（上接61版）

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a市场比较法

市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估值基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。基本计算公式如下：

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式中：V──待估宗地价格；

VB──比较实例价格；

A──待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数

=正常情况指数/比较实例宗地情况指数；

B──待估宗地估值基准日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；

D──待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；

E──待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。

b基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等估值成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估值期日价格的方法。基本计算公式如下：

■

式中：V──土地使用权价格；

Vb──待估宗地对应的基准地价；

■──宗地因素修正系数；

Kj──估值基准日、容积率、土地使用年期、土地开发程度等其他修正系数；

D-土地开发程度修正值。

2）公允价值评估过程中相关参数的取值结果

投资性房地产按照有合同租约和无合同租约采用的折现率区间为5%-6.5%，关键的参数依据：安全利率为1.50%（人民银行1年期存款利率），投资风险补偿率区间2%-3.5%,管理负担补偿率0.10%-0.5%，缺乏流动性补偿率2%，不动产增值预期带来的折扣-1%。

（三）结合同类或者类似房地产的市场价格变化等，说明评估结果的公允性以及公允价值变动损益确认的合规性。

2020年的新冠疫情令经济活动运行放缓，全国房地产市场在2020年均面临新租放缓、企业退租的挑战。甲级写字楼市场方面：在遭受疫情所带来的巨大冲击后，业主、租户、投资者等市场主体纷纷开始转变思维模式，以应对严峻的考验。这一现象导致了近年来全国范围内最大规模的租金下调，所有主要城市均在2020年同比下降。四个一线城市中，北京、上海和深圳都有超过7%的租金降幅。在北京，截至2020年底，租金创下连续八个季度下跌的纪录。在上海，市场分化日益明显，持续的新增供应使业主在洽谈租约条件上变得更加灵活并愿意提供更多优惠条件，而前滩等部分租赁势头强劲的板块，在2020下半年已开始实现租金增长。在广州，甲级办公楼租金在上半年因疫情对经济的冲击而降幅明显，但下半年租金跌幅较上半年有所收窄，同比跌幅仍为四个一线城市最小。尽管年末有所收窄，但二线城市的全年租金表现仍以下行为主，其中降幅最大分别是武汉（-7.5%）和天津（-7.7%）。武汉由于年初处于疫情“震中”，市场受到显著阻断影响，但年末随着需求复苏而企稳。天津市场面临较大的空置压力，业主方有意愿提供更具吸引力的租金政策，但在经过数季度的租金调整后，部分项目的吸纳表现有所改善，租金企稳。

零售物业市场方面：2020年中国大陆20个主要一二线城市优质零售物业市场新增供应接近600万平方米，同比回落1/4左右，总存量增长至1.16亿平方米。综合供需两端，中国大陆20个主要一二线城市优质零售物业市场平均空置率报9.8%，较2019年末上升2.2个百分点。餐饮业态和体验业态主力门店退租是疫情后购物中心空置率上升的主因。下半年，市场空置率开始企稳，在新一轮租户调整完成后，部分城市的空置率已出现回落迹象，优质运营商新开地标项目的表现仍是后市展望的强心剂。

综上根据国内2020年度的非住宅类房地产市场运行情况，房地产市场价格的基本面以租金下降空置率升高并逐步平稳过渡，因本次评估范围投资性房地产所处区域主要以国内非重点一二线城市为主、房地产用途主要以非住宅为主，对于评估范围内的房地产整体以出租来取得收益受到房地产经济市场的一定影响，因此本次评估结果是公允的，公允价值变动损益符合市场状况也具有合理性。

会计师的核查程序及意见：

（一）核查程序

● 对截至报告期末的投资性房地产逐项复核了其名称、来源、取得时间；

● 了解公司管理层本年聘请外部评估机构的情况，以及具体评估目的、评估基准日、评估对象、评估范围；并对外部评估机构的客观性、独立性及专业胜任能力进行了评价；

● 获取并复核管理层聘请的外部评估机构出具的评估报告及相关工作底稿，与评估机构进行沟通了解其使用的评估方法及重要假设，对公允价值采用方法的适当性进行评价；

● 获取管理层选用的公允价值，复核了关键参数的选取及其确定依据等信息，对公允价值确定依据的否充分、公允价值的选用的合理进行评价；

● 复核公司公允价值变动损益计算否准确、会计处理是否正确，以及财务报告中列报和披露是否充分、适当。

（二）核查结论

经核查，我们没有发现公司回复中与财务报告相关的信息与我们在审计过程中获得的相关资料在所有重大方面存在不一致之处。

12.截至报告期末，你公司保本型理财产品余额4,350.00万元，为你公司下属公司佛山顺客隆公司投资的保本浮动收益型“顺德农商银行同享丰盛28天开放式人民币理财”理财产品。补充说明上述理财产品的收益情况，核查相关本金和收益截至目前的收回情况，是否存在被关联方占用的风险，如是，请揭示相关风险。

