(上接109版)

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响水恒利达科技一期建设工程2018年末投入占预算比例为84%，2019年末在计算工程投入占预算比例时公司是以2019年末在建工程余额占预算比例计算，未考虑2018年度已转入固定资产部分的投入2743.16万元。考虑上年度已经转入固定资产的投入部分，2019年末一期建设工程投入占预算比例为117.90%。

（4）两个项目是否存在迟延转固情况的说明

园区爆炸前仍处于试生产阶段，需对各项机器设备是否达到设计标准和预计效果进行验证，爆炸后园区关闭，公司处于停工状态，截至2019年12月31日工厂仍处于管制进入的状态，工程无法验收，不能达到预定可使用状态，故一直无法进行转固处理，不存在迟延转固情况。

（5）未出现减值迹象的判断依据

同上4（3）问题的回复。

会计师核查程序及结论：

我们在对江苏吴中2019年度财务报表的审计过程中已经充分关注上述事项，针对在建工程，我们执行的重要审计程序包括：

（1）检查在建工程的大额合同；

（2）实地检查重要在建工程；实施在建工程监盘程序；

（3）检查前期及本年度增加的在建工程的原始凭证，包括施工合同、发票、付款单据、建设合同等是否完整，计价是否正确；

（4）结合工程相关合同，向施工方函证工程进度以及开票付款情况。

针对在建工程减值准备，我们执行的重要审计程序包括：

（1）检查在建工程减值准备计提的依据、方法是否合理，计算及会计处理是否正确；

（2）访谈公司管理层，了解园区爆炸后关停工作的处理进展；

（3）取得被审计单位外聘评估机构出具的评估报告，复核其中在建工程评估价值的确定过程；

（4）复核评估在建工程的假设依据、重要参数。

通过执行上述审计程序，我们没有发现上述说明中与财务报告相关的信息与我们审计过程中获取的相关资料在所有重大方面存在不一致之处。公司基于资产负债表日及资产负债表日后事项对以上事项的会计处理在重大方面符合企业会计准则的规定。

6.年报显示，报告期内公司研发投入4970.14万元，其中研发费用1360万元，同比下降73.35%，资本化研发投入3610.14万元，资本化率72.64%，比上年增加39个百分点。开发支出期末余额1.18亿元，同比增长37.52%，主要系内部开发支出2912.19万元，外购2057.95万元，本期转入无形资产390.28万元。年报中列示的开发支出各项目资本化时点的具体依据，包括已获批件、实验进展报告、项目阶段风险评估表、研发立项报告等。请公司补充披露：（1）分业务（医药、化工）的内部研究、外购的开发支出会计政策具体情况，是否发生变化；（2）各项目资本化时点的具体依据所指，以及截至期末研发具体情况；（3）对比研发投入费用化的各项目的情况，说明相关项目资本化是否符合公司会计政策；（4）转入无形资产的具体情况和确认依据；（5）结合研发情况，说明本年研发费用大幅下降、开发支出增加的原因，相关会计处理是否符合会计准则规定。请会计师发表意见。

公司回复：

（1）分业务（医药、化工）的内部研究、外购的开发支出会计政策具体情况，是否发生变化

本期公司研发支出相关会计政策如下：

1）化工业务的开发支出全部费用化，相关会计政策本期未发生变化（除法律要求及监管规定外，响水恒利达自收购后在业绩承诺期内一直延续原有会计政策不变）。

2）医药业务的开发支出会计政策具体如下：

本公司在研发支出资本化条件判断上，首先遵从准则如下标准：

a.完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

b.具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

c.无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，可证明其有用性；

d.有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

e.归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

在此基础之上结合公司具体研发情况，针对不同类型研发，设定如下资本化时点标准：

I内部研究：

①新药研发

在取得临床试验批件后，开始进入临床试验阶段，满足研发支出资本化的条件，因此将取得临床试验批件作为资本化时点依据。

②仿制药研发

将取得临床试验批件作为资本化时点依据。

③仿制药一致性评价

根据证监会会计部新出版的《上市公司执行企业会计准则案例解析（2019）》案例13-08仿制药“一致性评价”费用能否资本化的问题解析原文：已经取得生产许可证正在生产销售的药品：如果不进行一致性评价，将在某个时点失去继续生产条件，即作一致性评价将为医药企业带来新的生产能力，将产生扩大其未来经济利益流入的能力。另外一致性评价一定程度上提高药效、增加产品销量或延长医药企业生产该药品技术的经济寿命，也可为企业带来经济利益。因此，满足资本化条件的一致性评价研发支出可以资本化。

