上海国际机场股份有限公司

公司代码：600009 公司简称：上海机场

2021年年度报告摘要

第一节 重要提示

1本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到http://www.sse.com.cn网站仔细阅读年度报告全文。

2本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

3公司全体董事出席董事会会议。

4立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

5董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

公司2021年拟不进行利润分配，不进行资本公积金转增股本。

第二节 公司基本情况

1公司简介

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2报告期公司主要业务简介

2021年是具有里程碑意义的一年，世纪疫情冲击下，百年变局加速演进，外部环境更趋复杂严峻和不确定。我国从容应对百年变局和世纪疫情，实现了“十四五”良好开局，经济发展和疫情防控保持全球领先地位。

在党中央、国务院的坚强领导下，全民航积极应对疫情严重冲击，统筹谋划、综合施策、动态调控，稳住了民航发展的基本盘，显示了民航业具有很强的发展韧性，为我国经济社会发展和疫情防控大局做出了重要贡献，充分体现了多年民航强国建设的成色，中国民航具有雄厚发展实力和抗风险能力，再次印证了民航强国八个基本特征中涉及运输航空领域的五个特征处于成长期或成熟期，也充分说明中国民航恢复发展有坚实基础。

航空运输业与宏观经济周期密切相关，航空运输业的发展态势影响机场业务量的表现，受新冠肺炎疫情的持续冲击，浦东机场2021年旅客吞吐量及飞机起降架次完成情况低于年初预期。不考虑突发事件影响，节假日一般是航空运输市场的旺季，因此机场行业也具有类似的季节性，但在疫情防控常态化背景下，季节性特征并不明显。

公司的经营范围是为国内外航空运输企业及旅客提供地面保障服务，经营出租机场内航空营业场所、商业场所和办公场所,国内贸易（除专项规定）；广告经营，货运代理、代理报关、代理报检业务，长途客运站，停车场管理及停车延伸服务,经营其它与航空运输有关的业务；综合开发，经营国家政策许可的其它投资项目。

公司目前运营管理浦东机场，经营业务主要分为航空性业务和非航空性业务，航空性业务指与飞机、旅客及货物服务直接关联的基础性业务；其余类似延伸的商业、办公室租赁、值机柜台出租等都属于非航空性业务。浦东机场属于一类1级机场，目前航空性业务等收费项目的收费标准按照民航局相关文件规定实行政府指导价，非航空性业务收费项目的收费标准实行市场调节价。

公司是从事航空运输地面服务及其他相关业务的服务性企业，提供的产品即服务，包括以先进的机场基础设施，高效顺畅的运行保障系统为中外航空公司的飞机安全起降提供良好的航班地面保障服务；以安全、舒适、优美的候机环境，功能齐备的服务设施和优质服务为旅客提供进出港、转港服务；以诚信的服务原则、规范化的管理和合理的资源定价，为承租商提供经营资源服务；商业租赁方面通过公开招标、公开比选、邀请招标、邀请比选、定向谈判等方式，引进具有丰富机场商业运作经验的集成商、连锁品牌商以及国际知名旅行零售机构。

3公司主要会计数据和财务指标

3.1近3年的主要会计数据和财务指标

单位：元 币种：人民币

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3.2报告期分季度的主要会计数据

单位：元 币种：人民币

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季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用 √不适用

4股东情况

4.1报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况

单位：股

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4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用 □不适用

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4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用 □不适用

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4.4报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况

□适用 √不适用

5公司债券情况

√适用 □不适用

5.1公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况

单位:元 币种:人民币

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报告期内债券的付息兑付情况

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报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况

□适用 √不适用

5.2公司近2年的主要会计数据和财务指标

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

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第三节 重要事项

1.公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。

2021年，公司以“立足新发展阶段、贯彻新发展理念、服务新发展格局”为工作主线，坚持“稳基础、提品质、促发展”的工作思路，狠抓“作风、能力、基层”三大基础建设，直面困难挫折，积极应对疫情防控、安全生产、经营管理等诸多压力与挑战，保持战略定力，砥砺奋进、锐意进取，为上海机场打造品质领先的国际航空枢纽作出积极贡献。

