我爱我家控股集团股份有限公司

2020年年度报告摘要

证券代码：000560 证券简称：我爱我家 公告编号：2021-028号

一、重要提示

本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。

公司负责人谢勇、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）何洋声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

公司所有董事均亲自出席了审议本次年度报告的董事会会议。

董事、监事、高级管理人员异议声明

□ 适用 √ 不适用

非标准审计意见提示

□ 适用 √ 不适用

董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案

√ 适用 □ 不适用

是否以公积金转增股本

□ 是 √ 否

我爱我家控股集团股份有限公司（以下简称“我爱我家”、“本公司”或“公司”）经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以公司目前扣除回购股份后的股本2,320,636,878股为基数（总股本2,355,500,851股,回购股份34,863,973股），向全体股东每10股派发现金0.13元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。

董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案

□ 适用 √ 不适用

二、公司基本情况

（一）公司简介

■

（二）报告期主要业务或产品简介

1.公司主要业务概述及所处行业地位

我爱我家是全国领先的数字驱动居住服务平台运营商，基于二十余年的锐意进取，以专业、安全、高效的运营管理体系为支撑，为客户提供高品质、一站式的居住全生命周期综合服务，“我爱我家”相关商标被认定为不动产经纪行业全国驰名商标。公司主营业务包含房地产经纪服务（二手房、新房、租赁、海外）、住宅资产管理、商业资产运营及居住衍生业务等，覆盖北京、杭州、上海、南京、苏州、天津、太原、深圳等28个国内主要一、二线城市，以及芝加哥、多伦多、东京、大阪、迪拜等海外城市。截至目前，全国门店总量近4000家，员工总数近5万人。

我爱我家以互联网和大数据等技术驱动的数字化转型作为首要战略，重塑业务模式，从标准化到线上化，再到智能化，现已具备业内领先的地产经纪业务全价值链数字化运营、端到端闭环交付能力。公司在核心城市实现签约交易服务全线上化、贷款申请服务全线上化、租房业务流程全移动化、客户及业主服务自助化，同时实现经纪人学习成长和作业过程由机器人助手个性化赋能，可基于实时的客户画像为客户提供专业的个性化服务。

2020年，我爱我家IT团队获得计世传媒评选的中国年度杰出数字化团队，“i+经纪人”获得中国年度杰出数字化项目大奖。2021年3月举办的“鲸犀数字产业峰会”上，我爱我家作为新一代数字化代表企业，入选“产业升级年度十佳践行者”。

在不久的将来，伴随数字化产品的全国推广，线上流量场景（官网、VR、私域流量及去中心化流量场景）和线下门店网络社区辐射体系将无缝衔接，持续创造大量有价值的数据，从而带来知识的快速迭代和对行业更深刻的洞察，为消费者和经纪人带来更高效率和更好体验，为我们的员工、客户、合伙伙伴、股东创造更大价值。

我爱我家凭借优秀的经营表现与良好的行业代表性，先后入选深股通和深证成指样本股，富时罗素全球股票指数系列、标普道琼斯新兴市场全球基准指数A股名单。

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2.报告期公司主要业务情况及经营模式

我爱我家自1998年开展房地产经纪业务以来，逐渐发展并形成全国化布局、多元化协同的业务格局，为客户提供租房、购房、置业投资、房屋资产管理、海外资产配置、房屋资产养老等居住全生命周期服务，实现代理、经纪、估价、资产管理等房地产综合服务及房后衍生业务在内的全业务链融合。公司始终坚持有质量增长的经营策略，实现了经营业绩的稳健发展。

（1）房地产经纪业务

公司是最早成立的全国性房地产中介服务连锁企业之一。二手房经纪业务包括二手房产买卖中介和房屋租赁中介服务，为业主和租房人提供信息、房源带看、交易条件谈判、签约到售后的一站式专业化服务。新房业务包括营销顾问、代理销售、渠道分销、渠道整合、电子商务等业务形式。公司海外业务运营品牌为“我爱我家海外”，主要在海外开展新房销售、二手房经纪、房屋资产管理等业务，为业主提供全球资产配置的境内外一站式服务。

（2）房屋资产管理业务

相寓始于集团自 2001 年开始的“房屋管家” 租赁业务，提供满足生活所需的多元租房产品与综合生活服务，是国内最早提供房屋资产管理服务与长租公寓服务的企业之一、租赁经营行业的先行者，业务覆盖含北京、杭州、上海、深圳、太原、苏州、天津等国内15个大中型城市。“相寓” 面向业主和租客定制了多种委托、装修、租住、家居产品和服务，打造相寓HOME、相寓ROOM、相寓PARK、相寓INN四大产品品牌，租住体验不断升级。相寓在创立之初便对运营流程的效率把控和数据的长期积累整合分析有着极高的要求，在多年的市场运作发展过程中一直保持良性稳健发展。经过长达20年的精心运营，相寓一直处于行业龙头地位。在经营发展过程中，相寓从产品更新、技术应用、智能化管理等方面不断探索耕耘，积累了宝贵的运营经验和大量的经营数据，从而为产品的更新迭代和后续服务体系营建上创造更大的广度和深度。

（3）商业资产管理业务

公司拥有完整的商业资产管理产业链，运营产品涵盖社区购物中心、沿街商铺、步行街、写字楼等多种商业形态。公司旗下的商业资产运营品牌各具优势并形成有效互补：“昆百大”是具有超过60年经营历史的零售商业品牌，主要经营模式是对自持购物中心和受托商业资产进行运营管理；“蓝海购”是社区商业及商业公寓销售运营专业服务商，运用人工智能技术，分析不动产的产品价值、投资价值，形成不动产价值AI模型，为发展商、服务商提供开发、营销、投资等决策依据。拥有定位咨询、项目规划、产品设计、业态布局、运营优化及招商销售在内的全流程服务能力，已发展至长沙、上海、武汉、南京、石家庄、上海、西宁等全国10余个城市。

