致敬深圳速度
中国奥园加快布局湾区

四十年，对个人而言，是从出生到不惑之年的人生转变，对于一座城市来说，则足以让一个小渔村变成如今的国际化大都市。

北纬22度，气候常年如夏，位于北回归线以南的深圳一直以来都是一片吸引众多来客的热土。作为中国改革开放建立的第一个经济特区，中国改革开放的窗口，经过40年的快速发展，深圳已经崛起成为有一定影响力的国际化大都市，创造了举世瞩目的“深圳速度”。

作为中国地产的方向标，深圳地产也始终直走在全国前列。无论是中国土地“第一拍”、深港共建的中国第一个商品房小区，还是历次头部房企榜单中，都能看到深圳房企的身影。

四十年风雨兼程，历史见证了这片土地上无数敢闯敢干敢为人先的开拓故事，而这座始终充满干劲的城市也吸引众多企业纷纷前来掘金。

起家广州的中国奥园就是其中之一。

中国奥园集团股份有限公司（“中国奥园”）于1996年在广州成立，是一家以房地产开发为核心主业，纵向发展相关产业的千亿级综合型跨国企业集团，目前已形成了中国奥园（3883.HK）、奥园健康（3662.HK）和京汉股份（000615.SZ）三家主板上市公司齐发力、主业产业大协同、境内外资本强运营的发展格局，先后荣登《福布斯》“亚洲最佳上市公司50强”，连续四年跻身《财富》中国500强。

2019年，中国奥园整体销售额实现1330.6亿元，旗下地产板块实现千亿跨越，首次跻身“千亿俱乐部”，近三年合同销售年复合增长率达66%，增幅持续高于行业平均水平

在经济形势复杂的上半年，中国奥园也交出了一份颇为靓丽的成绩单。

8月14日，中国奥园公布2020年中期业绩，前七个月实现合同销售约人民币604.2亿元，完成全年目标的46%；录得营业额为人民币282.4亿元，同比增长19%；实现毛利润人民币82.8亿元，同比增长18%，毛利润率29.3%；核心净利润人民币28.3亿元，同比增长14%，股东应占核心净利润为人民币24.5亿元，同比增长21%。

而作为深耕粤港澳大湾区的品牌房企，中国奥园亦在深圳留下浓墨重彩的一笔。

迅速扎根 成就“深圳速度”

尽管进入深圳的时间不算太长，但据了解，中国奥园地产集团部门总经理级别以上的高管中，有超过六成都是深圳人，这也使得其可以迅速融入这座充满竞争与机遇的城市。

自2016年进入深圳市场，截至目前，中国奥园在深圳已有接近10个旧改项目，遍布六个区域。在土地市场竞争异常激烈的深圳，中国奥园为何可以在短时间内迅速获得这么多项目，从而扎根深圳市场？

收并购是其一直以来的独特打法。

数据显示，自上市以来，按建筑面积计算，中国奥园通过收并购方式取得的项目占68%，招拍挂占29%，城市更新及其他占3%。2020年上半年，中国奥园新增项目44个，新增可开发建筑面积约695万平方米，其中收并购项目占63%。

今年7月，中国奥园完成收购京汉股份附带投票权股份29.99%，成为京汉股份单一最大股东并取得其控制权，并入中国奥园财务报表。据悉，京汉股份持有的项目主要位于北京、天津、重庆、成都、南京、太原、广东及河北等地。

通过本次收购，中国奥园开拓资产包拿地的新模式，土储资源进一步丰富。

在深圳市场，中国奥园同样发挥其收并购的传统优势。

资料显示，2016年4月，中国奥园正式布局深圳，以22.9亿元收购深圳一住宅项目70%权益，并打造成奥园翡翠东湾项目。2017年，中国奥园再以9.85亿元收购位于深圳光明新区的峯荟花园项目及峰荟时代科技中心，持续加码深圳市场。

继奥园翡翠东湾、奥园峯荟之后，中国奥园以前瞻性眼光布局深圳北拓中轴、深港后花园——东莞塘厦，匠心精筑奥园观澜誉峰，打造深圳精英们接轨国际化生活方式的理想墅居。

得益于收并购的特色打法，中国奥园不仅在布局上实现了名副其实的“深圳速度”，同时也将土地成本控制在合理范围，有助于应对未来可能的市场波动。

数据显示，2020年上半年，中国奥园新增项目的平均土地成本为每平方米3812元，与其目前的销售均价相比，未来仍有较大的利润空间。截至2020年6月30日，中国奥园土地储备总建筑面积约4874万平方米（权益比78%），总货值约5015亿元，计入城市更新项目后的总货值约11602亿元，满足未来四至五年的发展。

深化布局深莞惠经济圈

放眼全球，每个超级都市背后，都自带一个“圈”，像涟漪一样向外扩散，在城市生长的过程中，单个城市的效应慢慢减弱，都市群逐渐成为世界城市化的主流趋势。

2019年，国家发改委出台《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，标志着我国现代化都市圈时代正式开启。2020年5月8日印发的《广东省建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的若干措施》，“点名”广东五大都市圈——科学制定广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂都市圈发展规划。其中，深圳都市圈包括深圳、东莞、惠州、河源和汕尾五市。

