泛海控股股份有限公司关于深圳证券交易所2020年年报问询函回复的公告
证券代码：000046 证券简称：泛海控股 公告编号：2021-080
泛海控股股份有限公司关于深圳证券交易所2020年年报问询函回复的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
泛海控股股份有限公司（以下简称“公司”、“泛海控股”）于2021年6月2日收到深圳证券交易所上市公司管理一部《关于对泛海控股股份有限公司2020年年报的问询函》（公司部年报问询函〔2021〕第294号，以下简称“问询函”）。收到该问询函后，公司高度重视，第一时间组织相关部门和单位对问询函涉及内容进行梳理、核实、反馈，现将有关情况回复如下：
一、2021年1月13日，你公司披露《关于拟变更会计师事务所的公告》称，考虑公司业务发展和未来审计的需要，你公司不再续聘立信会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“立信所”）为公司提供审计服务，拟改聘永拓会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“永拓所”）为公司2020年度财务报表审计机构及内控审计机构。审计业务收费总额确定为320万元。请你公司说明：
（一）立信所不再担任你公司年审会计师的具体原因，与公司前期沟通过程中是否存在争议事项；
【回复】
公司原聘请的立信所，已连续9年为公司提供审计服务。公司在2020年4月28日董事会会议上未提交关于聘任年报审计机构的议案。考虑到公司业务发展需要，经充分沟通、协调和综合评估，公司于2021年1月11日、2021年2月1日分别经公司董事会及股东大会审议通过，改聘永拓所担任公司2020年度财务报表审计机构及内控审计机构。
自2019年度年报审计结束后，公司并未委托立信所开展任何审计工作，也不存在立信所到公司开展部分审计工作的事项。就更换年报审计机构事项，公司已与立信所进行过充分沟通，前后任事务所均知悉该事项且无异议，双方在工作安排、收费、意见等方面不存在分歧。
（二）请提供立信所关于你公司更换年审会计师事项的书面陈述意见，并请你公司独立董事就本次更换会计师事务所的原因进行核实，说明是否存在其他原因或事项导致更换会计师事务所；
【回复】
公司独立董事对本问题进行了认真的检查和落实，发表如下独立意见：
1. 公司原聘请的会计师事务所立信所，已连续9年为公司提供审计服务，考虑到公司业务发展需要，经充分沟通、协调和综合评估，公司改聘永拓所担任公司2020年度会计师事务所。永拓所具备为上市公司提供审计服务的专业资格和能力，能够满足公司年度财务审计和内控审计工作的要求。
2. 自2019年度年报审计结束后，公司并未委托立信所开展任何审计工作，也不存在立信所到公司开展部分审计工作的事项。就更换年报审计机构事项，公司已与立信所进行过充分沟通，前后任会计师事务所均知悉该事项且无异议，双方在工作安排、收费、意见等方面不存在分歧。
综上，本次更换会计师事务所理由正当，不存在损害公司及股东，特别是中小股东利益的情形。
（三）请分别说明本期年报审计费用和内控审计费用的定价原则，较上一期审计费用的变化情况、原因及合理性。
【回复】
1. 定价原则：年报审计费用和内控审计费用的收费标准，是综合考虑参与审计工作人员的经验、级别及相应的收费率和投入的工作时间等因素定价。
2. 审计费用变化情况：公司2019年度业务收费总额为280万元（含增值税，不含差旅费），其中财务报表审计费用200万元，内控审计费用80万元。结合上年度的审计费用成本，综合考虑在期初数审核、组成部分会计师工作成果的利用及复核方面需增加投入合理的人工成本、差旅费等因素，最终协商确定的2020年度业务收费总额为320万元（含增值税，含差旅费），其中财务报表审计费用230万元，内控审计费用90万元。
二、你公司期初交易性金融资产金额为406.2亿元，本期公允价值变动损益11.86亿元，本期购买/转入金额为20.19亿元，本期出售/转出金额为20.21亿元，期末交易性金融资产金额为392.7亿元。
（一）请你公司按照类别列示交易性金融资产的内容，并逐项说明上述资产分类为交易性金融资产的依据，公允价值确定方法，报告期内公允价值变动情况、本期购买/转入、出售/转出情况及对损益的影响。
【回复】
公司按照类别列示的交易性金融资产的内容，报告期内公允价值变动情况、本期购买/转入、出售/转出情况及对损益的影响如下表所示：
单位：万元
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1.包含处置收益,持有期间利息收入及分红收入等。
2.债券买卖交易量较大是由于民生证券股份有限公司的固定收益业务做市交易所致，属证券公司正常业务。
1. 交易性金融资产的分类原则及依据
根据2017年财政部颁布的《企业会计准则第22号-金融工具确认和计量》（以下简称“新金融工具”准则）分类的相关规定，公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为以下三类：以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
（1）业务模式是以收取合同现金流量为目标且合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产并在财务报表上列报至“债权投资”项目。
（2）业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标且合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）并在财务报表上列报至“其他债权投资”报表项目。
（3）除此之外的其他金融资产，即业务模式是以出售该金融资产为目标的，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产并在财务报表上列报至“交易性金融资产”报表项目。
（4）对于非交易性权益工具投资，在初始确认时可以将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）并在财务报表上列报至“其他权益工具投资”报表项目。
（5）在初始确认时，为了能够消除或显著减少会计错配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产并在财务报表上列报至“交易性金融资产”报表项目。
