金融街控股股份有限公司

2019年年度报告摘要

一、重要提示

（一）本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。

（二）非标准审计意见提示

□ 适用 √ 不适用

（三）董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案

√ 适用 □ 不适用

（四）是否以公积金转增股本

□ 是 √ 否

（五）公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以2019年12月31日的公司总股本2,988,929,907股为基数，向全体股东每10股派发现金红利3.00元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。

（六）董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案

□ 适用 √ 不适用

二、公司简介

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三、主要会计数据和财务指标

（一）近三年主要会计数据和财务指标

单位：元

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（二）分季度主要会计数据

单位：元

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上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在差异

四、股本及股东情况

（一）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表

单位：股

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注：2020年3月，经中国银保监会批准，安邦保险集团股份有限公司、安邦财产保险股份有限公司将其所持有的和谐健康保险股份有限公司100%股份转让给福佳集团有限公司及其他受让方。大家人寿保险股份有限公司、福佳集团有限公司委托公司发布的《简式权益变动报告书》披露：本次交易完成后，和谐健康保险股份有限公司与大家人寿保险股份有限公司不再存在一致行动关系，详细内容请见2020年3月24日和2020年3月31日在指定媒体发布的《简式权益变动报告书》。

（二）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

公司报告期无优先股股东持股情况。

（三）公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称“西城区国资委”）持有北京金融街资本运营中心（以下简称“资本运营中心”）100%股权。资本运营中心持有北京金融街投资（集团）有限公司（以下简称“金融街集团”）67.43%股权。截至2019年12月底，金融街集团及其一致行动人合计持有公司股份1,082,552,695股，占公司已发行总股份的36.22%。通过上述股权控制关系，西城区国资委为公司的实际控制人。

五、公司债券情况

（一）公司债券基本信息

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（二）公司债券最新跟踪评级及评级变化情况

中诚信证券评估有限公司对公司主体及上述债券中公开发行公司债券的评级为AAA。

报告期内，中诚信证券评估有限公司对公司主体及公开发行公司债券进行了年度跟踪评级，主体评级和债项评级均为AAA，评级结果披露于深交所网站及中诚信证券评估有限公司网站。

报告期内，因公司于2015年发行中期票据15金融街MTN001、15金融街MTN002，于2017年发行中期票据17金融街MTN001A、17金融街MTN001B，于2018年发行中期票据18金融街MTN001A、18金融街MTN001B，中诚信国际信用评级有限责任公司对公司进行了年度跟踪评级，最新主体信用等级为AAA，不存在评级差异情况。

（三）截至报告期末公司近2年的主要会计数据和财务指标

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六、经营情况讨论与分析

（一）房地产行业形势分析

1．行业政策变化分析

2019年，中央政府始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势，住建部通过适时市场预警、央行通过货币闸口管控、银保监会通过资金流向监管，共同构建起了房地产市场风险防范机制；各地政府严格落实一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，因城、因区、因势施策，保持房地产市场稳定发展。

2．全国市场形势分析

根据国家统计局和WIND数据，2019年，全国商品房销售面积为17.2亿平方米，同比下降0.1%，增速较2018年全年回落1.4个百分点；全国商品房销售金额为16.0万亿元，同比增长6.5%，增速较2018年全年回落5.7个百分点。分城市来看，一线城市商品房销售面积同比上涨11.6%，二线城市销售面积同比增长2.9%，三四线城市销售面积同比下降0.6%。受房地产行业调控影响，全国商品房销售增速持续回落，不同城市出现分化，一二线城市销售形势优于三四线城市。

根据中国指数研究院百城价格指数，2019年，全国百城住宅价格同比上涨3.3%，涨幅较2018年放缓1.8个百分点；其中，一线城市、二线城市、三线城市住宅价格同比分别上涨0.7%、4.2%和4.6%，一线城市价格涨幅和2018年基本持平，二三线城市价格涨幅较2018年分别放缓2.9、4.1个百分点。

