（上接118版）
（上接118版）
经核查，独立财务顾问认为：报告期内，陕建股份通过集中采购、供应商管理等方式合理控制原材料价格波动对毛利率的影响，使得综合毛利率有所上涨，符合实际业务情况；报告期内，陕建股份毛利率与同行业可比上市公司相比不存在重大差异。
（二）会计师核查意见
经核查，会计师认为：报告期内，陕建股份通过集中采购、供应商管理等方式合理控制原材料价格波动对毛利率的影响，使得综合毛利率有所上涨，符合实际业务情况；报告期内，陕建股份毛利率与同行业可比上市公司相比不存在重大差异。
29．申请文件显示，陕建股份股改时进行了评估，评估基准日为2018年12月31日，评估值746,478.75万元；本次评估基准日为2019年12月31日，评估结果较前次增加105,392.42万元，两次评估均采用资产基础法。请你公司结合两次评估资产差异情况（存在剥离和置入资产）、主要资产评估增值情况，以表格形式量化分析本次评估金额高于前次评估主要资产、增值的具体金额，并补充披露短时间内陕建股份资产基础法下存在较大评估增值的原因及合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。
一、回复
标的公司股改评估（评估基准日为2018年12月31日）和本次评估（评估基准日为2019年12月31日）的两次评估结果对比情况如下：
单位：万元
■
注：上表评估值、归母净资产均为扣除其他权益工具后的结果。
如上表所示，本次评估的评估增值为218,773.43万元，较股改评估的评估增值135,217.81万元增加83,555.62万元，主要原因为：
1、股改完成后，标的公司剥离了陕建七建、陕建金牛、陕建物流和产投集团下属的内蒙古陕建矿业有限公司等公司，并注入了建研院、建研结构、西部院以及11家境外子公司，对两次评估评估增值的主要影响约为-29,078.96万元，具体情况如下：
单位：万元
■
注：剥离资产“对评估增值的影响金额”为股改评估值扣减股改评估基准日评估资产账面值后的增值额的负数，注入资产“对评估增值的影响金额”为本次评估值扣减本次评估基准日评估资产账面值后的增值额。
2、股改完成后，标的公司收购了陕建机施、陕建一建、陕建五建、华山路桥、陕建安装等子公司的少数股权，对两次评估评估增值的主要影响金额约为55,395.96万元，具体情况如下：
单位：万元
■
注：1、持股比例变动导致的对评估增值的影响金额计算过程为：本次评估基准日持股比例*（本次评估值-本次评估基准日评估资产的账面值）-股改评估基准日的持股比例*（股改评估值-股改评估基准日评估资产的账面值）。
2、陕建五建持股比例变化对评估增值的影响金额系陕建五建本部（不含下属子公司）口径下的影响金额。
3、陕建十建、陕建三建所属部分资产所处的实际状态、持有目的和核算方式发生变化，评估师根据《资产评估执业准则-评估方法》、《投资性房地产评估指导意见》对其采用适用的评估方法进行了评估，从而导致本次较前次评估增值，主要影响金额约40,293.75万元，具体情况如下：
单位：万元
■
注：核算方式变化因素对评估增值的影响金额系评估资产本次评估增值额与股改评估增值额的差。
综上所述，上述原因导致的标的公司本次评估基准日与股改评估基准日之间评估增值差异约为66,610.75万元，除上述影响因素外，造成两次评估值差异的其他原因主要系：1）标的公司拥有的房屋建筑物、土地使用权主要采用成本法进行财务核算，其折旧、摊销导致资产截至本次评估基准日的账面价值较股改评估基准日有所下降，从而导致本次评估的评估增值较股改评估的评估增值规模增大；2）标的公司房屋建造成本、土地市场价格处于上升趋势，进一步增加了标的公司所属房屋建筑物、土地使用权的评估增值规模。
二、补充披露情况
上述内容已在《重组报告书（草案）》“第六章 标的资产评估情况”之“二、标的资产最近三年评估情况及与本次重组评估情况的差异分析”中进行了补充披露。
三、中介机构核查意见
（一）独立财务顾问核查意见
经核查，独立财务顾问认为：本次较前次评估存在较大评估增值，主要原因为：1）评估范围发生变化；2）陕建十建、陕建三建资产核算方式、所处状态发生变化；3）房屋建筑物、土地使用权采用成本法核算，折旧、摊销导致其账面价值较2018年12月31日有所下降，从而导致评估增值额较上次基准日增大；4）房产、土地市场整体呈上涨趋势所致，其增值具备合理性。
（二）评估师核查意见
经核查，评估师认为：本次较前次评估存在较大评估增值，主要原因为：1）评估范围发生变化；2）陕建十建、陕建三建资产核算方式、所处状态发生变化；3）房屋建筑物、土地使用权采用成本法核算，折旧、摊销导致其账面价值较2018年12月31日有所下降，从而导致评估增值额较上次基准日增大；4）房产、土地市场整体呈上涨趋势所致，其增值具备合理性。
30．申请文件显示，1）陕建股份资产基础法评估中，基于母公司资产负债进行评估，主要增值资产为长期股权投资、固定资产，评估增值额分别为671,544.95万元、9,283.18万元。2）陕建股份长期股权投资均采用资产基础法评估，主要增值额主要来源于部分子公司的评估增值，包括陕西建工第一建设集团有限公司、陕西建工第五建设集团有限公司、陕西建工安装集团有限公司等。3）陕建股份长期股权投资中共计33项存在评估减值，且其中11项评估值也为负。4）本次评估中，未考虑陕建股份及其下属单位的30多处尚未取得不动产权证的房屋建筑物对评估结论的影响。请你公司：1）补充披露陕建股份主要评估增值的长期股权投资所对应子公司的主要财务数据、资产基础法评估结果、本次评估增值的主要资产情况及评估过程、评估参数；若子公司评估增值主要来源于土地、房屋建筑物的，进一步补充披露其增值原因及合理性；若子公司评估增值来源于长期股权投资的，进一步补充披露是否采用收益法评估及评估增值原因。2）补充披露陕建股份下属子公司中，存在评估减值子公司的主要经营情况、报告期内主要财务数据、评估减值原因、是否存在重大经营风险及资不抵债情形（重点说明11家评估金额为负子公司的情况）、纳入本次交易的原因及合理性。3）补充披露未在评估中未考虑瑕疵情况的资产面积、账面金额、评估增值、实际使用情况（是否为重要生产经营用地）以及占瑕疵资产/同类资产的比例（金额、面积等），说明前述多处资产在评估中未考虑相关权属瑕疵的合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发票明确意见。
一、回复