对本公司仿制药一致性评价而言，在中试阶段，通过溶出曲线对比研究证明其与原研产品的相似性，基本可以推导出体内的生物等效结果，即BE试验成功，所以在中试结束，即可以判断项目基本成功。在中试完成之后取得研发部出具项目阶段风险评估表作为资本化时点依据。

在公开市场中，景峰医药施行了与本公司相近的研发支出资本化政策：“实务操作中，公司根据研究开发项目注册分类及申报的临床要求，评价研究开发项目的风险程度及项目在使用或转让 方面的市场价值及可行性，确定开发阶段的具体时点：临床研究需审批类项目，以取得临床批件为划分时点；临床研究注册审批类项目、临床研究备案类项目、以及无需临床研究类项目，以完成中试为划分时点。”（本公司仿制药一致性评价属于临床研究备案类项目以及无需临床研究类项目）

公司仿制药一致性评价项目研发投入情况：

单位:元

■

上述项目在资本化时点之前的研发投入均已费用化。

④免疫项目匹多莫德口服溶液

参考证监会会计部新出版的《上市公司执行企业会计准则案例解析（2019）》案例13-08仿制药“一致性评价”费用能否资本化的问题解析，匹多莫德临床有效性再评价也是应国家药监部门对已上市药品进行的补充再研究，本项目属于IV期临床研究（不存在药学研究阶段，可以直接以现有产品开展临床试验，无需申请临床批件），但其参照II/III期临床规范，研究方法更严肃、过程更复杂，费用更高。该项研究若能成功通过将使企业得以继续销售该项药品，对企业核心盈利能力至关重要，具有无形资产价值，本期符合资本化条件。

匹多莫德口服液研发投入情况：

单位：元

■

II外购支出：

①外购专利技术：

本公司对外购专利技术，按下述原则予以资本化：如果外购专利的用途就是投入研发项目，在购入时作为尚未达到可使用状态的无形资产进行资本化，计入研发支出，并在各期末结合项目预期进行减值测试；该研发项目的后续研发支出仍需按与其他自研项目相同的原则判断应费用化还是资本化。

上述判断参考《瑞华研究2010-2014汇编》中问题1-2-4（外购研发中项目以及后续研发支出的处理）解答：“对于外购的非专利技术，如果其未来经济利益很可能流入企业（按照购入时的情况判断，可能性大于50%），则外购的非专利技术应当确认为一项无形资产。如果企业不打算直接使用该项非专利技术用于生产产品，而是必须进入下一步研发程序，或者需等待相关的配套生产设施完工后（或者经过监管部门批准后）才能投入生产，则该项无形资产事实上并未达到预定可使用状态，而是《国际会计准则第38号-无形资产》第42、43段所述的“研发中项目”（in-process research or development project）。因此，为了获取该项非专利技术的支出在研发期间不应摊销，而是计入“研发支出--资本化支出”项目中，并按照《企业会计准则讲解（2010）》第129页的要求，每期末进行减值测试。对于后续发生在该项目上的进一步研究开发支出，应比照自行研究开发支出的会计处理原则，区分其是处于研究阶段还是开发阶段，以及是否已满足资本化条件，作出不同的处理。即，这一研发项目的资本化条件将区分外购部分的成本和自行研发部分的成本而有所不同：外购部分的成本总是可以资本化（但每年末均应进行减值测试）；自行研发的后续支出则应按照《企业会计准则第6号--无形资产》第九条规定的五项标准判断能否资本化。一旦未来最终获得成功，形成无形资产时，该无形资产的资本化成本将包括外购非专利技术的成本和符合资本化条件的自行开发支出，以及后续发生的申报费、注册费等法律费用。形成无形资产后，未来的摊销年限系按照产品的预计市场生命周期确定。

②委外研发支出

参考所属项目自行研发支出的资本化时点。

在会计准则的总体框架下，公司划分研究阶段与开发阶段的会计政策并未发生重大改变。

（2）各项目资本化时点的具体依据所指，以及截至期末研发具体情况

1）资本化的具体依据所指

①已获批件指的是临床试验批件。

②知识产权转让协议、外购专利指的企业从外部购入的一项专利技术，参考《瑞华研究2010-2014汇编》中问题1-2-4（外购研发中项目以及后续研发支出的处理），将其作为资本化证据。

③试验进展报告指的是匹多莫德口服溶液根据食药监药化管函（2018）32号《总局关于匹多莫德制剂有关事宜的通知，要求公司尽快启动临床有效性试验，并于3年内将评价结果报国家药监局》开展临床试验而形成的一个进展报告。

④项目阶段风险评估表指的是在仿制药一致性评价中试完成之后由企业研发部对研发项目进行风险评估之后出具的项目风险评估报告。

⑤研发立项报告

研发立项报告指的是研发项目开展时所做的立项文件。公司抗感染类医药项目3利奈唑胺氯化钠注射液于2013年12月按2007版国家药监局注册管理办法的规定，按照注册分类5类进行了仿制申报，于2017年6月27日获得了临床批件，目前批件有效。