随着平台化进程的有序推进，以及各项业务的深入融合，公司将更加充分发挥多种经营业态间的协同效应、资源共享、统筹运营，实现优势互补，提升品牌、技术、团队等方面的核心竞争力，使公司具备强大的抵御单个细分市场的周期性风险能力，促进公司经营规模和盈利能力的稳定增长，形成公司的扩张合力。

3.主要业绩驱动因素

（1）拓张加速，网络效应和数字化助力获取更大的市场份额

我爱我家城市门店数和经纪人数良性增长，区域市场已渐成规模优势，公司调整经营重心转向规模发展，自2020年四季度扩张提速，平台将连接更多的门店和经纪人，激发更大的网络效应。公司对居住服务产业持续进行深度的数字化升级改造，能在一定程度上强化二手房、新房、资产管理业务间的协同效应，优化用户体验、提升看房效率、增加房客匹配准确率。疫情期间，公司强化数据驱动业务，借助VR、AI等技术，推动线下业务向线上迁移，率先上线了经纪人线上培训、VR在线带看、线上签约等服务，从而带动获客效率的显著提升，推动线上成交占比持续增长。

（2）扩大业务边际，挖掘客户生命周期价值，培育新的业绩增长点

以客户居住全生命周期需求为核心，以二手房经纪业务为枢纽，围绕城市居住产业积极向产业链上下游探索全新发力点，丰富公司产品矩阵，尝试对产业链相关业务的探索和创新，包含装修、软装饰、家居、艺术品等，延伸“美好居住”的多元场景。

（3）聚焦核心业务，坚持品质化经营

公司坚持聚焦主营业务，专注培养业务核心能力，提升业务专业度。二手业务通过发挥核心城市的资源优势，聚焦重点盘，建立了良好的社区关系，并保持良好的市场敏感度，不断抢占新的机会点和空白点；新房业务以门店分销为核心，利用精准海量的数据开展一二手联动，提高去化，增厚利润；相寓业务的需求量巨大，发展稳定、持续的分散式长租业务，并基于城市特点及区域特点灵活组合产品，保持了较高的出租率。不断增强的的专业能力逐渐形成公司的差异化竞争优势，为公司业绩的长期增长提供了确定性。

（4）市场规模扩容，经纪机构渗透率持续提升

中国城镇化进程仍处于快速发展阶段，随着越来越多的城市进入存量房市场，存量房市场占整体房产交易额比例稳步提升。区域经济发展不平衡推动的人口流向使得需求相对集中，存量房市场现阶段成交集中在一线和部分二线城市，主要城市的客单价及需求支撑较强，公司业务长期精耕上述区域，市场匹配度高。

近年来，二手经纪公司通过渠道优势大量切入新房销售市场，目前新房渠道渗透率约为30%。随着全国房地产经纪市场的日趋规范，三四线城市渠道销售将日渐成熟，一二线新增供应郊区化以及开发商对于快速去化的需求，越来越多的城市具备全国性品牌进驻的条件，新房渠道销售的渗透率有望进一步提高。

（三）主要会计数据和财务指标

1.近三年主要会计数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□ 是 √ 否

■

注：经2018年7月12日召开的2018年第四次临时股东大会审议通过，公司决定使用自筹资金以集中竞价交易方式回购公司股份用于实施股权激励计划。截至2018年11月28日，公司本次回购股份方案已实施完毕,公司累计以集中竞价交易方式回购公司股份34,863,973股，根据企业会计准则相关规定，上述回购的股份属于库存股，不参与利润分配，在计算基本每股收益时予以扣除。

2.分季度主要会计数据

单位：元

■

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□ 是 √ 否

（四）股本及股东情况

1.普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表

单位：股

■

2.公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无优先股股东持股情况。

3.以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系

■

(五)公司债券情况

公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券

否

公司不存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券。

三、经营情况讨论与分析

（一）公司主要经营成果

1. 报告期公司主要经营指标完成情况

2020年上半年，受疫情影响，因社区封闭等原因导致部分客户选择延后交易，公司一季度的经营受到了明显冲击；自二季度初，疫情得到有效控制，需求快速释放，市场出现反弹，年末，新冠疫情出现反复，抑制了部分需求的释放，全年来看，市场交易整体后移，公司资管业务受疫情影响较大，房屋空置、停业和租金减免类举措阶段性的影响了公司利润，同时市场有较长的修复期。报告期内，公司实现总交易金额(GTV)约4000亿元。

报告期内，公司实现营业收入957,494.45万元，较去年同期下降14.60%；实现营业利润49,388.78万元，较去年同期下降57.54%；实现归属母公司所有者的净利润31,198.88万元，较去年同期下降62.30%；经营活动产生的现金流量净额为224,305.30万元，较上年同期增长89.30%；报告期末，公司总资产2,012,374.31万元，较期初增长3.24%；归属于上市公司股东的净资产1,028,234.30万元，较期初增长1.03%。

2020年，公司各条业务线及职能部门主动采取多种应对措施，降低管理成本，提高运营效率，重点推进线上化能力建设，陆续投产多项数字化、智能化工具，为市场反弹做好充足准备。

