（上接119版）

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表3.1 估价对象所处区域与估价对象情况类似成交案例一览表

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估价对象与比较实例位置示意图

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②可比实例选择

市场比较法中可比实例的选择，遵循以下原则：

a与估价对象属于同一供需圈。b与估价对象用途相同或相近。c交易时间与估价期日相差不超过3年。d在地域上属近邻区域或类似区域。e所选实例应发生实际交易。上述案例均符合以上原则，故可用作可比案例。

实例A（实例1）：陕西秦农农村商业银行股份有限公司

该宗地位于西安市碑林区长安北路83号，宗地号为BL9-13-28-3，与估价对象处于同一供需圈，该宗地原为西安市碑林区长安路信用合作社使用的一宗国有划拨建设用地，土地用途为商务金融，实际为企业办公用地，土地面积714.78平方米，容积率2.5，土地开发程度达到宗地外“七通”（即通路、通电、通讯、供水、排水、供气、供暖）宗地内“场地平整”条件。2005年，在原西安市碑林区、雁塔区、未央区、莲湖区、新城区、灞桥区农村信用合作联社基础上，以新设合并方式组建了陕西秦农农村商业银行股份有限公司，各区信用联社的所有资产、负债全部由陕西秦农农村商业银行股份有限公司承接。2018年8月9日，陕西秦农农村商业银行股份有限公司以协议出让方式取得该宗地国有建设用地使用权，成交价款667.9619万元（出让金），经估价人员在西安市自然资源和规划局调查了解，该宗地40年期出让商务金融建设用地使用权单位面积价格为16110元/平方米，交易情况正常，该案例交易时利用现状照片如下图。

案例A交易时宗地利用现状

宗地内部

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实例B（实例2）：克拉玛依市人民政府驻西安办事处

该宗地位于西安市莲湖区庙后街139号，宗地号为LH7-27-60，与估价对象处于同一供需圈，该宗地原为西安石油新技术公司使用的一宗国有划拨建设用地，土地用途为商业用地，实际为企业自用经营办公用地，土地总面积1473.8平方米，容积率2.63，土地开发程度达到宗地外“七通”（即通路、通电、通讯、供水、排水、供气、供暖）宗地内“场地平整”条件。 2018年1月9日，克拉玛依市人民政府驻西安办事处以协议出让的方式取得该宗地国有建设用地使用权，并缴纳2582.3924万元出让金，经估价人员在西安市自然资源和规划局调查了解，该宗地成交的40年期出让商业建设用地使用权单位面积价格为17522元/平方米，交易情况正常，该案例交易时利用现状照片如下图：

案例B交易时宗地利用现状

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实例C（实例3）：西安秦腔剧院有限责任公司

该宗地位于西安市新城区西一路282号，宗地号为XC10-9-4，与估价对象处于同一供需圈，该宗地原为西安秦腔剧院长期使用的国有划拨建设用地，2010年西安秦腔剧院进行事转企改制，改制后变更为西安秦腔剧院有限责任公司，但土地资产一直未按国家企业改制土地管理的相关规定进行处置。经批准同意西安秦腔剧院有限责任公司企业改制所涉及的2宗划拨土地使用权（含该宗地）以作价出资（入股）方式处置，处置时间为2019年6月30日。该宗地作价出资（入股）土地用途为商业用地，实际为企业办公用地，处置土地使用年期为40年，土地面积1266.451平方米，容积率1.03，土地开发程度达到宗地外“七通”（即通路、通电、通讯、供水、排水、供气、供暖）宗地内“场地平整”条件。经估价人员在西安市自然资源和规划局调查，该宗地审定公示的作价出资（入股）商业用地40年期国有建设用地使用权单位面积价格为18046元/平方米，交易情况正常。该案例交易时照片如下：

案例C交易时宗地利用现状

宗地内部

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③因素选择

考虑估价对象用途，结合可比实例的具体情况，选择比较因素如下：

A.交易时间：根据西安市地价指数研究成果及估价对象和可比实例所处区域的地价变化情况，分别确定估价对象与可比实例交易期日修正指数，将可比实例在其交易日期的价格调整为估价期日的价格。

B.交易情况：判断交易实例是否为正常、客观、公正的交易，对有特殊交易情况的进行修正，排除交易行为中的一些特殊因素所造成的可比实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。

C.交易方式：主要指交易实例的具体成交方式，如拍卖、招标、挂牌、协议出让、转让、作价出资、作价出资（入股）等，对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方式进行修正，使其达到正常市场价格水平。

D.土地使用年限：指估价对象和可比实例的具体土地使用年期，将各可比实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。

E.土地用途：判断交易实例与估价对象土地用途是否相同或相近，分析不同交易实例与估价对象土地用途的差异性并进行差异修正。

F.区域因素：将可比实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格。针对估价对象实际作为企业独立办公用地，参照2012年西安市城镇土地定级及基准地价更新成果，主要选择基础设施、商服繁华度、交通条件、环境质量、区域土地使用限制等；采用特尔斐法，分别将各选定的区域因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得到各因素对地价的权重值及在不同区域上调或下调的幅度，将宗地地价修正幅度划分成不同档次，建立区域因素与地价的相关关系。

G.个别因素：将可比实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。主要指估价对象和可比实例的宗地内基础设施状况、面积、形状、临街状况、地形坡度、场地工程能力、容积率等；采用特尔斐法，分别将各选定的个别因素对地价的影响程度由多位专家分别进行打分，然后进行汇总及统计分析，得各因素对地价的权重值及在不同区域上调或下调的幅度，将宗地地价修正幅度划分成不同档次，建立个别因素与地价的相关关系。

④因素条件说明

将估价对象与可比实例的比较因素具体情况列表如下：

表3.2比较因素条件说明表

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⑤编制比较因素条件指数表

根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：

以估价对象的条件为标准，当估价对象条件与比较案例条件一致时，不需进行修正，当条件不一致时，需进行修正。

A交易时间修正指数的确定

西安市自2000年以来通过开展城市地价动态监测，每年定期测算编制城市地价指数，其成果经自然资源部自然资源开发利用司、中国国土勘测规划院定期发布，该指数是以2000年12月31日为基期，以年度为单位，分商业、居住、工业三种用途，采用定基地价指数方式编制的，详见《中国城市地价报告（2018）》。同时，西安市在开展城市地价动态监测工作中还形成各年度地价监测成果，西安市地价指数表见下：

