中华企业股份有限公司
2019年年度报告摘要
公司代码：600675 公司简称：中华企业
一重要提示
1本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3公司全体董事出席董事会会议。
4立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2020年4月27日，经公司董事会审议通过，公司2019年度利润分配预案为：公司2019年度拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数分配利润，拟以未分配利润向全体股东每10股派发现金红利人民币1.38元（含税）。截至2019年12月31日，公司总股本为6,096,135,252.00股，以此计算合计拟派发现金红利841,266,664.78元（含税）。
本次利润分配不进行送股及资本公积金转增股本。
在实施权益分派的股权登记日前公司总股本发生变动的，拟维持每股分配比例不变。
二公司基本情况
1公司简介
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2报告期公司主要业务简介
（一）公司所从事的主要业务和经营模式
中华企业是上海地产集团旗下市场化房地产开发的主要平台，是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业。公司以中高端商品住宅开发为核心，同步发展商用地产、资产运营、社区服务、物业管理等相关产业。公司聚焦住宅、商办以及存量资产三条产品线的开发和运营，着力打造具有海派建筑风格和中企特色的精品房地产开发项目，在深耕上海市场的同时布局环沪及长三角区域，辐射昆山、镇江、苏州、杭州、江阴、无锡、合肥等重点城市。
公司成立65年来，积累了丰富的房地产开发与城市开发建设经验，通过提高产品质量，提高资产效益，做深社区服务，持续提升客户满意度，扩大中企品牌影响力，为城市开发建设和社会经济发展贡献力量。如今，面对市场新形势，公司积极探索改革路径，优化企业发展模式，形成经营管理优势，进一步完成从单一住宅产品提供商向房地产开发及综合服务商的转型，正逐步形成以开发建设为业务切入点、以资产经营为利润增长点的盈利新模式，力争成为上海地区有重要影响力的房地产开发经营服务企业。
报告期内，公司重点在建项目有尚汇豪庭、中企滨江悦府、中企环球世纪大厦、中企国际金融中心、中企滨江智慧广场等。
（二）行业情况
2019年的房地产市场以“稳”为主基调，呈现宏观政策调控收紧、土地市场趋于理性、行业竞争更为激烈的态势。在“房住不炒”的定位下，房地产市场政策面仍然趋紧，房企资金风险加大。全年全国共计出台房地产调控政策600余次。两会期间“一城一策”的提出意味着房地产调控更加细化。7月的中共中央政治局会议首次明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，房地产市场平稳发展成为政策导向。融资方面，房企融资环境进一步收紧。银保监会重拳出击整治地产融资乱象，强调不得向未达标房地产项目提供融资，并对银行机构房地产业务开展重点检查。与此同时，城镇化建设目标更加明确、粤港澳大湾区发展规划、长三角区域一体化发展、落户限制全面放宽、城市更新与老旧小区改造步伐加快等新政的出台则为城市开发建设带来了新的机遇。总体而言，2019年房地产市场是本轮调控效果体现的一年，通过因城施策的方针稳供求、稳价格、稳预期的“三稳”方针，众多城市从土地获取、预售标准、销售价格、销售方式等都得到了高度的规范化，地价和房价也形成了较为良性的关系。另一方面，房地产行业两极分化日益严重。头部企业市场份额进一步扩大，而中小企业面临优胜劣汰的结局。可见房地产行业正呈现出稳中求进的新竞争格局，如何调整经营模式，充分发挥自身优势以实现可持续发展成为所有房企亟待思考的问题。
3公司主要会计数据和财务指标
3.1近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
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3.2报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
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季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4股本及股东情况
4.1普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10 名股东持股情况表
单位: 股
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4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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4.4报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
□适用 √不适用
5公司债券情况
√适用 □不适用
5.1公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
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5.2公司债券付息兑付情况
√适用□不适用
报告期内，“16中星01”完成回售的实施，有效回售金额为2.11亿元，债务余额为34.89亿元。2019年3月16日，公司上调该期债券票面利率，在2019年3月16日至2021年3月15日的存续期内，票面利率由3.20%上调为4.10%。公司全资子公司中星集团已按时兑付2016年公司债券（第一期）回售金额和应付利息；
2019年3月4日，公司已按时兑付2016年非公开发行公司债券（第一期）本金和应付利息；
2019年3月18日，公司已按时兑付2016年非公开发行公司债券（第二期）本金和应付利息；
2019年10月14日，公司已按时兑付2013年公司债券本金和应付利息。
5.3公司债券评级情况
√适用 □不适用
1、中华企业股份有限公司2013年公司债券
2019年2月19日，中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）根据公司2018年年报出具跟踪评级报告，公司主体信用等级由AA上调为AA+，“中华企业股份有限公司2013年公司债券”债券信用等级维持为AAA，评级展望稳定。
2019年6月11日，中诚信证券评估有限公司对公司信用状况进行跟踪分析，公司主体信用等级维持为AA+，“中华企业股份有限公司2013年公司债券”债券信用等级维持为AAA，评级展望稳定。
2、上海中星（集团）有限公司2016年公司债券（第一期）
2019年6月14日，上海新世纪资信评估投资服务有限公司（以下简称“新世纪资评”）根据中星集团2018年年报出具跟踪评级报告，公司主体信用等级维持为AA+，“上海中星（集团）有限公司2016年公司债券（第一期）”债券信用等级维持为AAA，评级展望稳定。
5.4公司近2年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