2.报告期居住综合服务业务发展情况

（1） 房地产经纪业务

①二手房业务

年初“新冠”疫情肆虐全国，社区封闭与居家隔离等措施使得经纪业务在2月和3月成交受到明显影响，4月开始，随着市场逐渐复苏，业务运营回归常态，2020年集团二手总收入实现52.41亿元，同比下降8.36%，二手买卖成交单量约9.1万单，同比基本持平。公司凭借多年的市场精耕和品牌优势获得了更多的市场成交机会，重点城市市占率创阶段性新高。在以扩规模为先的指引下，2020年下半年有质量推进区域人店拓展计划，增配招募资源，扩大经纪人招募队伍，北京、上海、杭州、南京、苏州直营门店总数较上半年增长了2.4%。在平台战略的牵引下，强化直营体系对集团平台化战略的支撑力，公司加大直营管理经验向加盟线的输出，从逻辑到细节、从理念到实操，以及经验、案例分享，助力合作伙伴们的规模裂变，大大提升了加盟商的满意度和品牌吸引力。

公司在扩规模的同时，坚持精细化运营、品质运营，公司顺应市场形势进行组织架构变革，提高组织绩效水平，提供工具与数据分析模型，辅助经纪人作业能力与运营效能提升，为提升房客资源匹配效率，实行房源分级管理，明确不同房源等级的基本管理要求。2021年，为保障经营目标有质量达成，二手房业务将继续发挥支撑作用。

②新房业务

2020年，公司新房业务积极拥抱互联网，强化业务赋能能力和客户服务能力，推动创新产品落地，发挥一二手联动优势，保持了业务利润贡献，报告期内，公司新房业务实现收入17.18亿元，同比下降9.82%，毛利率提升至22.86%，增长了3.11个百分点。

公司营销总包类业务升级为V代业务，为城市公司新房资源入口的抢占、营收规模的提升提供助力。通过提升V代业务的项目数量，提高商业豪宅等高客单价产品的成交占比，新房渠道业务客单价从2019年的5.23万元提升至2020年的5.36万元，增幅2.6%。月均可售项目数量近2200个，同比去年提升9.4%，且与全国重点开发商均有合作，项目的广度及深度继续提升。一二手联动方面，2020年二、三、四季度门店月均新房带看渗透率、经纪人月均新房带看渗透率较去年同期分别提升了2.9%、12.2%，客户资源流动速度和转化效率进一步提升，协同效应凸显。2021年集团新房将继续坚持“有效率的发展，有质量的增速”，在保证业务品质及业务合理利润的同时，努力实现收入大步增长。

③海外业务

海外分公司均立足于本地，自有经纪人团队，设立了本地服务网站，可为国内客户提供一系列落地服务，同时能为当地居民提供经纪服务。疫情期间，为保障业务通畅性，我们通过一对一专属服务、线上VR看房、远程在线直播、录播看房，远程交易过户支持等线上化手段，帮助客户顺利完成从咨询、看房、选房、交易到最终过户。2021年，公司将不断优化现有海外业务体系并持续探索新业务模式，打造国内最大规模的北美区域新房产品发布平台，推进东京、京都、马来、温哥华等区域加盟业务的落地。

（2） 房屋资产管理业务

报告期内，相寓实现收入16.38亿元，同比下降12.48%，2020年在疫情影响的背景下，相寓凭借多年的管理经验、快速的反应机制、强大的IT系统、全面科学的业务监控指导，确保了相寓平稳发展。截至2020年年底，相寓在管规模23.6万套，全年出租率94.4%，保持行业内领跑地位。2020年相寓实现战略性突破，业务拓展至一线城市深圳，强化了公司在粤港澳大湾区的布局，同时，基于深圳市场特点，探索并确立新的资管产品模式一一轻资产托管模式，为相寓城市拓张、规模增长及产品策略布局开创了全新发展空间。

在数字化建设、业务线上化建设方面，实现相寓AMS系统与CBS系统的交互联动、数据互通；实现管理矩阵一体化，促进主营业务板块的协同串联和数据的价值转化；建设生活费用管理平台，实现端到端的生活费用线上化管理体系，进一步提升服务管理效能。线上化建设方面，相寓线上产品群全面升级重装上线，重点提升用户体验、商机流转和客户转化，实现产品获客量提升78%。2021年相寓将聚焦于新模式深化、服务标准化深化以及IT赋能深化工作，业务质量再上一个新台阶。

（3） 商业资产管理业务

蓝海购为促进业务发展，加强核心城市核心地段的核心项目获取，报告期内相继成立了华南区域公司、西南区域公司，项目营销过程中，蓝海购团队与我爱我家各城市公司团队进行了良性的互动，做到了共享渠道资源，共享团队能力，营销协同能力得到提高。面对市场头部房企更趋集中，保证金上升，分销成本增加，蓝海购积极扩大项目获取的触达面，增加项目类别，不断探索新业务类型。2021年，蓝海购以强营销团队保障快速去化及利润管控，同时扩大资产收购、整买散售、资产旧改等业务类型，加大对上海业务布局。

上半年，昆百大按照国家防疫要求暂停营业，期间主动履行社会责任，对商户实施租金减免，下半年发力经营，在有限的经营期内使各项目恢复至疫情前的经营水平，部分项目同比超去年同期。目前，昆百大运营项目8个，在管面积超过40万平方米，自持面积超过20万平方米，成为云南省内管理项目最多、运营面积最大的专业商业资管公司。2021年，昆百大将整合营销资源，向大规模阵地化营销模式转变，打造明星项目为品牌注入活力，重塑社会、行业、消费者、特别是新生代消费者对昆百大商业的认知。