根据国家统计局和WIND数据，2019年，全国土地购置面积为2.6亿平方米，同比下降11.4%，增速较2018年下滑25.6个百分点；土地成交价款为1.5万亿元，同比下降8.7%，增速较2018年下降26.7个百分点。

3．重点城市市场分析

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根据中国指数研究院数据，2019年，公司进入的北京、上海、广州、天津、重庆、成都、武汉、苏州等重点城市商品房销售面积整体下降了1.8%，商品房销售金额整体增长了8.8%。

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根据中国指数研究院数据，2019年，公司进入的北京、上海、广州、天津、重庆、成都、武汉、苏州等重点城市土地成交面积同比增长10.9%，土地成交价格整体同比下降1.1%。

根据世邦魏理仕和WIND数据，2019年，北京、上海、天津等重点城市优质写字楼整体空置率分别为13.8%、19.4%、42.6%，较上年分别提高6.2、4.3、2.8个百分点；整体租金分别为426、302、116元/月*平米，北京、上海租金同比小幅上涨0.6%，天津租金同比下降4.3%。

（二）公司经营管理回顾

报告期内，面对行业发展形势变化和内部业务发展要求，公司按照年初制定的“强战略、提品质、调结构、促发展”的经营工作思路，重点推进以下几项工作：

1．打造特色党建，全方位围绕经营促发展。报告期内，公司继续贯彻“党建就是生产力，抓好党建就是竞争力”的工作方针，一是认真开展“不忘初心、牢记使命”主题教育，创新组织“不忘初心、牢记使命一传承井冈山精神、践行初心与使命”革命传统教育活动，积极学习华为企业文化和管理经验活动，“红墙意识”及公司企业文化主题宣讲活动，进一步提升公司管理效能；二是在基层党组织“三维度”全覆盖工作方式指导下，继续落实“党支部建在项目上，党旗飘在工地上”，积极发挥党支部的战斗堡垒作用及党员的先锋模范作用，推进党建工作与经营工作的高度统一、相互融合，为项目建设运营保驾护航；三是公司持续打造特色党建品牌，提升公司品牌价值和形象，助力业务发展。

2．合理补充项目，持续完善项目区域布局。报告期内，面对区域中心城市土地市场周期性波动的局面，公司综合考虑战略目标、资金状况和市场形势，坚持科学稳健的投资策略，在五大城市群中心城市和周边一小时交通圈卫星城/区域，通过招拍挂、兼并收购、合作开发等方式，以合理成本获取项目20个，新增权益建筑面积234万平方米（其中地上权益建筑面积167万平方米），实现权益投资额169亿元，楼面均价约10,019元/平米。截至报告期末，公司已进入五大城市群16个重点城市/区域，区域布局持续完善，抗市场风险能力持续提升。

3．加强品牌建设，销售签约金额持续增长。报告期内，面对严峻的市场形势，公司通过强化销售调度、推行价值营销，公司实现销售签约额319亿元，实现销售签约面积118万平米。其中，住宅产品以“价值营销、提升服务、强化品牌”为原则，以“明确标准、构建体系、丰富资源”为抓手，提升产品的展示力、销售力和服务力，实现销售签约额266亿元（实现销售面积104万平米）；商务产品加强大客户销售，推进产品去化，实现销售签约额53亿元（实现销售面积14万平米）。

4．加强资产管理，自持项目盈利稳健提升。报告期内，公司在“大资产管理体系”下继续加强项目运营管理，公司成熟期项目通过加强租约管理、优化业态配比、拓展销售渠道、升级改造软硬件等措施，持续提升项目租金水平；培育期项目通过加强招商管理、挖掘潜力客群，加快提升项目出租率。同时，公司深入研究资产管理业务和开发销售业务之间的协同发展模式，稳步推进轻资产管理输出业务，持续研究自持物业资产证券化方案，理顺资产管理业务“投融管退”全价值链业务模式。报告期内，公司资产管理业务整体实现营业收入26.9亿元，同比增长6%；实现息税前利润14.5亿元，同比增长14%，资产管理业务盈利能力持续提升。

