珠海华发实业股份有限公司
公司代码：600325 公司简称：华发股份
2020年年度报告摘要
一重要提示
1本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2本公司董事局、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3未出席董事情况
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4大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5经董事局审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
拟以公司2020年度利润分配实施股权登记日的总股本为基数，向全体股东每10股派发现金红利4.5元（含税）。
二公司基本情况
1公司简介
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2报告期公司主要业务简介
公司主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。经营模式以自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、车库及商铺，主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、武汉、南京、杭州、成都、西安、重庆、苏州、郑州、大连等一线城市及重点二线城市为公司战略发展城市。
报告期内，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化落实城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。上半年，为稳财政、稳经济、稳就业，降低疫情防控对房地产市场的影响，多省市在土地出让环节为市场减压、企业纾困，并在房地产交易环节从供、需两端助力市场复苏。下半年，房地产调控政策有所转向，中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标；受此影响，杭州、沈阳、西安和宁波等19城相继加强调控，重点涉及限购、限贷、限价、限售和增加房地产交易税费等措施。2020年8月，人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门共同推出了“三道红线”的融资监管新规则。该政策是近年国家为房地产行业长期平稳健康发展出台的长效政策之一，旨在引导房地产行业控制整体杠杆，降低房地产行业风险，保障行业稳定发展。报告期内，公司高度重视，积极落实，持续提升运营能力和精细化管理水平，优化债务结构，稳健投资，强化抗风险能力。
年初受疫情影响，房地产市场短暂受挫，2020年一季度房地产投资、商品房销售额及销售面积同比出现较大比例下降；但随着复工复产的推进，叠加各房地产企业积极采取线上营销等多元化的营销方式，房地产市场呈现整体逐步回升的特征。根据国家统计局数据显示，2020年全年房地产开发投资额累计同比增长7%，商品房销售面积和销售金额分别累计增长2.6%和8.7%，其中住宅销售面积15.5亿平方米，同比增长3.2%，住宅销售额15.5万亿元，同比增长10.8%。
从行业竞争来看，根据克而瑞信息集团(CRIC)（以下简称：克而瑞）统计信息显示，2020年房地产销售整体业绩规模增速放缓，部分大型房企销售金额虽有所提升，但内部分化明显，部分企业出现负增长。其中，TOP10和TOP30房企销售金额门槛分别达到2,780.1亿元和1,306.0亿元，同比增幅达14.4%和15.5%。从行业集中度看，TOP50房企销售额市占率为62.2%，TOP100房企市占率为76.2%。因此，在行业规模稳定的同时，行业集中度持续提升，强者恒强态势有望延续，行业竞争和梯队分化也进一步加剧，市场竞争更加注重在资源获取、成本管控和项目周转能力等管理实力。
3公司主要会计数据和财务指标
3.1近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
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3.2报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
