金科地产集团股份有限公司
一、重要提示
本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读半年度报告全文。
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
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2、主要财务数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
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注：上表中基本每股收益、稀释每股收益、加权平均净资产收益率、归属于上市公司股东的净资产指标均考虑了永续债的影响。
3、公司股东数量及持股情况
单位：股
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4、控股股东或实际控制人变更情况
控股股东报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期控股股东未发生变更。
实际控制人报告期内变更
□ 适用 √ 不适用
公司报告期实际控制人未发生变更。
5、公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
6、在半年度报告批准报出日存续的债券情况
√ 适用 □ 不适用
（1）债券基本信息
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（2）截至报告期末的财务指标
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三、重要事项
（一）公司所属行业发展情况
2021年上半年，面对复杂多变的国内外环境，在党中央坚强领导下，全国上下齐心、持续巩固疫情防控和经济社会发展成果，精准实施宏观政策，经济持续稳定恢复，生产需求继续回升，就业、物价总体稳定，新动能快速成长，质量效益稳步提高，市场主体预期向好，经济发展呈现稳中加固、稳中向好态势。上半年宏观经济由于低基数原因，维持较高增速，一季度经济增速为18.3%，二季度为7.9%，上半年为12.7%，两年均增5.3%；但当下仍存在全球疫情持续演变，外部不稳定、不确定因素较多；国内经济恢复不均衡，巩固稳定恢复发展的基础仍需努力。
房地产政策方面，系统化调控已成常态，长效政策落地。政策调控持续加码，包括住房限购、“三道红线”、贷款集中度管控、政府集中供地等，2021年政府工作报告再次提及“房住不炒”和“三稳”预期。在需求端，调控持续趋紧，但需求依然保持韧性，人口结构的多维度变化正推动着房地产消费需求呈现结构性红利；在供给端，调控不断升级，三道红线和贷款集中度管理抑制行业过度加杠杆冲动。
房地产销售方面，疫情防控形势持续向好，销售全面复苏。2021年上半年，全国商品房销售面积8.86亿平方米，同比增长27.7%；商品房销售额9.29万亿元，同比增长38.9%；受益于疫情恢复的影响，销售数据同比大幅增长，房地产销售规模创历史同期新高，但随着调控政策不断趋严和上年高基数影响恢复正常，预计下半年销售规模增幅将持续收窄。
近年商品房销售面积、销售额及同比增速走势统计图
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房地产投资方面，土地市场成交明显缩量，成交均价持续上涨。2021年上半年，全国300城市土地供应量同比减少10%，价格上涨26%；受政策影响，采取“集中供地”的22城在成交金额上已经超过50%的比重，房地产市场向核心城市集聚的效应进一步强化。
近年全国300城住宅用地成交走势统计图
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房地产融资方面，行业融资规模增速下降，市场流动性偏紧。2021年上半年，房地产贷款集中度管控效果显现，上半年房地产贷款余额同比增速下降至9.5%，低于全部贷款增速，新增房地产贷款占比下降至18.9%。房地产开发企业到位资金102,898亿元，同比增长23.5%；其中，国内贷款13,465亿元，同比下降2.4%；随着各项政策不断加码，房地产行业融资环境持续收紧。
近年新增房地产贷款占比统计图
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（二）报告期公司经营情况总结
1、报告期公司主要经营情况总结与分析
2021年上半年，公司顺应“三道红线”、“政府集中供地”等行业调控政策变化，在新一届董事会和经营管理层的领导下，快速适应行业变化，全力推动高质量发展，及时确定“一稳二降三提升”的经营策略。“一稳”指稳健发展；“二降”指降负债，降库存；“三提升”指提升核心竞争能力，提升资产运营能力，提升综合盈利能力。公司在“一稳二降三提升”经营策略的指导下，主动优化财务结构，积极抢抓销售回款，充分重视现金安全，果断聚焦经营质效，稳步推进公司可持续健康发展，并取得以下几方面经营成果：
（1）现金流安全充分加固，财务结构持续优化
公司始终致力于打造优质的平台，强化现金流安全、优化财务结构。报告期末，公司货币资金余额约370亿元，同比增长0.73%，货币资金余额对短期有息负债覆盖更为充裕；为实现更好的发展质量，保持合理的杠杆水平，公司主动调整有息负债规模，并由2020年同期的1,106.05亿元下降至上年末的976.64亿元，至本报告期末进一步降至941.44亿元，同比压降规模超160亿元；其中，一年内到期有息负债为268.00亿元，占比降至28.47%；一到三年内到期有息负债为524.69亿元，占比为55.73%；三年以上到期有息负债为148.75亿元，占比为15.80%；有息负债规模的降低和期限结构的优化为公司流动性安全筑牢了厚实的防火墙。
截止报告期末，公司资产总额达3,956亿元，较上年末增长3.80%；资产负债率降至80.40%，较上年末降低0.32个百分点；经营性现金流净额25.14亿元，同比增长202.62%；净负债率降至77.08%，扣除合同负债后资产负债率降至69.55%，现金短债比达到1.38，公司“三道红线”监测指标持续满足“绿档”。公司主体信用等级稳步提高，境内主流评级机构均给予AAA级，标普国际评级由B+跳级提高至BB-，穆迪国际评级由B1展望稳定提高至B1展望正面。