现检索到原研厂家的利奈唑胺氯化钠注射液在2015年06月18日已由美国FDA批准上市，且被美国FDA的橙皮书列为参比制剂，按国家药监局2015年后的化学药物新注册分类要求，仿制该品种属于化学药品的新注册分类3。

目前该品种国内还没有企业进行申报，我们拟按国家药监局2015年后的新注册法规和技术审评要求，重新进行开发和申报，该项目可申请豁免临床，符合资本化条件。

⑥现场检查通知书

现场检查通知书指的是抗感染类医药项目2利奈唑胺葡萄糖注射液审批生产前进行的现场检查通知书。该项目与上述⑤中情况类似，可豁免临床，已进入报产审评阶段，符合资本化条件。

2）截止期末的研发进度具体情况

①临床试验指的是研发项目已经进入BE等效试验或者四期临床。

②药学研究指的是该项目正处于临床试验前的研究阶段，包括药物的合成工艺、提取方法、理化性质及纯度、剂型选择、处方筛选、制备工艺、检验方法、质量标被、稳定性、药理、毒理、动物药代动力学等研究。

注：年度报告对应抗肿瘤项目（YS001）为外购专利后续研发项目，本期资本化的仅为外购专利支出，后续研发将按照自行研究项目判断是否符合资本化时点，目前为药学研究阶段，本期发生的后续研发支出已全部费用化。

③报产审评阶段、报产获批阶段、申报生产阶段

在完成临床试验之后，向药监局申请审批证书。

3）本期未发生研发支出的三个项目情况

a.呼吸系统中药项目

该品种为独家剂型品种，临床用于化痰止咳平喘，临床研究表明，疗效确切，安全性良好，用于慢性支气管炎患者。

根据国家局有关法规，已撤回该品种的注册申请，拟根据国家药监局将新颁布的《药品注册管理办法》继续完善工艺处方等药学研究后，再开展临床对照研究。

b.心血管系统中药

该品种为独家品种，中药5类新药，有效部位，用于冠心病心绞痛，已完成一期和二期临床试验。拟根据国家药监局将新颁布的《药品注册管理办法》与有关中药临床研究技术指导原则，继续完善工艺处方等药学研究后，开展三期临床试验研究。

c.抗感染项目

该项目原属于化药3类新药，2010年完成二期临床和药代动力学研究，临床研究达到方案设计目标，后工厂搬迁，现正在根据新版GMP的要求完善原料药的合成工艺与精烘包等研究，完成以后再申报生产。

（3）对比研发投入费用化的各项目的情况，说明相关项目资本化是否符合公司会计政策

公司对不同类型的研发支出设定了具体的资本化时点标准，在未满足资本化条件前的支出一律予以费用化，达到资本化时点取得相关依据后开始资本化，相关项目资本化符合公司的会计政策。

（4）转入无形资产的具体情况和确认依据

本期有两款药品的研发取得了《药品补充申请批件》，达到无形资产确认条件：

美索巴莫注射液：国家药品监督管理局审批通过了江苏吴中医药集团有限公司苏州制药厂提交的《药品补充申请批件》，受理号：CYHB1803929，审批结论：经审查，本品符合药品注册的有关要求，批准本品改变原料药产地，在原有供应商“宁波斯迈克制药有限公司”基础上，增加新供应商“江苏吴中医药集团有限公司苏州制药厂”。

盐酸曲美他嗪片：国家药品监督管理局审批通过了江苏吴中医药集团有限公司苏州制药厂提交的《药品补充申请批件》，受理号：CYHB1850142，审批结论：经审查，本品通过仿制药质量和疗效一致性评价，同时同意本品变更处方组成及产品工艺。

（5）结合研发情况，说明本年研发费用大幅下降、开发支出增加的原因

本年和上年度研发投入和研发费用如下：

单位：元

■

1）本期的研发投入相比较去年增加9,286,566.92元，研发投入规模未发生减少。

2）本年外购专利支出20,579,543.46元，予以资本化（具体说明详见“6（1）II①”），后续研发支出费用化4,210,000.00元。

3）本年度因多个医药项目随着研发进度的推进达到资本化时点及符合资本化条件（具体说明详见“6（1）I③和④”），资本化金额较多（约894万元），费用化金额相应减少（约625万元）。

