南京栖霞建设股份有限公司
(下转74版)
公司代码：600533 公司简称：栖霞建设
南京栖霞建设股份有限公司
2019年年度报告摘要
一重要提示
1本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3公司全体董事出席董事会会议。
4中汇会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以2019年末股份总额1,050,000,000股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.00元（含税），共计派发现金105,000,000.00元。
二公司基本情况
1公司简介
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2报告期公司主要业务简介
（一）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式
公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营、租赁及物业管理业务，致力于住宅产品的开发建设。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个城市，开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。公司持续推进以房地产为主业、同时谋求向产业链上下游领域寻找投资机会，力求积极稳妥地壮大公司实力，实现可持续发展的战略。
（二）行业情况说明
2019年，中央政府继续重申“房住不炒”的调控主基调，坚持住宅的居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，进一步抑制投机性需求，住宅逐渐回归居住本源；在因城施策的调控准则下，各地方政府的调控精准度不断提升，因城、因区、因势施策，保证了房地产市场的整体稳定。同时，我国房地产行业运行基础制度更趋完善，住房、土地、财税三大领域的制度建设取得明显进展，为进一步落实房地产长效管理机制奠定了更加坚实的基础。
2019年，在市场流动性整体放松的大环境下，政府聚焦房地产金融风险，收紧房地产金融侧。监管部门从5月开始，严防资金通过信托、金融租赁等方式进入房地产领域；9月，国务院常务会议明确要求，地方政府专项债券资金不得用于土地储备和房地产相关领域等。多项举措向市场传递出控制房地产开发企业风险、有力提升房地产去产能化的明确信息。
2019年，房地产投资在土地购置投资及新开工拉动下表现出较强韧性；在“因城施策、平稳发展”的政策基调下，商品房销售市场表现平稳；土地市场在经历了连续三年相对火热的行情后，2019 年有所降温。根据国家统计局的数据，2019年1-12月：房地产投资增速9.9%， 2018年的投资增速为9.5%，；新开工及竣工面积同比分别上升8.5%、2.6%；全国商品房销售金额同比增加6.5%，销售面积同比下降0.1%；土地购置面积及成交金额同比分别下降 11.4%、8.7%。
2019年，南京市在房地产政策调控温和，土地市场放量，地价回归理性，商品房市场持续回暖，量价同步提升；房地产市场平稳健康，可持续发展优势明显。2019年，无锡房地产市场需求旺盛，从成交数据来看，市场住宅成交面积突破682万方，同比下降12%，但销量依然处于高位；成交均价17879元/㎡，同比增长17.4%；土地挂牌价格一路走高，市场规模压缩。2019年，苏州重磅调控政策频出，限购限售加码，持续呈现“高压”调控状态，房地产市场由高热逐步降温，楼市需求量和成交量下行，房价平稳，土地市场渐趋理性。
3公司主要会计数据和财务指标
3.1近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
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3.2报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
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注：2019年一季度，公司以自有资金收购赖国传、张辉、林彦、丁秋莲、杨镜良和吴汉昌所持有的棕榈生态城镇发展股份有限公司（证券简称：棕榈股份，证券代码：002431）股份的过户登记手续办理完毕。收购前，公司持有棕榈股份的股份数为101,000,000股，占其总股本的比例为6.79%；收购完成后，公司持有棕榈股份的股份数为176,523,702股，占其总股本的比例增至11.87%，为其第二大股东，对其具有重大影响，因此，公司在2019年度对棕榈股份的投资转为长期股权投资-权益法核算。公司将以前对棕榈股份计入其他综合收益的金额结转到投资收益科目，增加一季度损益16,159.44元。
2020年1月，财政部会计准则委员会发布实务问答，第11条指出，“原持有的对被投资单位的股权投资(不具有控制、共同控制或重大影响的)，按照新金融工具准则相关内容进行会计处理的，因追加投资等原因导致持股比例上升，能够对被投资单位施加共同控制或重大影响的，在转按权益法核算时，投资方应当按其确定的原股权投资的公允价值加上为取得新增投资而应支付对价的公允价值，作为改按权益法核算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的，其公允价值与账面价值之间的差额应当转入改按权益法核算的当期损益;原持有的股权投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的，其公允价值与账面价值之间的差额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应当直接转入留存收益”。