回复：

佛山顺客隆公司分别在2020年5月19、5月26、10月27日购买了保本浮动收益型“顺德农商银行同享丰盛28天开放式人民币理财”，为28天滚动理财产品，该理财产品无固定收益率，分别于2021年3月2日、3月16日、3月23日全额赎回，期间累计获得收益为78.02万，本金及收益均全额到账。该产品不存在被关联方占用风险。

13.你公司年末余额单项金额重大并单独计提坏账准备的应收账款余额为437,889,002.16元，坏账准备计提比例均为100%。补充列示上述应收账款涉及的单位1至单位15的具体情况，包括但不限于交易对方名称、关联关系、交易发生时间、发生金额、交易内容、全额计提坏账准备的原因和合理性，请年审会计师发表意见。

回复：

单位：人民币万元

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会计师的核查程序及意见：

（一）核查程序

● 我们了解、评估和测试了公司管理层与应收账款组合划分以及预期信用损失计算相关的关键控制；

● 结合收入检查分析公司应收账款余额变动的合理性；

● 检查相关的交易合同和信用条款及实际信用条款的遵守情况；

● 检查应收账款坏账准备计提的会计政策，评价所使用方法的恰当性以及预期信用损失计提比例的合理性，包括确定应收账款组合的依据、金额重大的判断、单独计提预期信用损失的判断等；

● 复核管理层对预期信用损失计提的判断：获取公司应收账款预期信用损失计提表，检查计提方法是否按照预期信用损失政策执行，通过执行重新计算程序核实应收账款预期信用损失计提是否准确；

● 结合应收账款账龄、客户信用、历史和期后回款情况，分析客户的还款能力，复核管理层对该等应收账款计提预期信用损失的方法是否正确，计提的预期信用损失金额是否合理；

● 获取海南省高级人民法院裁定受理供销大集之关联公司海南航空控股股份有限公司、海航基础设施投资集团股份有限公司相关债权人的重整申请、海航集团及集团控股股东海航商控等海航系321家公司进行实质合并重整的相关法律文件；

● 根据已获取的海航集团实质合并重整单位清单，以及海南航空控股股份有限公司、海航基础设施投资集团股份有限公司破产重整单位清单，核对检查供销大集应收账款中是否包含此类公司，复核管理层对此部分款项全额计提预期信用损失的合理性；

● 选取样本对应收账款执行函证程序，抽样检查期后回款情况；

● 检查与应收账款坏账准备相关的信息在财务报表中的列报与披露是否充分、适当。

（二）核查结论

经会计师核查，我们没有发现公司回复中与财务报告相关的信息与我们在审计过程中获得的相关资料在所有重大方面存在不一致之处。

14.截至报告期末，你公司其他应收款项下股权转让款余额为548,737,856.02元，补充说明上述股权转让款产生的交易情况，并结合交易相关协议中对转让款项支付的具体安排，说明上述股权转让款是否存在逾期未收到的情形，如是，说明你公司已采取和拟采取的措施，是否计提了相应的坏账准备，请年审会计师发表意见。

回复：

单位：万元

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公司其他应收款项下股权转让款余额为548,737,856.02元，主要包括以下两笔应收股权款：

（一）应收西安大通务本商业运营管理有限公司股权转让款余额50,473.79万元

2019年11月供销大集全资子公司西安曲江海航购物中心有限公司（以下简称“曲江购物中心”）、西安民生百货管理有限公司（以下简称“民生百货”）与西安曲江文化产业投资（集团）有限公司（以下简称“曲文投”）签订股权转让协议，转让其所持有的西安曲江华平置业有限公司（以下简称“华平置业”）、西安华城置业有限公司（以下简称“华城置业”）100%股权。

华平置业、华城置业均位于西安市大唐不夜城，物业相邻，且交易对手均为曲文投指定的第三方公司西安大通务本商业运营管理有限公司（以下简称“大通务本”），交易对手将整体规划上述两公司持有物业的未来使用途径。

上述两公司股权转让的工商变更已于2020年5月完成，且财务、经营管理等均已在股权变更时交接完毕，交易对手方已获得华平置业、华城置业的经营权及控制权。

华平置业、华城置业股权转让款合计117,018.03万元，截至2020年12月底公司收回股权转让款共计63,403.98万元；截至2020年报出具时，公司已根据合同条款约定条款，累计收到对方应支付的款项113,821.57万元，截至2021年6月底累计收到股权转让款合计114,521.57万元，尚未收回的股权转让款合计2,496.46万元，系按照协议约定，需待商户清理完毕、部分物业恢复建造等后予以支付，故不存在逾期的情形。