4）本年度响水恒利达因发生爆炸，研发费用较上年减少约550万元（本年度约260万元，上年度约810万元）。

5）上年度对内皮项目已计入开发支出金额进行部分费用化处理，增加上年度研发费用27,320,633.43元。

公司在2019年度3月23日发布公告编号为临2019-009的重大事项提示性公告。公告中指出国家药监局审评中心在《交流报告》中不建议批准重组人血管内皮抑素注射液用于“联合一线化疗方案治疗初治的晚期非小细胞肺癌”的处理建议，但是在三期临床研究中发现对肺鳞癌患者具有较好的疗效，因此公司对重组人血管内皮抑素注射液项目三期临床研究中肺鳞癌病例之外的开发支出进行部分费用化处理。

6）上年度医药研发项目未达到资本化时点，正常费用化约1600万元。

7）上年度恒利达化工未发生爆炸，研发费用约810万元（在爆炸后已大幅下降）。

综上，公司的研发投入并未发生重大变化，只是每期投向有所不同，研发项目的推进阶段也有所不同，加之上年度内皮项目的特殊因素，导致两期研发费用出现较大波动。

会计师核查程序及结论：

我们在对江苏吴中2019年度财务报表审计过程中已经充分关注上述事项，对研发支出执行了以下的审计程序：

1）了解、评估和测试公司关于研发支出的内部控制；

2） 对研发支出资本化和费用化的时点、金额是否符合会计准则进行检查和确认；

3）查找了上市公司相关案例及证监会会计部出版的《上市公司会计准则应用案例解析2019》、《瑞华研究2010-2014汇编》，研判相关案例是否适用于被审计单位；

4）检查被审计单位取得的资本化时点具体依据。

通过执行以上审计程序，我们没有发现上述说明中与财务报告相关的信息与我们在审计过程中获取的相关资料在所有重大方面存在不一致之处。公司基于资产负债表日及资产负债表日后事项与以上事项的会计处理在重大方面符合企业会计准则的规定。

7.年报显示，应收账款的期末账面余额为5.57亿元，已计提的坏账准备为1474.55万元，应收账款账面价值5.42亿元，同比增长18.28%，其中1年以内账龄占应收账款期末账面余额的98%，信用期以内占应收账款期末账面余额的65%。2019年实施新金融工具准则后，应收款项的坏账按照预期信用损失法计提，公司报告期内按组合计提坏账准备比例为2.6%，与上年的2.69%相比有所下降。请公司补充披露：（1）前五大应收账款的对象、金额及占比、交易背景及对应产品、是否关联方等；（2）预期信用损失法下坏账准备计提的测算过程及依据；（3）坏账计提是否充分，与同行业可比公司是否存在较大差异，是否符合企业会计准则相关规定。请会计师发表意见。

公司回复：

（1）前五大应收账款的对象、金额及占比、交易背景及对应产品、是否关联方等

单位：元

■

注：浙江优诺德贸易有限公司、浙江协创贸易有限公司、杭州启兴贸易有限公司的上述贸易业务应收账款所对应销售金额已按净额法核算。

（2）预期信用损失法下坏账准备计提的测算过程及依据

信用政策：

公司对医药业务客户约定信用期为90天，其他业务在账务核算上不单独区分信用期，95%以上的应收账款均能在1年内回款；对逾期3年以上的款项一般全额计提损失。

预期信用损失模型：

对于由《企业会计准则第14号一一收入》规范的交易形成的不含重大融资成分的应收款项，企业运用简化计量方法，不考虑信用风险是否显著增加而划分所处阶段，直接按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

预期信用损失是以违约概率为权重的、金融工具现金流缺口(即合同现金流量与预期收到的现金流量之间的差额)的现值的加权平均值。新金融工具准则并未规定统一的预期信用损失计提方法，公司根据自身的业务特点和经验数据设计合适的预期信用损失计量模型，设计模型时充分考虑下列要素：无偏概率加权平均金额、货币时间价值和能够以合理成本即可获取的、合理且有依据的关于过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的信息。

公司使用逾期账龄与违约损失率对照表确定该应收账款组合的预期信用损失。对照表以应收账款各逾期账龄的历史违约损失率为基础，并根据前瞻性估计予以调整。根据对历史数据的分析，公司应收账款损失率并无明显周期性特征，除非经济形势发生较大动荡，公司的回款情况均保持稳定。

公司预计近期内国内经济形势仍保持稳定，公司的销售及回款政策也未发生变化，用迁徙率模型计算历史损失率，并将历史损失率加前瞻性调整后作为本期末的预期信用损失率。

因本公司下属各子公司为独立核算主体，具有各自不同的信用风险特征，采用相同的模型不同的应收账款数据，计算出各自的预期信用损失率。现以本公司最大子公司江苏吴中医药集团有限公司为例，列示具体计算过程如下：