公司于2019年年报时根据财政部会计准则委员会发布实务问答第11条的相关规定，将一季度对棕榈股份其他综合收益结转到投资收益科目的金额，在2019年度对当期损益进行一次性调整，由此产生的对第四季度损益的影响金额为16,159.44万元。上述调整金额16,159.44万元直接转入留存收益。
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4股本及股东情况
4.1普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10 名股东持股情况表
单位: 股
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4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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4.4报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
□适用 √不适用
5公司债券情况
√适用 □不适用
5.1公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
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5.2公司债券付息兑付情况
√适用□不适用
2019年3月22日，公司发布《南京栖霞建设股份有限公司公开发行2018年公司债券（第一期）2019年付息公告》：本期债券于2019年4月2日开始支付自2018年4月2日至2019年4月1日期间的利息，债权登记日为2019年4月1日。
5.3公司债券评级情况
√适用 □不适用
2019年6月10日，上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具了《南京栖霞建设股份有限公司公开发行2018年公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019）》：维持本公司的主体信用等级为AA，评级展望为稳定；维持本次债券的信用等级为AA+。
2019年6月10日，上海新世纪资信评估投资服务有限公司出具了《南京栖霞建设股份有限公司公开发行2019年公司债券（第一期）信用评级报告》，经综合评定，本公司的主体信用等级为AA，评级展望为稳定；本次债券的信用等级为AA+。
5.4公司近2年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
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三经营情况讨论与分析
1报告期内主要经营情况
报告期内，公司主营的房地产开发业务实现营业收入20.80亿元，较上年减少1.92%；房地产开发业务的营业成本为11.59亿元，较上年减少2.85%；毛利率为44.28%，较上年增加0.54个百分点。
2导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
3面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
4公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
（1）中华人民共和国财政部（以下简称“财政部”）于2017年颁布了修订后的《企业会计准则第22号一一金融工具确认和计量》、《企业会计准则第23号一一金融资产转移》、《企业会计准则第24号一一套期会计》和《企业会计准则第37号一一金融工具列报》 (以下简称“新金融工具准则”)。新金融工具准则要求在境内外同时上市的企业自2018年1月1日起实施，其它境内上市公司自2019年1月1日起实施。
财政部于2018年6月15日发布了《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15号），对一般企业财务报表格式进行了修订，要求执行企业会计准则的非金融企业应当按照企业会计准则和通知要求编制财务报表。
2019年4月26日，经公司第七届董事会第七次会议审议通过，公司依据财政部、中国证监会和上海证券交易所的相关规定，执行相关新会计准则、财会[2018]15号文的具体要求，调整公司相关会计政策，并自文件规定的日期开始正式执行。
根据新金融工具会计准则规定，金融资产由“四分类”改为“三分类”，要求公司按照业务模式和合同现金流量特征将所持有的金融资产划分为“以摊余成本计量的金融资产”、“以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产”和“以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产”三类；同时在初始确认时，企业可以将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，当该类金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失应当转入留存收益。
根据新金融工具准则的衔接规定，公司无需重述前期可比数，但应当对期初留存收益或其他综合收益进行追溯调整。公司于2019年第一季度报告起按新金融工具准则要求进行财务报告披露，不重述2018年比较期间数据，新旧准则转换将调整2019年期初留存收益和其他综合收益。执行新金融工具准则预计将对公司2019年度财务状况和经营成果产生一定的影响。
根据《财政部关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]153号），公司在财务报告中进行相应的披露并修改了财务报表中的列报。执行财会[2018]15号文仅对公司财务报表相关列报产生影响，对公司当期及前期的财务状况、经营成果和现金流量无实质性影响。