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季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4股本及股东情况
4.1普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10 名股东持股情况表
单位: 股
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4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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4.4报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
□适用 √不适用
5公司债券情况
√适用 □不适用
5.1公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
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5.2公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
1、公司已于2020年2月25日向全体“19华发01”“19华发02”债券持有人支付了2019年2月25日至2020年2月24日期间的利息。
2、公司已于2020年3月3日向全体“16华发01”债券持有人支付了2019年3月3日至2020年3月2日期间的利息；于2021年3月3日向全体“16华发01”债券持有人支付了2020年3月3日至2021年3月2日期间的利息及本期债券的本金。
3、公司已于2020年3月16日向全体“18华发01”债券持有人支付了2019年3月14日至2020年3月13日期间的利息。
4、公司已于2020年3月23日向全体“16华发03”债券持有人支付了2019年3月21日至2020年3月20日期间的利息；于2021年3月23日向全体“16华发03”债券持有人支付了2020年3月21日至2021年3月20日期间的利息及本期债券的本金。
5、公司已于2020年9月14日向全体“19华发03”“19华发04”债券持有人支付了2019年9月12日至2020年9月11日期间的利息。
6、公司已于2020年8月19日向全体“16华发05”债券持有人支付了2019年8月19日至2020年8月18日期间的利息。
7、公司已于2020年11月26日向全体“15华发01”债券持有人支付了2019年11月26日至2020年11月25日期间的利息及本期债券的本金。
8、公司已于2020年12月10日向全体“18华发03”债券持有人支付了2019年12月10日至2020年12月9日期间的利息及本期债券的本金。
9、根据发行人《珠海华发实业股份有限公司非公开发行2018年公司债券（第一期）募集说明书》（以下简称“《募集说明书》”），发行人有权决定是否在“珠海华发实业股份有限公司非公开发行2018年公司债券（第一期）品种一”（债券简称：18华发01，债券代码：150181，以下简称“本期债券”）存续期第2年末调整本期债券后1年的票面利率。发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在公告的投资者回售登记期内进行登记，将持有的本期债券按票面金额全部或部分回售给发行人。发行人将按照上证所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
经公司第九届董事局第六十四次会议审议通过，公司于2020年3月16日将“18华发01”第3年票面利率调整为1.00%，并以2020年2月4日至2月6日为回售申报期，于3月16日向全体有效申报回售的“18华发01”债券持有人支付本金。截至申报期结束，本期债券所有债券持有人申报回售。
10、根据发行人《珠海华发实业股份有限公司非公开发行2018年公司债券(第二期)募集说明书》（以下简称“《募集说明书》”），发行人有权决定是否在“珠海华发实业股份有限公司非公开发行2018年公司债券（第二期）品种一”（债券简称：18华发03，债券代码：150941，以下简称“本期债券”）存续期第2年末调整本期债券后1年的票面利率。发行人发出关于是否调整本期债券票面利率及调整幅度的公告后，投资者有权选择在公告的投资者回售登记期内进行登记，将持有的本期债券按票面金额全部或部分回售给发行人。发行人将按照上证所和债券登记机构相关业务规则完成回售支付工作。