1）获取近4年各年末的逾期账龄分布情况如下：

单位：元

■

2）计算各账龄段的平均迁徙率如下：

■

[注]迁徙率为上年末该逾期账龄段余额结转至下一年仍未回收金额(即下一年的下一账龄段余额占上年末该账龄段余额的比率)。另外此处假设历史数据中各年度逾期3年以上的应收款均未收回，结转到下一年度，故迁徙率为100%。

3）按平均迁徙率计算历史损失率和预期信用损失率如下：

■

因本公司下属各子公司为独立核算主体，具有各自不同的信用风险特征，采用相同的模型不同的应收账款数据，计算出各自的预期信用损失率（对近两年新增子公司及原有子公司应收账款历史数据不能形成多年连续数据的，借鉴了本公司上年坏账计提比例）并据此计提应收账款坏账准备，合并口径坏账准备为单体数据的加计汇总，不对合并层面坏账比例做统一调整，按汇总数列报。

（3）坏账计提是否充分，与同行业可比公司是否存在较大差异，是否符合企业会计准则相关规定

1）与上年计提坏账准备相比：

单位：元

■

两年相比，计提坏账比例分别为2.60%和2.69%，变化不大。

2）与同行业公司相比：

我们查询了上交所2020年1月1日-2020年3月31日之间医药行业上市公司发布的年度报告，统计了账龄组合法下计提坏账准备的比例，列表如下：

单位：元

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剔除个别公司存在坏账比例异常（42.45%）不予对比外，已公告行业内上市公司应收账款坏账比例中位值为2.30%，本公司坏账比例位于中位值之上，与同行业公司整体水平不存在较大差异。

公司执行新金融工具准则后，对下属各个主体的预期信用损失率根据历史数据进行了严格的测算，并充分考虑了影响未来信用损失的前瞻性调整因素，符合企业会计准则相关规定。

会计师核查程序及结论：

我们对江苏吴中2019年度财务报表审计过程中已经充分关注上述事项，针对应收账款减值，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与应收账款减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2)复核以前年度已计提坏账准备的应收账款的后续实际核销或转回情况，评价管理层过往预测的准确性；

(3)复核管理层对应收账款进行信用风险评估的相关考虑和客观证据，评价管理层是否恰当识别各项应收账款的信用风险特征；

(4)对于以单项为基础计量预期信用损失的应收账款，获取并检查管理层对预期收取现金流量的预测，评价在预测中使用的关键假设的合理性和数据的准确性，并与获取的外部证据进行核对；

(5)对于采用组合为基础计量预期信用损失的应收账款，评价管理层按信用风险特征划分组合的合理性；评价管理层根据历史信用损失经验及前瞻性估计确定的应收账款账龄与预期信用损失率对照表的合理性；测试管理层使用数据的准确性和完整性以及对坏账准备的计算是否准确；

(6)检查与应收账款减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

通过执行以上审计程序，我们没有发现上述说明中与财务报告相关的信息与我们在审计过程中获取的相关资料在所有重大方面存在不一致之处。公司基于资产负债表日及资产负债表日后事项对以上事项的会计处理在重大方面符合企业会计准则的规定。

8.年报显示，无形资产期末账面价值1.43亿元，主要是土地使用权0.85亿元，非专利技术0.37亿元，专利权0.2亿元。其中，仅非专利技术计提减值准备279.53万元，系响水恒利达因该专有技术生产的平台发生了变化，原来的盐城响水的生产基地不能继续使用而减值。请公司补充披露：（1）分业务（医药、化工）列示无形资产各明细项目及金额等；（2）结合响水恒利达经营情况，分项目说明无形资产计提减值准备的依据，减值计提是否充分，是否符合会计准则相关规定。请会计师发表意见。

公司回复：

（1）分业务（医药、化工）列示无形资产各明细项目及金额等

母公司、医药、化工列示无形资产各明细项目及金额如下表：

单位：元

■

（2）结合响水恒利达经营情况，分项目说明无形资产计提减值准备的依据，减值计提是否充分，是否符合会计准则相关规定

公司聘请万隆(上海)资产评估有限公司对公司收购响水恒利达科技化工有限公司时形成的长期股权投资进行评估，出具了万隆评报字(2020)第10075号《江苏吴中实业股份有限公司拟对其长期股权投资进行减值测试所涉及的响水恒利达科技化工有限公司股东全部权益价值资产评估报告》，报告中对各项资产未来可变现价值进行了评估，基于响水生态化工园区已由政府宣布关停，园区内所有企业均处于停产状态，评估假定政府即将启动关闭园区的征收补偿行为，在此基础上对各项资产可变现价值进行评估：

公司无形资产有土地使用权、专利技术和非专利技术。土地使用权不可移动，将会因园区关停而被政府收储；后两者不属于不可移动的有形资产，可转移至别处使用，预计不在政府收储范围之内，故需单独考虑其减值情况。

