胡博士课堂：带您了解基础设施公募REITs（下）

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胡博士课堂：

带您了解基础设施公募REITs（下）

张大爷：胡博士您好，上次我从您这学习到很多“瑞茨”的知识，回去我给街坊邻居“科普”了好久，大家都特别感兴趣！今天还想继续向您咨询一下，这个“瑞茨”的发行价格是不是1元/份的？

胡博士：公募REITs发行价格不是1元/份，而是根据询价情况市场化定价，也就是说发行价格会受到基础设施项目评估价值、发行份额、投资者认可度等多重因素影响。这里特别提醒一下，张大爷您的投资决策应综合各项目底层基础设施类型、评估价值、实际募集规模、运营管理机构能力、未来现金流分派等情况来进行，而不是单纯比较不同项目发行价格的绝对值大小。

张大爷：胡博士，麻烦您给梳理梳理，这个“瑞茨”和普通公募基金有啥不一样？

胡博士：和普通公募基金相比，区别主要有两点：一是资金投向不同，公募REITs的底层基础资产是拥有持续、稳定经营现金流的基础设施项目，而普通公募基金则主要投向分散化配置的股票、债券等；二是收益来源不同，基础设施公募REITs收益来源主要为底层资产经营收益和物业资产增值收益，普通的公募基金则是以股息、利息收益及灵活调整投资组合带来的资本利得。

张大爷：“瑞茨”和股票有何不同呢？

胡博士：和股票的区别，就记住三点：波动较小、强制分红、风险与收益中等。具体来说，基础设施公募REITs的底层资产都是成熟优质、运营稳定的基础设施项目，价值波动一般相对较小；由于强制分红，每年至少分红一次，收益分配比例不低于年度可供分配金额的90%，分红比例更高，较股票来说更为稳定；另外，由于出现项目运营收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小，所以这个“瑞茨”收益的增长空间相对股票而言是有限的，风险和收益均是中等水平，这也体现了风险与收益的匹配原则。

张大爷：这个总结得好，我一听就记住了。胡博士，您也说说它和债券的区别吧？

胡博士：公募REITs和债券相比，最大的区别在于没有固定利息回报，收益主要依靠资产本身的现金流产生能力及资产增值带来的份额价值提升，这就意味着会有一定的变动。此外，基础设施公募REITs属于权益投资，本息没有主体信用担保，非常依赖于资产运营。所以基金管理人和外部运营管理机构的运营能力对它的影响很大，客观上存在可能因运营管理不善导致单位价值下跌的风险。

张大爷：您的讲解对我帮助很大，我都记在小本本上了，回去一定要让街坊邻居都学习学习！最后再向您请教个问题，对于我们投资者而言，投资“瑞茨”需要注意哪些问题？

胡博士：第一，要对自己的风险承受能力有很清楚的认识，公募REITs适合风险偏好适中的群体，就是那些不满足于银行理财的收益水平、想要获得高一点的收益，又不想承担像股票那种波动性和高风险的人；第二，它不是保本型产品，虽然基础设施公募REITs的项目处于核心区域且运营稳定，但在发行后价格还是有波动的，投资风险需要由您自行承担；第三，基础设施公募REITs属于封闭式基金，不能像开放式基金那样随时进行申购和赎回。如果您想要退出，要在二级市场进行交易，像股票一样买卖。