经公司第九届董事局第七十八次会议审议通过，公司于2020年10月29日将“18华发03”第3年票面利率调整为4.4%，并以2020年10月30日-11月03日为回售申报期，于12月10日向全体有效申报回售的“18华发03”债券持有人支付本金。截至申报期结束，共有2亿元债券持有人申报回售，本次2亿元回售公司债券已全额转售。
5.3公司债券评级情况
√适用 □不适用
1、2015年珠海华发实业股份有限公司公司债券资信评级机构情况
根据监管部门和联合信用评级有限公司（以下简称“联合评级”）对跟踪评级的有关要求，联合评级将在本次债券存续期内，在每年珠海华发实业股份有限公司年度审计报告出具后的两个月内进行一次定期跟踪评级。
联合评级将密切关注珠海华发实业股份有限公司的相关状况，如发现珠海华发实业股份有限公司或本次债券相关要素出现重大变化，或发现其存在或出现可能对信用等级产生较大影响的重大事件时，联合评级将落实有关情况并及时评估其对信用等级产生的影响，据以确认或调整本次债券的信用等级。
跟踪评级结果将在联合评级网站和上海证券交易所网站予以公布，并同时报送珠海华发实业股份有限公司、监管部门等。
2020年6月9日，联合评级就本次债券出具了跟踪评级报告，跟踪评级结果为：公司主体长期信用等级为“AAA”，评级展望维持“稳定”；同时“15华发01”的债项信用等级为“AAA”。具体内容详见上海证券交易所网站。
2、珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行2020年公司债券（第一期）资信评级机构情况
根据监管部门和联合评级、中诚信国际信用评级有限责任公司（以下简称“中诚信评级”）对跟踪评级的有关要求，联合评级、中诚信评级将在本次债券存续期内，在每年珠海华发实业股份有限公司年度审计报告出具后的两个月内分别进行定期跟踪评级。
联合评级、中诚信评级将密切关注珠海华发实业股份有限公司的相关状况，如发现珠海华发实业股份有限公司或本次债券相关要素出现重大变化，或发现其存在或出现可能对信用等级产生较大影响的重大事件时，联合评级、中诚信评级将落实有关情况并及时评估其对信用等级产生的影响，据以确认或调整本次债券的信用等级。
跟踪评级结果将分别在联合评级网站、中诚信评级网站和上海证券交易所网站予以公布，并同时报送珠海华发实业股份有限公司、监管部门等。
2020年6月9日，联合评级就本次债券出具了跟踪评级报告，跟踪评级结果为：公司主体长期信用等级为“AAA”，评级展望维持“稳定”；同时“20华发02”的债项信用等级为“AAA”。具体内容详见上海证券交易所网站。
2020年6月15日，中诚信评级就本次债券出具了跟踪评级报告，跟踪评级结果为：公司主体长期信用等级为“AAA”，评级展望维持“稳定”；同时“20华发02”的债项信用等级为“AAA”。具体内容详见上海证券交易所网站。
注：根据联合评级、中诚信评级对信用等级的定义，“AAA”级别的含义为“偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低”。
5.4公司近2年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
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三经营情况讨论与分析
1报告期内主要经营情况
报告期内，面对疫情带来的不利影响以及复杂的市场环境，在董事局的战略引领和正确领导下，公司上下齐心协力，攻坚克难，签约销售金额首次突破千亿，行业地位进一步提升；深入实施“战略深耕、精准布局”投拓策略，投拓规模、投拓质量充分提升；锚定主业，科技赋能，深化“一核两翼”业务格局，助推公司高质量发展。2020年，公司实现营业收入510.06亿元，同比增长53.87%；净利润45.60亿元，同比增长37.6%；截至报告期末，公司总资产为3,218.44亿元，同比增长37.00%。报告期内，公司新开工面积739.71万平方米，竣工面积315.00万平方米。截至报告期末，公司拥有土地储备计容建筑面积805.81万平方米，在建面积1,776.54万平方米。
（1）销售首破千亿，业务布局持续优化
