我爱我家控股集团股份有限公司

证券代码：000560 证券简称：我爱我家 公告编号：2022-027号

2021年年度报告摘要

一、重要提示

本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。

公司负责人谢勇先生、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）何洋女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

公司所有董事均亲自出席了审议本次年度报告的董事会会议。

非标准审计意见提示

□适用 √不适用

董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案

√适用 □不适用

是否以公积金转增股本

□是 √否

我爱我家控股集团股份有限公司（以下简称“我爱我家”、“本公司”或“公司”）经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以公司目前总股本2,355,500,851股为基数，向全体股东每10股派发现金0.08元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。

董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案

□ 适用 √ 不适用

二、公司基本情况

（一）公司简介

■

（二）报告期主要业务或产品简介

1.主要业务概述

我爱我家是全国领先的以居住交易服务为核心的互联网人居生活服务平台运营商。公司以为消费者创造品质生活和追求企业卓越运营为目标，基于网络平台和数字智能开展线上线下一体化的运营服务，为居民客户和产业客户提供居住交易与产业数字化的解决方案与服务产品，并将产业版图延展到商业资产运营及居住衍生业务等领域。公司将聚焦居住场景，坚持以用户价值为导向，致力于服务中国广大城市家庭、租客、社区与同业，打造品质生活与多元共赢的人居服务互联网平台。

截止报告期末，公司与居住服务相关的业务总量如下：

（1）公司业务主要聚焦在国内一二线核心城市，展业地区包括北京、上海、杭州、南京、苏州、南昌等四十余座国内城市；

（2）国内运营门店总量4613家，员工约5万人。

（3）报告期内实现总交易金额（GTV）超过4300亿元。

2021年，居住交易服务市场受宏观经济、政策变化、产业链传导及疫情防控等多重因素叠加的影响，整体趋势呈现先扬后抑、上下半年波动剧烈的特点，下半年各城市市场交易量锐减，下探近年低点。市场的剧烈波动和下半年的严峻形势，使市场各经营主体面临较大挑战和冲击，对企业经营的韧性、效能、竞争力、抗风险能力与创新能力均提出了很高要求。

依托对行业的长期经验积累与趋势洞察，以及在核心业务能力与数字化建设方面的持续建设，2021年上半年，公司利用有利市场条件，加速业务规模成长，扩大市场与营收；下半年，因应市场形势变化，公司适时优化了经营策略和组织结构，秉持长期主义，更加聚焦核心业务核心市场的品质成长与卓越运营，保安全、保能力、保业绩，加速数字化与组织力建设，并发挥多业务协同互补的作用，努力平衡市场波动对经营的冲击。

2021年，公司完成了业务向互联网人居生活服务平台转型升级的重要里程碑。公司通过数字化一期建设完成了基于CBS/AMS核心业务系统的“数智中台+互联网入口+数字智能产品”数字化基础设施建设，并分别以重点城市北京的居住交易服务业务和全国的房屋资产管理业务为示范，来带动全国各业务条线的数字化改造，利用行业领先的数字化基础设施完成了业务重塑和线上线下一体化产业互联网平台的跑通，实现了从人力密集型向数字密集型的产业升级，并在报告期的市场变化挑战中展现了巨大价值，进一步提升了企业经营的核心能力与安全边际，巩固了公司在市场垂道的领先地位。

2.报告期公司从事的主要业务及经营模式

报告期内，公司锚定“居住”这一生活刚需场景，主要围绕居住核心资产（住宅）的配置（交易与运营管理）需求提供专业服务。2021年，为了更好地赋能专业团队服务客户，公司利用数字化基础设施，对业务进行重塑，实现了重点地区重点业务形态向互联网平台模式的转型，也令公司的业务结构进一步升级。目前公司主要收入由以下业务所构成：

