天津广宇发展股份有限公司

2019年年度报告摘要

证券代码：000537 证券简称：广宇发展 公告编号：2020-018

一、重要提示

本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。

董事、监事、高级管理人员异议声明

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声明

除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议

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非标准审计意见提示

□ 适用 √ 不适用

董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案

√ 适用 □ 不适用

是否以公积金转增股本

□ 是 √ 否

公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以1,862,520,720为基数，向全体股东每10股派发现金红利3元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。

董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案

□ 适用 √ 不适用

二、公司基本情况

1、公司简介

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2、报告期主要业务或产品简介

（1）公司业务概况

报告期内，公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主，业务板块主要集中于住宅地产开发。为打造高质量住宅地产，公司根据土地规划情况以及区域市场需求将主要商品住宅分为高层、别墅和洋房等，并通过所属子公司在重庆、济南、北京、宜宾、福州、天津、成都、青岛、东莞、南京、苏州、张家口、湖州、上海等城市进行开发、建设和销售，逐渐形成鲁能星城、鲁能领秀城、鲁能城、鲁能泰山7号、鲁能公馆等产品系列，受到市场、客户及相关方的普遍认可。

为配套住宅地产业务，提升广大 业主居住品质，公司也提供部分物业管理服务。截至报告期末，公司物业类全资子公司2家，分公司6家，服务范围覆盖重庆、宜宾、成都、济南、青岛、东莞等城市。报告期内，公司立足物业基础服务，加快建设多元创新业务体系，依托大数据、云计算、物联网等创新科技，智慧化升级物业服务。所属重庆物业公司不断满足业主日益增长的美好生活需求，整合物业社区资源和商旅产业资源，打造商业运营中心，为业主提供维修、家政、洗车等社区增值服务，房屋托管、租售、装修等资产运营服务，酒店代订、定制化亲子游、周末游等旅游度假服务，各地特产、日常商品订购等商业服务，通过一站式的全方位服务切实提升业主幸福感。

（2）公司主要业绩驱动因素

一是公司以房地产开发销售为主业，布局全国15个城市，立足一二线城市群，区位优势明显，稀缺性资源丰富，为公司未来业绩增长提供了支撑与保障。二是公司主力产品线由首置首改类产品逐步转向改善类产品，产品结构持续升级，产品品质不断提升，在满足广大客户需求基础上，增强了公司的市场竞争力。三是公司经过多年经营，品牌得到市场广泛认可，品牌价值及影响力得到进一步提升。四是大股东高度重视并大力支持上市公司发展壮大，利用自身优势为公司提供财务资助和业务支持，保障了公司生产经营持续健康稳定。

（3）宏观经济形势、行业政策及行业发展情况（注：宏观经济、行业发展相关数据来源于国家统计局官网）

宏观经济方面：2019年全年国内生产总值990,865亿元，比上年增长6.1%，符合6%-6.5%的预期目标。分产业看，第一产业增加值70,467亿元，较上年增长3.1%；第二产业增加值386,165亿元，较上年增长5.7%；第三产业增加值534,233亿元，较上年增长6.9%。分季度看，一季度同比增长6.4%，二季度增长6.2%，三季度增长6.0%，四季度增长6.0%。GDP增速逐季递减，我国经济增速整体呈下滑态势，尤其是二季度以来，在多种负面因素影响下GDP增速下滑速度加快，多项经济指标承受压力，投资对经济的贡献率下滑，内需提振动力不足。

面对此种经济形势，国家保持战略定力，精准施策，在财政、货币等方面持续发力，减税降费助消费，降准、降息保证资金流动性合理充裕，实施利率新政降低实体经济融资成本等，多措并举，保障了经济增速的平稳下行。

行业政策方面：2019年，行业调控延续“房住不炒”主基调，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，不将房地产作为短期刺激经济的手段。同时，中央聚焦房地产金融风险，加强房地产金融审慎管理，坚持住房居住属性，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。银保监会聚焦市场乱象，谨防资金违规流入地产市场；央行加快推进LPR利率改革，提高利率市场化程度，确保行业资金定向监管全年保持从紧态势。总体来看，房地产行业运行基础制度更趋完善，住房、土地、财税三大领域的制度建设取得明显进展，为落实房地产长效管理机制奠定更加坚实的基础。