表3.3西安市商业地价指数表

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西安市地价动态监测成果反映了西安市建成区内地价变动的一般规律。估价对象及比较实例均处于西安市地价监测范围内。近几年随着西安市城市建设步伐的加快及该宗地所在区域的更新改造，区域内房地产开发用地逐步增加，区域房地产开发用地价格变动具有一定代表性，因此可参照西安市地价指数成果确定其交易时间修正系数。

本次估价对象为机关团体用地，但实际为企业独立办公用地，选取案例与估价对象实际使用情况相同或相似，用途均为商业用地，考虑到估价对象地价变动趋势与西安市商业用地地价的平均变动规律一致，故本次评估地价指数根据《西安市商业地价指数表》，2019年12月底商业用地地价指数为291，故估价对象的地价指数采用12月底的地价指数确定，即为291；采用内插法分别确定三个比较实例的交易时间修正指数为：265.91、238.1、283。

B交易方式修正指数的确定

经土地估价师调查了解，三个比较实例均以起始价成交，无过度竞争情况，其成交价格经过西安市自然资源和规划局对外公示（通过政府网站），成交期的地产市场均为公正、公开、公平的市场，交易情况正常。本次估价对象交易方式是企业重组上市，在此对交易情况不予修正，则交易情况修正指数均取100。

C交易情况修正指数的确定

估价人员根据对比较实例交易情况分析，判断交易情况是否正常及其对地价的影响指数。经分析，几个比较实例均为正常交易，其成交价格经过西安市自然资源和规划局备案，成交期的地产市场均为公正、公开、公平的市场。因此，采用上述各比较实例与估价对象进行比较修正是符合现实条件并可行的，对交易情况不予修正。

D土地用途修正指数的确定

估价对象为机关团体用地，实际为企业独立办公用地，所选案例均为与估价对象情况相同或类似的商服用地，其中案例A为商务金融用地（实际为办公用地），案例B为商业用地（实际为企业自用经营用地），案例C为商业用地（实际为办公用地），估价对象与可比实例实际用途相同或相似，故此项不予修正。

E土地使用年期修正指数的确定

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），市场比较法中土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到估价对象使用年期，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。土地使用年期修正系数公式为：

K=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]

式中：K－使用年期修正系数

r－土地还原率

m－估价对象的土地使用年期

n－比较案例的土地使用年期

r采用安全利率加风险调整值法和投资风险与投资收益率综合排序插入法两种方法综合确定。安全利率加风险调整值法测算土地还原率时，取估价期日中国人民银行公布的一年期定期存款年利率1.5%作为安全利率。综合考虑了估价对象所在地区房地产业的平均收益状况、估价对象的地理位置、用途等，在综合分析了该区域社会经济发展和土地市场状况对土地投资的影响程度以及估价对象的区位条件等因素的基础上，确定估价对象作为风险调整值为3.5～5.5%。由此求得估价对象土地还原率为6～8 %，本次评估取7%。为了与市场比较法其他修正指数相协调，本次评估将土地使用年期指数定为[1-1/(1+r)m]×100，m为估价对象或比较案例的土地使用年期。

本次估价对象设定土地使用年期为39年，选取三个可比实例的土地使用年期均为40年，可比实例与估价对象的土地使用年期不一致，故需土地使用年期进行修正。根据[1-1/(1+r)m]×100计算，可比实例及估价对象分别为93.32、93.32、93.32、92.85。

F区域基础设施修正指数的确定

根据西安市基础设施开发情况，将估价对象所处区域的基础设施分为七通、六通、五通、三通、未达三通五个等级。估价对象及几个可比实例均处西安市老城区内，因基础设施差异对地价所产生的影响较大，通过分析，我们将估价对象条件指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。

G商服繁华度指数的确定

对于商业用地，该项指数对地价影响较大，宗地周边商服设施越多，类型越丰富，生活越便利，则对其地价有正面影响，根据这一特点，我们将估价对象所处区域的商服繁华度按高、较高、一般、较劣、劣分为五个等级。通过市场调查分析，估价对象所处区域商服繁华度对地价水平的影响偏大，我们以估价对象商服繁华度指数为100，每上升或下降一个等级，估价对象的修正幅度增加或减少2%。

H临道路级别指数的确定

西安市区路网密集，大小道路100余条，经调查，我们将估价对象所处区域临路类型划分为混合型主干道、生活型主干道、混合型次干道、生活型次干道、交通型主干道、交通型次干道、支路或其他七个等级，通过市场调查分析，估价对象所处区域宗地所临道路级别对地价水平的影响较大，我们以估价对象道路级别指数为100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。

I城内交通便捷度指数的确定

宗地能否顺利通达与其用地特性相适合的主干道直接决定人们对其的需求满意度。通过对该类用地的用地特性分析，我们将其城内交通便捷度分为与主干道通达好、与主干道通达和与次干道通达好、与次干道通达、与主干道通达困难、与次干道通达困难五个等级。估价对象及可比实例均位于西安市建成区，经调查，城内交通便捷度差异对地价所产生的影响较大，通过分析，我们将估价对象城内交通便捷度指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。

J公共交便捷度指数的确定

区域设有公交站或地铁站将会极大的方便居民日常生活。我们将宗地公共交通便捷度分为高、较高、一般、较低、低五个等级，结合该因素对地价所产生的影响权重及修正幅度，将估价对象公共交通便捷度指数定为100，每上升或下降一个等级，因素差异指数定为2%。

K生活服务设施指数的确定

生活服务设施主要考虑与居民日常生活密切相关的中小学、幼儿园、医院、银行、邮局、电讯服务设施、公园、广场、旅游景点、文体设施等公用设施的分布状况和完备水平。通过分析西安市区生活服务设施配套情况，我们将该项影响因素条件分为齐全、较齐全、一般、较不齐全、不齐全五个等级，结合该因素对地价所产生的影响权重及修正幅度，将咨询对象的生活服务设施条件指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为2%。