综上，公司持有的债券、股票、公募基金主要是二级市场购入的，用于赚取价差，根据其业务模式特点，公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产；公司持有的私募基金、信托计划、不动产投资计划、资产支持证券、理财产品、资管计划以及未上市股权等另类投资，其合同现金流特征不仅仅是对本金和利息的支付，公司将其分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。上述资产分类为交易性金融资产的依据充分，符合企业会计准则的相关规定。
2. 公允价值确定方法
公司交易性金融资产公允价值计量分为三个层次。
（1）第一层次输入值依据主要是交易所市场公开报价。第一层次公允价值计量的交易性金融资产按类别列示如下：
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（2）第二层次输入值,是除第一层次输入值外相关资产直接或间接可观察的输入值，包括:活跃市场中类似资产的报价;非活跃市场中相同或类似资产的报价;除报价以外的其他可观察输入值等。估值技术主要为市价折扣法、当天成交利率计算收益；估值参数主要为中国债券登记结算公司估值、国债逆回购市场公开利率等。第二层次计量的交易性金融资产，按类别列示如下：
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（3）第三层次输入值是相关资产的不可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。估值技术主要为现金流量折现法和市场比较法，估值参数主要为流动性折扣、市场乘数、波动率、风险调整折扣等重要的不可观察参数。第三层次计量的交易性金融资产，按类别列示如下：
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（二）除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，你公司当期将持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，持有债权投资产生的投资收益以及处置交易性金融资产、交易性金融负债及等取得的投资收益7.78亿元界定为经常性损益项目，你公司称是由于将战略投资业务作为主要经营业务之一。请你公司对照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》，详细说明将非金融类公司投资于债券、股票及其他少数股权投资收益界定为经常性损益，是否符合上述规定，并说明相关界定理由的充分性及合理性。
【回复】
根据2008年证监会发布的《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号-非经常性损益（2008）》中对非经常性损益的规定：非经常性损益定义为“与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力作出正常判断的各项交易和事项产生的损益”。
本公司目前主营业务包括投资及投资管理、资产管理、房地产业务经营及物业管理等。作为公司主营业务之一，资本投资业务也一直作为报告分部列示于公司分部报告中。2020年该项目列示内容与以往年度保持一致，并无特殊性，亦不具备偶发性，因此界定为经常性损益符合规定的界定及列报要求。
（三）请年审会计师核查并发表明确意见。
【回复】
公司年审会计师事务所已就本年报问询函有关事项出具核查意见，详见附件。
三、你公司报告期内货币资金余额为193.88亿元，其中其他货币资金47.48亿元，存放在境外的款项为17.23亿元，受限制的货币资金合计47.4亿元。请你公司：
（一）详细说明其他货币资金的具体内容、分类和使用目的、资金性质。
【回复】
公司报告期末其他货币资金主要系内保外贷保证金及借款质押存款，按照性质分类具体如下：
■
其他货币资金中内保外贷保证金及结息431,938.46万元，系泛海控股为境外子公司获取贷款所开具的保函或者银行存单；子公司借款产生的质押存款35,394.08万元；工程保证金5,706.33万元主要系印尼及美国在建项目工程保证金；客户POS机刷卡等在途资金920.52万元；金融子公司证券账户交易资金857万元；公司控股子公司北京星火房地产开发有限责任公司（以下简称“星火公司”）一级开发拆迁保证金6.15万元。
（二）说明境外存款的存放地点、归集主体、存放类型、管控措施、资金安全性等，并说明境外资金规模与境外业务的匹配性。请年审会计师说明在疫情影响下针对境外存款所采取的审计程序与获取的审计证据，并对境外货币资金的真实性与安全性发表意见。
【回复】
境外存款系公司所属境外子公司用于海外业务发展需要的货币资金，存放地点主要包括香港、美国和新加坡。境外存款账户全部在有牌照及受监管的银行开立，资金安全有保障。具体境外存款明细情况如下表所示：
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境外存款的管控措施包括：
1. 公司及所属各公司建立严格的货币资金业务授权审批制度，明确审批人对货币资金业务授权审批的方式、权限、程序、责任和相关控制措施，规定经办人员办理货币资金业务的职责范围和工作要求。
2. 确保办理货币资金业务的不相容岗位相互分离、制约与监督。任何个人不得全权、全程办理货币资金业务。出纳人员负责收付款业务及资金的保管，不得同时兼任稽核、会计档案保管以及收入、支出、费用、债权、债务账目的登记工作。
3. 境外银行账户的开立、变更和注销报所在公司财务总监和总裁批准后，由出纳人员办理相关手续，更新银行账户信息表，并报公司备案。
4. 每月月结时，银行存款日记账余额与银行对账单余额核对相等，如有差异须查明原因，并编制银行存款余额调节表进行调节。调节表上的未达账项在下月全部催办入账，及时处理。
5. 根据存放地点、存放银行等具体情况，通过签字授权、网银终端二级复核、设置多重密码，以及职责分离对账等方式加强日常监控，保证了资金的安全性。
截至2020年12月31日，公司境外存款规模折合人民币17.23亿元，其中经营证券业务的中国通海金融客户存款12.19亿元，自有资金存款1.74亿元；亚太财险香港分公司存款1.49亿元，其余1.81亿元主要用于境外地产项目，存款金额与业务规模匹配。
年审会计师意见详见附件。
（三）货币资金使用受限情况或潜在受限情况，包括但不限于受限金额、受限原因、相对应的信息披露情况等，是否与控股股东或其他关联方联合或共管账户或其他协议约定等情形，并分析截至目前持有货币资金的安全性及可回收性。同时请你公司核查并说明除上述47.4亿元受限资金外，货币资金是否存在其他（潜在的）限制性安排。
【回复】
受限制的货币资金明细如下：
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其他货币资金47.48亿元，其中受限制的货币资金47.40亿元，未受限制的货币资金857万元，系金融子公司证券账户交易资金。受限资金具体情况见问题（一）。