报告期内，在行业调控总基调维稳的同时，区域分化格局明显。天津、东莞、南京、杭州、三亚等地区推出新一轮落户政策，开启抢人大战，吸引优秀人才，以助推区域购房需求及经济发展，未来这一战略有望持续扩大。而苏州、大连、西安等城市调控加码，相继落地限价令，进一步限制购房范围和买房资格以维持房地产市场稳定预期。

行业发展情况：

2019年，我国房地产市场整体承压，但在周期轮动背景下，呈现出以下特点：

房地产开发投资增速放缓。2019年1-12月，全国房地产开发投资132,194亿元，同比增长9.9%；增速比1一11月份回落0.3个百分点。同时，房地产投资意愿下降，报告期内，行业土地购置面积2.58亿平方米，同比下降11.4%；土地成交款1.47万亿元，同比下降8.7%。

房地产开工面积同比上升。2019年，房地产开发企业房屋施工面积893,821万平方米，比上年增长8.7%，增速与1-11月份持平，比上年加快3.5个百分点。其中，住宅施工面积627,673万平方米，增长10.1%。房屋新开工面积227,154万平方米，增长8.5%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落8.7个百分点。其中，住宅新开工面积167,463万平方米，增长9.2%。房屋竣工面积95,942万平方米，增长2.6%，1-11月份为下降4.5%，上年为下降7.8%。其中，住宅竣工面积68,011万平方米，增长3.0%。

商品房销售同比略有下降。2019年，商品房销售面积171,558万平方米，比上年下降0.1%，1一11月份为增长0.2%，上年为增长1.3%。其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降14.7%，商业营业用房销售面积下降15.0%。商品房销售额159,725亿元，增长6.5%，增速比1一11月份回落0.8个百分点，比上年回落5.7个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降15.1%，商业营业用房销售额下降16.5%。

房地产行业集中度持续提升。截至报告期末，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售金额集中度已分别达21%、36%、44%和53%。行业整体规模增速放缓的同时，百强集中度持续提升，行业分化格局加剧。

结构性市场分化格局显现。长三角、粤港澳、京津冀、长江中游、成渝五大城市群占据我国房地产市场五成份额，受城市发展阶段、因城施策及城市规划利好等因素影响，其市场行情也显现分化格局：长三角、粤港澳地区需求支撑度高，在严格调控影响下房地产市场整体稳中有所震荡，受益于区域规划利好及调控边际优化影响，短期市场存一定回升动力；京津冀市场规模在深化调整后有所回升；长江中游及成渝城市群销售端疲态显现，在周期轮动作用下短期销售疲态或将延续，鉴于其城镇化仍在快速推进，需求仍存在较高支撑力，市场整体将呈现稳中波动态势。

（4）公司主要项目所在城市房地产行业政策、发展和库存去化情况

①重庆地区

2019年重庆市政策以管控资源型土地开发以及学区房调整为主，同时着手放宽落户政策，吸引人才。一是推出学区房政策，规范教育资源，学区房、地块价值提升：5月，重庆教委印发《关于做好2019年义务教育招生入学工作的通知》（教基厅〔2019〕1号），严禁任何民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩，不得与楼盘新签订与学校招生名额相关的合同条款。9月，重庆市人民政府办公厅出台《进一步规范公办中小学参与举办民办学校的通知》（渝府办发〔2019〕96号），明确提出公办中小学不得新参与举办民办学校，不得跨区举办公立学校；所有公办和民办学校必须独立招生，不得混合招生。同时，中小学入学资格不得与楼盘销售挂钩。二是出台资源保护政策，城市资源性土地更稀缺：7月，出台《关于印发重庆市主城区“四山”保护提升实施方案的通知》（渝府办〔2019〕14号），缙云山、中梁山、铜锣山和明月山，严禁新增住宅类房地产开发项目，且建筑不得遮挡山脊线，高度不超12米。8月，广阳岛核心管控区禁止土地出让和商业开发；严控核心管控区内建筑规模和建筑高度，建筑总规模不超过20万平方米，标志性景观建(构)筑物高度不超过70米。三是推行落户政策，放宽落户及人才引进，助力区域需求及经济提升：5月出台落户政策，不设年龄和务工年限，直系亲属可以随迁，高层次人才和受到省（部）级以上表彰奖励的人才，不受是否已在渝就业的限制。9月推出英才计划，用5年左右的时间，引入高层次人才2000名、团队500个，入选人才20万－200万不等的研究支持经费，以及10万－50万元的奖励金。