1）无形资产-土地使用权：

根据调查，在评估基准日近期周边市场上有类似土地的交易案例，故本次土地使用权采用市场法进行评估。

恒利达无形资产-土地使用权账面价值约3,500万元，评估价值约3,780万元，评估增值约280万元，无需计提减值。

2）公司计划在异地开展恒利达现有产品的生产，届时，公司所拥有的专利及非专利技术将会继续使用。对专利技术和非专利技术采用了基于预期收益的方法一分成率法进行评估；

非专利技术账面原值约4,758万元，已提摊销约753万元，已摊销比例及已摊销年限低于专利技术，评估价值低于账面价值约280万元，存在减值迹象，公司据此对无形资产计提减值准备约280万元。

公司专利技术原值约2,324万元，净值约1,468万元，已提摊销约856万元，专利保护剩余期限尚有10年以上，根据未来可实现效益分摊的可变现价值高于账面价值，公司判断未发生减值。

限于自身专业所限，公司对上述资产的减值测试利用了外部评估专家的结果，具体的测算过程如下：

（一）无形资产-土地使用权

响水恒利达公司拥有四宗土地使用权，分别如下：

单位：元

■

下面以第一宗土地使用权为例，说明土地使用权的评估过程。无形资产－土地使用权响国用（2012）第26064号，账面价值为12,177,122.48元。为企业经出让取得的国有土地使用权,共有1宗土地。

1.概况

委估地产响国用（2012）第26064号坐落在江苏响水生态化工园区，东临经三路，南临疏港路，西临恒利达二期，北临大和路，账面价值12,177,122.48元。

1.1区域因素（略）

1.2个别因素

（1）临街状况

委估宗地《响国用（2012）第26064号》的临街状况为三面临街，即大和路、疏港路及经三路，均为双向两车道的主干道。

（2）宗地形状

宗地形状近似于四边形，较为规则。

（3）宗地面积

委估地块是独立的地块，《响国用（2012）第26064号》所载面积为95,257.00㎡，便于规划布局。

（4）宗地开发状况

宗地开发现状为五通一平。

2．权利情况

■

他项权利状况：截止评估基准日，未发生抵押事项。

3. 评估方法的选择

评估人员通过现场查勘，对待估宗地的特点、评估目的及宗地所处区域的影响因素等资料进行收集、分析和整理，并结合待估宗地的实际情况，确定对待估土地采用市场比较法进行评估，并结合当地土地使用权市场交易情况，确定土地使用权的评估结果。

市场比较法是根据替代原则，将待估宗地与在较近的时期内已经发生交易的类似土地实例进行比较对照，并依据实例的价格，对待估宗地和实例的评估基准日、交易情况、交易状况等差别进行修正，得出待估宗地在评估基准日地价的方法。基本公式为：

单位地价=可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正

4.评估案例

（1）可比案例的搜集和选取

地块：江苏响水生态化工园区

我们通过中国土地市场网对近期待估宗地所在区域的类似用途土地挂牌交易价格进行了查询，并选取与待估宗地在相同或相近地段、相似规划用途的三个交易实例进行比较如下：

可比案例A：江苏响水生态化工园区江苏安诺其化工有限公司，土地面积4,120.00㎡，用途为工业用地，出让年限为50年，交易单价为191.75元/㎡。

可比案例B：江苏响水生态化工园区盐城联科环保科技有限公司，土地面积135,577.00㎡，用途为工业用地，出让年限为50年，交易单价为190.00元/㎡。

可比案例C：江苏响水生态化工园区盐城市虹艳化工有限公司，土地面积1,199.00㎡，用途为工业用地，出让年限为50年，交易单价为191.83元/㎡。

注：因爆炸事故后化工园区内不再有新的土地出让案例，我们参考的是园区内一级市场价格，通常情况下政府收储一般都是给较高的二级市场用地价格（主要原因是近几年的工业用地供不应求以及地方政府的整改力度加强），但是本次评估出于谨慎考虑仅采用较低的一级市场用地。

（2）比较因素条件说明表

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（3）比较因素条件指数表

我们选择出地价的影响因素，主要有区域因素、个别因素、交易时间、交易方式、交易情况、土地使用年限、容积率、土地用途等，并根据实地勘查情况对这些因素进行量化。本次评估以待估宗地条件为100，可比案例条件与待估宗地相比较确定各比较因素的修正指数，编制形成宗地各比较因素条件指数表。