（一）补充披露陕建股份主要评估增值的长期股权投资所对应子公司的主要财务数据、资产基础法评估结果、本次评估增值的主要资产情况及评估过程、评估参数；若子公司评估增值主要来源于土地、房屋建筑物的，进一步补充披露其增值原因及合理性；若子公司评估增值来源于长期股权投资的，进一步补充披露是否采用收益法评估及评估增值原因
1、陕建股份主要评估增值的长期股权投资所对应子公司的主要财务数据、资产基础法评估结果
根据《标的资产评估报告》，陕建股份长期股权投资评估增值671,544.95万元，主要评估增值的长期股权投资所对应子公司为陕建一建、陕建五建、陕建九建、陕建十建、陕建安装、陕建机施、华山路桥、陕建三建、陕建六建，上述子公司评估增值719,228.90万元，占增值额的107.10%，其2019年主要财务数据、资产基础法评估结果具体如下：
单位：万元
■
注：上述表格涉及的财务数据为各公司单体口径的数据。
2、陕建股份主要评估增值的长期股权投资所对应子公司本次评估增值的主要资产情况及评估过程、评估参数
根据《标的资产评估报告》，陕建股份主要评估增值的长期股权投资所对应子公司本次评估增值的主要资产情况如下：
单位：万元
■
如上表所示，陕建股份主要评估增值的长期股权投资所对应子公司本次评估增值的主要资产为其他权益工具投资、长期股权投资、投资性房地产、固定资产和无形资产，其中，其他权益工具投资增值主要系同一控股下持股单位增值，长期股权投资增值主要系陕建五建子公司亚达实业、陕建安装长期投资单位陕建安装新能源和陕建智能科技增值，投资性房地产和固定资产主要系房屋建筑物评估增值，无形资产主要系土地使用权评估增值。具体情况如下：
（1）其他权益工具投资增值
根据《标的资产评估报告》，其他权益工具投资增值较大的单位为陕建五建集团和陕建安装，其增值主要系同一控股下持股单位增值所致，具体如下：
单位：万元
■
（2）长期股权投资增值
根据《标的资产评估报告》，亚达实业、安装新能源和陕建智能科技具体评估增值情况如下：
单位：万元
■
其中，上述子公司的主要增值资产情况如下：
单位：万元
■
综上所述，本次评估中子公司的评估增值和子公司涉及的长期股权投资评估增值主要来自于固定资产和投资性房地产涉及的房屋建筑物以及无形资产涉及的土地使用权，评估增值原因主要系被评估单位按历史成本在账面核算该等房屋建筑物、土地使用权，评估结果体现的则是该等资产的市场公允价值，较其历史成本存在一定程度增值具备合理性，且本次评估中评估增值主要来源于长期股权投资的子公司未采用收益法进行评估。
（二）补充披露陕建股份下属子公司中，存在评估减值子公司的主要经营情况、报告期内主要财务数据、评估减值原因、是否存在重大经营风险及资不抵债情形（重点说明11家评估金额为负子公司的情况）、纳入本次交易的原因及合理性。
1、陕建股份下属子公司中，评估金额为负的子公司的主要经营情况具体如下：
■
2、陕建股份下属子公司中，评估金额为负的子公司报告期内主要财务数据
单位：万元
■
注：为保持与评估报告数据口径的一致性，上表财务数据为标的公司下属子公司单体口径的财务数据。
3、评估减值的原因、是否存在重大经营风险及资不抵债情形（重点说明11家评估金额为负子公司的情况）、纳入本次交易的原因及合理性
陕建股份部分子公司评估值为负的原因主要系：1）部分单位为成立初期，处于业务开拓期；2）为拓展境外业务储备的境外项目公司。具体如下：
单位：万元
■
综上所述，上述公司纳入本次交易主要系标的公司基于市场布局、产业链完善考虑所作出的决策，上述公司各项业务开展正常，不存在重大经营风险及资不抵债的情形。
（三）补充披露未在评估中未考虑瑕疵情况的资产面积、账面金额、评估增值、实际使用情况（是否为重要生产经营用地）以及占瑕疵资产/同类资产的比例（金额、面积等），说明前述多处资产在评估中未考虑相关权属瑕疵的合理性。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见
1、未考虑瑕疵情况的资产面积、账面金额、评估增值、实际使用情况（是否为重要生产经营用地）以及占瑕疵资产/同类资产的比例（金额、面积等）
截止评估报告日，陕建股份及其境内全资、控股子公司瑕疵房产的面积、账面金额、评估增值、实际使用情况（是否为重要生产经营用地）具体见下表：
单位：万元
■
注：上述序号1部分已取得房产证，6、7、8、9、10、12、13、20、36基准日后已取得不动产权证。
上述房产为陕建股份部分子公司办公场所，权属手续正在不断完善中，部分已经取得了不动产权证，截至本回复出具日，陕建股份房产瑕疵率3.06%，尚未完善权属的房产整体占陕建股份房产总面积和价值均较低，预计不会对陕建股份及下属子公司的正常生产经营活动产生影响。
2、说明前述多处资产在评估中未考虑相关权属瑕疵的合理性
（1）对于权属存在瑕疵的房产，本次在房屋建筑物重置成本中的前期费用相关指标的选取时，已考虑其实际报建手续的取得情况；
（2）因期后公司取得相关权属证书将发生的成本具有一定不确定性，本次评估未考虑该部分成本对评估价值的影响；
（3）根据陕西建工控股集团出具的相关承诺，因权属瑕疵造成上市公司公司遭受相关政府部门的惩罚或给上市公司造成任何损失，由陕建控股对相关处罚和损失承担连带责任，并赔偿因此给上市公司造成的损失。
因此，本次评估中未考虑相关权属瑕疵对评估结论的影响。
二、补充披露情况
上述内容已在《重组报告书（草案）》“第六章 标的资产评估情况”之“一、陕建股份评估情况”中进行了补充披露。
三、中介机构核查意见
（一）独立财务顾问核查意见
经核查，独立财务顾问认为：本次评估中，子公司的评估增值和子公司涉及的长期股权投资评估增值主要来自于固定资产和投资性房地产涉及的房屋建筑物以及无形资产涉及的土地使用权，且评估增值主要来源于长期股权投资的子公司未采用收益法进行评估；本次评估存在评估值为负的子公司主要系：1）部分单位为成立初期，处于业务开拓期；2）为拓展境外业务储备的境外项目公司。上述公司纳入本次交易主要系标的公司基于市场布局、产业链完善考虑所作出的决策，上述公司各项业务开展正常，不存在重大经营风险及资不抵债的情形；本次评估已考虑完善权属过程中所产生的前期费用，且陕建控股已针对陕建股份房产瑕疵事项出具书面承诺，因此本次评估未考虑相关权属瑕疵对评估结论的影响具备合理性。
（二）评估师核查意见
经核查，评估师认为：本次评估中，子公司的评估增值和子公司涉及的长期股权投资评估增值主要来自于固定资产和投资性房地产涉及的房屋建筑物以及无形资产涉及的土地使用权，且评估增值主要来源于长期股权投资的子公司未采用收益法进行评估；本次评估存在评估值为负的子公司主要系：1）部分单位为成立初期，处于业务开拓期；2）为拓展境外业务储备的境外项目公司。上述公司纳入本次交易主要系标的公司基于市场布局、产业链完善考虑所作出的决策，上述公司各项业务开展正常，不存在重大经营风险及资不抵债的情形；本次评估已考虑完善权属过程中所产生的前期费用，且陕建控股已针对陕建股份房产瑕疵事项出具书面承诺，因此本次评估未考虑相关权属瑕疵对评估结论的影响具备合理性。