2019年,重庆市商品房供应2,746万平方米，同比减少24.13%，成交3,133万平方米，同比减少13.68%，成交建面均价10,610元/平方米，同比上涨2.3%。截至2019年末，重庆市商品房已取得预售证存量面积约1,650万平方米，去化周期约6.3个月。

2015-2019年重庆市商品房供销情况

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（注：数据来源于铭腾机构）

②济南地区

2019年济南市未出台相关房地产政策。济南房地产市场呈现四方面趋势。一是房地产市场呈现理性回归态势。近年来，济南房地产市场一直以改善型需求为主，但从近期住宅销售情况看，市场有一定下滑，购房者观望气氛加剧，特别是二手房置换量下降，影响到部分改善型需求购买能力。二是区域分化不均衡。张马、雪山、唐冶等部分区域竞争激烈，区域内大多为2017年以后高价拿地项目，因土地成本较高，价格竞争激烈，加剧了高价拿地房企的经营难度；但有部分大体量低价拿地项目，因能保证一定利润空间，有降价促销现象。三是价格特征明显。目前1.3万元左右的主流销售产品受价格回归影响较大，而2万元左右中高端产品市场较为稳定，未出现大幅降价促销现象。四是住宅库存增加。全市住宅去化周期约为15个月，区域库存分化明显。（数据来源：济南市房地产协会）

2019年济南市商品房供应1,517.31万平方米，同比增加55.86%，成交1,008.15万平方米，同比减少14.04%，2019年成交建面均价11,902元/平方米，同比上涨2.5%。济南市新建商品房库存量为51.88万套，面积3,126.46万平方米，去化周期约为15个月。

2015-2019年济南市商品房供销情况

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（注：数据来源于克尔瑞、济南市房地产协会）

③宜宾地区

2019年宜宾房地产市场供需结构均衡，未出台限购、限售、限价等宏观调控政策。金融信贷方面，2019年央行正式公布的房贷利率新政，首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，房贷利率走向市场化。

2019年宜宾市商品房供应163万平方米，同比基本持平，成交131万平方米，同比基本持平，成交建面均价8,778元/平方米，同比上涨13%。截至2019年末，宜宾市商品房已取得预售证存量面积约34.1万平方米，去化周期约3.4个月。

2015-2019年宜宾市商品房供销情况

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（注：数据来源于宜宾市房地产管理局官网）

④北京地区

2019年北京房地产市场依然以房住不炒为主要基调，政策环境整体稳定。全年共计出台39份文件干预房地产市场，主要以央行、住建部、市住建委、北京住房公积金管理中心等机构为主。政策主要从几个方面进行微调：一是楼市调控边际调整，二是市场监管不松懈，三是土地、人才、住房保障等领域政策持续完善。

楼市调控政策边际调整：主体政策不放松，房贷利率边际下调，公积金异地提取范围扩大至环京，但国管公积金认房又认贷呈收紧态势，12月30日下发《现就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜公告》（中国人民银行公告〔2019〕第30号）。市场监管重点聚焦房源信息发布、物业管理 、住房租赁等领域；10月10日下发《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知》（京建法〔2019〕17号）；12月25日下发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(建房规〔2019〕10号)。土地限价政策边际放松，上半年北京召开土地推介会，多宗不限价地块入市。住房保障与人才政策配套实施：人才引进政策聚焦高端产业人才，公租房、共有产权房政策扩范围、降门槛，为高端人才提供住房保障。7月26日下发《北京市2019年度国有建设用地供应计划》（京规自发〔2019〕17号）。

2019年北京市商品房供应961.96万平方米，同比减少9.36%，成交852.18万平方米，同比增加42.23%，成交建面均价43,254元/平方米，同比上涨3.18%。截至2019年末，北京市商品房已取得预售证存量面积约1,939.5万平方米,去化周期约27.3个月。

2015-2019年北京市商品房供销情况

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（注：数据来源于易研通数据）

另，除上述主要项目所在城市外，公司项目还在成都、天津、福州、东莞、南京、苏州、张家口、湖州、青岛、上海等城市有布局，且多处于开发建设过程中，该类城市房地产市场在政府调控下较稳定发展。