公司已按《深圳证券交易所股票上市规则》、《公司章程》的规定，对上述需披露的事项履行了审议程序（如需）和信息披露义务。
公司与控股股东或其他关联方不存在联合或共管账户或其他协议约定等情形。公司受限货币资金47.40亿元，其中内保外贷业务所质押的境内保证金43.19亿元，待境外贷款清偿后，境内保证金即可释放，不额外占用公司的流动性。
（四）请结合货币资金及现金流状况、日常资金需求、融资能力和偿债能力等说明你公司货币资金能否匹配公司经营需求，是否存在流动性风险，以及你公司拟采取的改善资金状况的措施。
【回复】
因公司受宏观经济环境、房地产行业政策调控、金融行业监管环境和境内外多轮疫情叠加影响，特别是2020年以来，新冠疫情对公司所属武汉中央商务区项目销售、回款、开发进度等形成重大负面影响，公司当前面临阶段性现金流匹配问题。公司应对2021年到期的短期债务的具体措施包括加大住宅项目入市力度、积极回收各类应收款项和加快推进境内外资产处置，同时加快推动完成子公司的股权引战工作等。
（五）请你公司年审会计师说明对所有货币资金的真实性执行的审计程序及结论，是否发现存放及收支异常、其他使用受限或被第三方使用或归集的情形。
【回复】
公司年审会计师事务所已就本年报问询函有关事项出具核查意见，详见附件。
四、你公司当期应收账款12.19亿元，较去年8.79亿元增加3.4亿元。当期计提坏账准备375.67万元，收回或转回1061.17万元，核销3.68万元。请你公司：
（一）说明报告期内转回或收回坏账准备对应的款项发生时间、金额、减值准备的计提时间及转回的原因、依据及合理性。
【回复】
公司应收账款坏账准备的会计政策为，对有客观证据表明可能发生了减值的应收款项，公司在单项基础上对该金融资产计提减值准备。除了单项评估信用风险、计提坏账准备的应收款项之外，公司基于共同风险特征将应收款项划分为不同的组别，在组合的基础上，参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，按照余额百分比计算坏账准备，由此计算的坏账准备期末余额较期初增加或转回的金额，确认为信用减值损失或利得计入当期损益。
本报告期公司及所属公司转回坏账准备净额（即合并报表层面转回1,061.17万元减计提375.67万元后的净额）为685.50万元、核销的应收账款坏账准备为3.68万元，按照组合分类（不含应收政府部门及合作方款项）计提及转回坏账准备的情况列示如下表：
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如上表所示，本报告期非金融行业子公司应收账款期末余额较期初大幅降低，主要系武汉公司本年度收回以前年度应收芸海园、碧海园等项目的应收售楼款约17,733.68万元，应收账款余额降低相应转回坏账准备。金融行业子公司应收账款余额增加相应计提坏账准备。本报告期转回应收账款坏账准备净额为685.50万元。另外公司所属子公司泛海物业深圳分公司管理的拉菲一期项目，应收业主物业费经多种催收措施后仍无法收回,报告期内经审批做核销处理，对应核销坏账准备3.68万元。
综上，报告期内公司应收账款坏账准备的计提、转回及核销的处理准确合理，符合公司应收账款坏账准备的会计政策及企业会计准则的规定。
（二）年报显示，你公司当期应收政府部门及合作方款项4.49亿元，请说明上述应收账款的形成原因、未计提坏账准备的原因及合理性。
【回复】
1. 应收账款形成原因
公司子公司星火公司作为北京市朝阳区东风乡绿隔地区第七宗地的开发主体，负责土地的前期开发工作。根据东风乡“一绿二批”试点项目实施方案及上报市政府的一体化方案，该地块部分用地用于北京朝阳站（原星火站）综合交通枢纽建设。
为确认征地补偿，中平建工程造价咨询有限公司受北京市朝阳区住房和城乡建设委员会及北京市公联公路联络线有限公司委托，于2020年8月27日出具《北京朝阳站（原星火站）交通枢纽工程占用朝阳区东风乡绿隔第七宗地占地补偿费用审核报告》（【2020】建1371号），报告审定的占地补偿费总额为154,896.32万元。截至2020年12月31日，星火公司已收到占地补偿费共计110,000.00万元，报告期内该地块已完成移交，故确认应收七宗地补偿款金额总计44,896.32万元。
2.未计提减值准备的原因
鉴于占地补偿款为应收政府相关部门款项，且金额依据政府相关部门委托的第三方中介出具的审核报告，发生坏账损失的可能性极小，因此未对其计提坏账准备。
（三）你公司应收非金融行业款项余额1.83亿元，坏账计提比例4.75%；应收金融行业款项余额6.07亿元，坏账计提比例1.96%。请你公司结合应收账款的账龄、欠款方资信等情况，并对比同行业可比公司应收账款坏账计提情况，详细说明上述坏账准备计提比例存在差异的原因、计提的依据及合理性。
（四）请你公司结合经营情况、客户偿债能力、近三年应收账款周转率变动情况及同行业公司坏账准备计提情况等，详细说明应收账款坏账准备计提是否充分、合理。
【回复】
1．本公司应收款项坏账准备计提方法：
（1） 单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
单独进行减值测试，如有客观证据表明其已发生减值，按预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账准备，计入当期损益。单独测试未发生减值的应收款项，将其归入相应组合计提坏账准备。
（2） 按信用风险特征组合计提坏账准备应收款项
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（3）单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项
对有客观证据表明可能发生了减值的应收款项，将其从相关组合中分离出来，单独进行减值测试，确认减值损失。
2．本公司各类应收账款坏账准备计提情况如下：
单位：万元
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（1）单项计提150万元坏账准备系公司子公司民生证券股份有限公司（以下简称“民生证券”）企业客户的财务顾问业务收入，账龄3年以上，因其本身经营不善，无还款能力，公司已全额计提坏账准备。
（2）按组合计提坏账准备的应收账款
1）应收政府部门及合作方款项，因发生坏账损失的可能性极小，因此未对其计提坏账准备。详见本问题（二）中的回复。
2）非金融行业应收款项坏账计提情况
①公司非金融行业主要系房地产行业，应收款项核算内容主要为应收售楼款（账龄主要为1年以内及1-2年），应收装修款（账龄为1年以内），应收物业管理费（账龄主要为1年以内）及应收房租等（账龄主要为1年以内），公司按5%计提坏账准备。