31．申请文件显示，此外，本次评估中存在引用其他评估机构或估值机构报告内容、特殊类别资产相关第三方专业鉴定的情形，第三方机构对坐落在西安市北大街199号的一宗土地进行了评估，评估值为33,855.46万元。请你公司：1）补充披露本次交易仅就该地块引用第三方评估机构的原因及合理性。2）结合该地块的土地性质、土地状态等补充披露该地块的增值金额、评估具体过程。3）补充披露本次交易聘请的评估机构在第三方评估结论基础上是否开展了复核工作，确保评估结论的有效性。请独立财务顾问、评估师核查并发表明确意见。
一、回复
（一）补充披露本次交易仅就该地块引用第三方评估机构的原因及合理性
根据委托方本次交易整体安排，本次陕建股份本部及下属子公司除房地合估的房屋建筑物占用的土地使用权外，涉及的土地使用权均由聘请的第三方中介机构进行评估，坐落在西安市北大街199号的土地使用权仅为母公司土地使用权，子公司土地使用权的评估结论也系引用第三方中介机构的意见，具体引用情况见下表：
■
■
（二）结合该地块的土地性质、土地状态等补充披露该地块的增值金额、评估具体过程
陕建股份母公司及下属子公司，除具备房地合估条件的房屋建筑物所占用的土地使用权外，本次纳入评估范围内的土地使用权均引用第三方机构出具的专业报告，因各地块评估方法、评估技术思路均根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）选取，本次以陕建股份本部位于北大街199号的机关团体用地为例介绍土地使用权评估的具体过程：
1、估价对象描述及地价影响因素分析
估价对象描述
估价对象为陕西建工集团股份有限公司使用的位于西安市北大街199号的XC10-30-201-2号宗地，证载权利性质为作价出资（入股），证载用途为机关团体用地，土地面积为17252.95平方米（折合25.879亩），容积率设定为2.31，现为陕西建工集团股份有限公司办公用地。本次估价对象为国有建设用地使用权，不包含地上房屋建筑物及构筑物。
（1）土地登记状况
1）土地来源
估价对象位于西安市北大街199号，原为陕西建工集团总公司长期使用的部分国有划拨建设用地，《国有土地使用证》证号为西莲国用（2008）第075号，宗地号为LH5-14-2。2016年，陕西建工集团总公司更名为陕西建工集团有限公司。
2019年，陕西建工集团有限公司进行了股份制改革。根据《陕西省人民政府国有资产监督管理委员会关于陕西建工集团有限公司股改上市项目土地资产处置有关问题的批复》(陕国资资本发[2019]178号)、《陕西省自然资源厅关于核准陕西建工控股集团有限公司国有划拨土地资产处置总体方案的函》（陕自然资用函[2019]30号）以及《陕西省自然资源厅关于陕西建工集团有限公司整体改制上市土地资产估价结果备案和土地资产处置方案的函》(陕自然资用函[2019]36号)，同意将陕西建工集团有限公司使用的估价对象以作价出资（入股）方式进行处置。2019年7月2日，陕西建工集团有限公司变更为陕西建工集团股份有限公司。2020年3月2日，陕西建工集团股份有限公司为估价对象办理了《不动产权证书》（陕（2020）西安市不动产权第0046281号），宗地号变更为XC10-30-201-2。
2）土地登记状况
①估价对象所在宗地登记状况
《不动产权证书》证书号：陕（2020）西安市不动产权第0046281号
编号：No61002769232
权利人：陕西建工集团股份有限公司
共有情况：单独所有
坐落：西安市北大街199号
不动产单元号：610102 010030 GB00072 W00000000
权利类型：国有建设用地使用权
权利性质：作价出资（入股）
用途：机关团体用地
面积：17252.95平方米
使用期限：机关团体用地2018年12月31日起2058年12月30日止
权利其他状况：无
附记：1、本宗地由610102010030GB00001W00000000分割而来。
2、本宗地批准用途为机关，按照土地利用现状分类二级类用途填写为机关团体用地。
附图页：宗地图显示其地籍号为XC10-30-201-2。
登记机构：西安市自然资源和规划局
办证日期：2020年3月2日
估价对象四至：东邻中国建筑西北设计研究院，南临西七路、西安市新城区市容环境卫生管理局（公厕），西临北大街，北邻陕西省建筑设计研究院有限责任公司。
土地级别：估价对象设定用途为机关团体用地，属于公共管理与公共服务用地。根据估价期日正在执行的《西安市中心市区公共管理与公共服务用地基准地价图》（2012年），估价对象处西安市中心城区公共管理与公共服务用地土地级别一级地范围。
（2）土地权利状况
1）估价对象的土地所有权状况：至估价期日，估价对象土地所有权属国家所有。
2）估价对象的土地使用权状况：估价对象为陕西建工集团股份有限公司使用的国有作价出资（入股）建设用地使用权，批准土地使用年期为40年。根据陕（2020）西安市不动产权第0046281号《不动产权证书》，估价对象使用期限为2018年12月31日起2058年12月30日止，至估价期日2019年12月31日，剩余土地使用年期为39年。
2019年，经《陕西省人民政府国有资产监督管理委员会关于陕西建工集团有限公司股改上市项目土地资产处置有关问题的批复》(陕国资资本发[2019]178号) 、《陕西省自然资源厅关于核准陕西建工控股集团有限公司国有划拨土地资产处置总体方案的函》（陕自然资用函[2019]30号）以及《陕西省自然资源厅关于陕西建工集团有限公司整体改制上市土地资产估价结果备案和土地资产处置方案的函》(陕自然资用函[2019]36号)批准，同意陕西建工集团股份有限公司将包含估价对象在内的12宗原国有划拨土地使用权按原用途分别以授权经营（2宗）和作价出资（10宗）方式处置给陕西建工控股集团有限公司，陕西建工控股集团有限公司将其资产权益注资给陕西建工集团股份有限公司，根据当地地价水平和土地出让金标准，将26720.6788万元用于转增国家资本金。估价对象作价出资（入股）总地价为33808.9788万元，划拨土地总地价为14775.4692万元，转增国家资本金为19033.5096万元。
3）土地他项权利状况：至估价期日，根据委托方提供的权属资料，估价对象来源合法，产权清楚。不存在租赁权、抵押权、担保权等其他他项权利设定。