2019年公司开发建设中的项目所在城市库存去化情况

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综上，目前公司主要项目所在城市均不同程度出台了房地产市场调控政策，但政府调控的目的是维护和稳定房地产市场，促进其长远发展。从商品房供应量、成交量、建面均价增减幅及库存去化情况看，上述城市房地产市场过热程度得到了一定遏制，各城市现阶段库存增多，库存去化周期较长，对公司未来经营业绩和盈利能力可能会带来一定压力。

（5）公司主要业务城市的市场地位

①重庆地区

2019年，重庆市房地产企业成交金额排名中，重庆公司（含重庆鲁能、重庆鲁能英大、重庆江津鲁能）销售备案面积29.09万平方米，销售备案金额24.71亿元，2019年度未参与相关排名。

2019年重庆市房地产企业成交金额排名

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（注：数据来源于铭腾机构）

②济南地区

2019年，济南市房地产企业成交金额排名中，济南公司（含鲁能亘富、鲁能万创、鲁能朱家峪）房地产成交金额排名第11位。

2019年济南市房地产企业成交金额排名

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（注：数据来源于克尔瑞）

③宜宾地区

2019年，宜宾市房地产企业成交金额排名中，宜宾鲁能房地产成交金额排名第4位。

2019年宜宾市房地产企业成交金额排名

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（注：数据来源于宜宾市房地产管理局官网）

④北京地区

2019年，北京市房地产企业成交金额排名中，顺义新城房地产成交金额排名第46位。

2019年北京市房地产企业成交金额排名

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（注：数据来源于易研通数据）

3、主要会计数据和财务指标

（1）近三年主要会计数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□ 是 √ 否

单位：元

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（2）分季度主要会计数据

单位：元

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上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□ 是 √ 否

4、股本及股东情况

（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表

单位：股

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（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无优先股股东持股情况。

（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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5、公司债券情况

公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券

否

三、经营情况讨论与分析

1、报告期经营情况简介

公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号一一上市公司从事房地产业务》的披露要求

(1)外部宏观经济形势分析

2019年以来，世界经济和贸易总体上延续复苏态势，但复苏动力弱化，增速同步放缓，内生增长动力不足，货币政策开始转向宽松,主要经济体短期经济景气指数持续下行。就主要国家和地区来看，受国家贸易局势紧张等因素影响，9月美国零售数据出现负增长，美联储下半年连续三次降息，经济增长出现明显放缓。英国脱欧为欧元区经济带来更多不确定性，导致欧元区经济增长疲软。日本经济进入平台期，未来上行动力和下行压力并存。俄罗斯经济下滑明显，9月制造业采购经理人指数(PMI)为十年来最低。全球多边体系面临挑战，WTO地位和作用受到严重削弱，地缘政治不确定性因素增多，全球金融市场避险情绪加大，全球主要经济体经济增速普遍回落。总体而言，全球经济仍处于国际金融危机后的深度调整期，世界大变局加速演变的特征更趋明显，全球动荡和风险点显著增多。

在复杂的外部环境下，我国经济运行依旧保持在合理区间，服务业增长稳中有落，就业形势总体稳定，减税降费效应逐步显现。但同时我国经济面临着下行压力加大，工业生产和效益转弱，基建投资、制造业投资、民间投资持续低迷，消费增速持续放缓，工业生产者价格低位运行，出口增速放缓，脱实向虚有所加剧等问题。面对国内外风险挑战明显增多的复杂局面，我国坚持新发展理念，持续深化供给侧结构性改革，加大逆周期调节力度，着力做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，狠抓各项政策落实落地，保障国民经济运行总体平稳。

2020年初，受到新型冠状病毒肺炎疫情影响，为避免人口大规模流动和聚集，举国采取了居家隔离、延长复工复产等防控措施，制造业、房地产、基建投资基本停滞，短期内对投资、消费和出口均造成了明显冲击，也对企业的抗压能力、应对水平提出了更高要求。但长期来看，中国的经济基本面没有改变，经济发展的韧性、弹力、空间依然存在，不会因为突发疫情而发生改变。有关部门正在采取多种措施，积极增加供给、畅通配送渠道、稳定市场秩序，同时还分情形制定出台对冲疫情影响的政策措施，鼓励企业主动应对挑战，最终确保经济平稳运行。