其中，中泛集团有限公司下属公司应收房租账龄均在3个月以内，客户为长期客户，以往年度均按期交纳，且已于2021年1-2月完成回款，故未对应收房租计提坏账准备，因此非金融行业整体坏账准备计提比例4.75%。
②从房地产行业中选取的对标公司来看，坏账计提准备行业均值4.58%，本公司计提比例略高于行业均值。
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*可比公司选取：万科A与保利地产为行业龙头公司；公司2018-2020年度非金融行业营业收入平均年收入33.61亿元，以此为基准选取两家类似规模A股上市房地产公司。数据来源：各公司2020年年报。
3）公司金融行业应收账款坏账计提情况
金融行业应收账款坏账计提比例由各金融子公司根据信用风险特征确定：
①中国民生信托有限公司（以下简称“民生信托”）应收账款主要为应收信托项目手续费佣金等，按照信用资产五级分类均属于正常类，按照1%计提坏账准备。
②应收证券清算款（境内）、经纪金（境外）
应收证券清算款是境内子公司民生证券的证券业务清算交收时间差产生，债务人为登记结算公司（其实际是对证券业务的交易资金进行结算，无回款风险），一般T+1、T+2日收回，不计提坏账准备。境外香港中国通海金融应收经纪金，须于有关交易各自的交收日期（通常为有关交易日期后两或三个工作日）结算，交易对手方为具有信贷评级的金融机构，风险低，不计提坏账准备。
③民生证券应收手续费及佣金主要核算的是公募基金代销、分仓收入等，债务人主要系公募基金，账龄一般在半年以内，资信较好，回款基本无风险，按应收账款期末余额的0.5%计提坏账准备，与境内上市券商同类款项计提比例基本持平。
④应收保理业务款主要系公司子公司对外提供保理业务产生的应收款项，按保理行业惯例计提1%坏账。
⑤应收融资租赁业务款主要系公司子公司对外提供售后回租业务，该业务未到期时在长期应收款核算（以摊余成本计量的金融工具），按1%计提坏账准备；到期后不再符合收取本金和未付本金利息的条件，转入应收账款。鉴于该业务有充足的抵押物担保措施，根据预计信用风险损失，按5%计提坏账准备。
⑥应收其他款项主要系中国通海金融公司的企业融资顾问等业务应收款，因部分出现账龄超过90天的情况，根据预计信用风险，计提坏账比例为25%-100%不等。
3．应收账款周转率情况
公司近三年应收账款周转率如下表所示：
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*含前述应收政府部门款44,896.33万元。
近年来公司房地产行业营业收入受多方面影响呈下降趋势，但应收账款周转率相对稳定；公司金融行业收入连年大幅增长，应收账款余额与营业收入的比例却稳定在5%-6%左右，应收账款周转率较高，主要系金融行业应收证券清算款、经纪金占比较大，回款周期短。
综上，公司应收账款坏账准备计提充分、合理。
（五）请年审会计师对上述问题进行核查并发表明确意见。
【回复】
公司年审会计师事务所已就本年报问询函有关事项出具核查意见，详见附件。
五．年报显示，你公司报告期末预付款项余额合计5.88亿元，较去年2.46亿元同比增长139%，其中预付款项前五名金额合计4.11亿元，占预付款项年末余额合计数的69.86%。
（一）说明上述预付款项的主要用途、报告期预付款项增长较快的原因及合理性、预付的必要性、是否具备商业实质、预付对象是否包含关联方，是否存在资金占用或财务资助等情形。
【回复】
1．公司预付账款是在正常生产经营过程中，按照相关业务节点支付的日常工程、材料、设备资产采购款以及预付股权受让款等具有商业实质的款项，主要款项按用途分类如下表所示：
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报告期末预付款项余额较期初增加34,238.97万元, 增幅达139%，主要系2020年公司预付杭州陆金汀投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“杭州陆金汀”）股权受让款34,786.54万元，用以受让子公司武汉中央商务区股份有限公司（以下简称“武汉公司”）股份。详见本问题（二）回复。
2．报告期末预付关联方的款项余额共计1,893.80 万元，具体明细如下表所示：
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其中：预付泛海园艺技术工程有限公司款项，系公司所属公司星火公司预付项目绿化工程款。付款进度与合同约定的一致，不存在资金占用或财务资助情形。
预付中国泛海控股集团有限公司北京分公司房租，系公司所属子公司民生证券，根据合同约定每月底预付下月租金。付款进度与合同约定的一致，不存在资金占用或财务资助情形。
综上，公司预付款项均为正常经营业务安排，具有商业实质。报告期内公司预付款项上升与公司实际业务情况相符合，具有合理性，不存在资金占用或财务资助情形。
（二）你公司对“法人一”存在预付款3.48亿元，占期末预付款总金额的59.15%。请你公司说明预付款项对象名称及关联关系、交易背景、涉及金额、账龄、违约情况等，并说明过往与该法人的交易情况及预付款项情况。
【回复】
该预付款系预付非关联方杭州陆金汀受让武汉公司股权款。2018 年以来，为增强综合实力，本公司控股子公司武汉公司引入了外部投资者杭州陆金汀（具体情况详见公司披露于 2018 年 4 月 21 日、2018 年 8 月 3 日、2020 年 4 月 29 日《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及巨潮资讯网的相关公告）对武汉公司实施单方增资扩股，武汉公司累计收到杭州陆金汀投资款70亿元。
考虑到武汉公司统筹运作的武汉中央商务区项目在公司地产业务中的重要地位及其蕴含的运营空间和发展潜力，同时为后续武汉公司进一步引入战略投资者提供便利，经公司与杭州陆金汀友好协商，杭州陆金汀同意将其持有的武汉公司全部股份转让给本公司（具体情况详见公司披露于2020年11月 25 日《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》及巨潮资讯网的相关公告）。
根据公司、武汉公司、杭州陆金汀就上述事项签署的《股份转让协议》，股权转让款可分期支付，待达到条件后可分步办理股权工商变更手续，股权变更登记手续完成后，目标股份的权利及权益归受让方享有。截止2020年末公司累计支付股权受让款34,786.54万元,鉴于目前尚未达到双方约定的股权工商变更条件,因此公司尚未确认股权转让，支付的股权受让款作为预付账款列报，待交易完成后予以转销。除上述股权交易事项外，公司与杭州陆金汀无其他交易事项。
（三）请年审会计师核查上述事项并发表明确意见。
【回复】