生产指标略有回升。全年浦东机场共保障飞机起降34.95万架次，同比增长7.32%；旅客吞吐量3220.68万人次，同比增长5.68%；货邮吞吐量398.26万吨，同比增长8.03%。

安全运行趋向平稳。顺利实现浦东机场第二十二个安全年。全年航班放行正常率87.23%，位列时刻协调机场第19位。

服务质量持续向好。浦东机场获颁旅客满意度测评（ACI）“2020年度亚太地区4000万以上级最佳机场”和“旅客认可奖”。 2021年度ACI测评均分为5.0，位列全球253家机场第一名；2021年度民航旅客服务测评（CAPSE）均分为4.09，位列内地40家机场第五名。

受疫情持续冲击经营形势依然严峻。2021年公司实现营业收入37.28亿元，同比下降13.38%；归属于上市公司股东的净利润-17.11亿元。

圆满完成各项重大保障任务。严格落实疫情背景下的各项防控政策要求，圆满完成春运、全国“两会”、建党百年、第四届进博会、花博会等多项重大政治保障任务。

2021年，世界经贸环境不稳定不确定性增大，我国经济发展环境发生深刻复杂变化，新冠疫情持续演变、不断反复，对民航业影响的深度和持续性超出预期。浦东机场2021年旅客吞吐量及飞机起降架次完成情况低于年初预期，国内多地散发疫情限制了国内航线业务量的恢复增长，受限于全球疫情状况，国际航线业务量仍受较大影响，公司各项业务开展和客户经营受疫情持续影响冲击较大，经营方面继续承压。

公司大力推行降本增效措施，继续积极应对疫情带来的冲击。在航空性业务方面，优化与完善航空枢纽布局与航线网络，在快速恢复航班和拓展市场空间上主动出击、多措并举，主动协调争取时刻资源利用最大化，积极推进将其国际闲置时刻用于国内航线，持续强化枢纽功能。在非航空性业务方面，公司大力推行降本增效措施，探索新形势下商业发展新路径，科学谋划疫情常态化下的商业规划，致力提升商业能级与整体氛围，主动探索商业创新模式，结合后疫情时期机场商业环境，系统性优化商业资源。

报告期内浦东机场业务量完成情况：

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（注：因存在其他形式的飞行（不以营利为目的的通用航空飞行），所以部分项目分项数字之和与总计数存在差异）

公司2021年第一次临时股东大会审议通过了《关于本次发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易方案的议案》等议案，拟向机场集团发行股份购买其持有的虹桥公司100%股权、物流公司100%股权及浦东第四跑道；同时，拟非公开发行股份募集配套资金。

证监会上市公司并购重组审核委员会（以下简称“并购重组委”）于2022年4月8日召开并购重组委2022年第5次工作会议审核公司本次重组事项，根据会议审核结果，公司本次重组事项获得有条件通过。

2.公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终止上市情形的原因。

□适用 √不适用

上海国际机场股份有限公司

2022年4月14日

证券代码：600009 证券简称：上海机场 公告编号：临2022-027

上海国际机场股份有限公司

续聘会计师事务所公告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

重要内容提示：

拟聘任的会计师事务所名称：立信会计师事务所（特殊普通合伙）

一、拟聘任会计师事务所的基本情况

（一）机构信息

1.基本信息

立信会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“立信”）由我国会计泰斗潘序伦博士于1927年在上海创建，1986年复办，2010年成为全国首家完成改制的特殊普通合伙制会计师事务所，注册地址为上海市，首席合伙人为朱建弟先生。立信是国际会计网络BDO的成员所，长期从事证券服务业务，新证券法实施前具有证券、期货业务许可证，具有H股审计资格，并已向美国公众公司会计监督委员会（PCAOB）注册登记。