得益于财务结构的持续优化、信用评级的持续提升、三道红线的持续改善和金融机构的充分信任，公司在报告期内各融资渠道保持通畅，尤其是实现境内外各类标准化债券融资（含公司债、超短融、美元债、ABS、CMBS等）规模约百亿元，位居国内A股民营企业前列，成功发行首单CMBS（16.85亿元，成本6%/年，期限18年）；成功发行美元债3.25亿美元，期限3年，票息6.85%，较上期成本降低超150个BP，为公司的可持续健康发展和现金流安全起到强力支撑。
（2）经营业绩稳中有升，销售规模稳步增长
报告期内，公司实现营业收入439.73亿元，同比增长45.10%；实现净利润48.66亿元，同比增长14.26%，其中归属于上市公司股东的净利润37.05亿元，同比增长2.49%；每股收益0.67元，基本与上年同期持平。
报告期内，公司坚持去库存、调结构、降分销、抓回款，坚守利润底线，强化科技赋能，系统提升销售力，销售规模持续增长。公司及所投资的公司（“公司及所投资的公司”为依照地产行业惯例使用的全口径概念，统计范围包括公司自身、全资子公司、公司并表范围内的合资公司及非并表的参股合资公司；）实现销售金额约1,025亿元，同比增长18%，连续多年稳居行业TOP20（来源中指院数据）；房地产销售面积约1,005万平方米，同比增长约17%，连续多年位居行业TOP10（来源中指院数据）；实现销售回款约997亿元，回款比例高达97%。报告期内，公司在华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区（本报告中华东地区包括上海市、江苏省、浙江省、安徽省、江西省、山东省、福建省；西南（不含重庆）地区包括四川省、贵州省、云南省；华中地区包括河南省、湖北省、湖南省；华南地区包括广东省、广西壮族自治区；华北地区包括北京市、天津市、河北省、山西省；其他地区包括陕西省、辽宁省等。）销售金额占比分别达到43%、20%、12%、11%、8%，区域布局日趋合理。
（3）多元拿地补充土储，可售资源结构优化
报告期内，公司积极应对政府集中供地政策变化，坚持多元化拿地模式，获取优质土地资源，累计新增土地储备39宗，土地购置合同金额达到354亿元，计容建筑面积835万平方米，平均楼面单价为4,240元/平方米，投资销售比控制在40%以内，在保证现金流安全的前提下有效补充了优质土地资源。
报告期内，拿地方式更趋多元化，拿地能力显著提升。公司通过“地产+商业”、“地产+产业”、收并购等方式获取的土地计容建筑面积达到472万平方米，占比57%；新增土地储备按计容建筑面积计算二三线（含新一线）（本报告针对中国城市能级的分类标准主要引用第一财经·新一线城市研究所城市能级分类（2021年版）数据。）城市占比约93%，城市能级显著提升。
截止报告期末，公司总可售资源约7,311万平方米，其中，重庆占比降至23.69%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北占比分别为20.94%、18.30%、17.81%、9.22%、5.27%，公司可售资源的分布与经济发展及行业趋势更为契合。
（4）持续回报股东信任，资本市场形象继续提升
报告期内，公司在兼顾发展的同时，坚持持续回报股东信任，实现2020年度现金分红23.99亿元，分红比例约为上年归母净利润的35%，以股权登记日收盘价计算股息率达到7.85%，分红金额、分红比例及股息率连续多年保持行业内较高水平。
报告期内，公司先后举办董事会换届沟通会、定期报告业绩说明会、年度股东大会、美元债发行路演、投资者调研等形式多样的投资者沟通活动，充分利用新媒体、新渠道、新方法传递企业发展价值，持续优化投资者结构，新纳入沪深300ESG基准指数。公司坚持开放互信、守法合规的资本市场沟通，获得资本市场广泛认可。
（5）积极履行社会责任，品牌形象深入人心
报告期内，公司积极履行社会责任，持续参与精准扶贫、乡村振兴和社会公益事业，获得党中央、国务院颁发的“全国脱贫攻坚先进集体”荣誉奖项，得到党中央、国务院对公司长久以来深度参与脱贫攻坚、积极履行社会责任的高度肯定。
报告期内，公司坚持打造金科形象，加强品牌宣传；策划东方人居建筑展，邀请李云迪先生代言博翠产品系，助力公司产品品牌提档升级。围绕中国共产党成立100周年，策划并举办金科全国第二届儿童合唱节、六一爱心助养、第七届中国廉政书画展重庆巡展等系列活动。
2、报告期内公司房地产项目经营与发展情况
（1）公司新增土地储备情况
报告期内，公司新增土地39宗，计容建筑面积835万平方米，土地购置合同金额354亿元。新增项目土地储备具体情况如下：
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备注：权益比例为截止报告期末的数据，公司根据经营需要，可能引入合资合作单位共同开发及员工按规定参与跟投，相应权益比例可能会发生变化。本报告的权益比例概念下同。
（2）公司主要房地产项目开发情况
截止报告期末，公司及所投资的公司期末在建项目427个，上半年新开工面积约932万平方米，期末在建面积约6,762万平方米，竣工面积约1,030万平方米。公司主要房地产项目开发情况见下表：
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备注：上表中涉及权益比例、面积指标、投资金额等的相关数据可能存在根据项目具体开发情况进行动态调整。
（3）公司主要房地产项目销售情况
报告期内，公司销售规模实现有质量的增长，公司及所投资的公司实现销售金额1,025亿元，同比增长18%；房地产销售面积1,005万平方米，同比增长17%。主要房地产项目销售情况见下表：
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证券代码：000656 证券简称：金科股份 公告编号：2021-116号
2021年半年度报告摘要
（下转250版）