（1）互联网服务

在此类业务板块中，“我爱我家”、“我家经纪人”、“相寓”等APP为核心入口的互联网服务平台作为向C端用户（业主、置业客户、租客）和B端用户（经纪人、管家、门店等）提供服务交互与达成交易的主要载体，以PaaS级的CBS/AMS业务系统为核心，深度融合线上线下三张网络（线上以C端用户为中心的消费互联网、以B端专业用户为中心的产业互联网，以及线下以社区为中心的门店网络），基于公司二十二年的行业运营方法论积累，对业务各方主体的角色分工、协同工作、收益分配进行标准化、精细化、科学化的规则界定和自动化管理，并提供支持专业服务与线上交易的各类数字智能化功能模块，实现居住交易与房屋资产管理的闭环服务。本公司通过运营互联网平台为客户提供服务并获得相应收入，具体包括以下几种业务类型：

①互联网存量住宅交易服务

存量住宅买卖或租赁交易的供需双方（C端）及经纪服务人员（B端）注册为公司互联网平台的用户后，可根据自己的用户身份而接受公司互联网平台提供的房源信息登记、核验、展示、查询以及专业咨询、交易对接等信息服务，以及交易过程中的验证、签约、履约及客服支持等线上服务。经纪类的产业用户，通过公司互联网平台，还能享受到公司CBS系统提供的合作网络与各类数字智能产品支持。公司在此项业务上的收入主要来自于：①我爱我家直营经纪团队主导完成的交易服务所收取的服务佣金；②向加盟门店收取的平台服务费、特许服务费；③与交易相关的其他增值服务报酬，包括交易完成服务、现场辅助工作等。

公司通过互联网平台提供的线上楼盘字典、VR看房、智能推荐、IM工具、CBS多边系统、电子签约、小爱客服等数字智能产品，使存量住宅的买卖和租赁交易可以突破线下物理条件的限制，为消费者获取交易信息的丰富度、透明度、真实性与准确性提供了保证，大大提高了客户的沟通与决策效率，降低了消费成本；帮助接入平台的经纪用户提高了商机获取与转化的效率，促进专业认知与绩效的快速提升；帮助线下门店大幅提升业务运营标准化水平，突破组织与销售半径的条件限制，实现房、客、人等业务资源的开放共享与多边高效协同，进而降低整体运营成本、提升组织绩效，从而引导接入公司平台的产业用户专注于为消费者提供高品质的解决方案级服务，创造客户价值。

报告期内，公司基于互联网平台的居住交易服务业务，在数字化基础设施水平、业务规模以及线上线下闭环融合的业务能力等方面，均处于行业领先梯队。并积极探索加盟、合伙等模式落地以推动公司互联网开放平台的构建。

②房屋资产管理业务

“相寓”是公司旗下的房屋资产管理品牌，始于公司自2001年从北京开始的“房屋管家”租赁业务。作为国内最早提供房屋资产管理服务与长租公寓服务的企业之一、住房租赁经营行业拥有超 20年发展经验的先行者，相寓坚持数字引领，科技驱动，致力于打造国内领先的、打造以城市房屋资产管理运营业务为核心、品质租住生活与多元空间产品应用体系为结合的综合生活服务平台一一中国首个“新市民和青年人”的安心租房科技平台。产品涉及分散式两大产品线：相寓HOME、相寓ROOM，集中式四大产品线：相寓PARK、相寓INN、相寓DORM、相寓BASE。

报告期内，公司的房屋资产管理业务全面实现互联网线上化运营，公司长租公寓产品及运营服务的各方主体：业主、消费者、管家、渠道门店等，均通过接入公司运营的互联网平台来进行房源展示查询、信息沟通、交易下单、获取相关服务及结算。

报告期内，通过AMS业务系统的数字化赋能，相寓的业务运营能力和客户体验进一步提升，在分散式长租公寓领域实现了运营房源规模与出房率的持续提升并保持市场领先水平。

（2）非互联网服务

①存量住宅经纪业务

作为国内最早开展全国性房地产经纪连锁业务的企业之一，我爱我家拥有行业全链条的完整业务能力，能够为一手、二手住宅的买卖双方、租赁双方提供从交易信息、房源带看、交易条件谈判、签约到售后的一站式专业化服务，并形成了业务链条间稳定高效的动能传递与联动协同效益：以高频的普租经纪业务为蓄客池，通过不断增强服务粘性，促进房、客资源向买卖业务的转化，通过二手业务品质运营来强化品牌、蓄客导流，稳健发展高毛利新房业务。