公司年审会计师事务所已就本年报问询函有关事项出具核查意见，详见附件。
六．你公司当期其他应收款27.27亿元，其中金融行业应收款项余额20.92亿元，坏账准备计提比例为0.71%，非金融行业应收款项2.45亿元，坏账准备计提比例4.71%；当期其他应收款计提坏账准备1.16亿元，收回或转回0.84亿元；当期其他应收款前五名金额合计16.87亿元，占其他应收款期末余额合计数的57.49%。
（一）请你公司结合业务模式、经营情况等说明金融行业应收款项的主要核算内容，具体分类、计量等会计处理是否符合《企业会计准则》的相关规定。
【回复】
本公司金融行业子公司其他应收款中除往来款、意向金等常规业务外，还包括下列具有行业特点的应收款项：
1. 信托业务相关的应收信托项目代垫款项，指以自有资金代垫信托项目应交印花税、律师费、印刷费等；应收投资款项，是以自有资金投资的信托项目等金融产品，在资产负债表日已进入清算流程，相关底层资产已处置完成，可回收金额已确定但是暂未收到，按预计可收回金额转入其他应收款；应收金融服务费，是指根据信托公司经营范围从事直接金融服务应收取的交易对价。
2. 期权投资业务相关的应收场外期权业务结算款，于相关业务结束时，按照合同约定相关条款和结算单确认金额由衍生工具转入其他应收款,详见本问题（二）回复。
以上核算款项分类、计量等会计处理符合《企业会计准则》的相关规定。
（二）你公司当期单项金额重大但单项计提坏账的其他应收款账面余额4.29亿元，计提坏账准备1.52亿元，计提比例35.46%。请说明该笔其他应收款形成的过程、交易内容、相关交易时间及背景，坏账准备计提的合理性及充分性，并结合交易对手方的资信情况、现金流情况等，详细说明相关款项的可收回性。
【回复】
该笔单项计提坏账准备的其他应收款主要是民生证券的子公司民生证券投资有限公司（以下简称“民生证券投资”）场外期权结算款，系民生证券投资为对冲投资标的价格下跌风险，于2017年与宏源恒利（上海）实业有限公司（以下简称“宏源恒利”）签订的2笔场外期权业务。
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具体说明如下：
1. 场外期权业务A
2017年10月，民生证券投资经过公司立项、风险控制委员会、投资决策委员会，及民生证券投资董事会的投资决策流程，以对冲投资标的A价格下跌风险为目的，民生证券投资与宏源恒利签署了场外期权协议。该期权类型为双子期权交易，即民生证券投资的交易对方为宏源恒利，宏源恒利的交易对方为连结标的大股东指定的第三方公司。
2019年，标的股票交易被实施退市风险警示，民生证券投资出于谨慎性考虑对该场外期权业务应收未收的权利金转入其他应收款,并计提坏账准备5,095.89万元。
2020年4月份，标的公司公布业绩扭亏公告，退市风险警示被撤销，其基本面有所改善。同期，该笔场外期权到期，连接标的大股东主动与民生证券投资沟通协商，签订相关还款协议。2020年对手方按照协议进程如期履约，故当年末民生证券投资未进一步计提坏账准备。
截至2020年末，项目累计回款2,136.85万元，该笔应收款账面余额31,616.53 万元，坏账准备余额5,095.89万元，账面净额26,520.64万元。
2. 场外期权业务B
2017年11月，民生证券投资经其董事会审议，以对冲投资标的B价格下跌风险为目的，民生证券投资与宏源恒利签署了场外期权协议。该期权类型为双子期权交易，即民生证券投资的交易对方为宏源恒利，宏源恒利的交易对方为连结标的大股东指定的第三方公司。
2020年5月该场外期权到期，合同约定的相关款项未足额兑付，民生证券投资将其作为应收款项处理，并提起诉讼。而后连接标的大股东与民生证券投资签订了相关还款协议。
但2020年对方未能按照协议约定进程如期付款，民生证券投资再次对其提起诉讼，并于年底依据预计可回收金额（已保全的标的股票价值）对该项应收款计提坏账准备10,133.26万元。
截至2020年末，项目累计回款800.00万元，该笔应收款账面余额11,330.10万元，坏账准备余额10,133.26万元，账面净额1,196.84万元。
（三）其他应收款前五名中，“法人一”款项性质为应收信托项目款，金额7.39亿元，“法人二” 款项性质为应收证券项目款，金额4.29亿元。请你公司详细说明上述交易对手方的名称，相关交易时间及背景，履行了何种审批程序和信息披露义务。
【回复】
1. “法人一”款项性质应收信托项目款, 金额7.39亿元，系子公司民生信托自有资金于2019年12月25日认购的信托项目“中国民生信托·至信XX号集合资金信托计划”，截止2020年12月31日，该项目底层资产已处置完成，处于清算过程中，可回收金额已确定但尚未收到，故将该项目可回收金额7.39亿元由“以公允价值变动计量且其变动计入当期损益”类金融资产调整至“其他应收款”。该笔款项截止2021年2月2日已全部收回。2021年1月29日，该信托项目发布了“信托计划提前结束公告”，对该项交易进行了披露。
2. “法人二” 其他应收款4.29亿元，即为上述本问题中（二）回复中所述应收款项。
根据《深圳证券交易所股票上市规则》的规定，上述其他应收款系金融公司业务，无需就此履行信息披露义务，相关公司已按照其公司章程完成内部审批程序。
（四）请说明其他应收款前五名中“法人四”与你公司发生往来款1.43亿元的交易内容，交易对手方与控股股东、实际控制人、董监高及其关联人是否存在关联关系或其他可能导致利益倾斜的其他关系，是否构成对外提供财务资助或非经营性资金占用。
【回复】
该款项交易内容系是子公司民生信托向交易对手提供金融服务，截至2020年12月31日应收取的该服务交易对价。该笔款项已于2021年2月1日收回。交易对手方与控股股东、实际控制人、董监高及其关联人不存在关联关系或其他可能导致利益倾斜的其他关系，不构成对外提供财务资助或非经营性资金占用。
（五）请说明你公司为其他应收款前五名中“法人五”代垫工程款1.25亿元的具体内容，相关款项账龄达三年以上但你公司未计提坏账准备的原因和合理性。
【回复】
1. 代垫工程款形成背景
根据《关于武汉王家墩商务区启动区内两条道路建设的委托函》（武王指函【2005】15号），公司子公司武汉公司承担代建两路（武汉市江汉区宝丰东路101号路东辅道与长丰大道103号路东）的建设工作，投资本息及相关费用从商务区建设财政专户的土地收益中拨付偿还。
依据上述文件精神，武汉公司将代建两条道路的支出放在“其他应收款－武汉市江汉区土地储备中心”中核算。截止2020年12月31日，武汉公司共支付各类道理建设成本27,522.74万元，包括拆迁补偿款、工程款、贷款利息以及其他工程款项支出；已收到土储拨付的偿还款15,000.00万元，余额12,522.74万元尚未收回。