（2）财政部于2019年4月30日发布了《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2019]6号），对企业财务报表格式进行调整。2019年8月28日，经公司第七届董事会第九次会议审议通过，公司根据财政部的规定，对公司相关会计政策进行调整，依据财会[2019]6号文规定的财务报表格式编制2019年中期财务报表，并采用追溯调整法变更了相关财务报表列报。
根据财会[2019]6号文的要求调整公司相关会计政策，仅对公司财务报表的列报项目产生影响，对公司当期及前期的财务状况、经营成果和现金流量无实质性影响。
5公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
6与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用□不适用
公司本报告期内纳入合并范围的子公司共18家，详见“九、在其他主体中的权益”。
证券代码：600533 证券简称：栖霞建设 编号：临2020-023
债券简称：18栖建01 债券代码：143540
债券简称：19栖建01 债券代码：155143
南京栖霞建设股份有限公司
公司债券发行预案公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
一、关于公司符合发行公司债券条件的说明
为偿还已发行的公司债券，公司拟公开发行公司债券。根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》（2019年修订）以及《公司债券发行与交易管理办法》等有关法律、法规和规范性文件的规定，将公司的实际情况与上述有关法律、法规和规范性文件的规定逐项对照，本公司符合现行公司债券政策和面向专业投资者公开发行公司债券条件的各项规定，具备向专业投资者公开发行公司债券的资格。
二、本次发行概况
（一）本次债券发行的票面金额、发行规模
本次债券票面金额为人民币100元。本次发行的公司债券规模不超过人民币15亿元（含人民币15亿元），具体发行规模提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司资金需求情况和发行时市场情况，在前述范围内确定。
（二）本次债券发行价格或其确定方式/债券利率或其确定方式
本次债券为固定利率债券，采用单利按年计息，不计复利。本次发行公司债券的票面利率及还本付息方式提请股东大会授权董事会或董事会授权人士与主承销商根据国家有关规定和发行时的市场情况确定。
（三）本次债券期限、还本付息方式及其他具体安排
本次发行的公司债券的期限不超过 5 年（含 5 年），可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。本次债券为固定利率债券，采用单利按年计息，不计复利。本次发行公司债券的具体期限构成和各期限品种的发行规模、票面利率及还本付息方式提请股东大会授权董事会或董事会授权人士与主承销商根据国家有关规定和发行时的市场情况确定。
（四）发行方式、发行对象及向公司股东配售的安排
本次公司债券采用面向专业投资者公开发行的方式，在经过上海证券交易所审核同意并经中国证券监督管理委员会注册后，以一期或分期形式发行。具体发行方式的安排提请公司股东大会授权董事会或董事会授权人士根据相关规定及市场情况确定。
（五）担保情况
本次发行公司债券由南京栖霞国有资产经营有限公司提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。
（六）赎回条款或回售条款
本次公开发行公司债券是否设置赎回条款或回售条款等监管机构认可的条款以及条款的具体内容提请公司股东大会授权董事会或董事会授权人士根据相关规定及市场情况全权办理。
（七）公司的资信情况、偿债保障措施
公司最近三年资信情况良好。在偿债保障措施方面，提请股东大会授权董事会或董事会授权人士在本次发行的公司债券出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息情况时，将至少作出如下决议并采取如下保障措施：
（1）不向股东分配利润；
（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
（4）主要高级管理人员不得调离。
（八）本次的承销方式、上市安排、决议有效期等
本次债券由主承销商组织承销团，采取承销团余额包销的方式承销。本次公司债券发行完成后，在满足上市条件的前提下，公司将申请本次发行的公司债券于上海证券交易所上市交易。经监管部门批准/核准，在相关法律法规允许的前提下，公司亦可申请本次发行的公司债券于其他交易场所上市交易。
本次发行公司债券的股东大会决议有效期为自股东大会审议通过之日起二十四个月止。
三、发行的人简要财务会计信息
（一）最近三年及一期的资产负债表、利润表及现金流量表
中汇会计师事务所（特殊普通合伙）已对公司2019年度、2018年度、 2017年度的财务报告进行了审计，并出具了中汇会审[2020]2050号、中汇会审[2019]1445 号、中汇会审[2018]2048号标准无保留意见的审计报告。中汇会计师事务所（特殊普通合伙）认为公司财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了公司的合并及母公司财务状况、经营成果和现金流量。公司2020年1-3月财务数据未经审计。
合并资产负债表
单位：元
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合并利润表
单位：元
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合并现金流量表
单位：元
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