4）实际使用与证载状况：估价对象证载用途为机关团体用地，实际为企业独立办公用地，本次评估设定估价对象的土地用途为登记用途机关团体用地。
（3）土地利用状况
1）利用现状
根据委托方提供的资料及估价师现场查勘状况，至估价期日，估价对象宗地内有办公楼4幢，酒店1幢，门房2个，其中酒店为陕西华山国际酒店有限公司经营，陕西华山国际酒店有限公司为陕西建工控股集团有限公司全资子公司，酒店作为陕西建工控股集团企业办公的配套用房使用。房屋总建筑面积为41133.29平方米，其中地上建筑面积为39774.02平方米，建筑容积率为2.31。其中酒店、两幢办公楼及门房都办理了《不动产权证书》，证载权利人为陕西建工集团股份有限公司。估价对象地上建筑物具体情况见下表：
■
估价对象现状照片如下：
■
2）土地利用条件
估价对象地上有办公楼4幢，酒店1幢，门房2个，其中两幢办公楼、酒店及门房都办理了《不动产权证书》，现状容积率为2.31，本次评估设定估价对象容积率为宗地现状容积率2.31。
（4）地价影响因素分析
1）一般因素
估价对象位于西安市新城区，作为机关团体用地，其土地价格形成的一般影响因素主要有：
①城市资源状况
A地理位置
西安市位于中国内陆西北地区的陕西省关中平原的中部，南依秦岭，北临渭河，是陕西省省会。在“一带一路”倡议下，西安作为丝绸之路经济带的经济、文化、商贸中心，新亚欧大陆桥及黄河流域最大城市，同时也是中国陆地版图中心和中国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往中原、华北和华东各地市的必经之路，在全国区域经济布局上，西安具有承东启西、连接南北的重要战略地位，是新时代西部大开发区域协调发展的平衡点，肩负着带动大关中、引领大西北、辐射亚欧非的历史使命。凭借优越的地理区位，西安成为国家对外开放的前沿阵地和内陆改革开放的新高地，是国家明确建设的3个国际化大都市之一，也是第9个国家中心城市。
B人口及土地面积
根据《西安统计年鉴2019》，截止2018年底，西安市总土地面积10096.81平方公里，包含西咸新区的城市建成区面积724平方公里。全市常住人口1000.37万人，城镇人口740.37万人，常住人口城镇化率74.01%。
C行政区划
西安现辖新城、碑林、莲湖、雁塔、灞桥、未央、阎良、临潼、长安、高陵、鄠邑11个区，蓝田、周至2个县，其中包括西安高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空产业基地、国家民用航天产业基地、国际港务区等7个国家级开发区，另外还托管一个国家级新区，即西咸新区。
D自然条件
西安市地貌北部为冲积平原，南部为剥蚀山地，平原占总面积的43.7%。西安城区位于渭河平原的二级阶地上，地层岩性主要以粉质粘土为主，地基承载标准值为fk=130-180kpa，地质结构较为稳定，地质灾害主要为地面沉陷和地裂缝。西安市平原地区属暖温带半湿润大陆性季风气候区，四季分明，雨量适中，气候宜人，年平均气温15.2℃，年降水量551.6毫米，年均相对湿度70%；全年二级标准以上的天数251天。西安自古有“八水绕长安”之美称，市区东有灞河、浐河，南有潏河、滈河，西有皂河、沣河，北有渭河、泾河，此外还有黑河、石川河、涝河、零河等较大河流，境内河流绝大多数属黄河流域的渭河水系，其中渭河横贯市境内约150公里，年径流量为25亿立方米，加之黑河水利枢纽工程的建成营运，基本能满足城市生产生活用水。
E人文环境
西安古称“长安”，是举世闻名的世界四大古都之一、古丝绸支路起点，也曾是中国历史上的十三朝古都，历史悠久，文化积淀深厚。名胜古迹遍布全市，博物馆总数达134座，旅游资源丰富。世界文化旅游大会永久会址落户西安，并当选“东亚文化之都”。同时，西安也是中国科教高地，拥有7所“双一流”建设高校，普通高校56所、研究生培养单位43家、两院院士62位，科研院所95家，高校密集、教育资源丰富，受高等教育人数多、人文素质整体较高。
西安作为人文历史底蕴丰厚的现代化城市，自然环境和人文环境优越，是一座兼具现代感和历史感的宜居宜业城市。
②不动产制度与不动产市场状况
A土地制度及政策
一直以来，我国城市的各项公共事业用地和基础设施用地都以划拨方式供应，大量土地掌握在既定的用地单位手中，这部分用地多数低效利用，有的甚至闲置。在实际土地利用中，这类用地自行转换用途现象大量存在，不仅造成了政府应得土地收益的流失，而且有违市场公平竞争的原则，加剧了土地供需矛盾。为此，2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出：“基础设施和公益性建设项目，也要节约合理用地”，“严格控制划拨用地范围，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用”。2008年《国务院关于促进节约集约用地的通知》进一步指出：“对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用”。2014年《节约集约利用土地规定》要求：“扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨”，“除军事、保障性住房和涉及国家安全和公共秩序的特殊用地可以以划拨方式供应外，国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地中的经营性用地，实行有偿使用”。2016年，原国土资源部等八部委提出《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规[2016]20号），“鼓励公共服务项目用地有偿使用，对能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目，逐步缩小以划拨方式供应土地范围”。
另外，2015年原国土资源部等六部委联合发布《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》，提出加大新供用地保障力度，对于国家支持发展的新产业、新业态建设项目，属于研发设计、勘察、检验检测、技术推广、环境评估与监测的项目，可按科教用途落实用地；属于水资源循环利用与节水、新能源发电运营维护、环境保护及污染治理中的排水、供电及污水、废物收集、贮存、利用、处理以及通信设施的项目，可按公用设施用途落实用地。鼓励盘活利用现有用地，支持生产性、科技及高技术服务业发展。