L环境质量指数的确定

根据西安市环境质量监测成果，我们将环境质量条件分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级。估价对象及可比实例均处西安市建成区，经调查，环境质量条件差异对地价所产生的影响较大，通过分析，我们将估价对象环境质量指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。

M规划条件指数的确定

规划条件属于影响宗地地价的显著影响因素。根据西安市城市总体规划及各开发区规划成果，我们将规划条件分为无限制前景好、基本无限制、有一定限制、有严重限制四个等级。估价对象及可比实例均处西安市建成区，经调查，规划条件差异对宗地地价所产生的影响较大，我们将估价对象规划条件指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。

N人流量指数的确定

区域人流量的大小对宗地地价有较大影响。结合区域现状，我们将区域人流量分为大、较大、一般、较小、小五个等级，结合该因素对地价所产生的影响权重及修正幅度，我们将估价对象的人流量指数定为100，将该项影响因素的等级差异指数定为2%。

O宗地基础设施修正指数的确定

对宗地内进行基础设施开发配套，追加成本投入，导致宗地价格发生差异。根据西安市区域基础设施保障情况并结合宗地内具体开发情况，我们将宗地内部基础设施条件分为七通一平、六通一平、三通一平、未达三通一平、场地平整五个等级。根据分析，此项影响因素对地价所产生的影响较小，故我们将估价对象宗地内基础设施条件指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少1%。

P宗地面积指数的确定

宗地面积的大小差异会对宗地价格产生影响，面积过小，达不到合理利用程度，面积过大，开发周期将会过长，导致资金回拢过慢。根据调查估价对象所处区域土地利用现状，我们将宗地面积划分为适宜、较适宜、一般、偏小或偏大、小或大五个等级，我们将估价对象面积指数定为100，每上升或下降一级，因素修正幅度增加或减少1%。

Q宗地形状指数的确定

宗地形状的不同对宗地价格产生直接影响，尤其是在宗地面积较小时表现的尤为突出，而在宗地面积较大时则无明显表现，比如可通过合理的规划设计弥补此项缺陷。根据调查西安市土地利用现状，我们将宗地形状分为规则、较规则、一般、较不规则、不规则五个等级。我们将估价对象宗地形状指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少2%。

R宗地临街条件指数的确定

根据调查西安市土地利用现状，我们将宗地临街条件分为三面临街、两面临街、一面临街、临支路、不临街五个等级，结合该因素对地价所产生的影响权重及修正幅度，将估价对象临路条件指数定为100，该项影响因素的等级差异指数定为0.5%。

S宗地场地工程能力指数的确定

根据《西安市工程地质图集》和西安市场地工程能力研究成果，西安市宗地场地工程能力条件分为较好场地、一般场地、较严格控制场地三个等级较为适宜。根据调查，场地工程能力条件差异对宗地地价影响较大，我们将估价对象场地工程能力指数定为100，每上升或下降一级，因素修正指数增加或者减少1%。

T容积率修正指数的确定

容积率是指建筑面积与用地面积的比率。2012年西安市基准地价更新成果中确定的有商服用地（大型商场用地）、商服用地（商务金融、住宿餐饮）、住宅用地及公共管理、公共服务用地容积率修正系数表。本次评估容积率修正参照西安市2012年新基准地价体系中商服用地（商务金融、住宿餐饮）的容积率修正系数表进行，将各修正系数乘以100，确定容积率修正指数。考虑到估价对象土地用途为机关团体用地，实际利用为企业办公，且所选案例均为商业用地，实际利用与估价对象相同或相似，故本次评估容积率修正参照根商服用地（商务金融、住宿餐饮）。据2012年西安市基准地价更新成果中制订的商服用地（商务金融、住宿餐饮）容积率修正系数表，对部分内容节选见下表：

表3.4西安市商服用地容积率修正系数表（1-3级商务金融、住宿餐饮，节选）

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根据上述容积率修正，采用内插法确定估价对象及三个可比实例容积率修正指数分别为95.7、100、102.8、72。

⑥编制比较因素条件指数表

根据上述各因素修正指数的确定方法，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，编制比较因素条件指数表见下表：

表3.5估价对象比较因素条件指数表

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⑦因素修正

根据比较因素条件说明表和比较因素条件指数表，对比较实例的交易情况、期日、区域因素和个别因素进行修正，即将估价对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较，编制因素比较修正系数表如下：

表3.6估价对象比较因素修正系数表

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⑧实例修正后的地价计算

将估价对象各项影响因素与比较实例的各项影响因素相比较，按市场比较法计算公式得到修正后估价对象比准价格见上表。经综合分析，本次市场比较法评估所选的三个案例均为公开市场成交，与估价对象处同一供需圈，有较强的可比性，各比较案例之间价格差异不大，修正后的各比准价格也比较接近，故取各比准价格的简单算术平均值作为市场比较法评估估价对象作价出资（入股）单位面积国有建设用地使用权价格，则估价对象单位面积地价21589元/平方米。

评估方法二：成本逼近法

1)基本原理

成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应交纳的税金和土地增值来确定土地价格的一种估价方法。其基本原理是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用等量资本获得等量利润的投资原理，加上“基本成本”所应产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上实现的需要，加上土地所有权应得收益（其实质来源于土地增值），从而求得土地价格。

2)公式

V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3

式中：V－土地价格；

Ea－土地取得费用；

Ed－土地开发费；

T－税费；

R1－利息；

R2－利润；

R3－土地增值；

VE－土地成本价格。

考虑上述公式仅为估价对象所处区域一般条件下的地价，故应结合估价对象具体用地条件对其进行年期修正和个别条件修正，估价对象具体用地条件对其进行个别条件修正，则计算公式可以演变为：