报告期内，面对疫情影响、行业变化和市场波动，公司紧扣工程计划节点，积极做好资源统筹，全力推进全国项目的开发建设，以科学合理的铺排计划保障公司可售资源，努力将疫情对生产的影响降到最低；因地制宜，积极采取多元化的营销策略抢占市场先机，以线上售楼部、直播带货、入驻电商平台等多元化创新模式，强化线上线下协同联动；紧随市场形势，全力升级打造优+产品体系4.0，全新发布“品质中国 匠心筑家”品牌战略，全面提升产品品质。2020年，公司实现合同销售金额1,205亿元，同比增长30.59%，销售面积504万平方米。根据克而瑞榜单显示，公司位列中国房地产企业销售榜第34名，相比2019年提升5位，行业地位进一步提升。
在公司销售实现历史性突破的同时，销售布局持续优化：珠海大区全年完成销售288亿元，销售占比24%，稳居珠海龙头地位；华东大区全年完成销售591亿元，销售占比49%；华南大区全年完成销售205亿元，销售占比17%；北方大区全年完成销售90亿元，销售占比7%；北京区域全年完成销售31亿元，销售占比3%。从销售区域分布看，2020年，公司全国化布局持续优化，形成了华东、珠海和华南大区协同发力的销售格局，“立足珠海、面向全国”的战略优势凸显。
（2）战略深耕精准布局，区域拓展成效斐然
报告期内，在全国化布局基础上，公司深入实施“战略深耕、精准布局”投拓策略，积极深耕粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群，对已进入的核心城市加大布局力度，全面提高项目数量、业绩规模与品牌影响力等；项目拓展方式上，除传统招拍挂的方式外，积极运用合作开发、收并购、城市更新等多元化项目拓展模式，加大对非公开市场项目拓展力度。报告期内，公司通过综合运用多元化项目拓展方式，成功获取大量新项目，其中逾九成位于深耕城市，土地储备资源充足且较为优质。截止报告期末，公司拥有土地储备计容积率建筑面积805.81万平方米，其中，在长三角区域及长江经济带的土地储备面积占比为56.69%，在粤港澳大湾区的土地储备面积占比为41.64%，从土地储备的地理区域分布来看，公司对核心城市群的布局优势将进一步加强。
（3）产品体系迭代升级，科技+赋能产品服务
报告期内，公司推出“品质中国 匠心筑家”的品牌战略，以品牌焕新为基础，以产品品质作为市场核心竞争力，迭代升级推出“优+产品体系4.0”，即全新华发6+1产品体系以及增值赋能四大维度。其中，“全新华发6+1产品体系”以全面有序的体系化思维打造完美人居；同时，始终围绕绿色健康、科技智能、人文情怀、匠心精工四大维度，赋予产品更多的超额附加值。目前，公司已形成涵盖刚需到高端的未来系、城市系、四季系、府系以及TOP系五大具有“华发印记”的产品系，荣膺亚洲不动产奖、广厦奖、鲁班奖等国际国内多项大奖。
在产品服务方面，公司积极实施“科技+”战略，以“关注每一位居者健康生活诉求”为设计理念，在助力住宅及创新人居建设的同时，持续增强研发能力和创新水平；目前已申请产品设计专利60余项，涵盖建筑、结构、暖通、给排水、电气、园林景观等多个专业，多个项目获得国际国内“健康建筑”和“绿色建筑”认证，持续赋能城市高品质美好生活。
同时，公司积极探索具有前瞻性的创新业态。公司正式设立珠海人居生活研究院，积极落实人居生活、建筑科技、智能制造、数字技术等创新研究项目，不断强化与澳门大学等港澳高校及科研院所的跨境合作，社区防疫等研究项目均取得积极进展；设计公司获得国家高新技术企业认定，华实中建取得“澳门土木工程实验室”认证，为探索新业务发展开辟新局面。
（4）“一核两翼”全面发展，业务格局全面深化
近年来，公司积极践行“一核两翼”业务战略，以住宅业务为核心，持续优化商业地产的核心竞争力，积极打造“华发商都”等标杆商业品牌，成为独具竞争力的商业地产综合运营商。报告期内，公司商业地产业务新拓展城市及商业项目均创佳绩，以华发商都为代表的商业地产出租面积近20万平方米，租金收入超2.1亿元，商业运营管理效率全面提升。
公司在大力发展商业地产的同时，公司上下游产业链业务不断发展，在营销、设计、文传、园林等职能公司全面提质增效的基础上，积极培育打造华发商都、阅潮书店等高端商业、文化品牌，并稳步开拓物业资管、大健康、长租公寓等业务领域，全力推动主业转型升级。目前公司已经形成以住宅为主业，商业地产与上下游产业链同步发展的“一核两翼”格局。
（5）资金管控水平不断提升，资本运作成效显著
报告期内，面对房地产信贷政策持续收紧的形势，公司继续提升资金管控和资本运作水平：进一步强化总部对资金的统一管理和调配，确保资金的高效利用和优化配置；多渠道多方式加强销售回款力度，加大存量资产及沉淀资金的盘活力度，强化现金流回笼速度；积极建设高效智能的资金管理系统，实现资金使用效率和管理工作效率双提升的发展格局；积极创新融资模式，成功落地永续中票、长租公寓类REITS、供应链ABS、超短融、境外美元债、商业地产CMBN等创新产品业务，进一步改善资金资本结构，为公司可持续发展提供坚实保障。
