天津广宇发展股份有限公司

证券代码：000537 证券简称：广宇发展 公告编号：2021-045

2020年年度报告摘要

一、重要提示

本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。

除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议

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非标准审计意见提示

□ 适用 √ 不适用

董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案

√ 适用 □ 不适用

是否以公积金转增股本

□ 是 √ 否

公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以1862520720为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.5元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。

董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案

□ 适用 √ 不适用

二、公司基本情况

1、公司简介

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2、报告期主要业务或产品简介

（1）公司业务概况

2020年，公司控股股东鲁能集团100%国有股权无偿划转至中国绿发，公司成为中国绿发旗下上市公司。公司作为整合及发展中国绿发内住宅类房地产开发业务为主的综合性地产业务平台，致力于发展绿色、健康地产，服务国家新型城镇化建设。

公司主营业务为房地产开发与销售，业务板块主要集中于住宅地产开发，同时涵盖部分配套商业、酒店等业务。报告期内，公司在立足天津、重庆、宜宾、青岛、福州等城市基础上，持续发挥深耕优势，通过招拍挂、股权收购等形式，及时实现新生项目、新鲜活力的补充；同时，积极外拓市场，进一步拓展粤港澳大湾区，成功进入海南自贸区，首次实现广州、三亚、汕头等城市业务布局，绿色地产项目覆盖全国18个城市，形成覆盖京津冀、长三角、济南青岛、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈的业务布局。

公司坚持绿色发展理念，着力打造绿色、健康、智能的地产项目，推出了鲁能星城、鲁能领秀城、鲁能城、鲁能泰山7号、鲁能公馆等产品系列，涵盖高层、洋房等多种业态，覆盖保障型、刚需型、改善型、高品质等多种需求，受到市场、客户及相关方的普遍认可。

公司立足于广大客户对绿色健康生活方式、居住品质提升的需求，积极响应国家政策号召，推动“生态优先、绿色发展”和“健康中国”理念有效落地，将绿色、健康、智能等理念贯穿于建筑项目管理全生命周期，实现在建、新建项目100%绿色建筑认证，并通过完善健康功能和健康服务，全面实现产品升级，满足了客户多样化、个性化、品质化的需求。

公司同时提供绿色物业服务，物业类全资子公司2家，服务范围覆盖重庆、宜宾、成都、济南、青岛、东莞等城市，疫情期间，公司积极响应地方政府要求，扎实筑牢疫情防线，实现疫情防控“双零”目标，多个物业分公司获属地“新冠疫情防控工作优秀物业服务企业”或“先进集体”等荣誉称号。报告期内，公司不断提升物业服务质量，着眼“绿色、智能、健康”理念，全力打造绿色智慧社区，为社区居民提供安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境。依托大数据、云计算、物联网等创新科技，智慧化升级物业服务，不断满足业主日益增长的美好生活需求，整合物业社区资源和商旅产业资源，打造商业运营中心，为业主提供多种增值、运营、商业服务，通过一站式的全方位服务切实提升业主幸福感。

（2）公司主要业绩驱动因素

一是公司以房地产开发销售为主业，布局全国18个城市，坚持服务区域协同发展的国家战略，立足国家重点发展的京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈、海南自贸区等城市群，业务布局更加完善，区位优势明显，为公司未来业绩增长提供了支撑与保障。二是秉承绿色发展理念，创新升级产品结构，着力打造绿色地产、健康住宅，推广绿色建筑、创新绿色技术，实现了100%绿色建筑认证；在满足广大客户需求基础上，综合考虑项目定位、基础条件等因素，提升产品的健康性能、智能化体验和差异化优势，增强了公司的市场竞争力。三是公司经过多年经营，品牌得到市场广泛认可，品牌价值及影响力得到进一步提升。四是控股股东及相关方高度重视并大力支持上市公司发展壮大，利用自身优势为公司提供资金和业务的大力支持，保障了公司生产经营持续健康稳定。