3.报告期经营管理情况

（1）系统产品研发快速推进，进一步夯实数字爱家高质量发展的基础

2020年，公司二手房核心业务系统持续完善升级，在北京公司持续深化使用基础上，在上海公司、天津公司完成整体升级换代。新版二手房核心系统深化精耕楼盘信息、细化房客源管理、持续完善合同/协议线上审批和签署能力，财务系统对接，全面提升业务管理能力和作业效率。同时陆续增加移动端作业功能和官网流量数据直接对接力度，实现官网，店面，移动端三端即时联动，大幅提升客户体验和经纪人体验。公司新房核心业务系统，在2020年完成分销业务全流程业务环节的优化迭代，实现对接财务全流程的业财一体化管理，并在北京，上海部署上线使用。从建立线索、立项、项目维护/上下架、客户信息维护、项目分销合同，到报备、带看、签约、报成交、发票、收付款、业绩分单各个环节步骤，实现严谨、准确、方便的管理。

依托大数据、AI等技术，研发并投产了一系列智能化数字化工具，应用到了客户找房、经纪人作业和运营管理诸多场景中，不断提高服务的及时性和智能化，优化客户找房效率和服务体验。创新打造小爱聊天助手、培训助手等智能化工具。其中，小爱聊天助手基于自然语言理解、语义识别、实时推荐等多种技术，利用客户与经纪人聊天的实时数据、客户历史画像、公司积累的海量数据和相关知识库，构建了一套辅助经纪人与客户聊天交互的智能服务系统，作为经纪人的智能助理，助力经纪人与客户开展高效、专业、精准的沟通。目前，小爱聊天助手已经在北京、上海等6个城市上线应用，日均解析对话量超15万次。培训助手作为经纪人的智能陪练助理，率先推出了“讲盘通关”等服务，帮助经纪人随时随地掌握楼盘信息，通过模拟训练、闯关等方式模拟经纪人与客户交互的场景，助力经纪人更好的掌握楼盘信息及相关知识，提升讲盘能力。以北京公司为例，服务上线1个月后，已有10000余名经纪人累计有效闯关3万余人次。

目前i+产品群，对内已打通二手、新房、交易金融多条业务线，支持直营、加盟、合伙多种模式，覆盖了线上流量场景、线下门店网络的社区辐射体系、线上线下一体化销售运营管理、跨区域跨品牌跨门店的高效联卖网络，以及标准化、流程化的城市线下履约交付体系（交易中心）；支持并网的合作门店、合作品牌，从并网融合，到联卖、分账结算的合作网络闭环。报告期末，i+产品群已连接超过 5 万名外部经纪人，截至目前已突破 7.5 万名，其中付费用户已增至5000位。

（2）持续投入官网建设，自有流量逐年攀升，强化入口效应

2020年，我爱我家网产品获客和转化能力明显提升，年度活跃用户总量达到1.28亿（较去年提升24.3%），为经纪人带来294万条商机量（较去年提升74%），为二手、租赁业务促成9.63万单的成交，成交佣金贡献占比达24.6%（较去年提升11%）；自有流量逐年攀升，2020年月均MAU已达1067万，2020年同比2019年增长25%，2019年同比2018年增长15%，增长速度在加快；VR技术对商机转化的提升十分明显，近两年官网新增VR房源量分别为23万和49.2万套，VR房源占官网房源比分别为37.3%和58.4%，VR房源较非VR平均单套房源浏览量高出31%，平均单套房源带看量高出328%，截至目前，VR房源累计拍摄量达86.4万套。未来我爱我家会坚定不移地在自主渠道能力建设上持续投入，强化入口效应。

（3）公司自研“繁星培训系统”全面上线，强化培训赋能能力

公司从人才战略+业务赋能着手，不断完善培训体系，目前已完成2000余门课程的设计与推广，以达到适应长期发展战略，打造学习提升自我迭代的高绩效团队。公司自研人才培养系统一一“繁星”，打通线上线下的学习场景，培养选拔优秀综合素质人才，2020年，繁星培训系统上线了新经纪人90天成长培训计划一一“星途计划”，以“游戏闯关”的方式进行趣味性学习，使用高效便捷的方式向员工传授交易过程中出现高频问题的解决办法，从内外双重视角提炼知识点，从而达到精准赋能的效果。此外，公司陆续推出了多款培训产品，例如覆盖城市经纪人、店经理、讲师等多系列人才培养的“TCT城市培训计划”， “集团讲师俱乐部”荣誉体系，“职享会”职能学习季，“爱家IT英才计划”等。

（4）提升IT组织支撑能力

报告期内 IT 团队占控股总部总人数超过 80%，未来还将继续上升。2020年，为更好地支撑公司平台化发展的需要，公司优化了IT部门组织架构，明确了产品线与业务方同步，从文化和组织上已经形成了与业务价值对齐的To C（消费者）, ToB（行业机构）和 ToP（合作伙伴）的产品中心，各中心都形成了多个具备高效产出的敏捷研发产品制团队。IT产品按照企业架构（EA）原则设计，采用API组件化高效协同、弹性整合，研发过程由DevOps流水线支撑，保证质量、速度和安全，从而支持业务的快速创新。多数产品线已经实现每一周或每两周一迭代，每天可多次发版的能力。2021年，将进一步优化DevOps流水线，数据治理，大数据和AI的应用能力。

（5）落地首期员工持股计划，促进员工与公司的共建共赢

首期员工持股计划：为了充分调动城市公司基层业务骨干和管理人员的积极性，增强员工对公司持续、健康发展的责任感、使命感，我们于2020年4月启动首期员工持股计划一一“星辰计划（I期）”的筹备工作，激励范围锁定在城市公司店经理、区经理和区总监，通过对历史业绩贡献、团队培养成绩、司龄等指标的综合考量确定名单。6月29日，资金募集及专项产品组合完成设立；7月2日，首期员工持股计划完成二级市场股票购买，规模3680万元，参加人员共计368人。通过员工持股计划的实施，有效地将员工和公司的利益相结合，让员工和企业在“共建共赢”的机制下，共享资本市场红利。