2019年，自然资源部修改《节约集约利用土地规定》，突出严控总量，增列 “增存挂钩”制度，对国家鼓励产业的用地实行差别化的地价政策和建设用地管理政策等条款做出了更新。
为贯彻中央精神，2017年陕西省出台《关于扩大国有土地有偿使用范围的实施意见》， 2018年西安市出台《西安市深化土地供给侧结构性改革实施方案》，对深化西安市土地改革提出纲领性指导意见，提出严格限定划拨用地范围，扩大国有土地有偿使用范围。这些政策的实施，有利于完善国有土地有偿使用制度，显化土地资产价值，促进土地市场的公平竞争，发挥市场配置土地资源决定性作用，实现土地节约集约利用。
B土地市场状况
受新一线城市、国家级中心城市、西咸一体化等政策红利影响，西安城市综合实力、吸引力与资源凝聚力不断增强，城市价值不断兑现，2019年西安市土地供应以基础设施等城建配套类其他用地为主，城市道路、绿化等基础设施用地，教育、科研、医疗等公共设施用地均加大了供应力度。
a土地供应情况
2019年年度西安市辖区（不含西咸新区）土地累计供应建设用地 5.5万亩，与去年同期相比下降13%。从土地供应结构来看，科教文卫、道路绿地等城建配套类用地为主，占比59.9%，主要以城市开发区向外拓展基础设施建设等用地为主；其次为工业、住宅、商服，分别占比总量18.1%、17.8%、4%；从土地供应区域来看，2019年供应主要以开发区为主，供应面积3.5万亩，占比64.4%，其次为远郊区县、市本级，分别占比25.2%、10.4%；从土地供应方式来看，受城建配套类其他用地集中放量供应影响，划拨供应量占比总量约61.8%，招拍挂出让供应占比约31.7%，剩余少量以协议出让、租赁方式供应。
科教文卫、道路绿地等城建配套类用地供应中，公园道路绿地用地占比总量达80%，均以划拨方式供应；科教用地占比总量约9.5%，其中74%以划拨方式供应、剩余以协议出让、拍卖出让方式供应。该类用地集中分布在国际港务区和高新区。
b土地价格变动情况
根据西安市地价动态监测成果显示，2019年地价水平整体来说增幅放缓，年末综合地价指数（定比）为355，较2018年增加25个点；其中商业、住宅地价涨幅渐缓，工业地价持续平稳，商业、住宅、工业年末地价指数（定比）分别为291、459、192，较2018年年末增加16、35、4个指数点。2016年以来西安市地价指数变化情况如下图。
2016年以来西安市地价指数走势图
■
西安市机关团体用地近三年来成交一宗，在航天新城，成交单价89.53万元/亩，土地使用权类型为划拨。总体来说，西安市机关团体用地目前仍以划拨方式供应为主，但成交案例少，较难比较。
③产业政策
A产业金融政策
近年来，随着社会经济的发展，对高新创新型产业技术需求和关注度不断提升，国家和地方对于公共管理类用地给予了大力支持和鼓励。2019年自然资源部办公厅印发《产业用地政策实施工作指引（2019年版）》，明确了产业用地政策的范围、土地供应的基本规定以及产业用地政策的适用情形和具体政策依据，保障新产业新业态发展和民生服务设施建设需求，进一步营造公平竞争的土地市场环境。
《西安市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》中提出，“加快产业转型升级，打造西安新型产业体系。在大力发展高新技术产业、装备制造业、旅游业、文化产业和现代服务业‘五大主导产业’的基础上，进一步培育壮大现代和新兴产业，促进信息技术广泛渗透，加快三次产业融合发展，推动西安产业迈向中高端，构建具有较强竞争力的新型产业体系。”
B税收政策
目前，我国已经建立起一整套覆盖房地产项目整个生命周期、涉及房地产用地的取得、开发销售、保有及流转等各个环节的房地产税收体系，在提高资源使用效率、调节土地级差收入、增加财政收入，特别是在增加地方财政收入方面起到了积极的作用。就我国现行的房地产税制来看，主要包括耕地占用税、城镇土地使用税、契税、印花税、房产税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税等12个税种。近年来，我国税制逐步从“重流转、轻持有”向“重保有，轻流转”转变，并在调控产业方向、支持经济发展体现积极作用。
为继续推进经济发展方式转变和供给侧结构性改革支持实体经济发展壮大、支持实体经济，2017年陕西省出台《关于支持实体经济发展若干财税措施的意见》、《关于明确支持实体经济发展城镇土地使用税和房产税政策的通知》，2018年西安市出台《关于支持实体经济发展若干财税措施的意见》通过各项财政税收减免优惠政策支持实体经济发展。
④规划与发展目标
2019年，中共中央、国务院发布《关于建立国土空间规划体系监督实施的若干意见》，明确建立国土空间规划体系并监督实施，将主体功能区规划、土地利用规划、城乡规划等空间规划融合为统一的国土空间规划，实现“多规合一”，强化国土空间规划对各专项规划的指导约束作用。随后，自然资源部发布《关于全面开展国土空间规划工作的通知》，要求各地全面启动国土空间规划编制工作，实现“多规合一”，并明确主体功能区规划、土地利用总体规划、城乡规划、海洋功能区划等统称为“国土空间规划”。目前陕西省、西安市已全面启动开展国土空间规划的编制工作。
现阶段西安市执行的规划如下：
A国民经济与社会发展第十三个五年规划纲要
根据《西安市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》，西安市坚持创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，着力建设丝绸之路经济带新起点，打造“一带一路”创新高地和内陆型改革开放新高地，实现经济实力、城乡居民收入、经济外向度的三大跃升，促进城市创新驱动力、产业竞争力、综合承载力、辐射带动力及绿色发展力五方面能力大幅增强，全力打造“品质西安”，确保率先全面建成小康社会，初步形成具有历史文化特色的西安国际化大都市。
B土地利用总体规划
根据《西安市土地利用总体规划（2006-2020年）》（2014年调整完善方案），到规划期末，全市新增建设用地规模目标为44049公顷，新增建设占用耕地目标为36249公顷，全力促进做强西部经济中心、丝路科创中心、对外交往中心、丝路文化高地、内陆开放高地、国家综合交通枢纽目标的实现，建设具有历史文化特色的国际化大都市。
C城市规划
根据《西安城市总体规划（2008年－2020年）》，以及西安市第十六届人民代表大会上提出的大西安“未来30年城市规划”，以建设国际中心城市和国际化大都市为奋斗目标，立足国家战略和全国大局，站在“秦岭之巅”，跳出“城墙思维”，坚持“以人为本、以山为屏、以水为脉、以塬为靠、以绿为基、以文为魂”，实施“北跨、南控、西进、东拓、中优”战略，大力构建并优化大西安“三轴三带三廊一通道多中心多组团”的超大城市发展空间格局，把大西安与整个关中城市群规划有机衔接起来，西安市迎来“建设大西安，带动大关中，推动大西北，走向大亚欧”的全新时代。