（3）宏观经济形势、行业政策及行业发展情况1（宏观经济数据、行业发展数据来源于国家统计局官网）

从宏观经济来看：2020年，面对全球疫情风波和复杂严峻的内外部发展环境，各级政府按照党中央国务院重要战略部署，统筹新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作，深化供给侧结构性改革，加大宏观政策应对力度，扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务，加速构建双循环新发展格局，确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官，护航中国经济稳中求进，经济形势总体呈现了稳中向好态势，2020年，全年国内生产总值1,015,986亿元，按可比价格计算，比上年增长2.3%。分季度看，一季度同比下降6.8%，二季度增长3.2%，三季度增长4.9%，四季度增长6.5%。分产业看，第一产业增加值77,754亿元，比上年增长3.0%；第二产业增加值384,255亿元，增长2.6%；第三产业增加值553,977亿元，增长2.1%。

经济运行中出现了诸多积极变化：一是新动能引领作用增强，新经济不断发展壮大；二是投资保持增长，消费稳步复苏；三是各行各业有序恢复，信息行业支撑作用显著；四是企业销售收入增速逐季走高。另一方面，中国经济也面临着需求修复滞后、消费需求不稳、基建投资较为疲弱、中小外贸企业经营遇困、区域增长不平衡加剧等现象。总体来看，制约中国经济增长主要存在四大结构性风险挑战：一是人口低出生率和老龄化同步而至；二是就业中存在结构性矛盾；三是消费增长乏力；四是出口高增态势难以持续。

从行业政策来看：中央房地产调控基调保持不变，金融监管强化。对于房地产市场来说，2020年中央调控力度不放松，即使是在疫情最为严重的一季度，仍坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不变，银保监会、央行、住建部等中央部委多次召开会议强调保持楼市调控政策的连续性和稳定性。7月以来，受热点城市房价、地价的不稳定预期增加影响，中央多次召开会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，确保房地产市场平稳健康发展。地方因城施策，调控政策先松后紧。上半年，多省市在土地出让环节为市场减压、企业纾困，并在房地产交易环节从供、需两端助力市场复苏。下半年政策环境趋紧，杭州、沈阳、西安和宁波等19城政策加码，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售以及增加房地产交易税费等内容，其中深圳政策力度最严苛。

与此同时，中央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效管理制度。上半年房地产信贷政策中性偏积极，央行三度降准释放长期资金约1.75万亿元，并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。下半年房地产金融监管整体呈现逐渐收紧态势，央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。

行业发展情况：

房地产开发投资持续增长。2020年1-12月份，全国房地产开发投资141,443亿元，比上年增长7.0%，增速比1一11月份提高0.2个百分点，比上年回落2.9个百分点。

房地产开工面积同比上升。2020年，房地产开发企业房屋施工面积926,759万平方米，比上年增长3.7%，增速比1一11月份提高0.5个百分点，比上年回落5.0个百分点。

商品房销售面积同比上升。2020年，商品房销售面积176,086万平方米，比上年增长2.6%，增速比1一11月份提高1.3个百分点，上年为下降0.1%。

2020年，无论是行政性政策的调整，还是融资政策的严控，都在有效的引导资源和流量向头部房企集中，伴随资源的定向流动，头部房企抢占的市场份额也越高，行业的集中度也相应不断走高，但各梯队增速同比往年逐渐趋缓。行业的竞争强度也将愈演愈烈，这将促使行业集中度再度提升，最终将稳定在一定水平。

（4）公司主要区域房地产行业发展情况2（城市房地产行业发展数据来源于重庆铭腾、克尔瑞、宜宾房管局等）

本报告期，占公司净利润10%以上的区域包括重庆、济南、宜宾、天津，相关行业发展情况如下：

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3、主要会计数据和财务指标

（1）近三年主要会计数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□ 是 √ 否

单位：元

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（2）分季度主要会计数据

单位：元

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上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□ 是 √ 否

4、股本及股东情况

（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表

单位：股

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（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无优先股股东持股情况。

（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系

公司原股权结构图如下：

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公司于2020年8月11日发布《关于控股股东国有股权无偿划转的提示性公告》，并于11月20日发布《收购报告书》，公司控股股东鲁能集团100%国有股权无偿划转至中国绿发。截至本报告披露日，上述股权划转事项已经全部完成，公司股权结构变更如下：

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5、公司债券情况

公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券

否

三、经营情况讨论与分析

1、报告期经营情况简介

公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号一一上市公司从事房地产业务》的披露要求

（1）外部宏观经济形势分析

回顾2020年，面对严峻复杂的国内外环境，党中央国务院统筹部署新冠疫情防控和经济发展工作，国内经济保持稳定运行、强劲复苏，成为全球主要经济体中唯一实现正增长的国家，为我国“十四五”开局奠定了良好基础。房地产行业虽受疫情影响，第一季度成交惨淡，但行业政策仍保持了调控的一惯性。“房住不炒”的总基调未因疫情而放松。为持续建立房地产调控长效机制，政府出台“三道红线”促进房企降杠杆，高负债高杠杆房地产企业面临更大的生存压力。该系列政策的出台对公司财务结构优化、未来项目拓展和开发运营等均提出了更大挑战和更高要求。