2.人员信息

截至2021年末，立信拥有合伙人252名、注册会计师2,276名、从业人员总数9,697名，签署过证券服务业务审计报告的注册会计师人数707名。

3.业务规模

立信2020年业务收入（经审计）41.06亿元，其中审计业务收入34.31亿元，证券业务收入13.57亿元。

上年度立信为587家上市公司提供年报审计服务，审计收费 7.19亿元，同行业上市公司审计客户13家。

4.投资者保护能力

截至2021年末，立信已提取职业风险基金1.29亿元，购买的职业保险累计赔偿限额为12.5亿元，相关职业保险能够覆盖因审计失败导致的民事赔偿责任。

近三年在执业行为相关民事诉讼中承担民事责任的情况：

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5.独立性和诚信记录

立信近三年因执业行为受到刑事处罚无、行政处罚1次、监督管理措施24次、自律监管措施无和纪律处分2次，涉及从业人员63名。

（注：最近三年完整自然年度及当年，下同）

（二）项目成员信息

1.人员信息

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（1）项目合伙人从业经历：

姓名：谭红梅

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（2）签字注册会计师从业经历：

姓名： 傅亚萍

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（3）质量控制复核人从业经历：

姓名：崔志毅

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2.项目组成员独立性和诚信记录情况

项目合伙人、签字注册会计师和质量控制复核人不存在违反《中国注册会计师职业道德守则》对独立性要求的情形。

（上述人员过去三年没有不良记录。）

（三）审计收费

1.审计费用定价原则

主要基于专业服务所承担的责任和需投入专业技术的程度，综合考虑参与工作员工的经验和级别相应的收费率以及投入的工作时间等因素定价。

2.审计费用同比变化情况

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二、拟续聘会计师事务所履行的程序

（一）董事会审计委员会已审查了拟聘请财务审计机构和内部控制审计机构的相关信息，认可其专业胜任能力、投资者保护能力、独立性和诚信状况等，同意将有关议案提请公司董事会审议。

（二）独立董事认为该事项未损害公司和中小股东合法权益，认可拟聘任会计师事务所的专业胜任能力、投资者保护能力、诚信状况和独立性，同意将相关事项提交公司董事会审议。

（三）公司于2022年4月14日召开第八届董事会第二十四次会议，审议并一致通过了《关于聘请公司2022年度财务审计机构的议案》和《关于聘请公司2022年度内部控制审计机构的议案》。

（四）独立董事认为公司已履行相关法定审议程序，符合相应规则，同意公司聘请立信会计师事务所（特殊普通合伙）为2022年度财务审计机构和内部控制审计机构。

（五）本次聘请会计师事务所事项尚需提请公司股东大会审议，并自公司股东大会审议通过之日起生效。

特此公告。

上海国际机场股份有限公司

董 事 会

2022年4月16日

证券代码：600009 证券简称：上海机场 公告编号：临2022-028

上海国际机场股份有限公司

2022年度日常关联交易公告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

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重要内容提示：

● 公司2022年度日常关联交易事项无需提交公司股东大会审议。

● 公司2022年度日常关联交易事项是公司持续经营所必要的，公司主业收入对日常关联交易事项无依赖。

一、日常关联交易基本情况

（一）日常关联交易履行的审议程序

公司第八届董事会第二十四次会议于2022年4月14日采取“现场与视频”方式召开，除公司董事长莘澍钧女士、董事王旭先生、董事唐波先生和董事刘薇女士因在关联方任职，根据《上海证券交易所股票上市规则》有关规定回避涉及关联交易议案表决外，其余董事进行了议案表决，会议审议通过了关于公司2022年度日常关联交易的议案。