⑤城市社会经济发展状况
A城市经济发展水平
根据西安市统计局官网公示，西安市2019年全年实现生产总值（GDP）9321.19亿元，分产业看，第一产业增加值279.13亿元，增长4.3%；第二产业增加值3167.44亿元，增长7.6%；第三产业增加值5874.62亿元，增长6.8%。工业经济增长稳中有升，规模以上工业增加值同比增长6.9%，新兴产品产量保持快速增长，高技术产业总产值增长14.9%、战略性新兴产业总产值增长9.6%。建筑业较快增长，建筑业增加值1358.48亿元，同比增长9.1%。社会消费品零售总额同比增长6.0%，国内贸易限额以上企业消费品零售总额2494.58亿元，同比增长0.2%；固定资产投资(不含农户)同比增长1.1%，其中基础设施投资同比增长11.4%、处高位运行，教育投资快速增长，同比增长27%；金融信贷较快增长，截至12月末，金融机构人民币存款余额23066.85亿元，同比增长10.1%；全年居民消费价格同比上涨2.7%，新建住宅销售价格指数为121.1、二手住宅销售价格指数为108.8。
综合来看，2019年西安市经济运行总体平稳，高质量发展的支撑因素不断增多，经济运行呈现“稳中向好，结构趋优，质效提升”的良好态势。
B城市建设水平
近年来，西安通过“人口新政”及优化营商环境等政策，吸引了三星、吉利、开沃、华润、阿里巴巴、腾讯、亚马逊等一大批重大项目落户带动大西安经济，城市建设处于快速发展期。交通方面，西安市经国务院“十三五”现代综合交通运输体系发展规划正式定位为国际性综合交通枢纽。根据修编后的《西安铁路枢纽规划》未来西安将建成五个铁路客运站和三级物流网络，五个铁路客运站为西安北站、西安站、西安东站（纺织城）、新西安南站和阿房宫站。根据《西安统计年鉴2019》，西安市年旅客运输总量2.43亿人次，旅客运输周转量326.72亿人公里，西安咸阳国际机场国际航线条数57条，境外航班通航架次16231架。铁路北客站与地铁站实现零换乘，以西安为中心的“米”字型高速公路网联通全国；西安外环高速公路南段开建，“大西安”迎来外环时代；地铁1、2、3、4号线及机场线已经通车运营，目前在建线路共5条，规划至2024年，西安地铁将形成“棋盘+环+放射”12条线路，建设和运营里程423公里的城市轨道交通网络，轨道出行率占公交出行比例将达到35%以上。
城市建设方面，市区人均公园绿地面积12.31平方米，建成区绿化覆盖率43.44%，2018年末城市污水处理厂日处理能力277.6万吨，新建绿地广场62个，新增生态水面2300亩，湿地面积5000亩，自然及人文环境不断改善。总体来看，西安城市市政服务能力较高，城市环境条件整体较好。
综上所述，受“一带一路”倡议、自贸区、国家中心城市建设、国际化大都市建设、国家全面创新改革试验区、国家创新城市发展方式试验区、国家自主创新示范区等国家战略性提升，西安市采取优化营商环境、“人口新政”等政策推进城市发展，新增落户人口超百万，开发区大幅拓展建设，交通、教育、医疗等城市功能需求大幅增长，城建配套用地需求相应增加。同时该类用地有偿使用的推进使得市场化程度进一步提高，土地价值逐步得以显现。
2)区域因素
估价对象处于西安市老城区内。
①区域概况
西安市老城区由至今世界上保存最完整、规模最宏大的古城墙遗址一明城墙围合而成，区域面积约11.5平方公里。沿袭古老的城市发展历程，老城区一直是西安市商业繁华度最高、人流量最大的传统中心城区，区域内文化遗产、旅游资源丰富，有闻名中外的钟楼、鼓楼、明城墙、碑林、书院门、大清真寺等众多著名旅游景点，吸引着众多的海内外宾客。区域内商服业发达，汇聚了东大街、西大街、南大街、北大街、解放路等各具特色的市级商服街区，东大街是西安老牌特色商业街，以专卖店为主要形式；南大街是西安市金融机构最为密集的街道；西大街是仿古一条街，是盛唐建筑风韵与现代商业的完美结合；北大街是电讯业、大型家电连锁业一条街；解放路是集酒店、办公、大型购物广场等为一体的传统商业街区。区域内有世纪金花、百盛购物中心、开元商城、民生百货、银泰广场、万达广场等多个大型商业购物中心，以及凯悦饭店、钟楼饭店、索菲特人民大厦、万达希尔顿酒店等一批星级酒店，已经形成了以商贸业、零售业、酒店业为主的发达的商服体系，在西北地区具有较强的辐射力和影响力。老城区同时也兼具了城市行政中心功能，区域内汇聚了陕西省政府、新城区政府、莲湖区政府等众多行政单位，根据西安城市总体规划（2008年一2020年），老城区内将以商贸业和旅游业为主导产业，未来行政办公单位将逐步外迁转移。老城区是西安市近年来持续更新改造的重点区域，区域土地市场活跃，尤以商业地产交易为主，土地开发潜力巨大。
估价对象位于西安市北大街199号，所处区域道路通畅，交通便捷，人流量较大，商服繁华度较好，市政基础设施配套完备，生活服务设施配套较齐全，区域内分布有商业设施、企事业单位及学校，人文环境条件较好，区域较为成熟。
②交通条件
估价对象所处的老城区内拥有全市最为密集的道路网和公交线路，以钟楼为交汇点，众多公交路线沿东南西北四条大街延伸至城市四面八方。地铁二号线沿南、北大街贯穿市区，向北直通西安火车北站，地铁一号线沿莲湖路穿城而过连接东西，地铁四号线纵贯解放路，正在建设的地铁六号线贯穿东西大街。区域内有对外交通枢纽西安火车站，距西安咸阳国际机场约40公里。区域交通体系发达完善。
估价对象位于北大街199号，区域内分布有北大街、莲湖路、北新街、顺城北路、西七路等市政主次干道，路网密集。估价对象紧临主干道北大街，道路通达度较高。附近设有6、9、26、28、33、36、37、182、205、208、229、236、511、600、601、608、609、616、618、703、912等40余条公交线路，距已建成的地铁一号线和地铁二号线的换乘站“北大街”站约500米，地铁便捷度高，公共交通便捷度高。估价对象距西安市火车站、西安汽车站约1.3公里，区域人流量较大，车流量较大，对外交通便捷度高。宗地所处的老城区内有一定的交通管制，白天禁止货车通行。总体而言，估价对象所处区域交通条件较便捷。
③基础设施条件
A市政基础设施配套
估价对象所处区域基础设施配套现已达到“七通”（即通路、通电、通讯、供水、排水、供气、供暖）条件，配套设施相对齐全，有利于宗地的开发利用，具体如下：
通路：区域内有北大街、莲湖路、北新街、顺城北路、西七路等多条市政主次干道，贯穿南北东西，交通条件较优；