（6）平台发力加盟业务，推出“i+”加盟模式，赋能加盟商，助力行业升级

我爱我家的行业开放平台，致力于推动建设平等、开放、高效的行业合作生态，2020年4月，我爱我家在加盟战略会上发布了“i+”模式。

“i+”模式是以资源共享为前提，借力品牌知名度，依托系统保障、运营支持、资本合作以及衍生业务输出等强后台支持的双赢合作的全新模式， “i+”模式将充分考虑合作伙伴营收结构，通过各专业公司对加盟商进行有效赋能，助力合作品牌、合作门店实现数字化升级，最终推动行业服务的升级，为社会提供物美价廉的置业服务和安居体验。在合作模式上，充分结合加盟商发展需要，我爱我家将以加盟，联营，或者合伙等多种形式在全国布局新业务，在保证底线管理、保障核心逻辑的情况下，有原则的基础上可以给合作伙伴有一定的经营弹性。

全国知名品牌、成功的直营基因、强大的系统闭环、资本合作以及完整的业务体系使“i+”加盟模式对加盟商极具吸引力，截止目前，我爱我家加盟业务已拓展至全国15个城市，包括南昌、长沙、青岛、东莞、武汉、呼和浩特、宿州、赤峰、成都、临汾、运城、大同、临沂、合肥、南宁，签约门店已超1300家。

（7）我爱我家品牌标识正式开启焕新升级

品牌焕新工作秉持兼顾传承与创新的理念，实现了品牌的年轻化、IP化，推出了吉祥物小象“吉祥”，此次升级旨在拉近集团与主力消费群体之间的距离，新的VI形象传承和延续了原logo的优点和寓意，顺应品牌发展规律和集团业务发展实际，更加扁平和简约，线条颜色更加鲜明。2021年逐渐完成线上至线下的迭代工作，包括新VI标准全国各城市公司统一落实，完成核心VI应用的制作和周边延展，在品牌商城和电商平台落实7S标准，推广落地全新VI的使用。

（二）报告期内主营业务是否存在重大变化

□是 √否

（三）占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上的产品情况

√适用 □ 不适用

单位：元

■

（四）是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征

□ 是 √否

（五）报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生重大变化的说明

□ 适用 √ 不适用

（六）面临暂停上市和终止上市情况

□ 适用 √不适用

（七）涉及财务报告的相关事项

1.与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明

√ 适用 □ 不适用

（1）财政部于2017年7月5日发布了《关于修订印发〈企业会计准则第 14号一一收入〉的通知》(财会[2017]22 号)（以下简称“新收入准则”），要求境内上市企业，自2020年1月1日起施行；财政部于2019年9月19日发布了《关于修订印发合并财务报表格式（2019版）的通知》（财会[2019]16号）（以下简称“修订通知”），对合并财务报表格式进行了修订，要求执行企业会计准则的企业按照修订通知的要求编制2019年度合并财务报表及以后期间的合并财务报表。

按照上述通知及企业会计准则的规定和要求，经本公司2020年4月28日分别召开的第九届董事会第四十五次会议和第九届监事会第二十六次会议同意，公司结合具体情况对相关原会计政策进行相应变更。公司自2020年1月1日起执行新收入准则，根据准则衔接规定，公司将执行该准则的累积影响数调整期初留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整；公司2019年度及以后期间的合并财务报表按照修订通知的要求编制，本次合并财务报表格式的变化是对原合并财务报表项目做出的分拆、增补调整，仅对公司财务报表列示产生影响，对公司当期及前期的财务状况、经营成果和现金流量不产生任何影响。

上述事项具体内容详见公司于2020年4月30日刊登于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）的2020-022号《关于会计政策变更的公告》。

（2）财政部于2018年12月7日，发布了《关于修订印发〈企业会计准则第21号一一租赁〉的通知》（财会[2018]35号）（以下简称“新租赁准则”），要求在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自 2019年1月1日起施行；其他执行企业会计准则的企业自 2021年1月1日起施行。

按照上述通知及企业会计准则的规定和要求，经本公司2021年4月26日分别召开的第十届董事会第九次会议暨2020年度董事会和第十届监事会第五次会议暨2020年度监事会同意，公司结合具体情况对原采用的租赁会计政策进行相应变更，于2021年1月1日起执行新租赁准则。

上述事项具体内容详见公司于2021年4月28日刊登于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）的2021-026号《关于会计政策变更的公告》。

2.报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。

3.与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

√ 适用 □ 不适用

本报告期纳入合并范围内的子公司共157家，其中本期新设14家、非同一控制下企业合并新增1家、注销4家、转让1家、解除合作1家。上述合并报表范围变化的具体情况详见公司2020年年度报告。

我爱我家控股集团股份有限公司

董 事 会

2021年4月28日

(下转572版)

2021年第一季度报告

第一节重要提示

公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司所有董事均已出席了审议本次季报的董事会会议。

公司负责人谢勇、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)何洋声明：保证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。

第二节公司基本情况

一、主要会计数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是 √否

■

注：经2018年7月12日召开的2018年第四次临时股东大会审议通过，公司决定使用自筹资金以集中竞价交易方式回购公司股份用于实施股权激励计划。截至2018年11月28日，公司本次回购股份方案已实施完毕，公司累计以集中竞价交易方式回购公司股份34,863,973股，根据企业会计准则相关规定，上述回购的股份属于库存股，不参与利润分配，在计算基本每股收益时予以扣除。