展望2021年，作为十四五规划的开局之年，随着疫情防控形势缓解，预计全球经济将逐渐反弹。国内经济也将恢复常态化增长，“国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”战略的提出将释放消费潜力，驱动我国经济行稳致远，预计2021年稳中向好、持续恢复总体趋势保持不变，但也面临中美关系、金融风险累积等不确定因素。房地产行业整体仍将维持“房住不炒”政策基调，调控将呈现长期化、常态化的特点。房地产行业竞争格局将进一步分化，地产行业的运作模式也将发生深刻变革。同时，伴随着“三道红线”扩围、贷款集中度新政、土地供应“两集中三批次”政策的逐步落地，行业整体杠杆率有望逐步回落。金融端的严控一定程度上削弱了地产的金融属性，居住属性将进一步增强，地产企业将更加注重向管理要红利，向品牌要效益。总体上看，2021年房地产将保持平稳发展，整体呈现量稳价平的特点，而区域间的分化仍将是常态。一线城市需求更具有持续性，二、三线等城市根据不同土地、人才政策分化加剧。

截至报告日，公司控股股东鲁能集团100%股权无偿划转事项已全面完成，公司成为中国绿发所属上市公司。中国绿发明确表示将公司作为整合及发展其集团内住宅类房地产开发业务为主的综合性地产业务平台，并采取有效措施避免同业竞争，保持公司独立性、稳定性，规范并减少关联交易。公司站在了新的发展平台之上，将在股东方鲁能集团、中国绿发的大力支持下，以全新的姿态把握新的发展机遇，迎接新的竞争挑战，为建设一流绿色地产企业而持续努力。

（2）2020年度生产经营情况

①统筹做好疫情防控与复工复产

报告期初，面对新冠肺炎疫情突然爆发的巨大考验，公司董事会坚定落实党中央、国务院决策部署，快速响应、积极应对，指导经营层及时成立疫情防控领导工作小组，建立健全应急响应工作机制，全面配合属地化防疫工作开展，多渠道筹措防疫物资，统筹调度防疫工作，有力确保了业主客户和广大员工的生命安全和身体健康。全面落实统筹疫情防控和经济社会发展工作部署，积极有序推动复工复产，加强返岗人员安全管理，精心周密组织在建工程、酒店商场率先复工复产，集中资金优先保障工程建设、项目运营、员工薪酬和疫区救援等重点领域支出。深入分析新冠疫情对公司生产经营的影响，研究制定有效应对举措，有效调整开发节奏，抢抓项目工期，着力把疫情负面影响降到最低。

公司所属物业公司积极响应地方政府要求，坚守坚持全员防控，奋战疫情防控、服务民生第一线，实现疫情防控“双零”目标，多次荣获属地政府通报表扬及疫情防控荣誉称号，其中山东鲁能物业荣获属地“新冠肺炎疫情防控工作优秀物业服务企业”荣誉称号，其在管项目贵和金街、领秀公馆获“新冠肺炎疫情防控工作优秀物业管理项目”；重庆鲁能物业在管项目江津领秀城一街区被重庆市江津区住建委评选为“战役e家人”优秀小区物业品牌。

②平稳推进生产经营与项目建设

2020年，公司严格遵守宏观市场政策和房地产行业发展规律，平稳有序推进项目开发建设，保障生产经营稳定。由于受行业调控政策、项目开发周期以及新冠肺炎疫情等因素影响，报告期内公司经营业绩较上年同期有所下滑。全年实现营业收入197.51亿元，较上年同期减少32.36亿元，同比减少14.08%；归属于上市公司股东的净利润22.12亿元，较上年同期减少9.3亿元，同比减少29.61%；实现基本每股收益1.19元/股，较上年同期减少0.5元/股，同比减少29.59%；加权平均净资产收益率15.22%，同比降低10.66个百分点。截至2020年12月31日，公司资产总额748.35亿元，较上年末增加49.2亿元，同比增加7.04%；归属于母公司股东的净资产153.57亿元，较上年末增加17.46亿元，同比增加12.83%；资产负债率79.48%，较上年同期降低1.05个百分点。