通讯：市政通信，可提供包括DDD、IDD、移动电话、数据传输、图文传真等各种特种业务服务。另有中国移动、联通等通行网络覆盖该区域，可满足需要，现有通讯保障能力达100%；
通电：市政供电，由城市10KV中压电网供给，供电保障能力达95%；
供水：区域内市政自来水管网已到位，可满足区域用户生产、生活用水要求，供水保障能力达95%；
排水：区域内有市政统一铺设的排水管网，雨水、污水分流，现有排水保障能力达95%；
供气：区域市政供气，由国家重点工程一陕西天然气工程的高压管道输入该区域，供气保障率达95%；
供暖：区域内布有市政供暖管道，供暖保障能力达95%。
综合以上，估价对象所处基础设施综合保证率〉95%，完善的基础设施状况对估价对象有积极影响。
B生活服务设施配套
估价对象所处区域公用服务设施配套齐全，周边分布的各类公用服务设施有：
学校：西安市新城区实验幼儿园、西安爱知中学、西安市第八十九中学、西安汇知中学、西安育英小学、八一街小学、西安市第二十三中学、西安市莲湖区青年路小学等；
医院：西安市中心医院、西安交通大学口腔医院、西安交大第二附属医院、陕西省妇幼保健院、陕西省中医医院等；
邮局银行：西安银行、中国工商银行、中国邮政储蓄银行、交通银行、招商银行等；
商服设施：民乐园万达广场、民乐新都汇、佳丽商城、大洋商厦、人人乐、民生百货等；
酒店、宾馆：锦江之星、布丁酒店、如家酒店、汉庭酒店、金海大酒店、七天优品酒店、H酒店、锦苑富润大饭店、西安北大街希尔顿欢朋酒店、西安亚朵酒店钟楼回民街店等；
其他：环城公园、新城广场、革命公园等。
总体来说，区域生活服务设施齐全。
④商服繁华度
估价对象处于老城区市级商服中心北大街商圈外围。该商圈北起莲湖路、南至钟楼，区域市政基础设施配套完备，周边有东大街万达新天地、民乐园万达广场、民生百货等各类购物广场，未来土地增值潜力较大。北大街以莲湖路和北大街十字为界，自南面钟楼向北面北门商服繁华度及人流量逐步程递减趋势。
估价对象位于北大街199号，距市级商服中心北大街与莲湖路十字约500米，区域商服繁华度较高、人流量大。
⑤环境条件
估价对象所处区域属西安市老城区，《西安市地图集环境保护图组》显示该区域地下水污染一般，属地下水较坏水区，大气质量一般，噪声在55-60分贝，有一定噪音污染。西安市老城区内无污染企业布设，无污染源和危险源，自然环境条件一般。区域内主要以普通住宅、商服业为主，人口文化素质较高，人文环境良好。环境条件总体一般。
⑥规划限制
根据西安市城市总体规划资料，估价对象地处西安市老城区明城墙以内，在古城文物保护规划限制区内，所处区域规划为商贸区，规划建筑限高24~36米，规划对估价对象的开发利用有一定限制。
综上所述，估价对象所处区域商服繁华度较好，交通条件较便捷，基础设施和公用服务设施配套齐全，环境条件一般，规划利用有一定限制，估价对象作为机关团体用地，与区域土地利用现状及规划协调，综合评价影响估价对象地价的区域因素条件较好，对土地开发利用价值有积极的提升作用。
3)个别因素
①宗地位置
估价对象位于西安市北大街199号，北距环城公园300米，南距莲湖路500米，地理位置条件较好。估价对象的具体位置示意如下图所示：
图2.2估价对象宗地位置示意图
■
②土地面积
根据《不动产权证书》（陕（2020）西安市不动产权第0046281号），估价对象证载土地面积为17252.95平方米（折合25.879亩），作为机关团体用地来说，土地面积大小适当，利于土地开发利用。
③土地用途
根据陕（2020）西安市不动产权第0046281号《不动产权证书》，估价对象证载用途为机关团体用地，实际为企业独立办公用地，根据《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）并结合估价目的，本次评估设定估价对象土地用途为机关团体用地，与周边土地利用基本相协调。
④土地使用年期
根据《不动产权证书》（陕（2020）西安市不动产权第0046281号），估价对象使用期限为2018年12月31日起2058年12月30日止，至估价期日，估价对象土地剩余使用年期为39年，故此次评估设定估价对象土地使用剩余年期为39年。
⑤现状及规划利用
A利用现状
根据委托方提供的资料及估价师现场查勘状况，至估价期日，估价对象宗地内有办公楼4幢，酒店1幢，门房2个，总建筑面积为41133.29平方米，其中地上建筑面积为39774.02平方米，修护保养状况较好。
B土地利用条件
估价对象地上有办公楼4幢，酒店1幢，门房2个，其中两幢办公楼、酒店及门房都办理了《不动产权证书》，现状容积率为2.31，本次评估设定估价对象容积率为宗地现状容积率2.31。
⑥宗地形状及临街状况
根据《不动产权证书》（陕（2020）西安市不动产权第0046281号）及估价师现场查勘，估价对象呈多边形，形状较规则，易于土地利用；宗地两面临街，西临北大街，南临西七路，临街条件好。
⑦地质地势地形
经查《西安市工程地质图集》，估价对象处黄土梁洼北部工程地质亚区，属自重湿陷性黄土工程地质段，地基土三米深度切面承载力100-130kpa；地质条件一般，地势基本平坦，地形坡度约＜1.5%；宗地处西安市城区，基本无地震、泥石流、洪涝、地面沉降、固体废物、水土流失等不良地质现象，宗地自然灾害危害程度较小，处西安市机关团体用地一般性控制场地。
⑧宗地基础设施条件
估价对象宗地内基础设施达到“六通一平”（即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、场地平整）条件，具体如下：
通路：宗地内为水泥路面，保养状况较好，道路通达度较高。
通电：市政供电，一路供电，可基本满足企业生产经营需要，供电保障率达到95%。
通讯：中国移动、中国联通通讯信号覆盖，通讯便捷，现有通讯保障能力100%。
供水：市政供水，可基本满足企业生产经营需要，供水保障率达到95%。
排水：宗地内有排水管网，雨污合流，排水保障率达到95%。
供暖：市政供暖，可基本满足企业生产经营需要，供暖保障率达到95%。
一平：宗地内水泥路面，达到场地平整条件。
考虑到宗地内除“场地平整”外的基础设施开发费用均属实物性投资且为地上房屋服务，结合本次估价目的，本次评估设定估价对象宗地内基础设施条件为“场地平整”。
综上所述，估价对象宗地位置条件较好，面积大小适当，形状较规则，临街条件好，宗地用途与周边土地利用基本相协调，地质地形条件一般，综合分析，影响估价对象地价的个别因素条件总体评价较好。
2、估价原则