公司全体独立董事认为该议案未损害公司和中小股东合法权益，同意提交本次会议审议并同意以上关联交易事项。

（二）前次日常关联交易的预计和执行情况

2021年度实际发生金额与预计金额无重大差异。

1.2021年度公司向关联人提供劳务（万元）

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注： 以上年度预计及实际发生数均按价税分离原则以不含税价格进行列示（下同）。

2．2021年度公司接受关联人提供劳务（万元）

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3. 2021年度公司向关联人出租资产场地（万元）

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4.2021年度公司向关联人承租资产、场地（万元）

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（三）本次日常关联交易预计金额和类别

2022年度与同一关联人进行同类交易预计金额与2021年度发生金额无重大差异。

1.2022年度公司向关联人提供劳务（万元）

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2.2022年度公司接受关联人提供劳务（万元）

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3.2022年度公司向关联人出租资产场地（万元）

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4．2022年度公司承租关联人资产场地（万元）

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5．2022年度公司向关联人转让经营权（万元）

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二、关联方介绍和关联关系

（一）关联方的基本情况

1.集团公司

企业类型：有限责任公司；法定代表人：秦云；注册资本：人民币365亿元；注册地：中国上海；主要经营范围：机场建设、运营管理，与国内外航空运输有关的地面服务，国际国内贸易(除专项规定)，对外技术合作、咨询服务，供应链管理、第三方物流(除运输)，房地产开发，实业投资(除股权投资及股权投资管理)，物业管理，酒店管理，预包装食品销售(限分支机构经营)，会议及展览服务，广告设计、制作、代理、发布，附设分支机构。

集团公司2020年末总资产为950.57亿元，净资产为794.03亿元，2020年度营业收入为95.04亿元，利润总额为-10.35亿元。

2.贵宾服务公司

企业类型：有限责任公司；法定代表人：李韧；注册资本：人民币2000万元；注册地：中国上海；主要经营范围：贵宾、要客、民航旅客服务，会务服务，贵宾室租赁，商务服务，礼品的销售，宾馆、餐饮、旅游相关信息咨询服务。

贵宾服务公司2021年上半年末总资产为2.8亿元，净资产为0.54亿元，2021年1-6月营业总收入为1.17亿元，净利润为-0.02亿元。

3.保安服务公司

企业类型：有限责任公司；法定代表人：崔刚；注册资本：人民币3000万元；注册地：中国上海；主要经营范围：为客户单位提供门卫、巡逻、守护、随身护卫、安全检查、安全风险评估、区域秩序维护等保安服务；照相、展览、展销和经营性的文娱体育、营销、发售及停车场的保安服务；研制、开发、设计、安装、保养、维护安全技术防范设备、防火、报警工程和保安装置等，安全防范咨询服务；接受委托办理机场通行证；犬只寄养（不得从事犬只养殖与诊疗）；为国内企业提供劳务派遣服务。

保安服务公司2021年上半年末总资产为0.9亿元，净资产为0.6亿元，2021年1-6月营业总收入为0.98亿元，净利润为0.04亿元。

4.进出口公司

企业类型：有限责任公司；法定代表人：郁卫宁；注册资本：人民币5000万元；注册地：中国上海；主要经营范围：市外经贸委批准的进出口业务，自用成品油进口业务，上海市政府采购招标中介业务，国内机电设备招标代理业务，国内贸易（除专项规定外）。

进出口公司2021年上半年末总资产为25.25亿元，净资产为1.08亿元，2021年1-6月营业总收入为0.17亿元，净利润为0.13亿元。

5.货运站

企业类型：有限责任公司；法定代表人：谢炜金；注册资本：人民币31161万元；注册地：中国上海；主要经营范围：为各航空公司、货代公司和货主提供进出港货物、邮件在浦东国际机场货运站内的处理服务，包括货运商务文件处理、收费、交接、过磅、仓储、装拆板、配载、出货、场内搬运、信息处理、查询等服务以及从事道路货物运输、经营性收费停车场，并提供相关业务的管理咨询与服务。