代建两路的建设工作是武汉公司在政府部门指导下，为了加速推进商务区建设进程开展的相关工作，依据政府文件精神及款项性质来看，代垫工程款不属于非经营性占用。
2. 未计提减值准备的原因
武汉公司一直以来积极开展代建两路工程竣工及成本决算申报的准备工作，目前已按照市建设局决算评审基本资料清单初步完成了《基本建设项目竣工财务决算报表》、《竣工决算报告》及其他决算资料的编制及整理工作，等待武汉市财政局及相关政府部门的最终审核结果。
鉴于代建两路应收款项属政府财政偿还资金，发生坏账损失的可能性极小，因此公司未对代建两路应收工程款余额计提坏账准备。
（六）请年审会计师核查上述事项并发表明确意见。
【回复】
公司年审会计师事务所已就本年报问询函有关事项出具核查意见，详见附件。
七、2018至2020年末你公司存货周转率分别为0.03、0.02、0.02；你公司当期存货575.43亿元，其中房地产业开发成本425.64亿元，当期存货跌价损失为13.34亿元，均为开发成本计提所致，而你公司的房产开发项目主要分布于武汉、上海和美国。
（一）请结合你公司业务开展情况、项目进度，并对比同行业可比公司情况，说明近三年你公司存货周转率较低的原因，存货是否存在滞销情形，存货跌价准备计提的依据与计算过程。
【回复】
1. 房地产行业可比公司2020年存货周转率如下：
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公司2020年存货周转率为0.02，低于同行业公司平均水平。
公司房地产项目类型涵盖住宅、公寓、酒店、写字楼、大型综合体等多种业态，所开发产品均为高端或精品项目，标杆代表项目包括北京泛海国际居住区、武汉中央商务区、杭州民生金融中心等。项目设计、选材、施工等各方面均追求高品质，因此建设周期较长。
房地产存货分类：
单位：万元
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公司房地产存货境内项目账面价值为326.18亿元，占比56.71%，境外项目账面价值248.95亿元，占比43.29%。境外房地产项目位于美国旧金山、洛杉矶、纽约、夏威夷等重点城市核心地段，规划业态丰富，包括住宅、商业、写字楼、酒店等，建设工期较长，加上新冠疫情影响建设工期进一步拉长。
境内房地产一级开发业务账面价值78.28亿元，存货占比13.61%。一级开发为大连泛海国际休闲度假项目、大连金龙湾水上旅游项目及北京星火站产业用地项目，涉及政府收储及占地补偿，建设周期较长。
由于上述各项原因，公司房地产项目建设周期较长，存货周转率较低，但不存在滞销情形。
2. 公司根据《企业会计准则第1号一一存货》, 存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中，以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
对于存货可变现净值的具体减值测试计算方法、重要参数的选取如下：
可变现净值的计算公式为：
可变现净值=估计售价-至完工时估计将要发生的成本-销售费用-相关税费；
估计售价根据存货近期的类似物业的销售合同、周边可比物业的市场价格综合确定；
至完工时估计将要发生的成本根据存货的历史及实际情况分析确定；
销售费用依据企业历史销售费用情况，按销售收入的百分比综合分析确定；
销售税费根据企业应缴纳的税种、税费率确定。
根据上述方法计算及测试过程得到各项目的可变现净值与报告期末各项开发成本的账面价值进行比较分析，若存货成本低于可变现净值，存货按成本计量；若存货成本高于可变现净值，存货按可变现净值计量，同时按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。
（二）请说明各项开发成本和开发产品可变现净值的具体确定过程，涉及的关键估计及假设，是否借鉴独立第三方的评估工作，是否符合相关项目所在区域房地产市场及周边可比项目价格变化趋势和销售情况，并结合（一）的情况详细说明存货跌价准备计提是否充分合理，以前年度是否存在应计提未计提情况。
【回复】
1. 在建项目
（1）美国地产项目
① 洛杉矶泛海广场项目
洛杉矶的泛海广场项目（以下简称“洛杉矶项目”）规划业态包括住宅、商业、写字楼、酒店等，由于新冠疫情影响，项目现金回收周期拉长，项目现金流预测模型经贴现后的现值减少。2020年末公司采用与以前年度一致的方法进行减值测试，可收回金额按预计未来现金流量的现值确定, 并经独立第三方评估机构评估。在预计未来现金流量的现值时使用的关键假设为：基于该资产组市场发展的预期估计2021年至2028年预计收入增长率，酒店业务和出租业务增长率：2.4%至43.2%；酒店业务和出租业务利润率：31.8%至46.6%以及折现率约5.5%。
公司按照独立第三方评估机构的估值，洛杉矶项目2020年计提存货跌价准备4.17亿元人民币，截至2020年末，洛杉矶项目已累计计提存货跌价准备9.87亿元人民币。存货跌价准备计提充分合理，不存在以前年度应计提未计提情况。
② 夏威夷KoOlina1#地项目、KoOlina2#地项目及西区项目
在新冠疫情影响全球经济的情况下，夏威夷整体房地产市场增长率低于成本增长率，导致项目预计未来可收回金额低于账面价值，需计提存货跌价准备。
第三方评估机构使用市场法评定，夏威夷KoOlina1#地项目、KoOlina2#地项目及西区项目预估未来可收回金额分别为3.492亿美元、2.524亿美元及1.42亿美元，均低于其账面价值。根据评估值夏威夷KoOlina1#地项目、KoOlina2#地项目及西区项目2020年末分别计提存货跌价准备4.56亿元、0.89亿元及0.39亿元人民币。存货跌价准备计提充分合理，不存在以前年度应计提未计提情况。
③ 旧金山泛海中心项目
美国旧金山泛海中心项目经第三方评估机构评估，按市场法评定，项目的可变现净值为12.06亿美元，折合人民币78.69亿。
截至2020年末，旧金山泛海中心项目账面余额为人民币87.59亿元, 已累计计提存货跌价准备人民币12.95亿元,账面价值为人民币74.64亿元。评估机构的评估值为人民币78.69亿元，高于账面价值，存货跌价准备计提充分合理。
④ 美国纽约项目
美国纽约项目经第三方评估机构评估，按市场法评定，项目可变现净值为4.393亿美元，折合人民币28.66亿元。
截至2020年末，纽约项目账面余额为人民币34.17亿元,累计计提存货跌价准备人5.70亿元人民币, 扣除存货跌价准备的账面价值为人民币28.47亿元。评估值为人民币28.66亿元，高于账面价值，存货跌价准备计提充分合理。
（2）境内二级开发项目
公司年报披露的存货账面价值已抵销合并层面内部交易产生的未实现利润，针对具体地产项目进行减值测试时使用子公司层面存货账面价值，与年报存货账面价值有较小差异，系内部交易产生的未实现利润。