基于以上情况，公司将交易产生的投资收益确认在2020年度。

（二）应收哈尔滨品智投资有限公司股权款余额4400.00万元

2018年6月，经供销大集第九届董事会第十二次会议审议通过了《关于出售黑龙江省新合作置业有限公司100%股权的议案》，本公司下属子公司海南供销大集控股有限公司与哈尔滨品智投资有限公司（以下简称“哈尔滨品智”）签订股权转让协议，将其持有的黑龙江省新合作置业有限公司100%股权转让给哈尔滨品智，股权转让价为28.5亿元。股权转让协议约定签署协议后7个工作日内支付第一笔股权款7.125亿元、完成工商变更登记后7个工作日内支付第二笔股权款8.55亿元、完成工商变更登记后270个工作日内支付第三笔股权款7.125亿元、第三笔股权转让款支付后270个工作日内支付第四笔股权款5.7亿元，第三笔股权款已于2018年12月24日支付完毕，因此第四笔股权款应于2020年1月20日前支付完毕。剩余尾款4,400.00万元已于2020年1月20日逾期，由于交易标的个别工程款涉诉且对应的银行账户被冻结，对方对涉诉责任的认定有异议，且经公司多次催促对方表示不再支付剩余股权款，预计该款项难以收回，因此基于谨慎性原则全额计提预期信用损失。

已采取和拟采取的措施：公司持续通过发函沟通、上门协商等方式积极催款，目前对方主动配合推进回款工作，公司将根据实际进展安排调整后续催收事宜。

会计师的核查程序及意见：

（一）核查程序

● 了解、评价并测试与投资流程相关的内部控制，复核相关内部控制设计的合理性以及执行的有效性；

● 检查与股权处置相关的董事会决议、股东大会决议和股权转让协议等文件；

● 通过检查股权转让协议、企查查上查询工商变更登记信息、截至报告出具日收取股权处置款的银行流水及银行单据等资料，了解交易的具体情况，判断相关股权处置完成确认时点是否准确；

● 了解股权处置交易定价的依据，获取交易时作为交易定价依据的评估报告，并复核了评估方法、重要假设及关键参数的合理性；

● 检查股权处置相关的会计处理，通过执行分析、重新计算等审计程序检查投资收益确认及相关会计处理的准确性；

● 检查股权处置款期后回款情况，比对协议约定，了解交易的具体收款的进度。

● 检查截至本问询函回复日收取股权处置款的银行流水及银行单据等资料；

● 检查股权处置在财务报告中的列报与披露是否充分、适当。

（二）核查结论

经会计师核查，我们没有发现公司回复中与财务报告相关的信息与我们在审计过程中获得的相关资料在所有重大方面存在不一致之处。

15.截至报告期末，你公司其他应付款项下往来款余额为1,968,660,278.16元，补充说明上述款项产生的具体原因、往来对象、交易内容、是否涉及关联方财务资助，请年审会计师发表意见。

回复：

单位：人民币万元

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注：关联方财务资助，系供销大集下属公司向关联方借款，双方签订了借款协议，供销大集下属公司向关联方支付利息，2020年度共计支付融资利息821.13万元。

会计师的核查程序及意见：

（一）核查程序

● 与公司管理层沟通了解重大明细项目的其他应付款：往来款核算内容及性质；

● 结合应付账款、预收账款等往来项目的明细余额，调查是否存在多头挂账、异常余额或是否满足其他应付款定义的其他款项；

● 获取并查阅相关合同，查验重要合同条款与账面记录是否一致；

● 抽样检查银行收/付款回单，查验挂账单位和金额是否正确；

● 分析性复核两年账龄的合理性；

● 选取样本对其他应付款期末余额及发生额较大的客户实施函证程序并保证函证控制的独立性；

● 根据与关联方间资金借款协议，测算当期利息；

● 检查截至本问询函出具日已支付款项的银行回单；

● 检查其他应付款是否已按照企业会计准则的规定在财务报表中作出恰当列报和披露。

（二）核查结论

经会计师核查，我们没有发现公司回复中与财务报告相关的信息与我们在审计过程中获得的相关资料在所有重大方面存在不一致之处。

16.截至报告期末，你公司尚有已签订合同但未付的约定工程支出共计1,743,561,791.05元，请根据《上市公司规范运作指引》第6.4.1条和第6.4.10条的规定，说明你公司是否履行了相应的审议程序和信息披露义务。

回复：

截至2020年末，公司尚有已签订合同但未付的约定工程支出共计1,743,561,791.05元，详见下表。相关合同均系项目下不同子公司，根据项目开展实际需要与多个不同签约方签署的日常经营相关的采购（设计费、造价咨询费、监理费、检测费等）、工程承包（接受服务）、劳务合作等合同，共涉及7个子公司、50余个交易对手方，相关合同分别于2010年至2020年签订。经对照《上市公司规范运作指引》第6.4.1条和第6.4.10条规定，下表所列日常经营合同金额未达到公司最近一期经审计总资产50%以上且金额超过5亿元，也未达到最近一期经审计主营业务收入50%以上且绝对金额超过5亿元；此外，连续12个月内与同一交易对手方签署的合同累计计算也未达到6.4.1条所述标准，不存在未按程序审议和未履行信息披露业务的情形。

单位：人民币元

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特此公告

供销大集集团股份有限公司

董 事 会

二〇二一年八月十一日