货运站2021年上半年末总资产为15.59亿元，净资产为11.77亿元，2021年1-6月营业总收入为5.25亿元，净利润为1.54亿元。

6.西区货运站

企业类型：有限责任公司；法定代表人：谢炜金；注册资本：人民币68000万元；注册地：中国上海；主要经营范围：为各航空公司、货代公司和货主提供进出港货物、邮件在浦东国际机场的处理服务，包括货运商务文件处理、收货、交接、过磅、仓储、装拆板、配载、出货、货物运输、信息处理、查询、中介处理、配送；全面的货邮地面操作代理和安检、办公室租赁和操作场地租赁以及与其他操作业务有关的物流服务。

西区货运站2021年上半年末总资产为21.73亿元，净资产为13.55亿元，2021年1-6月营业总收入为4.38亿元，净利润为1.19亿元。

7.快通物业

企业类型：有限责任公司；法定代表人：周小培；注册资本：人民币100万元；注册地：中国上海；主要经营范围：物业管理，停车场（库）系统服务，园区管理服务，商业综合体管理服务，房屋租赁，绿化管理，清洁服务，装卸搬运，有害生物防治服务，会议、会展及相关服务，建筑装饰和装修业，信息系统集成服务，洗车服务，百货零售，附设分支机构。

快通物业2021年上半年末总资产为0.47亿元，净资产为0.22亿元，2021年1-6月营业总收入为0.37亿元，净利润为0.02亿元。

8.机场国旅

企业类型：有限责任公司；法定代表人：赵海波；注册资本：人民币7060万元，注册地：中国上海；经营范围：旅游业务；第一类增值电信业务；基础电信业务；第二类增值电信业务；网络预约出租汽车经营服务；货物进出口；技术进出口；食品经营；酒类经营。旅客票务代理；国内货物运输代理；国际货物运输代理；会议及展览服务等。

机场国旅2021年上半年末总资产为0.43亿元，净资产为0.17亿元，2021年1-6月营业总收入为0.26亿元，净利润为-0.27亿元。

9.波音改装

企业类型：有限责任公司；法定代表人：Michael Doellefeld；注册资本：13500万美元；注册地：中国上海；主要经营范围：飞机改装（包括客机改货机，机舱升级改装，客航内部和机载娱乐系统升级改装），飞机维修（包括C、D检及各类定检业务，与改装相关的维修及维修配件修理业务和其他航空业务），航空器材销售和维修，并提供相关的工程技术服务；航空器材的批发、进出口、佣金代理（拍卖除外）、仓储分拨、技术服务、技术培训及其他相关配套业务。

波音改装2021年上半年末总资产为5.61亿元，净资产为0.48亿元，2021年1-6月营业总收入为1.3亿元，净利润为-0.09亿元。

10.华美达

企业类型：有限责任公司；法定代表人：包慧慧；注册资本：人民币1500万元；注册地：中国上海；主要经营范围：旅馆，餐饮服务，食品销售，百货零售，房地产租赁经营，汽车租赁，计算机及通讯设备经营租赁，烟草制品零售，健身休闲活动，会议、展览及相关服务，娱乐场所（歌舞娱乐场所、游艺娱乐场所），酒店管理；停车场经营。

华美达2021年上半年末总资产为1.88亿元，净资产为-0.06亿元，2021年1-6月营业总收入0.19亿元，净利润为-0.19亿元。

11.地面服务

企业类型：有限责任公司；法定代表人：林建海；注册资本：人民币36000万元；注册地：中国上海；主要经营范围：航空运营支持服务；航空商务服务；航空运输货物打包服务；装卸搬运；运输货物打包服务；旅客票务代理；专业保洁、清洗、消毒服务。出入境检疫处理；民用航空器维修。