P=（Ea+Ed+T+R1+R2+R3）×K1×（1+K2）

其中：K1――年期修正；

K2――个别条件修正；

3)评估过程

根据上述基本公式，测算过程详述如下：

①土地取得费Ea

A区域土地利用现状分析

估价对象位于西安老城区，老城区是西安市近年来持续更新改造的重点区域，区域土地市场活跃，尤以商业地产交易为主，土地开发潜力巨大，地价逐年稳步上涨。经估价师现场对该区域调查了解，至估价期日，估价对象周边区域内土地利用现状以存量城市用地为主，建设用地取得主要以拆迁改造国有土地为主，近年来，随着西安市老城区更新改造，已征收拆迁改造了东门里顺城巷东门至坚果五巷道路及遗留地、和平门派出所及立新小学等房屋以及北关周边国有土地上棚户区改造项目和北关周边国有土地上棚户区改造项目，拆迁资料充足，本次评估根据该区域的实际拆迁征收成本确定估价对象的土地取得费。

B拆迁实例调查

案例A：

东门里顺城巷环境综合治理工程拆迁土地面积为40.136亩，具体范围为建国一巷以南、顺城东路以西、建国五巷以北、东门里南侧、顺城巷以西，该项目先后由西安城投集团和西安城投集团所属的市三环路土地储备中心出资征地拆迁，最后由市三环路土地储备中心纳入政府储备，用于养老公寓项目建设，所包含的费用为东门至建国五巷道路拆迁安置费用、东门至建国五巷遗留征地拆迁费用、和平路派出所及立新小学等房屋拆迁安置费用、市三环路土地储备中心实施剩余部分拆迁安置费用及其他费用。根据《东门里顺城巷储备地成本核查报告》（2017年8月7日），该拆迁项目拆迁成本核查评审总费用为181459506.06元，则该项目土地取得成本约为：181459506.06÷40.136×15/10000=6782（元/平方米）。

案例B

北关周边国有土地上棚户区改造项目土地面积共30.6亩，该项目涉及两个地块：地块一东起永祥路，西至西安市抗震防灾技术咨询服务中心，南起纬二十六街，北至陕西汇景置业有限公司，占地面积17.6亩；地块二东起宫园中央项目，西至未央路，南起西安市消防支队，北至玄武路，占地约13亩。项目包含西安市步鑫鞋厂、西安市档案局及原北关村四组二宗国有土地，改造范围内有被征迁户266户（西安市步鑫鞋厂214户，其中198户签订认购协议书参与优惠价购房安置补偿，其余16户因未足额缴纳建房款，项目单位与西安市步鑫鞋厂达成协议，约定由项目单位将16户房屋，合计面积896平方米交由西安市步鑫鞋厂自行对16户进行安置；档案光家属院52户），征收原房屋总面积约35000平方米，安置面积49320.95平方米，涉及西安市步鑫鞋厂、北关村四组和西安市档案局的搬迁。所包含费用为拆迁安置费用、前期费、货币安置成本及其他费用。根据《陕西荣民房地产有限公司专项审计报告》（2018年12月24日），该项目拆迁成本核查评审总费用为157309550.4元，则该项目土地取得成本约为：157309550.4÷30.6×15/10000=7711（元/平方米）

案例C：

该宗地位于西安市新城区解放路24号，宗地号XC10-19-100，证载面积8.022亩，实测面积为7.252亩。2015年5月22日，西安市土地储备交易中心与西安市红十字会签订了《国有土地储备协议》，双方商定，甲方收储乙方的土地费用按每亩750万元（11250元/平方米）标准计算，共计人民币5439万元。

经调查，案例A成本调查报告虽是2017年出具，但拆迁过程漫长历时多年，于2017年所有拆迁安置工作才完成，核定成本时没有考虑资金的时间成本，导致核算拆迁成本费用较低，故案例A拆迁成本费用权重取0.1；案例B虽然时间上与估价期日最为接近但位置位于老城区外，区域条件与估价对象有一定差距，故案例B拆迁成本费用权重取0.2；案例C区域条件与估价对象最为接近，时间上有一定差异，但近几年该区域收储标准变化不大，故案例C收储成本权重取0.7。则此次评估土地取得费用为6782×0.1+7711×0.2+11250×0.7=10095元/平方米。

②土地开发费Ed

土地开发费按估价对象所处区域土地开发程度下需投入的各项客观费用计算。

估价对象位于西安市北大街199号，目前区域基础设施配套齐全，路网较发达，供水、排水、供气、供暖、通电、通讯工程已基本配套到位，结合估价对象具体配套情况，确定估价对象区域达到宗地外“七通”（供水、排水、供电、供气、供暖、通路、通讯）宗地内“场地平整”条件的平均土地开发费用为50元/平方米。

③确定各项税费T

城市房屋拆迁一般涉及城市房屋拆迁管理费，自2009年1月1日起，对城市房屋拆迁管理费取消征收。因此，T＝0。

④利息R1

按照界定土地开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估价各期投入应支付的利息。

根据估价对象达到宗地外“七通”（供水、排水、供电、供气、供暖、通路、通讯）宗地内“场地平整”条件，经调查，该区域的土地开发周期一般为1年左右，取开发周期为1年，假设征地费用一次性投入，基础设施开发费用平均投入。估价期日中国人民银行公布的1年期贷款利息为4.35%。则：

利息=10095×[（1+4.35%）1-1]+50×[（1+4.35%）0.5-1]

=440（元/平方米）

⑤利润R2

土地作为一种生产要素投入，应获得正常的回报，土地开发利润率与行业投资回报率紧密相关。估价对象所处的西安市社会平均利润率在8-12%之间，西安市土地一级开发项目一般由政府各级土地储备中心承担，经了解，土地一级开发利润率约为8%~12%。本次评估确定土地开发利润率为10%。则：。

利润=（10095+50）×10%=1015（元/平方米）

⑥土地增值收益R3

土地增值是指因土地用途改变或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。土地估价师对估价对象所在西安老城区近两年来的部分用地的成本和出让供地交易价格进行调查，可知该区域的平均土地增值约占土地成本价格的45%，故本次测算土地增值率取45%。则：