①武汉中央商务区基础设施
商务区4,000亩内基础设施项目主要包括武汉CBD区域内道路、管网、地下空间、市政公园、学校等项目建设，自2007年开工建设以来，已建成淮海路、电力（清江路和云飞路）、给水（淮海路）、排水（商务西路）通道等4,000亩内北部区域、西部区域及核心区域的路网建设，与之配套的排水、供水、电力通道、综合管廊等地下管网设施及其绿化、路灯、交通工程等地上附属设施，也均已同步建成和陆续完善，另红领巾小学、王家墩公园和武汉商务区中心广场已经建成并对外开放，辅仁小学将于2021年9月形式投入使用。目前正在建设的主要项目包括梦泽湖公园、黄海路隧道及主要道路提升等工程。
基础设施项目建设所发生的全部建设成本均构成公司二级开发项目的土地成本，截止2020年底，武汉公司基础设施存货余额约为约84亿元，总体地上建筑面积约为609万平方米，已完工项目的地上建筑面积约为255万平方米，未完工项目的地上建筑面积约为354万平方米，按截止2020年底基础设施存货余额分摊计算，未完工项目的单方土地成本约为2,378.23元/平方米。根据武汉CBD区域最近一期土地拍卖成交价格，其成交价格约为17,500元/平方米，故基础设施目前不存在存货减值。
②武汉中央商务区中心大厦
武汉中心大厦位于武汉中央商务区核心区，具有很强的地理优势和环境优势，紧邻建设中的梦泽湖公园，拥有非常优美的自然景观环境，总建筑面积36.66万平方米，地上层数为88层，建筑高度438米，是华中地区第一座开建的400米以上的超高层建筑，将成为国家中心城市大武汉的地标性建筑。
武汉中心大厦是集智能办公区、VIP酒店式公寓、五星级酒店、高空观景台及高端国际商业购物中心等多功能为一体的地标性国际5A级商务综合体，满足高层次商务活动需求。
参考武汉市场对标武汉中心项目相关办公、商业、公寓、酒店等业态案例，通过市场比较法预估武汉中心大厦的售价约为91.61亿元，未来工程投入及销售费用约为18.07亿元，相关税费约8.93亿元，预计可变现净值约为64.61亿元，账面价值为61.03亿元（其中基础设施土地成本5.39亿元，工程投入55.64亿元），可变现净值高于账面价值，不存在减值情况。
③武汉中央商务区世贸中心
2012年武汉公司成为WTCA（世界贸易协会）卫星会员，引入“世贸中心”项目，项目以世贸中心为主题，规划南北两大片区，形成办公、会展、商业、酒店四大功能。其地理位置位于武汉中央商务区核心区，具有很强的地理优势和环境优势，周边拥有省级示范学校红领巾小学、高品质住宅区、体育运动休闲等CBD高端生活配套。同时，该项目作为武汉世界贸易中心重要组成部分，享受WTCA全球化网络及各项贸易服务。
世贸中心项目总地上建筑面积为101.47万平方米，其中住宅10万平方米，写字楼44.54万平方米，商业25万平方米，公寓式酒店15.93万平方米，酒店6万平方米，地下建筑面积约23.88万平方米。目前已建成的项目有平安银行定制楼（已交付），另万怡酒店已竣工备案，其他项目在建。世贸中心预计总投为118亿元，结合目前武汉中央商务区各业态成交均价，预计未来售价约为164亿元，未来工程投入70亿元，销售费用9亿元，相关税费34亿元，预估未来可变现净值约为51亿元；该项目累计已经投入42.82亿元（其中基础设施土地成本26.32亿元，工程投入16.5亿元），预计未来可变现净值高于账面价值，不存在减值情况。
④武汉中央商务区泛海时代中心
泛海时代中心位于武汉中央商务区核心区东侧，项目占地面积4.29万平方米，总建筑面积约为39.00万平方米，由4栋写字楼组成，项目3、4号楼分别为邮政储蓄银行、中国移动定制总部大厦，均已交付。项目1、2号楼为两栋211米高，51层准甲级写字楼，地上建筑面积17.06万平方米，目前仍在建。
参考武汉中央商务区写字楼业态成交案例，预估泛海时代中心1、2号楼的售价约为24.75亿元，预估单价约为1.45万元/平方米，未来工程投入约为5.73亿元，预计销售费用1.23亿元，相关税费3.45亿元，可变现净值约为14.34亿元；该项目累计投入约为13.15亿元（其中基础设施土地成本5.35亿元，工程投入7.80亿元），可变现净值高于账面价值，不存在减值情况。
⑤北京泛海国际居住区二期（4#）
北京泛海国际居住区二期（4#）在建项目10号楼账面价值61,269.70万元，预计销售收入69,849.28万元，未来工程投入约268.86万元，销售税金3,725.29万元，可变现净值为65,855.13万元，可变现净值大于账面价值，不存在减值情况。
⑥上海项目
上海延庆路项目（153号）： 该项目位于徐汇区延庆路153号，账面价值10,025.26万元，单方成本26.11万元。项目处于老上海法租界内，为上海市人民政府挂牌第三类优秀历史建筑。该项目建筑面积为384平方米，为沿街联排花园洋房，法式地中海风格，花园面积超过200平方米，是沪上知名的“四朵金花”之一。
上海榆林路项目：该项目位于虹口区榆林路47号3、4、6-9幢，账面价值35,721.61万元，单方成本11.98万元。项目地处北外滩板块，作为犹太人代表建筑，是上海市提篮桥历史风貌区的重要补充和区域内的独特记忆，为上海市人民政府挂牌第三类优秀历史建筑。该项目建筑面积为2,982平方米，并有675平方米地下架空层，为5栋联排花园洋房。
上海常熟路项目：该项目位于上海市徐汇区常熟路209弄1号22室，属于公寓房。账面价值2,387.44万元，单方成本16.34万元。瑞华公寓原名赛华公寓，为总高九层钢筋混凝土结构，竣工于 1928年，为上海市第二批优秀历史建筑。该项目建筑面积146.08平方米，属于装饰艺术派风格。居住单元前后都有阳台，南面阳台正对中心大花园。小区门口即是地铁7号线入口，位置优越。
公司上海项目均为历史保护建筑，属于稀缺资源，市场存量很小。同属于历史保护建筑的复兴西路高邮路独栋洋房，建筑面积455平，花园300平，售价1.55亿元，单方销售价格34.07万元。宋庆龄故居旁老洋房，经典英式风格，建筑面积371平，花园面积300平，售价1.6亿元，单方销售价格43.13万元，均高于公司花园洋房的单方成本，公司项目不存在减值情况。
⑦沈阳泛海国际居住区在建项目
沈阳泛海国际居住区项目是集联排别墅、社区商业为一体高端生活居住区，包括在建与已完工项目。在建部分账面价值为28,995.19万元，预计销售总额为51,600.26 万元，预计未来工程投入6,000.00万元，销售费用及销售税费5,222.38万元，可变现净值约为40,377.88万元，可变现净值高于账面价值，不存在减值情况。
（3）境内一级开发项目
一级开发按项目列示：
单位：万元
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①北京星火站产业用地项目