根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），土地估价需遵循的一般估价技术原则包括替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、报酬递减原则和贡献原则。针对本次估价对象，对上述原则的运用具体分析如下：
（1）替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
（2）变动原则
估价过程中估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，必须充分分析估价对象土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素，把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
（3）预期收益原则
土地估价应以待估宗地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的，因此土地的价格是由其未来总收益所决定的，也受预期收益形成因素的变动所影响。
（4）供需原则
土地估价应以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
（5）贡献原则
不动产总收益是土地及其他生产要素共同作用的结果，土地价格可根据土地对不动产收益的贡献大小确定，在评估时应考虑到其他生产要素对总收益的贡献，并进行剥离。
（6）报酬递增递减原则
土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。土地纯收益的变化表现为总收益的递增递减和边际收益的递增递减。在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，某一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加，这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。
（7）多种方法相结合的原则
随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据估价对象的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中至少选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。
3、估价方法与估价过程
（1）选用方法的理由
根据《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)，一般情况下，对于机关团体用地，宜选市场比较法，并至少辅以另一种适宜的估价方法；如缺少市场可比案例，可酌情选用成本逼近法与公示地价系数修正法；慎用收益还原法与剩余法。按照上述要求，估价师根据现场勘查情况，结合估价对象所处区域土地市场状况及估价对象特点，选择估价方法如下：
估价对象设定土地用途为机关团体用地，实际利用为企业办公用地，根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），机关团体用地评估采用的评估方法有：市场比较法、剩余法、收益还原法、成本逼近法和基准地价系数修正法等。
1)采用市场比较法的理由：估价对象土地用途为机关团体用地，实际作为企业办公用地，经调查，区域内机关团体用地交易少，但与估价对象实际利用相同或相近的企业办公案例较多，该类用地土地用途均为商业用地，但实际利用与估价对象相同或相近，故可采用市场比较法选择实际利用均为企业办公的商业用地案例进行评估。
2)未采用基准地价系数修正法的理由：西安市基准地价于2012年11月6日由西安市人民政府以《关于公布西安市国有土地级别和基准地价的通告》（市政告字[2012]11号）对外公布实施，其基准日为2012年11月6日，距离估价期日已逾七年，根据原国土资源部相关要求，超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法，故本次评估不宜采用基准地价系数修正法。
3)采用成本法的理由：估价对象处于建成区内，周边有棚改拆迁案例，拆迁改造工作量及成本投入较明晰，且西安市关于征地补偿及房屋拆迁的标准和办法明确，可以合理确定土地的平均取得费用和开发成本，故可以采用成本逼近法评估估价对象土地使用权价格。
4)未采用剩余法的理由：本次评估为估价对象现状利用条件下的地价评估，不考虑再开发的可能。当前正值国家房地产市场宏观调控的关键时期，受政策调控和市场预期影响，房地产市场交易量和价格均波动较大，估价对象所处区域内与其同类型房地产交易案例极少，因此不宜采用剩余法进行评估。
5)未采用收益还原法的理由：估价对象主要为企业自用办公，建筑为仿古建筑，有独立“四合院”式院落，市场上难以找到与估价对象匹配的租赁案例，因此不宜采用收益还原法评估估价对象地价。
综上所述，本次陕建股份北大街199号用地评估采取市场比较法、成本逼近法测算估价对象的国家作价出资（入股）建设用地使用权价格。
（2）测算过程
评估方法一：市场比较法
1）基本思路
市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。
2）公式
P=PB×A×B×C×D×E
式中：
P 一待估宗地价格；
PB一可比实例价格；
A一待估宗地交易情况指数除以可比实例宗地交易情况指数；
B一待估宗地估价期日地价指数除以可比实例宗地交易日期地价指数；
C一待估宗地区域因素条件指数除以可比实例宗地区域因素条件指数；
D一待估宗地个别因素条件指数除以可比实例宗地个别因素条件指数；
E一待估宗地使用年期修正指数除以可比实例使用年期修正指数。
3）估价过程
①市场成交案例搜集
运用市场比较法估价需要调查大量的交易案例，才能通过比较从中选择合适的可比实例，客观评估估价对象的市场价格。土地估价机构自2015年起逐步建立以土地成交案例为核心数据的地籍管理系统，实现对西安市土地交易信息的快速查询、分析和利用，案例库汇集了2012年以来西安市所有出让、划拨等方式成交的各类用地成交信息。本次评估，估价师通过“全国公共资源交易平台（陕西省·西安市）”、“中国土地市场网”等公示网站，并结合“华地地籍管理系统”，没有找到机关团体用地案例，考虑到估价对象实际利用为企业办公，故搜集了3宗实际利用为企业办公的商业用地作为案例，具体见下表：（下转120版）