地面服务2021年年末总资产为9.97亿元，净资产为4.1亿元，2021年1-12月营业总收入为7.26亿元，净利润为0.12亿元。

12.浦东航油

企业类型：有限责任公司；法定代表人：黄晔；注册资本：人民币35000万元；注册地：中国上海；主要经营范围：建设与经营浦东国际机场供油设施及相关项目，航空油料的购销与储运，提供相关产品的技术服务。民航系统内汽油、煤油、柴油批发、进出口并提供相关配套服务（涉及配额许可证管理、专项规定管理的商品按照国家有关规定办理）。

浦东航油2021年年末总资产为47.18亿元，净资产为32.86亿元，2021年1-12月营业总收入为105.5亿元，净利润为5.07亿元。

13.德高动量

企业类型：有限责任公司；法定代表人：王旭；注册资本：人民币2000万元；注册地：中国上海；主要经营范围：设计、制作、代理、发布国内外各类广告。

德高动量2021年年末总资产为9.06亿元，净资产为3.92亿元，2021年1-12月营业总收入为12.54亿元，净利润为3.64亿元。

14.华东凯亚

企业类型：有限责任公司；法定代表人：刁育新；注册资本：人民币1000万元；注册地：中国上海；主要经营范围：计算机系统集成，计算机硬件、软件，网络开发与销售和计算机设备的销售与维修，计算机相关咨询服务，提供民航通讯网络节点机，用户终端及通讯设备的销售和日常维护和技术支持，开发与民航计算机系统相关的旅游产品；订房，会展会务服务，信息咨询及商务服务（国家专项审批项目除外）。

华东凯亚2021年年末总资产为4.85亿元，净资产为3.22亿元，2021年1-12月营业总收入为2.98亿元，净利润为0.12亿元。

（二）与公司的关联关系

1.集团公司

集团公司持有公司股票891,290,804 股，持股比例为46.25%，为公司的控股股东, 该关联人符合《上海证券交易所股票上市规则》第6.3.3条第（一）项规定的关联关系情形。

2.贵宾服务公司

集团公司持有贵宾服务公司70%股份，该关联人符合《上海证券交易所股票上市规则》第6.3.3条第（二）项规定的关联关系情形。

3.保安服务公司

集团公司持有保安服务公司100%股份，该关联人符合《上海证券交易所股票上市规则》第6.3.3条第（二）项规定的关联关系情形。

4.进出口公司

集团公司持有进出口公司51%股份，该关联人符合《上海证券交易所股票上市规则》第6.3.3条第（二）项规定的关联关系情形。

5.货运站

集团公司持有物流公司100%股份，物流公司持有货运站51%股份，该关联人符合《上海证券交易所股票上市规则》第6.3.3条第（二）项规定的关联关系情形。

6.西区货运站

货运站持有西区货运站56%股份，该关联人符合《上海证券交易所股票上市规则》第6.3.3条第（二）项规定的关联关系情形。

7.快通物业

集团公司持有快通物业100%股份，该关联人符合《上海证券交易所股票上市规则》第6.3.3条第（二）项规定的关联关系情形。

8.机场国旅

公司控股股东集团公司副总裁兼任机场国旅董事长，该关联人符合《上海证券交易所股票上市规则》第6.3.3条第（三）项规定的关联关系情形。

9.波音改装

公司控股股东集团公司副总裁兼任波音改装副董事长，该关联人符合《上海证券交易所股票上市规则》第6.3.3条第（三）项规定的关联关系情形。

10.华美达

集团公司持有上海机场实业投资有限公司（以下简称“实业公司”）100%股份，实业公司持有华美达100%股份，该关联人符合《上海证券交易所股票上市规则》第6.3.3条第（二）项规定的关联关系情形。