子公司星火公司实施开发星火站产业用地项目，土储中心相关部门委派审计机构对一级开发成本进行审核并出具审计报告，根据审计后成本预计可收到补偿款455,435.68万元，减去税费后净值为452,598.91万元，账面成本442,048.46万元，可变现净值大于账面成本，无需计提减值。
②大连泛海国际休闲度假项目、大连金龙湾水上旅游项目
子公司大连泛海建设投资有限公司（以下简称“大连公司”）和子公司大连黄金山投资有限公司（以下简称“黄金山公司”）2011年与大连市旅顺口区政府签订《协议书》，约定大连泛海国际旅游度假区项目由大连公司和黄金山公司负责填海建设，完成后由政府指定旅顺口区土地储备中心对填海形成的土地进行收储。填海工程（即平整土地）共分八个区域，其中大连公司负责A、B、C、G、H、F1区，黄金山公司负责D、E区。截止2020年底，各区均已完工，累计完成投资（存货）大连公司144,164.32万元，黄金山公司205,377.87万元。
依据《协议书》内容约定，填海工程完成后，由大连市旅顺口区人民政府指定旅顺口区土地储备中心对填海形成土地进行收储，大连市旅顺口区人民政府或旅顺口区土地收储中心应确定填海形成土地收储价款，包括填海造地直接填海成本、海域使用金、间接填海成本（包括但不限于海域补偿费用、财务成本、管理费用及相关税金）以及填海工程的投资利润，投资利润确定为填海工程总成本10%，依据2020年底公司账面存货金额预计，大连公司项目开发成本未来可变现净值158,580.75万元，黄金山公司项目开发成本未来可变现净值225,915.66万元，未发生存货跌价准备的情况，故本年度及以前年度均无需计提存货跌价准备。
2. 已竣工项目
（1）武汉中央商务区项目
截止2020年底，武汉中央商务区开发产品存货余额约为38.04亿元，主要完工项目包括樱海园、悦海园、竹海园、松海园、桂海园和芸海园、SOHO写字楼、V46公寓，其业态包括住宅、地下车位、住宅底商、写字楼及底商及公寓，各项目销售进展分别如下：1、樱海园、悦海园、竹海园、松海园、桂海园五个项目住宅已售完，仅余少量底商及车位在售；2、芸海园住宅及地下车位仍在售；3、SOHO写字楼余少量底商尚未售完；4、V46公寓部分尚未售完。
结合目前武汉中央商务区各业态成交均价，已完工项目的可变现净值测算结果如下：
①住宅：可结算面积约为13.48万平方米，成交均价约为2.99万元/平方米，总可售金额约为403,838.54万元，预计可变现净值约为244,759.21万元，高于住宅存货余额138,711.25万元，不存在减值迹象；
②车位：可结算车位个数为6396个，成交均价约为19万元/个，总可售金额约为122,420.00万元，预计可变现净值约为82,777.44万元，高于车位存货余额49,948.62万元，不存在减值迹象；
③公寓：可结算面积为89,355.90平方米，成交均价约为1.7万元/平方米，总可售金额约为151,905.03万元，预计可变现净值约为115,454.27万元，高于公寓存货余额107,883.10万元，不存在减值迹象；
④写字楼：可结算面积为66,621.76平方米，成交均价约为1.45万元/平方米，总可售金额约为96,615.91万元，预计可变现净值约为79,440.04万元，高于写字楼存货余额66,157.18万元，不存在减值迹象；
⑤SOHO底商及住宅底商：可结算面积约为14,088.01平方米，成交均价约为2.92万元/平方米，总可售金额约为41,102.01万元，预计可变现净值约为22,816.66万元，高于底商存货余额17,752.74万元，不存在减值迹象。
（2）北京泛海国际居住区4号地块
北京泛海国际居住区4号地块已完工产品包括住宅、仓房、商业配套、车位等。
①住宅及仓房
北京泛海国际居住区4#-2地块住宅及仓房成本228,267.32万元，预计住宅销售收入253,856.31万元，仓房收入3,597.54万元，合计257,453.85万元，销售费用及销售税金13,730.87万元，可变现净值为 243,722.98万元，账面价值为228,267.32万元，可变现净值大于账面价值，无需计提资产减值。
北京泛海国际居住区4#-1地块2020年未销售仓房账面成本5,934.26万元。预计销售收入6,925.95万元，预计税金369.38万元，销售费用34.63万元，可变现净值为6,521.93万元，大于账面成本，资产未减值。
4#-2地块仓房账面成本1,666.89万元，预计销售收入7,517.19万元，预计税金400.92万元，销售费用37.59万元,可变现净值为7,078.68万元，大于账面成本，资产未减值。
②商业配套
北京泛海国际居住区4#-1配套商业账面成本20,201.85万元，建筑面积3891.88平方米,按照位于同区域的同类资产平均单价6.66万元/平方米计算，预计售价25,919.92万元，税费1,382.40万元，销售费用129.6万元，参照计算得出配套商业的公允价值24,407.93万元，大于账面成本，资产未减值。
会所账面成本12,219.70万元，建筑面积2,655.85平方米。已取得不动产权证书，资产的处置权利不受限于业主，不存在诉讼纠纷。按照位于同区域的同类资产平均单价5.19万元/平方米计算，预计售价13,783.86万元，销售费用68.92万元，税费735.14万元，可变现净值为12,979.80万元，大于账面成本，资产未减值。
③车位
北京泛海国际居住区4#-1地块2020年可销售车位10个，账面成本454.32万元。预计销售收入500万元，预计税金26.67万元，销售费用2.5万元，可变现净值为470.83万元，大于账面成本，资产未减值。
北京泛海国际居住区4#-2地块车位377个，账面成本10,460.32万元。预计销售收入13,755.56万元，销售费用43.75万元，预计税金733.63万元，可变现净值为12,978.18万元，大于账面成本，资产未减值。
（3）沈阳泛海国际居住区完工部分
沈阳泛海国际居住区项目是集联排别墅、社区商业为一体高端生活居住区，包括在建与已完工项目。完工项目参考所在市场同类高端别墅产品项目案例，预计销售总额为49,262.62 万元，预计销售费用3,179.71 万元，相关税费4,088.80万元，可变现净值约为41,994.11万元，账面价值为37,124.37万元，可变现净值高于账面价值，不存在减值情况。
（4）上海项目
上海延庆路135号项目：该项目位于徐汇区延庆路135号，处于老上海法租界内，为上海市人民政府挂牌第三类优秀历史建筑。该项目账面价值13,813.92万元，单方成本30.50万元，建筑面积为452.9平方米，并有95平方米地下防空洞，为沿街独幢花园洋房，西班牙式建筑，花园面积560平方米，属于市区内相当稀缺的花园洋房产品。
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