房地产开发方面，公司完成开工面积81.31万平米，完成率183.88%；完成竣工面积215.35万平米，完成率99.98%。实现销售金额128.19亿元，销售面积90.80万平方米，较上年同期分别增长22.72%和22.19%。物业服务方面，公司实现物业服务签约面积1,200.63万平方米，同比增长18.33%；实现物业服务面积1,022.62万平方米，同比增长29.26%。

面对新冠肺炎疫情突发带来的风险挑战，公司系统安排项目开发进度，在保障工程质量基础上，攻坚克难、抢抓工期，确保相关项目如期完成开盘、交付，保障了广大客户的合法权益。天津区域项目荣获“2020中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”；重庆区域项目荣获“巴渝杯优质工程奖”“三峡杯优质结构工程奖”“重庆市建筑安全文明工地”等省市级奖项5项；济南区域项目荣获“建筑工程优质结构”“安全文明示范工地”等省市级荣誉3项；宜宾区域项目荣获“安全生产文明施工标准化优美化工程”等市级荣誉3项。

③积极参与国资国企改革重组工作

报告期内，公司积极践行党中央、国务院关于深化国资国企改革的决策部署，针对控股股东鲁能集团100%国有股权无偿划转至中国绿发暨公司76.13%国有股份被间接收购事宜，积极配合鲁能集团、中国绿发及其他相关方，有效开展划转方案的细化实施和重要节点的逐项落地，全面分析划转事项对上市公司的影响，明确中国绿发对上市公司的战略定位和未来发展安排。在深圳证券交易所指导帮助下，先后完成无偿划转提示性公告、免于要约收购的提示性公告、收购报告书摘要及收购报告书全文等全套文件的编制与披露。截至报告日，该国有股权划转事项已全面完成，在保持公司控股股东、实际控制人不变的前提下，实现了公司上层股权结构的优化调整，进一步拓宽了公司事业发展空间。

④稳步推进项目资源拓展与对外投资

报告期内，公司积极践行服务国家区域协调发展重大战略部署，加大优质土地资源储备力度，在立足天津、重庆、宜宾、青岛、福州等城市基础上，发挥深耕优势，通过招拍挂、股权收购等形式，及时实现新生项目、新鲜活力的补充；同时，积极外拓市场，完善业务布局，进一步拓展粤港澳大湾区，成功进入海南自贸区，首次实现广州、三亚、汕头等城市业务布局，形成覆盖京津冀、长三角、济南青岛、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈的业务布局。通过公开市场土地竞拍、股权收购等方式，全年新增建设用地14宗，合计土地面积68.85万平方米，合计建筑面积232.06万平方米，为公司可持续发展奠定了良好基础。

为有效做好新获取项目开发建设，报告期内，公司累计新设全资子公司7家，通过股权收购等方式获取全资子公司4家；截至报告日，成功实现对杭州千岛湖全域旅游有限公司增资扩股和控股，并将其纳入统一管控与合并范围。同时，为有效应对当前房地产市场环境和融资政策限制，提升公司资金使用效率和市场竞争力，公司研究制定了与控股股东及关联方合作开发投资房地产项目的双赢方案，该方案能够保障上市公司控股操盘，并充分利用控股股东及相关方的品牌优势、资源优势、资金优势，为后续项目拓展和做大做强提供了多种选择。

⑤审慎推动资本运作和同业竞争问题解决

认真总结济南领秀城商业综合体CMBS发行成功经验，全面梳理所属北京、宜宾等区域持有型物业资产，研究编制商业地产抵押贷款支持证券发行方案，并于2020年9月18日获得深交所挂牌无异议函。综合考虑报告期内资本市场环境、公司资金需求、市场利率窗口等因素，拟于后续适时发行。

督促相关方有效履行避免同业竞争承诺。定期梳理大股东鲁能集团及关联方都城伟业集团所属同业竞争资产，系统分析注入上市公司的合理性、可行性，针对三亚湾新城、北京海港两单位触及承诺条件，在与深交所沟通汇报基础上配合鲁能集团、都城伟业集团完成避免同业竞争承诺变更，实现对上述两单位的托管经营。同时，针对鲁能集团、世纪恒美重组限售股锁定期届满，及时履行解限申请程序，并顺利完成鲁能集团90%、世纪恒美100%重组限售股解限。