截止披露前一交易日的公司总股本：

■

用最新股本计算的全面摊薄每股收益：

■

非经常性损益项目和金额

单位：元

■

对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》定义界定的非经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因

□适用 √不适用

公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表

1.普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表

单位：股

■

注：（1）报告期内，上述前10名股东限售股份变动情况

报告期，西藏太和先机投资管理有限公司所持有限售条件股份较期初减少，具体情况如下：

经中国证券监督管理委员会2017年10月30日出具的《关于核准昆明百货大楼(集团)股份有限公司向刘田等发行股份购买资产并募集配套资金的批复》（证监许可[2017]1948号）核准，截至2018年2月5日，公司实施完成了发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易事项。其中，在本次交易之非公开发行股份募集配套资金事项中，公司向西藏太和先机投资管理有限公司等3名特定投资者合计发行人民币普通股股票186,516,853股，募集配套资金1,659,999,991.70元，该新增股份于2018年2月5日上市。报告期内，鉴于西藏太和先机投资管理有限公司承诺的限售期届满，其提出解除限售申请，申请将其持有的非公开发行新增股份及其孳息股份解除限售，并于2021年2月4日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完成解除限售的变更登记手续，解除限售股份上市流通日为2021年2月5日。本次解除限售股份合计116,853,933股。上述解除限售情况详见公司2021年2月4日刊登于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）的《关于重大资产重组部分限售股份解除限售的提示性公告》（2021-006号）。

（2）报告期内，公司股东所持公司5%以上股份发生的质押及解除质押情况

公司实际控制人谢勇先生分别于2021年2月3日、2月5日、2月18日和2月22日办理了股票质押式回购购回交易，合计将质押给东北证券股份有限公司的10,691.59万股股份解除质押，解除质押股份数合计占公司总股本4.54%，并分别于2021年2月4日、2月8日、2月19日和2月23日，将其持有的本公司合计13,000万股股份质押给东北证券股份有限公司，合计质押股份占本公司总股本的5.52%。上述解除质押及再质押具体情况详见公司2021年2月25日刊登于巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）的《关于公司实际控制人所持股份解除质押及再质押的公告》（2021-008号）。

公司前10名普通股股东，前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□是 √否

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

2.优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

□适用 √不适用

第三节 重要事项

一、报告期主要财务数据、财务指标发生变动的情况及原因

单位：元

■

二、重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明

（一）报告期内经济与市场环境情况分析

1.楼市维稳基调不变，解决好大城市住房突出问题

因城施策，维护房地产市场平稳健康发展依然是政策调控的主要方向。同时，两会再次提出“切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”，租赁住房再次被提及，长租房市场将得到进一步规范化发展，旨在“解决好大城市住房突出问题”，“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。

2.市场回归正常运行规律，一线及强二线城市尤为偏好

一季度，随着全国疫情的稳控，当前住宅交易市场已恢复正常运行，3月“小阳春”如期而至，整体表现上行。大多数城市市场成交量超过近两年同期水平，市场表现较好，尤其是一线及强二线城市，长三角地区更为明显。租赁市场稳步回升，3月市场如期迎来传统租赁旺季，一季度公司重点监测城市月均成交量已超过去年全年月平均水平。未来短期内，预计一线及强二线城市受城市良好基本面影响，市场持续偏好，尤其是长三角地区。

3.行业管理进一步规范，房地产调控日趋常态化

为促进房地产市场平稳健康发展，当前房地产行业日益强调规范化与标准化管理。今年以来，深圳、上海、北京、无锡等多城，从市场秩序整顿、信息发布行为规范、价格发布机制等方面陆续发文，以进一步加强市场管理与规范，从而促进房地产市场良性健康发展。因城施策下，各城市房地产调控政策将视其市场情况适时微调预调，政策调控将逐渐常态化、及时化、精准化。

（二）报告期内，公司经营发展情况

1报告期公司主要经营指标完成情况

2021年第一季度，公司实现营业收入293,241.25万元，较去年同期增加129.77%；实现营业利润21,118.56万元，较去年同期增加206.12%；实现归属母公司所有者的净利润17,200.31万元，较去年同期增加205.30%；扣除非经常性损益后归属母公司所有者的净利润16,867.03万元，较去年同期增加201.40%。

2报告期公司主要经营管理情况

报告期内，面对新的市场格局，在始终践行高质量发展的经营理念前提下，公司持续积极向数字驱动的居住服务平台转型，执行规模扩张策略，探索直营、合伙等业务发展模式，积极推进加盟业务，并取得了良好成效，公司持续发展动能显现。

（1）公司规模扩张开始提速，为未来发展打下基础

报告期，公司开始执行直营城市市占率提升战略；在南京和太原跑通合伙人模式，并完成了第一轮的合伙门店招募；在i+SaaS加盟业务系统上线的拉动下，加盟业务在报告期内新增2个直营城市，新增4个代理城市。一季度，公司净增自营300余家门店，较年初增长9.3%，截止目前公司门店总数已近4000家，加盟门店数已超1300家，覆盖城市增长到28城，网点覆盖能力和核心城市的市占率均有所增强。

（2）强化入口效应，线上流量大幅提升

公司持续加大对自身官网及APP 建设，实现了自有流量的快速增长，获客能力持续增强。报告期末，公司官网月均活跃用户数（MAU）达1638万，较2020年月均活跃用户数（MAU）1067万增长了53.5%。公司将继续加强官网在流量方面的投放力度、优化付费投放策略，并探索更多与大型流量平台合作的机会。官网商业办公频道全新上线写字楼买卖业务；基于VR场景的家居艺术品线上展示与交易业务相关功能上线，用户可在VR场景中观赏、购买艺术画，初步实现平台用户向家装家居场景定向转化的闭环流程。