（2）公司2019年经营情况

2019年是新中国成立70周年，是全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标的关键之年，也是广宇发展重大资产重组三年盈利承诺收官之年。公司董事会以监管政策为导向，以提升价值创造能力为目标，认真履行股东大会赋予的职责，推动公司经营业绩、重组承诺、融资创新、规范治理等重点工作取得重大进展。

①生产经营持续稳中向好

2019年，公司实现营业收入229.87亿元，较上年同期减少40.7亿元，同比减少15.04%；利润总额41.44亿元，较上年同期增加7.15亿元，同比增长20.84%；归属于上市公司股东的净利润31.42亿元，较上年同期增加6.4亿元，同比增长25.57%；实现基本每股收益1.69元/股，较上年同期增加0.35元/股，同比增加26.12%；加权净资产收益率25.88%，同比提高4.32个百分点。

一是项目开发销售稳步推进。报告期内，公司新开工面积109.02万平方米，在建面积649.25万平方米，竣工面积276.17万平方米（含参股公司千岛湖公司）；公司实现销售备案金额104.26亿元，销售备案面积74.3万平方米。

二是项目确权工作审慎推进。2019年8月控股子公司鲁能亘富成功确权上海嘉定共有产权保障房项目，总建面14.81万平方米；2019年2月，参股子公司杭州千岛湖公司新增土地14块，总建面20.93万平方米，公司权益比例49%。

三是物业服务能力持续提升。截至2019年末，公司物业类全资子公司2家，分公司6家，服务范围覆盖重庆、宜宾、成都、济南、青岛、东莞等城市。报告期内，实现物业服务签约面积1014.63万平方米，同比增长54.41%；实现物业服务面积791.14万平方米，同比增长128.29%。

四是工程管理再获多项殊荣。重庆区域项目获省市级各类质量、安全文明奖共20项，其中“巴渝杯优质工程奖”1项，“智慧工地”3项，“三峡杯优质结构工程奖”7项，“重庆市建筑安全文明工地”5项，“质量标准化示范工地”2项，“BIM智慧工地”1项。济南区域项目鲁能亘富领秀城G3地块一期、领秀城N1-2地块获得山东省建筑质量泰山杯工程；鲁能泰山七号二期地块二标段获得山东省建筑工程优质结构；鲁能泰山七号三期一标段获得山东省绿色施工科技示范工程。

②重组承诺切实有效履行

同业竞争问题积极妥善解决。认真梳理大股东鲁能集团及关联方都城伟业集团所属同业竞争资产，分析注入上市公司的合理性、可行性，在与监管机构沟通汇报基础上，根据不同单位实际，科学研究制定资产注入、托管经营等解决方案，确保同业竞争问题得以妥善解决。截至2019年底，累计托管单位12家，其中报告期内新增大连神农科技、鲁能英大集团等托管单位8家。

重组三年盈利承诺全面完成。严格对照重组盈利承诺，强化业绩指标完成情况分析研判，加强对重点单位生产经营的督导管理，及时消除影响业绩兑现的不确定因素，确保标的资产保值增值，按期兑现重组盈利承诺，实现公司重大资产重组完美收官。

③融资工作取得创新突破

低息发行首批5亿元中期票据。面对房地产行业融资政策严控等不利因素，充分发挥公司上市平台优势，于2019年8月发行三年期5亿元中期票据，发行利率4.1%，创2017年以来同等信用等级央企最低。

资产证券化取得新突破。全面梳理公司持有型物业产品，积极研究制定盘活方案。2019年10月，公司全资子公司鲁能亘富所属济南领秀城商业综合体40亿元CMBS产品于深交所精彩亮相，发行期限3+3+3+3年，发行利率4.09%，获得资本市场与监管机构一致好评。公司总经理王晓成先生，荣获深交所优秀固定收益产品发行人“优秀个人奖”。

④精益化管理水平持续提升

信息披露与投资者关系更加规范。实行披露信息会审、互审，加强对重大合同、关联交易等重要信息的有效管控。全年高质量发布定期报告4份、临时公告及报备文件330余份，2018年年度报告再次实现交易所“零问询”。更加注重投资者关系维护，严格执行三年（2017-2019年）股东回报规划，通过自派与代派相结合方式向投资者现金分红2.42亿元。