公司在北京、杭州等重点城市积聚了由业内资深精英所组成的经营管理团队，广域覆盖、高密渗透、植根社区的规模化门店体系以及由标准化运营体系组织起来的成手经纪团队，建立并持续提升高水准的业务品控能力与品牌影响力，从而构筑了坚实的竞争壁垒，长期保持市占领先地位。

报告期内，公司积极推动住宅经纪业务向公司互联网服务平台的迁移和模式升级，实现了以重点城市为示范的业务转型。2022年，公司在数字化基础设施统一部署的基础上，会加速本项业务的平台化迁移与模式升级速度，努力实现业务体系全面转型。

②新房业务

本项业务中，公司主要向房地产开发商提供渠道服务与代理销售服务。

渠道业务：将经纪人线上、线下获取的客户与新房楼盘进行房客匹配，为开发商提供客户成交的机会，从而获取中介服务佣金的业务模式。

销售代理业务：通过组建新房销售团队（包含项目管理、策划、销售代表等），为开发商提供案场销售服务，从而获取销售代理佣金的业务模式。

新房业务是公司居住交易业务的补充。报告期内，公司基于多年市场经验积累和风控模型搭建，对新房业务规模进行控制，加强客户信用与应收账款回收管理，重点防范经营风险。

③商业资产管理业务

公司拥有完整的商业资产管理产业链，运营产品涵盖社区购物中心、沿街商铺、写字楼等多种商业形态。公司旗下的商业资产运营品牌各具优势并形成有效互补：“昆百大”是具有63年经营历史的零售商业品牌，主要经营模式是对自持购物中心和受托商业资产的运营管理；“蓝海购”是社区商业及商业公寓销售运营专业服务商，业务重点布局华中、华东区域的各大核心城市。

3.主要业绩影响因素及公司经营优势

（1）企业文化和品质服务能力

在高度竞争的居住交易服务行业，我爱我家持续二十二年的稳健经营，依靠的核心是“品质发展，卓越运营”的企业文化。正是这种企业文化，使我爱我家能够凝聚优秀团队，坚持长期主义，通过不断发展为客户创造价值，在各方面始终保持行业前列。

公司为客户提供的服务品质决定了客户体验，对客户信任和消费决策产生重要影响，关系到公司业务的口碑、获客、成交及议价能力。当赢得客户口碑与信赖后，不仅能高效促成交易，还会提升老客户复购与带新的几率。公司基于长期行业经营所积累的服务经验，不断提高服务的专业化、标准化，并通过严格的选育用人、品控管理和数字化运营工具来保证和提升服务品质，不断优化客户体验，增强客户信赖，提高客户对公司平台服务的黏性。例如我们针对消费痛点提出了“真房源假一赔百”等覆盖售前售中售后的十五项安心服务承诺以降低客户风险；通过建设VR看房等数字服务能力提升客户体验；通过自主开发的数字化品控工具监控海量业务行为以确保真房、真客、真行为的服务品质。

（2）以CBS/AMS业务系统为核心的数字基建

规模扩张、品质服务与运营效率三者难以兼顾，是制约居住交易服务行业发展的瓶颈。覆盖业务全链路、端到端、线上线下融合、平台化、智能化的数字基建是突破这一瓶颈的关键。具备上述能力的数字基建需要具有深刻行业理解与丰富线下资源，并持续大量投入研发才能实现，属于行业稀缺资源，也是数字经济时代行业竞争制胜的关键。

公司开发的CBS/AMS核心业务系统，搭建了覆盖居住服务各类业务全链路的合作网络，实现资源共享、精细分工、标准作业、科学分配，有效解决房、客、人、店、业务线之间的联动协同问题。并在标准化基础上，通过在线化、数字化、智能化，使合作网络能够自动、高效地运行和持续迭代优化。

CBS/AMS核心业务系统也是一种行业PaaS平台，在此基础上支撑了多种数字化的专业功能模块和SaaS系统，为各业务线的各类专业用户的培训、作业、洞察、决策等提供数智赋能。