今年1月，深圳市政府在部署2020年工作中也曾明确提到，做好深圳都市圈发展规划，强化空间规划衔接和基础设施互联互通，加快深莞惠协同一体化发展。

在都市圈演进的过程中，开发商扮演着重要角色，对城市的服务和发展都做出了重要贡献。紧贴政府都市圈规划，中国奥园亦加速布局除深圳外的东莞、惠州等深莞惠经济圈城市。

2019年12月11日，中国奥园与东莞市桥头镇政府正式签约，双方就东莞岭头社区城市更新项目前期服务签署了合作协议。今年6月15日，中国奥园中标东莞市清溪镇16.66万平方米旧改项目。

截至目前，中国奥园在惠州已布局超过10个项目，在东莞布局超过20个旧改项目，积极布局深莞惠经济圈。

与此同时，房企也开始摆脱传统住宅开发的单一业务链，在新型城镇化、都市圈规划发展等大背景下，广泛拓展产业链，为地方的“产城融合”做出贡献。

作为复合地产的引领者，中国奥园已形成体育、教育、商业、健康养生、文化旅游、跨境电商、科技产业、特色小镇等多元化复合产业发展的模式，也将更多从产业、商业、城市功能配套、城市更新等方面入手，积极参与深莞惠经济圈的城市建设。

据了解，在中国奥园正常收购项目里，住宅为主要的业态；而在旧改项目中，业态则相对复杂，包括微型改造、城中村改造、旧厂改造、老旧小区改造，其中就将承担许多城市配套的建设，如学校、医院、各类场馆等等。

依托逐渐强大的产品力和运营管理能力，中国奥园在立足于自身发展壮大的同时，也持续为城市圈建设贡献不可忽视的一份力量。

经营业绩稳健增长

作为新晋千亿房企，在今年复杂的经济环境下，中国奥园依旧表现出强韧的发展动力。

2020年，面对突如其来的疫情，中国奥园迅速响应，一手抓防疫抗疫，一手抓复工复产，取得物业合同销售及经营业绩的稳健增长，业务发展仍旧保持韧性。

随着三月底、四月初销售中心和工地全面复工复产，中国奥园销售恢复增长势头，前七个月实现合同销售人民币604亿元，完成全年目标接近一半，持续稳居全国销售30强之列。中国奥园集团董事会主席郭梓文表示，未来几个月中国奥园将进一步加大销售力度，有信心完成全年销售目标。

值得一提的是，截至6月30日，中国奥园已签约未确认的物业合同销售约人民币1800亿元，将于未来2年逐步确认，为盈利的持续性奠定基础。

土地方面，中国奥园积极布局城市更新项目取得实效。中报显示，中国奥园已实现旧城、旧村、旧厂（"三旧"）改造全覆盖，拥有逾50个不同阶段的城市更新项目，预计额外贡献可售资源约6587亿元，其中粤港澳大湾区占95%。

中国奥园集团执行董事、行政总裁郭梓宁表示，今年公司预计陆续有城市更新项目进入转化，未来两年，也将有十几个项目进入转化阶段。未来，中国奥园一方面加快转化，另一方面继续在大湾区的主要城市，包括广州、深圳、珠海、佛山、东莞加大拓展力度，为公司未来储备优质土地打下良好的基础。

现金流充足 融资能力突出

在业绩及盈利保持高增长的同时，中国奥园还通过多元化融资，保障公司财务稳健及资金充裕。

2020年2月，公司发行1.88亿美元363天4.8%境外债，创中资高收益债最低发行成本；7月，发行4.6亿美元2024年到期的6.35%境外债。期内，公司完成两轮共2.8亿美元三年期境外银团贷款，年利率为HIBOR/LIBOR加4.30%，由恒生银行及汇丰银行牵头，吸引9家境外商业银行参与。

境内发债方面，2020年2月和8月，中国奥园分别发行人民币25.4亿元五年期5.5%境内公司债及人民币11.8亿元五年期5.65%境内公司债。

尽管中国奥园在2020年开展了大规模的债务融资，但公司现金流管理健康，债务压力并未因融资而增加。

另一方面，奥园上半年现金回款率达到约90%，较2019年全年78%的回款率提升12个百分点；回款总现金约人民币694.4亿元，为短期借贷额的1.5倍。

此外，截至2020年6月30日，中国奥园授信额度总额约为2256亿元，较截至2019年底的1840亿元授信额度增长22.61%；截至上半年末，中国奥园尚未使用的授信余额为943亿元，较截至2019年底的647亿元增长45.75%。

良好的销售回款及现金流状况，中国奥园的信贷评级展望维持“正面”评级展望。目前，惠誉、标普及穆迪三大国际评级机构一致给予中国奥园“正面”评级展望，境内信贷评级获联合信用评为中国最高信用级别“AAA”。

相信在充足的土地储备，及稳健的财务表现下，中国奥园还将继续保持平稳向上的发展势头。

（CIS）