土地增值=（10095+50+440+1015）×45%

=5220（元/平方米）

⑦价格修正确定

A年期修正

上述土地增值是以40年有限年期供地价格与成本价格的差额确定的，估价对象设定土地使用年期为39年，故需进行剩余使用年期修正。

年期修正系数=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]

r－土地还原率

m－估价对象的土地使用年期

n－土地增值对应的土地使用年期

本次估价采用安全利率加上风险调整法确定土地还原率r为7%，详见市场比较法过程中“E土地使用年期修正指数的确定”。

则年期修正系数=[1-1/(1+7%)39]/[1-1/(1+7%)40]=0.995

B区位及个别条件修正

由于上述测算结果仅为估价对象所处区域一般条件下的地价，故应结合估价对象具体用地条件对其进行区位及个别条件修正，从而求得估价对象地价。

估价对象位于西安市城墙内，区域为城市商贸区，交通便捷，上修3%；另外，估价对象面积大小适宜，形状较规则，个别因素上修2.5%；则区位及个别条件修正合计取5.5%。

修正地价PE=（10095+50+440+1015+5220）×0.995×（1+5.5%）=17656（元/平方米）

则采用成本逼近法得到估价对象国有作价出资（入股）单位面积土地使用权价格为17656元/平方米。

4、地价的确定

运用市场比较法、成本逼近法测算出估价对象单位面积地价分别为21589元/平方米、17656元/平方米。两种方法从不同的侧面反映了估价对象的地价水平，测算结果差异较小。

（1）估价结果可信度分析

本次估价根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），结合评估目的和估价对象实际特征，我们收集了可靠的估价资料，选用了市场比较法和成本逼近法两种适宜的估价方法。

在市场比较法测算过程中，土地估价师优选了与估价对象属同一供需圈且实际情况相同或相似的三个可比实例，各实例间价格差异较小，修正后的各比准价格接近，以简单算术平均值作为估价对象的比较价格，能客观地反映估价对象的市场价格，该种方法测算结果的可信度较高。

成本逼近法从调查土地成本构成入手，以近期估价对象所处区域及类似区域土地拆迁成本为测算基础，采用成本累加并进行修正后得出的评估价格，测算结果可信度较高。

（2）地价确定的方法

综合分析上述两种估价方法可信度分析，本次采用算术平均，则估价对象单位面积地价为（21589+17656）/2=19623元/平方米（取整），总地价为19623×17252.95÷10000=33855.4638（万元）。

（3）估价结果

根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），估价人员依据土地估价的基本原则、理论和方法，结合现场勘查情况，在对掌握的土地市场交易资料和估价对象所在区域的地价影响因素进行充分分析的基础上，按照土地估价程序，选择适当的估价方法，评估得出估价对象在本次地价定义下的国有建设用地使用权价格如下：

宗地座落：西安市北大街199号

土地面积：17252.95平方米（折合25.879亩）

单位面积地价：19623元/平方米（折合1308.2万元/亩）

总地价：33855.4638万元

大写：叁亿叁仟捌佰伍拾伍万肆仟陆佰叁拾捌元整

货币种类：人民币

（4）评估增值

该地块账面价值32,893.32 万元，评估值33855.46万元，评估增值962.14万元，增值率为2.93%。

（三）补充披露本次交易聘请的评估机构在第三方评估结论基础上是否开展了复核工作，确保评估结论的有效性

本次评估机构根据《资产评估执业准则-利用专家工作及相关报告》和《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)在引用第三方评估结论时开展了以下方面的复核工作：

（1）对第三方机构的业务范围、执业资质、业绩、行业地位等进行了调查了解；

（2）本次第三方机构是委托方根据整体交易方案安排进行委托，经评估机构调查了解，其与委托方不属于关联方，满足其独立性的要求；

（3）资产评估机构与第三方机构采取了联合办公和共同勘查现场，对其评估过程实施予以关注；

（4）资产评估机构就评估目的、评估基准日、评估对象、评估依据、参数选取、假设前提、使用限制等相关事项与第三方机构进行了沟通交流。

通过以上复核工作，评估机构认为第三方机构出具的报告具备有效性。

二、补充披露情况

上述内容已在《重组报告书（草案）》“第六章 标的资产评估情况”之“一、陕建股份评估情况”中进行了补充披露。

三、中介机构核查意见

（一）独立财务顾问核查意见

经核查，独立财务顾问认为：本次评估基于交易整体方案安排，除房地合一评估房屋建筑物所占用的土地使用权外，其余土地使用权均引自第三方中介机构的专业结论，本次评估机构对第三方中介机构出具的评估结论实施了复核程序，其评估结论有效。

（二）评估师核查意见

经核查，评估师认为：本次基于委托方整体方案安排，除房地合一评估房屋建筑物所占用的土地使用权外，其余土地使用权均引自第三方中介机构的专业结论，本次评估机构对第三方中介机构出具的评估结论实施了复核程序，其评估结论有效。

32．申请文件显示，本次交易收益法评估金额为869,849.84万元与资产基础法评估结果相近，但其采用的折现率仅为9.36%，远低于可比交易选取的折现率水平，请你公司对收益法评估中使用的重要参数（包括预测收入、预测毛利、折现率等）进行敏感性分析，说明何种情形下收益法评估金额将低于资产基础法，并结合上述分析说明陕建股份是否存在经济性贬值风险。请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

一、回复

（一）收益法评估中使用的重要参数（包括预测收入、预测毛利、折现率等）进行敏感性分析

1、收益法评估中营业收入变动与股东全部权益价值变动的相关性

根据收益法计算数据，考虑营业收入与成本、费用、税金等的联动作用，营业收入变动与归属于母公司股东权益价值变动的相关性分析如下表：

单位：万元

■

由上述分析可见，营业收入与归属于母公司股东权益价值存在正相关变动关系，假设营业收入变动，并考虑相关联动效应，则营业收入每波动3%，归属于母公司股东权益价值将同向变动约6.87%。营业收入每波动5%，归属于母公司股东权益价值将同向变动约11.45%。

2、收益法评估中毛利率变动与股东全部权益价值变动的相关性

根据上述的收益法计算数据，毛利率变动与归属于母公司股东权益价值变动的相关性分析如下表：

单位：万元

■

由上述分析可见，毛利率与归属于母公司股东权益价值存在正相关变动关系，假设除毛利率变动以外，并考虑相关联动效应，则毛利率每波动3%，归属于母公司股东权益价值将同向变动约16.5%。毛利率每波动5%，归属于母公司股东权益价值将同向变动约27.5%。