内控建设持续完善。密切跟踪监管政策变动，对照最新监管要求，及时开展基础管理制度及内控业务流程废改立工作，先后完善《公司章程》《董事会议事规则》《内部控制手册》等基础制度及业务流程10余项。组织独立董事赴南京、苏州两家单位开展工作调研，深入了解项目进展及基层诉求。完善所属公司及托管单位管控机制，进一步推动上市公司规范治理水平提升。

⑤公司房地产开发销售情况

A.2019年公司房地产项目开发情况

2019年，公司实现开工面积109.02万平方米，在建面积649.25万平方米，竣工面积276.17万平方米（含参股公司千岛湖公司）。

重庆地区，公司控股子公司重庆鲁能、重庆鲁能英大及重庆江津鲁能新开工面积20.78万平方米，在建面积241.22万平方米，竣工面积101.67万平方米。

济南地区，公司控股子公司鲁能亘富、鲁能万创、鲁能朱家峪新开工面积58.55万平方米，在建面积127.41万平方米，竣工面积84.00万平方米。

北京地区，公司控股子公司顺义新城在建面积13.17万平方米，竣工面积6.26万平方米，无新开工项目。

宜宾地区，公司控股子公司宜宾鲁能在建面积46.02万平方米，竣工面积8.33万平方米，无新开工项目。

成都地区，公司控股子公司成都鲁能在建面积15.90万平米，竣工面积15.90万平米，无新开工项目。

青岛地区，公司控股子公司青岛鲁能广宇竣工面积10.48万平方米，无新开工、在建项目。

东莞地区，公司控股子公司东莞鲁能广宇在建面积14.35万平方米，无新开工、竣工项目。

南京地区，公司控股子公司南京鲁能广宇、南京鲁能硅谷，在建面积34.48万平方米，竣工面积11.01平方米，无新开工项目。

张家口地区，公司控股子公司张家口鲁能在建面积24.81万平方米，无新开工、竣工项目。

天津地区，公司控股子公司天津鲁能泰山在建面积25.48万平方米，竣工面积15.44万平方米，无新开工项目。

苏州地区，公司控股子公司苏州鲁能广宇在建面积44.80万平方米，无新开工、竣工项目。

湖州地区，公司控股子公司湖州公司新开工面积12.41万平方米，在建面积12.41万平方米，竣工项目。

福州地区，公司控股子公司福州鲁能，在建面积31.92万平方米，竣工面积23.08万平方米，无新开工项目。

上海地区，公司控股子公司上海亘富，新开工面积14.85万平方米，在建面积14.85万平方米，无竣工项目。

杭州地区，公司参股公司千岛湖公司（权益比例49%），新开工面积2.43万平方米，在建面积2.43万平方米，无竣工项目。

B.2019年公司房地产项目销售情况

2019年，公司实现销售备案金额104.46亿元，销售备案面积74.3万平方米。报告期，公司控股子公司南京鲁能广宇、南京鲁能硅谷、苏州鲁能广宇、张家口鲁能、东莞鲁能广宇，尚未开盘销售。

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（注：销售备案是指在当地房交所及（或）住建委的备案。）

公司主要经营模式、经营业态，公司主要项目所在城市的市场地位、竞争优势，公司主要项目所在城市的行业发展及库存去化情况，及其对公司未来经营业绩和盈利能力的影响等内容详见“第二节公司基本情况”的“2.报告期内公司主要业务或产品简介”相关内容。

⑥新增土地储备项目

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⑦累计土地储备情况

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注：1.累计土地储备为截至2019年12月31日尚未开发的土地及项目。

2.总建筑面积、剩余可开发建筑面积均为计容建筑面积。

3.公司在千岛湖项目所占权益比例为49%，按权益比例计算，公司未开发土地面积136.65万平方米，剩余可开发建筑面积164.46万平方米。

⑧主要项目开发情况

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（下转634版）

第一节 重要提示

公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

所有董事均已出席了审议本次季报的董事会会议。

公司负责人周悦刚、主管会计工作负责人张建义及会计机构负责人(会计主管人员)李军声明：保证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。