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三经营情况讨论与分析
1报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入132.82亿元，较去年同期减少31.13%，实现归属于母公司净利润为23.40亿元，较去年同期减少9.73%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润20.77亿元，较去年同期减少15.94%。报告期内压缩带息负债约3.70亿元，期末资产负债率为68.67%。
2导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
3面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
4公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
报告期内重要会计政策变更的具体说明请详见临2020-008号公告。
5公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
6与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用□不适用
截至2019年12月31日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
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本期合并财务报表范围及其变化情况详见2019年年度报告附注“合并范围的变更” 和 “在其他主体中的权益”。
证券代码：600675 股票简称：中华企业 编号：临2020-013
中华企业股份有限公司
关于发行公司债券方案的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
一、关于公司符合向专业投资者发行公司债券条件的说明
根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《公司债券发行与交易管理办法》等有关法律、法规及规范性文件的有关规定，经核查公司相关情况，董事会认为公司符合发行公司债券的有关规定，具备发行公司债券的条件和资格。
二、本次发行概况
（一）发行规模
本次发行公司债券规模不超过人民币100亿元（含100亿元），可一期或分期发行。具体发行规模及发行期次安排将提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司资金需求情况和发行时市场情况，在上述范围内确定。
（二）票面金额和发行价格
本次公司债券面值100元，按面值平价发行。
（三）发行对象及向公司股东配售的安排
本次公司债券的发行对象为《中华人民共和国证券法（2019年修订）》、国务院证券监督管理机构规定的专业投资者。本次公司债券不向公司股东优先配售。
（四）债券期限及品种
本次公司债券的期限不超过10年（含10年）。债券品种可以为单一期限品种，多种期限的混合品种；有担保债券，无担保债券或有担保债券、无担保债券混合品种。本次发行公司债券的具体品种、各品种的期限和发行规模将提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据相关规则和发行时市场情况确定。
（五）债券利率
本次发行的公司债券票面利率及其付息方式将提请股东大会授权董事会或董事会授权人士与主承销商根据本次公司债券发行时市场情况询价协商确定。
（六）担保方式
本次公司债券是否采用担保、全部或部分采用担保等具体的担保方式及对价将提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据发行时市场情况决定。
（七）发行方式
公司将根据实际资金需求情况，一次性或分期发行，发行方式为面向专业投资者发行，包括公开发行和非公开发行。具体发行方式将提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据相关规定、市场情况及公司资金需求情况确定。
（八）募集资金用途
本次公司债券的募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司有息债务及/或补充公司运营资金及适用法律法规允许的其他用途，具体用途将提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司财务情况及资金需求情况，在上述范围内确定。
（九）募集资金专项账户
本次公司债券的募集资金到位后将存放于公司董事会或董事会授权人士决定的专项账户中。
（十）赎回条款或回售条款
本次公司债券是否设置的赎回条款或回售条款及具体条款安排将提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据相关法律规定、公司和相关债务市场的具体情况确定。
（十一）承销方式及上市安排
本次公司债券由独家主承销商或联合主承销商组织承销团，采取承销团余额包销的方式承销。在满足上市条件的前提下，将提请股东大会授权公司董事会或董事会授权人士根据中国证监会和上海证券交易所的相关规定办理本次公司债券上市交易事宜。
（十二）偿债保障措施
提请股东大会授权公司董事会或董事会授权人士在本次发行公司债券出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息情况时，将至少采取如下保障措施：
1、不向股东分配利润；
2、暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
3、调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
4、与公司债券相关的公司主要责任人不得调离。
（十三）本次发行公司债券决议的有效期
本次发行公司债券决议的有效期为自股东大会审议通过之日起24个月。
三、本次发行公司债券的授权事项
为有效协调本次发行过程中的具体事宜，根据本次发行工作的需要，董事会拟提请股东大会授权董事会或董事会授权人士，根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法（2019年修订）》、《公司债券发行与交易管理办法》等有关法律法规、规范性文件及公司章程的有关规定，在股东大会审议通过的本次发行的发行方案框架和原则下，从维护公司利益最大化的原则出发，全权办理本次发行的相关事宜，包括但不限于：
（一）依据国家法律、法规、监管部门的有关规定和公司股东大会的决议，根据公司实际情况、监管机构要求及届时债券市场的具体情况，制定及调整本次发行公司债券的具体发行方案，修订、调整本次发行的发行条款，包括但不限于具体发行规模、债券期限及品种、债券利率及确定方式、担保方式、发行时机、发行方式（包括是否分期发行及各期发行的数量等）、募集资金用途及具体金额、是否设置赎回或回售条款、偿债保障措施、还本付息的期限和方式、评级安排、具体申购办法、具体配售安排、债券上市流通等与本次发行的发行条款有关的一切事宜；
（二）决定并聘请参与本次发行的中介机构，协助公司办理本次公司债券发行的申报及上市、转让等相关事宜；