3、收益法评估中折现率变动与股东全部权益价值变动的相关性

根据收益法计算数据，折现率变动与归属于母公司股东权益价值变动的相关性分析如下表：

单位：万元

■

由上述分析可见，折现率与股东全部权益价值存在负相关变动关系，折现率取值每变动3%，归属于母公司股东权益价值将反向变动约6.06%。折现率取值每变动5%，归属于母公司股东权益价值将反向变动约10.11%。

（二）说明何种情形下收益法评估金额将低于资产基础法，并结合上述分析说明陕建股份是否存在经济性贬值风险

当收入变动-0.3%，收益法评估值将低于资产基础法；当毛利变动-0.03%，收益法评估值将低于资产基础法；当折现率变动+0.1%，收益法评估值将低于资产基础法，具体对比如下：

单位：万元

■

本次陕建股份收益法评估值与资产基础法评估值接近的主要原因系受疫情影响，本次评估基于谨慎性考虑，对2020年及以后陕建股份预期增长情况估计较为保守，并且对其信用风险损失从最谨慎的角度进行了估计。

经济性贬值是指外部环境引起的资产利用率低、闲置等，对于建筑施工类企业，其主要资产为存货、应收账款以及日常办公所需的房屋建筑物类资产和设备类资产，具体而言：（1）存货、应收账款已根据会计准则已计提存货跌价准备和信用风险损失；（2）对于房屋建筑物，本次评估过程中未发现群体性房屋建筑物类资产存在利用率下降甚至闲置的情况，对于个别因经营需要闲置、报废的房屋建筑物，本次资产基础法评估时，已充分考虑其闲置、报废对评估价值的影响；（3）对于机器设备，本次评估中也未发现设备类资产存在群体性的利用率下降甚至闲置的情况。对于企业涉及极少量存在闲置或待报废的情形的设备类资产，未对企业生产经营构成实质性影响，属于企业正常生产经营过程中的正常事项，本次评估在确定其价值时，充分考虑了其闲置或待报废等因素对其价值的影响，基本按残值估算其价值。

综上，陕建股份各项业务正常有序开展，企业所拥有的资产未出现利用率下降甚至闲置等情况，本次评估在评估过程中未发现陕建股份资产存在经济性贬值的迹象。

二、中介机构核查意见

（一）独立财务顾问核查意见

经核查，独立财务顾问认为：陕建股份收益法评估中使用的重要参数在合理范围内，陕建股份不存在影响其正常生产经营的利用率下降或闲置的资产，陕建股份不存在经济性贬值风险。

（二）评估师核查意见

经核查，评估师认为：陕建股份收益法评估中使用的重要参数在合理范围内，陕建股份不存在影响其正常生产经营的利用率下降，甚至闲置的资产，陕建股份不存在经济性贬值风险。

33．申请文件显示，截至报告期各期末，陕建股份应收账款账面应收账款净额由447.51亿元增长至678.81亿元，占资产总额比例分别为47.30%、49.51%，占当期营业收入的比重分别为56.85%、70.20%，其中前五大应收账款余额分别为49.33亿元、79.54亿元。请你公司：1）补充披露陕建股份与主要客户结算模式及信用政策，报告期内是否存在变动，并分析导致陕建股份报告期应收账款金额、占收入比均大幅增加的原因及合理性。2）补充披露报告期各期期后应收款项回款情况，是否符合结算政策、主要客户是否存在逾期情形。3）补充披露陕建股份1年以上应收账款占比较高的原因及合理性。4）对比同行业上市公司应收账款账龄分布及坏账准备计提政策情况，补充披露陕建股份坏账准备计提政策是否谨慎稳健，应收账款坏账准备计提是否充分。5）补充披露陕建股份对陕建集团应收账款的形成原因、账龄情况、计提坏账准备的原因及合理性。请独立财务顾问和会计师核查并发表明确意见。

一、回复

（一）补充披露陕建股份与主要客户结算模式及信用政策，报告期内是否存在变动，并分析导致陕建股份报告期应收账款金额、占收入比均大幅增加的原因及合理性

1、报告期内，陕建股份与主要客户结算模式及信用政策

报告期内，陕建股份前五大客户的结算模式和信用政策如下：

单位：万元

■

如上表所示，报告期内，陕建股份与主要客户的结算模式、信用政策未发生重大变动。

2、陕建股份报告期应收账款金额、占收入比增加的原因及合理性

截至2018年12月31日、2019年12月31日，陕建股份应收账款净额由447.51亿元增长至678.81亿元，占当期营业收入的比重分别为56.85%、70.20%，增加13.35个百分点，主要系陕建股份股改阶段将截至2018年末的379.28亿元应收款项原值（对应370.20亿元应收款项净额）剥离至陕建控股，导致2018年末应收账款规模下降，如加回股改阶段所剥离的应收款项，截至2018年12月31日、2019年12月31日，陕建股份应收账款情况如下：

单位：亿元

■

如上表所示，加回所剥离应收款项后，陕建股份截至2018年12月31日、2019年12月31日应收账款净额分别约为817.71亿元、858.77亿元，增幅5.02%，低于标的公司同期收入增幅22.84%。同时，陕建股份2018年、2019年应收账款净额/当期营业收入比重分别为1.04、0.89，未出现大幅增加。

综上，陕建股份由于本次交易前应收款项剥离导致应收账款出现较大幅度增加，考虑剥离因素后陕建股份应收账款金额增幅低于同期收入增幅，且应收账款占收入比重自2018年以来呈下降趋势，未出现大幅增加的情况。

（二）补充披露报告期各期期后应收款项回款情况，是否符合结算政策、主要客户是否存在逾期情形

报告期各期，陕建股份应收账款期后回款情况如下表所示：

单位：万元

■

报告期内，陕建股份个别客户回款进度与结算政策不符，主要由于在签订业务合同时，陕建股份通常会与客户约定一定期限的信用期，在实际执行过程中，个别客户因为结算审核、资金支付审批流程较长，或者资金未及时到位等原因，导致未按照合同约定时点结算付款。为了及时收回应收账款，陕建股份近年来逐步优化承接项目工程进度款的收款条件、加强应收账款催收力度，并制定了《陕建集团清欠管理办法》等相关应收账款管理制度，应收账款回款情况整体呈向好的趋势。