（3）新系统、新应用不断落地城市，业务数字化水平持续提升

公司存量房房核心业务系统持续完善升级，聚焦房源精耕、合同/协议线上审批和签署能力，与财务系统深化对接，上线了包括楼盘档案管理，房源营销报告，房源IVR验真，实勘邀约等功能。同时通过增加移动端作业功能和官网流量数据直接对接力度，实现官网、店面、移动端三端即时联动，大幅提升客户体验和经纪人体验。新一代新房核心业务系统继续扩展对中小机构业务支持和直销业务支持，增强业务流程线上化，辅助业务管理，提升用户使用便利性和用户体验。

i+ SaaS平台与银联二清系统打通，上线了统收统付系统，将佣金等费用统一由平台进行收款、分账、划拨，实现资金收付线上化。启动了武汉、成都两个城市的并网推广，并在4月份完成了两个城市上线，启动了第一批预录入。

继北京、上海等6城之后，一季度在苏州、无锡等4城上线了小爱聊天助手，为更多经纪人提供赋能，目前已落地10城；新上线了基于新算法的租房相似推荐服务和租房专题推荐V1.0、买卖专题推荐V2.0、买卖搜索排序等新服务，覆盖了更多客户找房的服务场景；上线了租赁房源排序服务，基于大数据相关技术和房源、市场、业主、经纪人、客源等方面几十个维度近5千万条数据，进一步优化租赁房源排序，使优质房源获得更多曝光机会。

（4）持续迭代组织能力，为平台发展持续提供新动能

公司人力资源管理在2021年一季度加速人力数字化转型，E-HR系统按照各城市管理需要，持续进行功能优化及增强，为城市HR用户进行赋能助力。公司已启动2021年校园招聘，加强人才储备。同时，通过平台交流、聚焦业务、专业提升、落地实施，定制化培训赋能支持，在课件内容、讲师培养、学习计划等方面，进行城市培训赋能。

3．居住综合服务各项业务开展情况

（1）房地产经纪业务

① 二手房经纪业务

报告期，公司践行保粮仓、拼市占的业务策略，积极增人增店，二手GTV、收入和单量均较2020年和2019年同期有大幅提升，其中，直营城市二手买卖成交单量较2020年和2019年同期分别增长180%和15%，杭州3月二手市场占有率已经突破38%。实现了关键指标数量和增长质量的双提升，北京公司2021年一季度店效较2020年和2019年同期分别提升超260%和40%。二季度公司将继续执行规模扩张策略，加大招募队伍、拓展团队人员规模，提升店均人数和市占率。

②新房业务

公司积极调动新房作业积极性，持续为城市新房业务提供业务指引、标准、方法、工具、以及服务支持。在关注规模的同时，实现在盘源合作质量上的增长。报告期，公司月均可售项目数量同比增长3.6%，月均有认购项目占可售项目的数量同比提升62.4%；新房渠道业务客单价5.12万元，增幅4.8%。以南昌为代表的加盟城市规模效应显现，新房收入大幅提升，月人均认购收入同比提升127%。为了配合加盟代理城市的新房系统需求，报告期启动5个城市的列装推进，预计4月中实现落地。

③海外业务

报告期内，海外事业部已打通了6家境外分公司业务联动的一站式运营服务模式。海外分公司均立足于本地，自有经纪人团队，设立了本地服务网站，可为国内客户提供一系列落地服务，同时能为当地居民提供服务。

（2）房屋资产管理业务

报告期，相寓借助多年的管理经验、快速反应机制，并通过运营数字化建设、服务智能化提升、IT赋能深化等多方面工作的有序推进，促进了相寓业务的有质量发展。截至2021年3月末，相寓在管规模23.9万套；2021年一季度平均出房天数10.3天，同比缩短40%；出租率96.2%，同比上涨2.2个百分点，保持行业内领跑位置。二季度，相寓将继续聚焦于业务模式创新、智能服务管理以及IT赋能深化方面，稳步推进各项工作，针对深圳相寓进一步加强项目拓展，同时，探索直营项目落地深圳的可行性方案。

（3）商业资产管理业务

报告期内，蓝海购加强内部管理，提升团队的专业能力，规范项目的研判及风险控制流程，进一步夯实销售的全流程服务能力。项目营销过程中，蓝海购团队与我爱我家各城市公司团队加强良性互动，做到了共享渠道资源，共享团队能力，营销协同能力得到提高。2021年第一季度，昆百大各项目均实现销售利润较大幅度增长。同时，新西南项目招商有序推进，已实现局部开业，轻资产文山项目按计划全面启动招商工作。

（三）报告期重要事项进展情况及其影响的分析说明

1.关于为子公司提供担保的进展情况

本公司于2020年4月28日和2020年6月16日分别召开第九届董事会第四十五次会议和2019年年度股东大会,审议通过了《关于2020年度为子公司新增债务融资提供担保额度的议案》。在股东大会批准的担保额度内，由本公司及本公司子公司根据相关子公司经营业务开展的资金需求为其新增债务融资提供担保，担保有效期自公司2019年年度股东大会审议通过本担保议案之日起至本次相关担保下一次担保额度审批或调整的股东大会召开之日止。报告期内，实际发生的担保情况如下：