第二节 公司基本情况

一、主要会计数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□ 是 √ 否

■

非经常性损益项目和金额

√ 适用 □ 不适用

单位：元

■

对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因

□ 适用 √ 不适用

公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表

1、普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表

单位：股

■

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□ 是 √ 否

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

2、公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

□ 适用 √ 不适用

第三节 重要事项

一、报告期主要财务数据、财务指标发生变动的情况及原因

√ 适用 □ 不适用

（1）资产负债表项目

应收账款期末2,225.06万元，较年初增加71.96%，主要原因是增加应收物业费。

预付款项期末103,237.19万元，较年初增加269.03%，主要原因是预付工程款增加。

短期借款期末469,100.00万元，较年初增加44.74%，主要原因是新增借款。

应付票据期末7,900.00万元，较年初增加315.79%，主要原因是所属子公司重庆鲁能开发（集团）有限公司新增商业承兑汇票。

（2）利润表项目

报告期营业收入376,008.07万元，较上年同期增加42.20%；营业成本261,599.23万元，较上年同期增加61.07%，主要原因是本期商品房交付面积较上年同期增加，导致售房收入及成本相应增加。

报告期税金及附加28,422.63万元，较上年同期增加39.49%，主要原因是交付确认收入增加，相应计提的土地增值税、增值税附加增加。

报告期销售费用3,867.87万元，较上年同期减少40.69%，主要原因是本期营销活动推广费用、销售佣金减少。

报告期财务费用9,401.45万元，较上年同期增加53.79%，主要原因是费用化借款利息增加。

报告期其他收益84.05万元，较上年同期增加1,193.01%，主要原因是本期按规定享受的政府补助增加。

（3）现金流量表项目

报告期销售商品、提供劳务收到的现金107,168.95万元，较上年同期减少73.13%，主要原因是在售项目收到预售回款减少。

报告期收到其他与经营活动有关的现金36,270.17万元，较上年同期增加83.03%，主要原因是本期收到的预售款监管保证金返还增加。

报告期购买商品、接受劳务支付的现金256,810.86万元，较上年同期减少44.32%，主要原因是本期部分项目开工时间滞后，支付的工程款减少。

报告期购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金295.81万元，较上年同期减少84.78%，主要原因是本期实际结算工程款减少。

报告期偿还债务支付的现金16,000.00万元，较上年同期减少75.09%，主要原因是本期到期偿付的贷款同比减少。

报告期分配股利、利润或偿付利息支付的现金29,295.75万元，较上年同期增加115.65%，主要原因是本期借款余额增加，需按期偿付的利息增加。

二、重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明

√ 适用 □ 不适用

（一）2020年财务资助额度事项

2020年1月21日，公司召开第九届董事会第四十六次会议审议通过了《关于预计2020年度控股股东向公司及所属公司提供财务资助额度暨关联交易的议案》，公司控股股东鲁能集团2020年度拟向公司及所属公司提供财务资助本金额度不超过217.19 亿元，期限不超过24个月，年利率不超过5.5%，财务资助金额在总额度内可于有效期内循环使用。据此测算，预计关联交易总金额不超过人民币241.41亿元（其中预计本金不超过217.19亿元，应支付的利息总额不超过24.22亿元）。2020年2月11日，公司召开2020年第一次临时股东大会审议通过了上述财务资助事项。截至本报告期末，上述财务资助已使用本金额度为11.5亿元，剩余本金额度为205.69亿元。

（二）其他重要事项及进展情况索引

■

股份回购的实施进展情况

□ 适用 √ 不适用

采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况

□ 适用 √ 不适用

三、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内超期未履行完毕的承诺事项

□ 适用 √ 不适用

公司报告期不存在公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内超期未履行完毕的承诺事项。

四、证券投资情况

□ 适用 √ 不适用

公司报告期不存在证券投资。

五、委托理财

□ 适用 √ 不适用

公司报告期不存在委托理财。

六、衍生品投资情况

□ 适用 √ 不适用

公司报告期不存在衍生品投资。

七、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表（注：上述接待活动，公司未披露、透漏或泄露未公开重大信息。

）

√ 适用 □ 不适用

■

八、违规对外担保情况

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无违规对外担保情况。

九、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□ 适用 √ 不适用

公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。

天津广宇发展股份有限公司

董事会

2020年4月30日

证券代码：000537 证券简称：广宇发展 公告编号：2020-020

2020年第一季度报告