11.地面服务

公司副总经理兼任地面服务董事长，该关联人符合《上海证券交易所股票上市规则》第6.3.3条第（三）项规定的关联关系情形。

12.浦东航油

公司副总经理兼任浦东航油董事长，该关联人符合《上海证券交易所股票上市规则》第6.3.3条第（三）项规定的关联关系情形。

13.德高动量

公司副总经理兼任德高动量董事长，该关联人符合《上海证券交易所股票上市规则》第6.3.3条第（三）项规定的关联关系情形。

14.华东凯亚

公司副总经理兼任华东凯亚副董事长，该关联人符合《上海证券交易所股票上市规则》第6.3.3条第（三）项规定的关联关系情形。

（三）前期同类关联交易的执行情况

以上关联人均履行了和公司签订的同类关联交易合同和协议。

三、定价政策

公司与关联人之间的关联交易定价主要参照市场价和成本加成，并由交易双方磋商后厘定，市场价指经营者综合考虑运营成本、原料成本及服务的质量、范围，自主制定并由市场形成的价格；成本加成主要按照账面价值摊销计算。

主要关联交易部分如公司承租关联人资产场地的市场价参考由独立第三方出具的有关租金价格咨询报告，《报告》中估算价格形成机制具体如下：

1．土地租金

本次咨询对象为机场范围内的土地和房地产，共涉及43 项土地和8 项房地产资产。咨询对象土地用途为交通用地，根据实际使用用途以及是否直接产生收入来源等状况，对其进行了现状分类，其中土地分为保障性交通用地、商业用途交通用地、办公用途交通用地和航站楼用地四大类，由于这四类用地类型并不和常规的土地分类用途完全一致，并且咨询对象所在区域较为缺乏上述用途的土地租赁的案例，因此通过市场比较法直接确定土地租金较难实现。但咨询对象所在区域类似土地和房地产租金案例较为充足，部分土地上产生的收益和成本数据也比较详细，因此可以通过剩余法、成本逼近法等方法先确定各用途土地的土地价格，再通过收益法，对咨询对象土地租金进行收益倒算，求取咨询对象的土地租金，因此本次咨询选用收益法作为一种估算方法。同时通过所在区域相似用途房地产租金价格的收集、修正可以确定咨询对象房地产的租金价格，再使用剩余技术估算其中房屋部分产生的收益，确定土地部分的租金价格，因此选用剩余技术求取土地租金的方法作为估算咨询对象土地租金的另一种方法。

故使用收益法和利用剩余技术求取土地租金作为咨询对象土地租金的两种方法。

在收益法中，根据土地用途的不同，分别使用不同的方法估算土地的价格，各用途选用方法详见下表：

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注：考虑到机场范围内土地用途的特殊性，商业和办公分为a、b两类，本次咨询主要涉及b类机场综合用地上的商业和办公用地。

整体测算路径及估价方法的选用参考下图：

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2.房地产租金

在市场调查的过程中，咨询对象所在区域有较多与咨询对象类似房地产的租赁案例，故采用了市场比较法确定咨询对象于价值时点的房地产租金价格。

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（1） 收益法

收益法是求取咨询对象未来的正常净收益选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算咨询对象的客观合理价格或价值的方法。

收益法的操作步骤是：搜集有关收入和费用的资料→估算咨询对象的房地产市场价值→估算有效毛收入→估算运营费用→选用适当的报酬率和收益递增率→选用适宜的计算公式倒算咨询对象市场租金。

本次咨询选用有限年年净收益按一定比率递增的计算公式：

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式中V一土地测算时点的价格；A一土地未来第一年的租金；d一土地未来第一年的出租率；C一土地未来第一年的出租经营费用；r一土地出租的报酬率；g一净收益逐年递增的一定比率；n一持有土地的期限，简称持有期，即租期；Vn一土地在未来第n 年末的价格（或第n 年末的市场价值，或第n 年末的残值；如果购买土地的目的是为了持有一段时间后转售，则为预测的第n 年末转售时的价格减去销售税费后的净值，简称期末转售收益。期末转售收益是在持有期末转售土地时可以获得的净收益）。y一土地出售的报酬率（折现率）。

(下转123版)