以CBS/AMS业务系统为核心，公司实现了线上消费互联网、产业互联网与线下门店网络的三网融合，形成了数智中台+互联网入口+数字智能产品的完整数字基础设施。在数字基建投产赋能的保障下，公司在2021年实现了规模扩张、品质服务与经营效率的平衡发展。北京公司作为数字化升级转型示范，在经历市场低谷期后仍实现了业务增长，并同时实现了中后台运营效率不断提高，单位运营成本投入持续降低，例如，房源审核时效从33小时缩减至5小时，全流程办理时效缩短5-7天；中后台对前台支撑的人效比，从期初1:7提升至1:20以上，处于行业领先水平，应用CBS系统后近几年直接节约中后台人力成本近3亿元；存量住宅房源去化率提升10%以上，业务新人流失率降低6个百分点。以房屋资产管理业务为例，全年各类服务订单量达到150万单规模，全部实现线上智能化、自动化、端到端运营，中后台人力资源投入大幅降低，同时运营效率进一步提升，在管房源出租率提升至95.4%，平均出房天数缩短至7.8天，同比提效41.8%，各项运营指标均处行业领先地位。

（3）真房源楼盘库

房源是居住交易服务和房屋资产管理业务的根基，房源的数量和品质决定了公司业务的流量、收入与利润。公司以真房源楼盘库为核心，持续加强房源建设。2021年，公司楼盘库新增买卖房源63万套，期末在手买卖房源规模达到147万套；北京、杭州、苏州、南京、南昌等业务重点城市，新增房源、在手房源规模均在本地市场处于头部；房屋资产管理业务的在管房源达到25.3万套，同比增长7.2%，继续保持行业领先规模。

真房源质量是公司核心竞争力的保证，要求核验审查100%覆盖房源及配套业务行为，为了保真，核验步骤环节多达十几步，通过数字化系统实现智能识别、智能审核，全数字流程把控房源质量，保证了房源品控的高效和准确；在品控保证的同时，通过构建和普及房源维护的数字化运营闭环体系，将房源维护人角色有效融入到CBS合作网络中，使房源维护实现常态化、标准化、数字化，增强了业主粘性。

（4）品牌吸引力

住宅消费具有单价高、决策重、操作复杂的特点，经纪服务市场相对分散，品牌代表了企业的市场信誉，直接影响到消费选择和服务定价。“我爱我家”是在国内居住服务行业历经二十二年市场考验的知名品牌，享有较强市场影响力与消费心智占位，并随着公司带入A股资本市场后得到进一步增强。公司采用多种措施，包括品牌标准体系升级、IP化设计、新媒体矩阵运营等，不断提升“我爱我家”品牌知名度，为线上线下业务引流；并通过加强服务品控、改善用户体验以增强品牌美誉度。品牌力的持续巩固和增强，也提升了公司平台对于加盟、合伙门店及其他产业合作伙伴的吸引力，有利于壮大公司的平台生态。

（5）融入社区的门店网络

门店网络由社区门店和经纪人团队所组成。通过二十二年的全国布局和深耕核心城市的积累，我爱我家打造了一张“融入社区的线下门店网络”，报告期内门店规模达到4613家。“线上网络”作为流量入口和合作网络，大幅提升线下作业的效率与品质，“线下网络”则帮助业主、客户与公司产生更多的交互与连接，沉淀社区信息和行为数据。二者互相反哺，形成生态正循环。

社区门店作为线下渠道的主要形态，既是承载业务对接社区的物理空间，也是业务线下规范作业和资源管理的最小运营单元，还是业务团队的组织载体。门店的规模、布局及全生命周期运营质量，在支撑业务品质和业绩规模方面具有重要价值。其中，门店的全生命周期运营质量更为关键，关系到业务盈利、业绩质量。

为有效提升门店运营能力与经纪人员的服务能力，保证门店和经纪人规模的品质化扩张，公司依托对门店网络规模化运营的深厚经验与数字基建，在报告期内搭建专业化的门店管理平台、经纪人“繁星”培训系统与积分体系等数字智能工具，管控店面的全生命周期，快速提升经纪人业务能力与服务品质。门店管理平台在功能上实现了流程公开可视化、综合维度分级评测、动态过程中准确检测与精细管理、智能反馈与干预，有保障地提升了门店经营效益，确保了门店网络与经纪人团队的业务品质和生命力。