⑥持续提升信息披露和投资者关系管理水平

组织学习新《证券法》《深圳证券交易所上市公司业务办理指南》等监管规则，严格对照《信息披露公告格式》组织开展定期报告和临时公告的编制披露工作，加强内部互审、会审，提高信息披露质量。采取强制披露与自愿披露相结合的模式，注重与中小投资者沟通交流，针对广大投资者关注的公司经营业绩、土地资源获取情况、控股股东股权划转进展等事项，严格按照监管要求，通过投资者热线电话、互动易交流平台、网上集体接待日等渠道及时交流答复。依法积极践行股东回报义务，结合公司经营业绩，适度提高2019年度利润分配比例，按照10派3的比例完成现金股利的派发，累计分红5.59亿元，较2018年度提高130.77%。2020年度，公司依然保持持续稳定的现金分红水平，现金分红比例提升至21.05%。

⑦切实履行社会责任

始终坚持依法治企，注重股东、债权人、客户及合作相关方权益保护。公司持续完善内部治理机制，努力维护广大投资者合法权益，积极为参与股东大会的股东提供网络投票服务，确保股东对公司重大事项的知情权和参与权，共创共享公司长期价值；进一步加大自愿性信息披露力度，拓宽投资者了解公司渠道，提升公司透明度；继续保持与投资者频繁互动，及时解答广大投资者关注问题。进一步强化履约管理，及时规范完成融资产品付息，合同款工程款、物资采购款支付，切实保障债权人及合作相关方的合法权益。新冠肺炎疫情期间，公司努力克服自身困难和经营压力，为客户减免租金、物业费3,250余万元，有力支持经济恢复和地方复工复产。

始终坚持以人为本，充分保障员工合法权益。公司秉承“以人为本”管理理念，不断激发员工工作热情，实现企业与职工共成长。严格按照《劳动法》《劳动合同法》等法律规定，切实关注职工身心健康和工作满意度，优化职工福利待遇，定期组织健康体检，发放劳保用品，保护职工合法权益。建立职业发展双通道，开展多层次专业培训，不断提高职工专业技能和综合素质，保障职工成长成才空间。定期开展员工生日会、退休欢送会等暖心关怀活动，增强职工归属感和幸福感。

始终坚持绿色发展，关注环境保护与可持续发展。积极响应国家政策号召，推动“生态优先、绿色发展”理念有效落地，将绿色、健康、智能等理念贯穿于建筑项目管理全生命周期，实现在建、新建项目100%绿色建筑认证。在项目建设和业务运营中注重改善自然生态，有效利用先进技术为广大客户提供健康、适用、高效、绿色的使用空间，最大限度降低建筑开发建设对环境的负面影响，以实际行动呵护人类共同家园。

始终坚持回报社会，热心社会公益事业和志愿服务。公司在合规经营、依法纳税、创造经济价值的同时，始终关注贫困地区经济、教育和社会发展，积极参与公益活动，开展热心志愿服务。新冠肺炎疫情爆发后，公司所属子公司重庆鲁能联合当地优秀企业成立“校外辅导员”团队，利用假期、周末时间组织项目周边贫困家庭学生开展课外辅导800余人次，建立贫困学生人才成长档案200余份。顺义新城结合四川青川“海伶山珍”扶贫项目、河北蔚县小枣碾村扶贫项目，开展“一企帮一村”扶贫产品采购公益活动。广东中绿园组织开展“爱河·护河”主题党日，参加政府主办河湖保洁志愿服务活动。

（3）房地产业务情况

①新增土地储备项目

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注：上述福州平潭G065、G067、G057、G066四宗地块为通过收购平潭仁新、平潭盛新、平潭泰新、平潭雄新四家公司100%股权及相关债权取得，土地总价款为相关股权及债权收购价款。

②累计土地储备情况

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③主要项目开发情况

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注：1.公司现有房地产项目不存在未取得应具备的资质文件的情况，不存在预计投资金额、计划开发周期与实际情况存在50%以上差异的情况，不存在停工可能及达到可销售状态十二个月后未进行销售的情况。

2.规划计容建筑面积根据土地出让合同、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工备案证等进行调整。

3.截至本报告披露日，千岛湖公司已成为公司控股子公司。

(下转306版)