5．加强资金管理，保障公司财务安全稳健。报告期内，公司始终强调现金流安全，确保资金安全稳健。一是科学统筹好销售回款、项目投资、工程建设等大额资金收支关系，加强经营调度和资金统筹，经营活动现金流由负转正，有息资产负债率有所下降；二是坚持高效直接融资，新发行多期公司债券和供应链金融产品，各期发行利率保持在房地产行业较低水平；三是提前筹划直接融资，获取新的“金融街中心资产支持专项计划”和“非金融企业债务融资工具”发行批文，截至报告披露日，累计完成三期73亿元SCP发行，平均票面利率2.47%，完成80亿元金融街中心CMBS发行，票面利率为2.80%。

6．强化运营管理，提高项目市场竞争能力。报告期内，公司以“大运营管理体系”为抓手，以提升经营效率为目标，完善项目开发运营标准，提高项目市场竞争能力。产品研发环节，公司持续加强市场研究，完善产品标准建设，健全产品体系；工程建设环节，不断强化工程质量管理体系，多维度、全过程提升工程建设、竣工验收等品质控制措施，提升产品品质；成本管理环节，持续优化成本采购制度和成本标准体系，完善战略采购和供应商管理，提高采购效率；营销服务环节，坚持“价值营销”，提升两点一线标准化水平，完善全国直销及全民经纪人平台，整合公司独有的教育、医疗、健康、养老、物业等特色资源至项目服务体系，打造服务品牌。

7．完善管理机制，促进公司内生发展动力。报告期内，公司持续优化完善管理机制，有效支持公司业务发展。一是梳理完善人才选拔任用机制，坚持有效管用、公开透明的选人用人标准，打造满足公司高质量发展的人才体系；二是完善以发展和利润为导向的考核激励机制，鼓励各子公司做大做强业务，提升市场竞争能力，促进公司内生发展；三是加强后备人才队伍建设，全面落实人才培养培训体系，提升各业务条线的专业能力、管理能力。

8．坚持合规经营，保障公司持续稳健发展。报告期内，公司将风险管理与日常经营管理有机融合，持续开展风险管理体系的建设及执行落地工作，加强对外部环境风险、市场竞争风险、项目进度风险、开发项目销售风险和客户管理风险的巡视工作，有效防范经营风险；公司持续开展内控自我评价并强化执行监督，通过以评促建，持续推动内控体系完善公司管理提升；结合经营管理重点，持续完善内部控制制度体系，制定内部控制整改、督办、评价机制，保障公司稳健运营。

（三）公司项目开发建设分析

1．公司房地产项目储备情况

（1）新增项目储备一览表

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（2）累计项目储备一览表

单位：平方米

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报告期内，公司继续坚持“深耕五大城市群中心城市，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈的卫星城/区域”的区域战略，在北京、天津、上海、苏州、无锡、佛山、重庆、成都、武汉、遵化等城市通过招拍挂、股权收购等方式以合理价格补充项目资源。截至2019年底，公司已进入五大城市群重点城市/区域16个，公司总体可结算项目规划建筑面积1,753万平方米（对应权益规划建筑面积1,401万平米），公司项目储备总量更加丰富，区域分布更加均衡，有利于促进公司业绩稳健增长。

2．公司房地产项目开发情况

报告期内，公司根据市场形势变化和自身可售货量情况，统筹安排工程进度。公司实现开复工面积（含地下）为717万平方米，同比增长30%，其中，新开工面积（含地下）为278万平方米，同比下降18%；公司实现竣工面积（含地下）为86万平方米，同比下降20%。主要开发项目情况如下：

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(下转618版)