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（4）修正说明

①用途修正：可比案例A、B、C均为工业用途，故可比案例A、B、C均不作修正。

②交易情况修正：可比案例A、B、C均为市场实际成交价，故可比案例A、B、C均不作修正。

③交易日期修正：评估对象的交易日期与可比案例A、B、C相差不大，故可比案例A、B、C不修正。

④剩余使用年期修正：根据被评估单位持有“响国用（2012）第26064号”的《中华人民共和国国有土地使用权证》中记载，委估对象的土地使用权使用终止日期为2060年12月31日止，自评估基准日至终止日期，土地可使用年限为41.6年。

在本次评估时，还原利率r的确定是根据安全利率加上一定的风险调整值。以2015年10月24日中国人民银行一年期定期存款利率1.75％作为安全利率；考虑委估对象地区经济发展的现状及租赁业的风险, 风险调整值取3.75％。因此得到使用年期修正系数如下：

使用年期修正系数＝〔1－1/（1＋r）n〕÷〔1－1/（1＋r）m〕

式中：r＝1.75％＋3.75％＝5.5％

n＝尚可使用年限，为42.03年

m＝法定使用年限，为50年

则：Rd＝〔1－1/（1＋5.5％）41.6〕÷〔1－1/（1＋5.5％）50〕

＝0.96

修正百分比=1/0.96*100％=104％(取整)

可比案例A、B、C的剩余使用年限为50、50、50年，修正百分比均为100%，故可比案例A、B、C均修正（104/100-1）*100%=4%。

⑤区域因素修正

⑤-1周围道路类型修正：可比案例A、B、C的周围道路类型与评估对象相接近，故可比案例不作修正。

⑤-2距轨交站距离修正：可比案例A、B、C的距轨交站距离与评估对象相接近，故可比案例不作修正。

⑤-3距公交站距离修正：可比案例A、B、C的距公交站距离与评估对象相接近，故可比案例不作修正。

⑤-4距火车站距离修正：可比案例A、B、C的距火车站距离与评估对象相接近，故可比案例不作修正。

⑤-5距长途车站距离修正：可比案例A、B、C的距长途车站距离与评估对象相接近，故可比案例不作修正。

⑤-6距港口距离修正：可比案例A、B、C的距港口距离与评估对象相接近，故可比案例不作修正。

⑤-7距机场距离修正：可比案例A、B、C的距机场距离与评估对象相接近，故可比案例不作修正。

⑤-8 基础设施状况修正：可比案例A、B、C的基础设施与评估对象相接近，故可比案例不作修正。

⑤-9环境状况修正：可比案例A、B、C的环境状况与评估对象相接近，故可比案例不作修正。

⑤-10 工业园区定位修正：可比案例A、B、C的工业园区定位与评估对象相接近，故可比案例不作修正

⑤-11产业聚集度修正：可比案例A、B、C的产业聚集度与评估对象相接近，故可比案例不作修正。

⑤-12 产业定位修正：可比案例A、B、C的产业定位与评估对象相接近，故可比案例不作修正。

⑤-13城市规划修正：可比案例A、B、C的城市规划与评估对象相接近，故可比案例不作修正。

⑥个别因素修正

⑥-1 临街状况修正：可比案例A、B、C的临街状况与评估对象相接近，故可比案例不作修正。

⑥-2 宗地形状修正：可比案例A、B、C的宗地形状与评估对象相接近，故可比案例不作修正。

⑥-3 宗地面积修正：可比案例A、B、C宗地面积明显小于或明显大于评估对象，故比案例A、B、C修正-3%。

（5）比较因素修正系数表

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（6）评估对象比准价格

对可比案例A、B、C的修正后单价运用简单算术平均法，求取评估对象比准价格。

评估对象比准价格＝（190.07+188.35+190.15）/3

＝189.52元/㎡

（7）评估对象价值的确定

评估价值＝宗地面积×评估单价+契税

＝95,257.00×189.52×（1+3%）

＝18,595,026.72元

四宗土地使用权的评估结果明细见下：

单位：元

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参与本次评估的四块土地的评估值，都是由上述案例分析中选取的案例经市场比较法得到的。由于响国用（2012）第26064号的取得日期为2010年12月31日，另外的三块土地则分别是在2016年、2018年取得，从评估基准日看这四块土地的剩余使用年限不同，故而在比较因素-剩余使用年期修正上会有差异。同样，土地的规则程度、面积大小也会带来修正参数的影响。因此，考虑各种因素影响，评估同一区域内的土地也会存在评估单价不完全相等的情况。

（二）无形资产-专有技术

公司所拥有的其他无形资产为外购的专有技术，分别为靛红、喹哪啶、分散黄系列产品专有技术以及红色基KD、色酚专有技术。具体如下：

单位：元

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1、评估方法的选择

根据公司经营计划，公司计划在异地开展红色基B、色酚、靛红、喹哪啶，分散黄，红色基KD，4-氯-2,5及相关中间体生产线建设项目，届时，公司所拥有的无形资产一靛红、喹哪啶、分散黄系列产品专有技术以及红色基KD、色酚专有技术将会对拟生产产品产生作用。故本次对于专有技术采用了基于预期收益的方法一分成率法进行评估。