（1）2021年1月20日，本公司与中国光大银行股份有限公司昆明分行签订了《最高额保证合同》及《最高额抵押合同》，由本公司为全资子公司昆明百货大楼商业有限公司向该行申请的4,000万元最高授信额度所形成的债务提供最高额连带责任保证担保和最高额抵押担保。

（2）基于本公司全资子公司湖南蓝海购企业策划有限公司业务开展的资金需求，经本公司2021年1月21日召开第十届董事会第六次会议审议通过，公司在第九届董事会第四十五次会议及2019年年度股东大会审议通过的担保总额度内，将全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司未使用的担保额度5,000万元调剂至全资子公司湖南蓝海购企业策划有限公司。上述调剂完成后，2021年1月21日，本公司与上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行签订《最高额保证合同》，由本公司为湖南蓝海购企业策划有限公司向该行申请的5,000万元流动资金贷款所形成的债权提供连带责任保证担保。

2.关于非公开发行A股股票事项

本公司拟向公司控股股东西藏太和先机投资管理有限公司1名特定对象非公开发行A股股票，发行数量不超过228,013,029股，拟募集资金不超过70,000.00万元（含70,000.00万元）（以下简称“本次非公开发行”）。公司分别于2021年3月22日和2021年4月13日召开第十届董事会第八次会议和2021年第一次临时股东大会审议通过了《关于〈我爱我家控股集团股份有限公司非公开发行A股股票预案〉的议案》等与本次非公开发行相关的议案。

本次非公开发行事项尚需获得中国证券监督管理委员会核准后方可实施。

3.关于部分持股5%以上股东减持股份计划的实施进展情况

（1）持有本公司5%以上股份的股东五八有限公司通过本公司于2020年8月8日披露减持计划。其拟以竞价交易方式、大宗交易方式或两种方式相结合减持本公司股份数量合计不超过77,495,978股（约占公司总股本的3.29%）。

截止2021年2月27日，五八有限公司上述减持计划时间已到期，五八有限公司没有发生减持行为，其持有公司股份的情况未发生变化。

（2）持有本公司5%以上股份的股东天津东银玉衡企业管理咨询中心（有限合伙）（以下简称“东银玉衡”）通过本公司于2020年12月5日披露减持计划。其拟通过集中竞价、大宗交易方式减持本公司股份数量合计不超过70,665,025股，减持比例不高于公司总股本的3%。

截止2021年3月26日,东银玉衡上述减持计划期限已届满。减持期间内，东银玉衡于2020年12月29日通过集中竞价交易减持14,950,000股，减持比例占公司总股本的0.63%。除上述减持外，未再发生其他减持。截至本报告披露日，其仍持有本公司175,073,202股股份，占本公司总股本的7.43％。

4.公司监事变动情况

■

鉴于监事高志凌先生因个人原因于2021年3月18日申请辞去监事职务，公司于2021年4月13日召开2021年第一次临时股东大会选举花嘉俊先生为公司第十届监事会监事。

■

说明：《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》为公司指定信息披露报刊，巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）为公司指定信息披露网站，公司所有信息均在上述指定报刊、网站刊登。

股份回购的实施进展情况

□适用 √不适用

公司报告期未发生股份回购的实施进展情况。

经公司2018年7月1日和2018年7月12日分别召开的第九届董事会第十九次会议和2018年第四次临时股东大会审议通过，公司决定使用自筹资金以集中竞价交易方式回购公司股份用于实施股权激励计划。截至2018年11月28日，公司本次回购股份方案已实施完毕,公司累计以集中竞价交易方式回购公司股份34,863,973股，累计回购股份占公司总股本的1.4801%。

采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况

□适用 √不适用

三、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内超期未履行完毕的承诺事项

□适用 √不适用

公司报告期不存在公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内超期未履行完毕的承诺事项。

四、金融资产投资

1.证券投资情况

□适用 √不适用

公司报告期不存在证券投资。

2.衍生品投资情况

□适用 √不适用

公司报告期不存在衍生品投资。

五、募集资金投资项目进展情况

□适用 √不适用

六、对2021年1-6月经营业绩的预计

预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明

√适用 □不适用

业绩预告情况：同向上升

业绩预告填写数据类型：区间数

■

七、日常经营重大合同

□适用 √不适用

八、委托理财

√适用 □不适用

单位：万元

■

单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况

√适用 □不适用

单位：万元

■

注：公司2020年4月28日2020年6月16日公司分别召开第九届董事会第四十五次会议和2019年年年度股东大会审议通过了《关于使用部分自有资金进行证券及理财产品投资的议案》，公司及下属子公司拟继续使用自有闲置资金进行证券及理财产品投资，投资总额度增加至不超过人民币400,000万元。其中：250,000万元投资额度进行委托理财（含银行理财产品、信托产品）、新股配售或者申购、证券回购、股票二级市场投资、债券投资及深圳证券交易所认定的其他证券投资行为；150,000万元投资额度用于购买单笔投资期限不超过一年的低风险理财产品及其它风险可控类理财产品，投资期限自公司2019年年度股东大会审议通过该投资额度之日起至下一次投资额度审批或调整的股东大会召开之日止。上述累计400,000万元证券及理财产品投资总额度可以循环使用。上述事项具体内容分别详见公司2020年4月30日刊登于巨潮资讯网www.cninfo.com.cn的《关于使用部分自有资金进行证券及理财产品投资的公告》（2020-027号）。

委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形

□适用 √不适用

九、违规对外担保情况

□适用 √不适用

公司报告期无违规对外担保情况。

十、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□适用 √不适用

公司报告期不存在控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金。

十一、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表

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我爱我家控股集团股份有限公司

董 事 会

2021年4月28日

证券代码：000560 证券简称：我爱我家 公告编号：2021-033号