（三）为本次发行选择债券受托管理人，签署债券受托管理协议以及制定债券持有人会议规则；
（四）负责具体实施和执行本次公司债券发行及申请上市的相关事宜，包括但不限于：制定、批准、授权、签署、修改与本次发行公司债券有关的各项法律文件，根据法律法规及其他规范性文件进行相应的信息披露，并根据监管部门的要求对前述各项法律文件进行相应补充或调整；
（五）设立本次债券的募集资金专项账户；
（六）在本次发行的公司债券出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息情况时，将至少采取如下保障措施：
1、不向股东分配利润；
2、暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；
3、调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；
4、不得调离与公司债券相关的公司主要责任人。
（七）在本次发行完成后，办理本次发行的公司债券上市事宜；
（八）如国家法律法规或监管部门对发行公司债券的政策发生变化或市场条件发生变化，除涉及有关法律、法规及公司章程规定须由股东大会重新表决的事项外，可依据有关法律法规和公司章程的规定、监管部门的意见（如有）对本次发行的相关事项进行相应调整，或根据实际情况决定是否继续实施本次发行；
（九）办理与本次发行公司债券有关的其他事项。公司董事会提请股东大会授权董事会，并同意董事会授权公司总经理为本次发行的获授权人士，根据公司股东大会决议确定的授权范围及董事会的授权，代表公司根据股东大会的决议及董事会授权具体处理与本次发行有关的上述事宜。
以上授权自股东大会审议通过之日起至上述授权事宜办理完毕之日止。
四、发行人主要财务数据信息
（一）最近三年及一期财务报表
1、合并资产负债表
单位：万元
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注1：公司执行新金融工具准则后，新增“其他非流动金融资产”报表项目。
注2：公司执行新收入准则后，新增“合同负债”报表项目。
2、合并利润表
单位：万元
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注：2019年公司使用新版《一般企业财务报表格式》后，对资产减值损失的列报方式进行了调整。
3、合并现金流量表
单位：万元
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（二）合并报表范围变动情况
1、2019年合并报表范围的变化
（1）2019年新纳入合并范围的公司情况
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（2）2019年不再纳入合并范围的公司情况
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2、2018年合并报表范围的变化
（1）2018年新纳入合并范围的公司情况
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（2）2018年不再纳入合并范围的公司情况
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3、2017年合并报表范围的变化
（1）2017年新纳入合并范围的公司情况
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（2）2017年不再纳入合并范围的公司情况
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（三）公司最近三年一期主要财务指标
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注：2020年3月末数据未年化
上述财务指标以本公司合并财务报表的数据为基础计算，计算公式如下：
流动比率=流动资产/流动负债
速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
资产负债率=负债合计/资产合计
总资产收益率=净利润/[（期初资产总额+期末资产总额）/2]
存货周转率=营业成本/[（期初存货账面价值+期末存货账面价值）/2]
应收账款周转率=营业收入/[（期初应收账款账面价值+期末应收账款账面价值）/2]
如无特别说明，本公告中出现的指标均依据上述口径计算。
（四）管理层简要财务分析
公司管理层以最近三年及一期的财务报表为基础，对公司财务状况、现金流量、偿债能力和盈利能力进行讨论与分析，为完整、真实的反映公司的实际情况和财务实力，以下管理层讨论和分析主要以合并财务报表财务数据为基础。
1、资产结构分析
(下转382版)
2020年第一季度报告
一、重要提示
1.1 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
1.2 公司全体董事出席董事会审议季度报告。
1.3 公司负责人朱嘉骏、主管会计工作负责人倪伯士及会计机构负责人（会计主管人员）孙婷保证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。
1.4 本公司第一季度报告未经审计。
二、公司主要财务数据和股东变化
2.1主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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公司2018年利润分配及转增股本以公司2018年末总股本5,080,112,710股为基数，每股派发现金红利0.18元（含税），以资本公积金向全体股东每股转增0.20股，共计派发现金红利914,420,287.80元（含税），转增1,016,022,542股，分配后总股本为6,096,135,252股。因此，公司对2019年第一季度每股收益进行了重新调整。
非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2.2截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
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2.3截止报告期末的优先股股东总数、前十名优先股股东、前十名优先股无限售条件股东持股情况表
□适用 √不适用
三、重要事项
3.1公司主要会计报表项目、财务指标重大变动的情况及原因
√适用 □不适用
单位：元
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3.2重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
□适用 √不适用
3.3报告期内超期未履行完毕的承诺事项
□适用 √不适用
3.4预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生重大变动的警示及原因说明
□适用 √不适用
公司名称 中华企业股份有限公司
法定代表人 朱嘉骏
日期 2020年4月27日
公司代码：600675 公司简称：中华企业