2、评估方法简介

预期收益的方法是指分析评估对象预期将来的业务收益情况来确定其价值的一种方法。在国际、国内评估界广为接受的一种基于收益的无形资产评估方法为无形资产提成方法。

所谓无形资产提成方法认为在无形资产对应产品的生产、销售过程中无形资产对产品创造的利润或者说现金流是有贡献的，采用适当方法估算确定无形资产对产品所创造的现金流贡献率，并进而确定无形资产对产品现金流的贡献，再选取恰当的折现率，将产品中每年无形资产对现金流的贡献折为现值，以此作为无形资产的评估价值。运用该种方法具体分为如下四个步骤：

（1）确定无形资产的经济寿命期，预测在经济寿命期内无形资产对应产品的销售收入；

（2）分析确定无形资产对现金流的分成率（贡献率），确定无形资产对产品的现金流贡献；

（3）采用适当折现率将现金流折成现值。 折现率应考虑相应的形成该现金流的风险因素和资金时间价值等因素；

（4）将经济寿命期内现金流现值相加，确定无形资产的评估价值。

具体公式如下：

P■

式中：K一无形资产分成率；

r一折现率；

Ri一第i年使用无形资产带来的收益；

I一收益期限序号；

n一收益期限。

3、评估过程（以“靛红、喹哪啶、分散黄系列产品专有技术”为例）

（1）无形资产的经济寿命周期的确定

根据公司技术人员的估计以及行业内专家意见，结合如今国内生产厂家的技术应用情况，预计该专有技术的有效期为5年左右，故本次的专有技术的最终预测期至2024年12月31日（谨慎考虑）。

（2）预测期内无形资产权对应收入预测

①产销量预测

经过2019年3月21日响水化工爆炸事件后，公司所在化工园区一直处于关停状态，且无迹象表明企业可原地复工。公司计划以响水恒利达科技化工有限公司为技术依托，在异地化工园区进行靛红、喹哪啶、分散黄系列产品的生产销售。该生产规模与响水恒利达科技化工有限公司二期项目的生产规模相当，目前正在进行项目前期准备工作，预计2020年10月能进行试生产工作。由于多年建造管理与生产的经验丰富加之企业核心骨干人员并未流失，故恢复生产的问题并不大。

染料市场行业属于非常小众的行业，但是该行业需要的硬件和软件实力都比较高，对于产品生产和质量的把控特别严格，近年来，环保政策要求不断提高，各地化工园区时常进行停产整顿，整个行业产品供不应求。响水化工园区爆炸后恒利达公司断产，加剧了供给的紧张状况。随着下一步公司产能的恢复，销售量将会增加，产品不存在销售压力。未来五年公司的产销量预测如下：

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②销售价格预测

根据响水恒利达提供的部分产品2019年销售情况以及市场调查，目前分散黄系列产品的平均价格如下：

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由于发生2019年3月21日响水化工厂爆炸事件，导致化工产品市场严重供不应求，产品价格较往年上涨较多，保守预计随着化工市场的整顿缓和，产品市场价格会逐渐回落至2019年初的水平。

综合以上，未来2020年至2023年，专有技术对应产品的销售收入预测如下：

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4、确定技术贡献率

（1）可比参考企业选取

在A股市场，查找同类或相似行业上市公司，逐个分析相应个股的上市时间、经营状况、经营规模、资本结构，选取的参考企业3家。参考企业情况如下：

①浙江龙盛

公司名称：浙江龙盛集团股份有限公司

成立日期：1998-03-23

法人代表：阮伟祥

股票代码：600352.SH

公司简介：公司成立于1970年，目前已成为化工、钢铁汽配、房地产、金融投资四轮驱动的综合性跨国企业集团。目前制造业业务以染料、助剂、中间体等特殊化学品为主，以纯碱、硫酸等基础化学品为辅。2010年，公司通过启动债转股控股德司达全球公司，开始掌控染料行业的话语权。在全球的主要染料市场，公司拥有超过30个销售实体，服务于7,000家客户，约占全球近21%的市场份额，在所有的关键市场都有着销售和技术的支持，在50个国家设有代理机构，拥有在12个国家的18家工厂，龙盛世界客户群包括知名国际品牌如NIKE、ADIDAS、SWAL-MART、LEVIS等。 ②安诺其

公司名称：上海安诺其集团股份有限公司

成立日期：1999-10-19

法人代表：纪立军

股票代码：300067.SZ

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