陕建股份报告期各期前五大客户截至2020年5月31日应收账款逾期情况，以及截至2020年7月31日期后回款情况如下：

单位：万元

■

（三）补充披露陕建股份1年以上应收账款占比较高的原因及合理性

报告期各期末，标的公司应收账款按账龄分布比例与同行业可比上市公司对比情况如下：

单位：%

■

注：上表中，陕建股份2020年6月30日账龄结构为2020年5月31日数据；宁波建工2018年末应收账款账龄结构为账龄分析法项下的应收账款账龄情况。

报告期各期末，标的公司1年以上应收账款余额占比分别约为25.08%、26.95%、30.78%，略低于同行业可比上市公司同期平均水平29.16%、30.83%、32.54%。根据陕建股份与主要客户签订的业务合同，项目施工期内，按收款节点收取工程进度款的70%-85%，剩余款项扣除质保金后于竣工决算后收回，回款一般存在7-30天的信用期，使得各期末存在一定规模未回款的应收账款，符合建筑行业特点。

（四）对比同行业上市公司应收账款账龄分布及坏账准备计提政策情况，补充披露陕建股份坏账准备计提政策是否谨慎稳健，应收账款坏账准备计提是否充分

陕建股份及同行业可比上市公司应收账款坏账计提政策情况如下：

单位：%

■

注：1、中国建筑应收账款坏账计提比例以3类客户平均值计入总体平均值；

2、上海建工由于账龄计提比例为区间，且2019年度财务报告未详细披露使用其账龄分析法计提坏账准备情况，因此使用2018年度账龄分析法实际计提比例；

3、宁波建工使用2019年度预期信用损失实际计提比例。

陕建股份应收账款坏账政策与同行业可比上市公司坏账政策不存在明显差异，坏账准备计提政策谨慎稳健，应收账款坏账准备计提充分。

（五）补充披露陕建股份对陕建集团应收账款的形成原因、账龄情况、计提坏账准备的原因及合理性

陕建股份对陕建控股的应收账款形成原因，主要系为满足上市要求，陕建股份在本次交易前将原下属房地产企业进行了剥离，资产承接方均为陕建控股或其下属企业，由于在剥离前，陕建股份下属房地产企业通常将工程施工业务发包给陕建股份及其下属企业，因此标的公司与被剥离至陕建控股或其下属企业的房地产企业存在一定规模的建筑施工业务，进而相应产生了应收账款。同时，陕建控股于2019年11月通过无偿受让延长化建29%股权成为延长化建控股股东，因此延长化建及其子公司成为陕建控股子公司，由于标的公司与延长化建一直以来存在经常性的业务往来，因此陕建控股成为延长化建控股股东后，陕建股份此前与延长化建的应收账款合并披露为对陕建控股的应收账款。

报告期各期末，陕建股份对陕建控股及其子公司应收账款余额、账龄分布以及计提坏账准备的情况如下：

单位：万元

■

陕建股份对陕建控股应收账款主要集中在一年以内，未发生明显的坏账迹象，根据陕建股份的应收账款坏账计提政策，按应收账款账龄与预期信用损失模型确定的预期信用损失率计提坏账准备，符合企业会计准则的规定。

二、补充披露情况

上述内容已在《重组报告书（草案）》“第九章 管理层讨论与分析”之“三、标的公司经营情况的讨论与分析”中进行了补充披露。

三、中介机构核查意见

（一）独立财务顾问核查意见

经核查，独立财务顾问认为：报告期内陕建股份与主要客户结算模式及信用政策未发生重大变动；考虑剥离因素后，陕建股份报告期内应收账款金额、占收入比重未出现大幅增加的情况；截至报告期各期末，陕建股份1年以上应收账款余额占比略低于同行业可比上市公司同期平均水平，符合建筑行业特点；陕建股份应收账款坏账政策与同行业可比上市公司坏账政策不存在明显差异，计提政策谨慎稳健，应收账款坏账准备计提充分；陕建股份对陕建控股应收账款主要集中在一年以内，未发生明显的坏账迹象，根据陕建股份的应收账款坏账计提政策，按应收账款账龄与预期信用损失模型确定的预期信用损失率计提坏账准备，符合企业会计准则的规定。

（二）会计师核查意见

经核查，会计师认为：报告期内陕建股份与主要客户结算模式及信用政策未发生重大变动；考虑剥离因素后，陕建股份报告期内应收账款金额、占收入比重未出现大幅增加的情况；截至报告期各期末，陕建股份1年以上应收账款余额占比略低于同行业可比上市公司同期平均水平，符合建筑行业特点；陕建股份应收账款坏账政策与同行业可比上市公司坏账政策不存在明显差异，计提政策谨慎稳健，应收账款坏账准备计提充分；陕建股份对陕建控股应收账款主要集中在一年以内，未发生明显的坏账迹象，根据陕建股份的应收账款坏账计提政策，按应收账款账龄与预期信用损失模型确定的预期信用损失率计提坏账准备，符合企业会计准则的规定。

34．申请文件显示，报告期各期末，陕建股份存货金额分别为91.88亿元、159.72亿元；主要为已完工未结算资产，金额分别为81.53亿元、146.24亿元。请你公司：1）补充披露陕建股份已完工未结算资产的主要项目情况、客户名称、项目完工进度、已确认进度等。2）分析并补充披露报告期各期末陕建股份存货金额较大且大幅增长的原因及合理性，陕建股份存货结构波动的原因及其与收入结构变动匹配性，存货明细与对应业务收入、成本之间变动的匹配性。3）陕建股份各期末已完工未结算款项与对应项目结算政策的匹配性。4）结合存货库龄分析是否存在长期应结转未结转的成本，如有，补充披露项目具体情况及未结转原因，是否应计提减值准备，有无期后回款风险。5）补充披露存货中对应已完工未结算的工程施工详细情况，包括但不限于工程施工库龄、完工时间、是否实际交付；如已交支付，请结合收入确认政策、合同规定的结算条件和结算时点、施工记录、竣工交付资料、收入、成本、毛利确认进度、存货风险与收款信用风险的区别与转移情况、收款权利、计量依据等因素，补充披露已竣工并实际交付的工程施工余额留滞于存货且不计提减值的原因，如以未办理决算或审计的理由是否谨慎、恰当，是否应当及时转入应收账款核算并计提坏账准备。6）结合存货库龄情况、业务模式、存货周转率、亏损合同、同行业上市公司情况等，补充披露陕建股份各报告期存货跌价准备计提是否充分，是否已充分提示相关风险。请独立财务顾问和会计师就上述问题及存货真实性进行核查并发表明确意见。