报告期内，公司主体信用评级及各项融资产品评级均维持在“AAA”，为后续融资工作提供了有力支持。
（6）精细化管理优化提升，管控水平提质增效
报告期内，在稳中有进的工作总基调下，公司继续强化精细化管理，不断完善成本管控体系，充分发挥战略集采作用，三级管控架构进一步优化，产品品质和竞争力不断提升。
报告期内，公司成功搭建成本七大核心管控体系，实现区域成本目标动态管理；健全公司招标采购体系，提升招采管控能力，成本管理更加精细化、体系化；三级管控架构进一步优化，实行运营和营销条线全线打通，大力推进运营管控制度建设，进一步加强项目开发全流程管控；精细化管控措施加快落地，资金、财务、成本、招采等条线业务流程更加规范；建立行政督办常态化工作体系，审批效率成倍提升；稳步推进内部管理系统优化升级，初步完成互联网营销闭环体系搭建，公司治理的数字化场景不断完善；不断加强重要业务领域和关键管控环节专项审计力度，强化线上业务法律风险防控，不断优化法务直管体系，切实为公司发展筑牢安全防线。
（7）党建业务互促进，经济效益与社会效益协调统一
报告期内，公司以习近平新时代中国特色社会主义思想为统领，继续加强党建工作，在抗疫复产、脱贫攻坚、建设“幸福华发”等方面切实履行社会责任。
一是始终坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为统领，成功开展27例党业融合实践，推动公司党建工作和业务工作双促进齐发展。扎实推进党风廉政建设，营造风清气正发展环境。抗疫复产期间，股份各级党支部充分发扬先锋模范精神，组织志愿队伍奔赴防疫一线，坚守岗位助力复工复产。
二是通过科学谋划、周密部署，严格保障公司复工复产安全科学推进。疫情爆发后，公司第一时间成立疫情防控领导工作小组，建立三级防控工作体系，于4月初全部复工完毕。快速行动，助力全国抗疫大局，全球采购爱心医用物资送达武汉、珠海、阳江等地，联合广大业主、商户积极抗疫。
三是切实开展脱贫攻坚工作。扶贫方面，对口帮扶的阳江大洞村、爱国村已全面完成脱贫目标，结对帮扶的云南怒江保登村、里吾底村脱贫成果得到有效巩固，珠海市斗门区榕益村“万企帮万村”建设进展顺利。公益方面，依托华发公益基金会力量成功开展了衣暖人心捐赠、慈善义诊、安全饮水工程等多个公益扶贫活动，持续为脱贫攻坚贡献爱心力量。
2导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
3面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
4公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
本公司自2020年1月1日起执行财政部2017年修订的《企业会计准则第14号-收入》，变更后的会计政策详见本附注五、25。于2020年1月1日之前的原收入准则与新收入准则要求不一致的，本公司按照新收入准则的要求进行衔接调整。涉及前期比较财务报表数据与新收入准则要求不一致的，本公司未调整可比期间信息。本公司仅对在2020年1月1日尚未完成的合同的累积影响数调整2020年年初留存收益及财务报表其他相关项目金额。
根据公司现行资产业务的实际情况，为更加公允、真实地反映公司的资产状况和经营成果，使固定资产折旧年限更合理地反映资产的使用期间，残值率估计更符合业务实质，本公司拟对固定资产折旧年限和残值率进行变更。经公司第九届董事局第七十次会议及第九届监事会第三十次会议审议通过了《关于公司会计政策和会计估计变更的议案》，同意本次会计估计变更。本次会计估计变更采用未来适用法，自2020年1月1日起执行，无需对已披露的财务报告进行追溯调整，因此本次会计估计变更对公司以前年度的财务状况、经营成果和现金流量不会产生影响，对2020年度的经营成果无重大影响。
5公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
6与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用 □不适用
本期纳入合并财务报表范围的子公司以及本部共计523户，增加119户，减少3户，具体情况详见2020 年度审计报告中的财务报表“附注八、合并范围的变更”、“附注九、在其他主体中的权益1、在子公司中权益”。
