推进文化创意产业创新发展的意见》（京发[2018]14号）；广州、深圳、南京、苏州、杭州等地也根据自身城市发展特点、产业背景等制定了各自鼓励发展文化创意产业的政策文件。
问：有利于行业发展的因素有哪些？
郁敏珺：有利于行业发展的因素有：行业政策对创意产业园发展的支持；丰富的既有建筑资源为创意产业园提供发展基础；下游行业蓬勃发展为创意产业园提供广阔的市场空间；房屋租金价格指数的平稳上升为创意产业园区的租金水平提供了良好的保证与支持；行业壁垒较高，龙头运营商优势明显。
问：目前文化创意产业的发展现状如何？
郁敏珺：在产业政策支持下，文化创意产业发展迅速。以上海为例，2013年、2014年、2015年、2016年、2017年及2018年，上海文化创意产业总产出增加值分别为2555亿元、2833亿元、3020亿元、3395亿元、3718亿元及4228亿元，保持持续快速增长趋势。2018年，上海文化创意产业的增加值占地区生产总值的比重达12.9%，预计上海文化创意产业增加值将继续保持较高速度的增长。
问：公司在行业内的主要竞争对手有哪些？
郁敏珺：公司在行业内的主要竞争对手有：上海圣博华康文化创意投资股份有限公司、上海八号桥投资管理（集团）有限公司、上海弘基企业（集团）股份有限公司、上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司、上海静工（集团）有限公司、上海纺织时尚产业发展有限公司、北京798文化创意产业投资股份有限公司、苏州博济堂科技创业孵化管理有限公司。
发行篇
问：本次发行多少股？
赵军：本次拟公开发行股份不超过9450万股，且占发行后股份总数不低于10%，本次发行原股东不公开发售股份，
问：公司募集资金的用途是什么？
刘竹金：公司本次募集资金主要用于越界金都路项目、智慧园区信息服务平台建设项目以及偿还银行贷款及补充流动资金。
问：“越界金都路项目”和“智慧园区信息服务平台建设项目”需要多少资金？
李虹：“越界金都路项目”总投资额为11007.84万元，使用募集资金为9400.00万元；“智慧园区信息服务平台建设项目”总投资额为5917.80万元，使用募集资金为5900.00万元。
问：本次公开发行对公司有什么意义？
郁敏珺：本次发行将为公司业务区域扩张提供资金保障，并开辟公司在资本市场的融资渠道，为公司持续发展提供更广泛的资金来源。同时，公司可通过本领域的并购重组，实现规模效益和战略发展目标。本次发行将进一步完善公司法人治理结构，规范公司的运作，强化公司决策的科学性和透明度，实现公司管理升级和体制创新，促进公司快速发展，实现业务发展目标。本次发行将极大提高公司知名度和社会影响力，增强公司对优秀人才的吸引力，提高公司的人才竞争优势，进而对实现公司的业务发展目标起到强有力的推动作用。
文字整理 姚炯
主办 上海证券报·中国证券网(www.cnstock.com)