一、回复

（一）补充披露陕建股份已完工未结算资产的主要项目情况、客户名称、项目完工进度、已确认进度等

1、截至2020年5月31日，陕建股份已完工未结算资产前十大项目情况

单位：万元、%

■

注：1、巴基斯坦卡拉奇K-2/K-3核电项目BOP剩余子项建筑安装工程，因合同内容增加及工期延期，造成工程结算滞后。2020年8月，陕建股份下属子公司陕西建工安装集团有限公司（该项目合同施工单位）与中国中原对外工程有限公司召开专项商务交流会，会议明确了解决措施，项目保证质量保证安全按期推进的情况下，不会让陕西建工安装集团有限公司亏损。中国中原对外工程有限公司系中国核工业集团有限公司全资子公司，2020年度ENR排名63，具备履约能力。

2、西安航天基地公用服务产业园基础设施项目北地块及其他附属工程系政府投资项目，客户结算审批流程复杂，存在完成工程量审批滞后3-5月的情况。截至2020年8月31日，对于该项目结算审批完成部分，客户已按合同约定的比例付款。

2、截至2019年12月31日，陕建股份已完工未结算资产前十大项目情况

单位：万元、%

■

注：1、济南至泰安高速公路1标段项目第1-E标，因增项单价及客户征地交付滞后导致的机械设备窝工费用未及时批复，导致结算滞后。截至2020年8月31日，该项目已正常结算。

2、隆基定制厂房建设项目属2019年开工建设项目，因客户结算审批周期较长导致结算滞后。截至2020年8月31日，该项目已正常结算。

3、截至2018年12月31日，陕建股份已完工未结算资产前十大项目情况

单位：万元、%

■

注：西安高陵生活垃圾无害化处理焚烧热电联产项目属2018年开工建设项目，因客户前期融资到位较晚，导致结算滞后。截至2020年8月31日，该项目已正常结算。

（二）分析并补充披露报告期各期末陕建股份存货金额较大且大幅增长的原因及合理性，陕建股份存货结构波动的原因及其与收入结构变动匹配性，存货明细与对应业务收入、成本之间变动的匹配性。

1、报告期各期末陕建股份存货金额较大且大幅增长的原因及合理性

截至2018年12月13日、2019年12月31日、2020年5月31日，陕建股份存货金额分别为91.88亿元、159.72亿元、201.63亿元（含已完工未结算资产），其中主要为已完工未结算资产，已完工未结算资产占各期末存货账面价值的比重分别为 83.35%、89.50%、90.97%，存货金额较大符合建筑行业业务特点。

陕建股份报告期各期末存货金额大幅增长主要系已完工未结算资产增长所致。已完工未结算资产增长与陕建股份承接的项目类型相关，报告期内陕建股份承接的按节点结算项目逐渐增多，该类项目待项目竣工或达到结算节点才结算工程款，导致建设过程中结算进度较低。进度款按节点结算的项目一般在正负零、主体建筑封顶、竣工验收、竣工结算审计等若干节点结算工程款，存在结算进度滞后于形象进度的情况。因按节点结算项目前期结算进度款较少，随着陕建股份承接项目规模的增长及节点结算项目逐渐增多，报告期各期末已完工未结算款项余额逐年增长，与陕建股份业务特征一致。

截至2018年12月13日、2019年12月31日、2020年5月31日，陕建股份存货占资产总额比例分别为9.71%、11.65%、14.67%，与同行业可比上市公司不存在重大差异。报告期各期末，陕建股份同行业可比上市公司存货占资产总额比例增长百分比如下：

单位：%

■

注：上表可比公司存货含合同资产。

2、陕建股份存货结构波动的原因及其与收入结构变动匹配性，存货明细与对应业务收入、成本之间变动的匹配性

（1）报告期内，陕建股份各期期末存货主要为已完工未结算资产，其占存货比例基本维持稳定，和陕建股份以建筑业务为主要营业收入的收入结构相匹配。

单位：%

■

（2）报告期内陕建股份已完工未结算资产随着建造合同业务规模的增加而增长，增长幅度超过建造合同收入、成本的增长幅度，系陕建股份承接的节点结算项目逐渐增多所致。

单位：亿元

■

注：2020年5月31日的已完工未结算资产列报为合同资产。

（三）陕建股份各期末已完工未结算款项与对应项目结算政策的匹配性。

如本问题回复（一）所示，报告期各期末，陕建股份已完工未结算款项前10大项目均为在建项目，除本问题回复（一）注释所述个别项目外，其他项目完工进度与已确认进度（结算进度）的差额均与合同约定的结算政策相匹配，工程款总体上按照合同约定的政策结算，且前10大已完工未结算资产项目占已完工未结算资产总额比例基本稳定。报告期内，陕建股份各期前10大已完工未结算资产项目占已完工未结算资产总额比例如下：

单位：%

■

（四）结合存货库龄分析是否存在长期应结转未结转的成本，如有，补充披露项目具体情况及未结转原因，是否应计提减值准备，有无期后回款风险。

截至报告期各期末，陕建股份存货库龄主要集中在1年以内，各期实际发生的合同成本已及时结转成本，不存在长期应结转未结转的成本的情况。库龄超过1年的存货主要系项目设计变更、政府政策变更等原因造成部分项目暂停、延期、未到结算节点，导致未结算工程款所致。

1、报告期各期末，陕建股份存货库龄情况具体如下：

（1）截至2020年5月31日存货库龄

单位：万元

■

（2）截至2019年12月31日存货库龄

单位：万元

■

（3）截至2018年12月31日存货库龄

单位：万元

■

2、截至2020年5月31日库龄2年以上的前十大已完工未结算资产情况

（下转121版）