（6）业务线的多元协同，实现良性循环和抗风险能力

公司在住宅买卖与住宅租赁两个市场长期保持优势，是国内最早开展房屋资产管理业务的企业，建立了业务体系完整、紧密协同联动的居住服务产业群，能够在数字化基础设施支持下，实现房、客、人、店等核心业务要素在存量住宅买卖经纪、新房买卖经纪、存量住宅租赁经纪、房屋资产管理等业务中协同共享、优化匹配，从而提升业务运营效率和系统抗风险能力，为经营体的生命力与盈利能力提供保证。

例如，公司可利用频次和粘性较高的租赁类服务实现蓄房蓄客，再导入低频高值的买卖类服务来促进增收增利；低粘性的新房业务对于具有社区客群基础的成熟门店而言，作为一种高毛利的机会型业务，是对存量住宅配置业务的补充，而对于社区根基不深的新拓门店则可作为保持运营、培养团队、积蓄客源的粮食型业务；当买卖类服务受外部政策、市场波动影响时，居住需求通过翘板效应转移到租赁，公司可引导买卖类服务中的房源、客源、人员配置到租赁业务，从而保证业务体系的整体活力与收入稳定性，有效对冲外部经营风险。2021年，在住宅交易市场剧烈波动的情况下，公司房屋资产管理业务实现全年营业收入32.6亿元，对下半年住宅买卖类业务量的下降起到了平衡作用。

4.报告期公司主要经营指标完成情况

公司2021年全年业绩走势和总体表现受住宅交易市场变化影响突出。上半年，市场需求高涨，公司业务成交量和营收增长较快，达到近年高值。下半年受住宅交易市场遇冷影响，公司业务量下滑，收入减少。四季度中下旬，随市场回暖迹象，公司业务量与收入有所回升，但仍与上半年有较大差距。。

报告期内，公司实现营业收入1,196,287.4万元，按同口径对比较2020年增长24.9%；实现营业利润21,821.6万元，较去年同期下降55.8%；实现归属母公司所有者的净利润16,596万元，较去年同期下降46.8%；经营活动产生的现金流量净额为213,162万元，较上年同期减少5%；报告期末，公司总资产3,296,351.1万元，较期初增长63.8%；归属于上市公司股东的净资产1,056,959万元，较期初增长2.8%。

5.报告期经营管理情况

2021年上半年，顺应市场上行趋势，公司通过直营、加盟、合伙等多样化策略，加大了市场扩张投入力度，努力扩规模、增收入；同时坚守稳健经营底线，通过做实运营品质管理、加强数字基建赋能、控制风险类业务规模、大力发展具有长期价值的房屋资产管理等业务的方式，保证组织运营效率，把握增长与风险的平衡。下半年，因应市场变化及趋势预测，公司及时调整经营策略，进一步加强经营风险管控，更加聚焦运营品质，加强应收账款回款，并进行组织变革，优化中后台支撑能力，在提效降本的同时，引入优质人才补充关键岗位以加速数字化战略各项重点工作的推进落地。

(下转306版)

本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

重要内容提示：

1.公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

2.公司负责人谢勇先生、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）何洋女士声明：保证季度报告中财务信息的真实、准确、完整。

3.第一季度报告是否经过审计：

□是 √否

一、主要财务数据

（一）主要会计数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是 √否

■

截止披露前一交易日的公司总股本：

■

用最新股本计算的全面摊薄每股收益：

■

（二）非经常性损益项目和金额

√适用 □不适用

单位：元

■

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用 √不适用

公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用 √不适用

公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

（三）主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因

1、开发支出期末较年初增长40.37%，主要原因为公司信息系统投入增加；

2、递延收益期末较年初减少63.30%，主要原因为本期结转确认收入；

3、营业成本本期较上年同期增长48.90%，主要原因为执行租赁准则后成本确认的房屋管理业务成本增加；

4、财务费用本期较上年同期增长67.42%，主要原因是适用租赁准则确认的租赁负债增加，相应的未确认融资费用摊销形成的财务费用增加；

5、资产处置收益本期较上年同期几乎全增长，主要原因是适用租赁准则使用权资产转租形成融资租赁终止确认产生的利得增加；

6、投资活动产生的现金流量净额本期数较上年同期数近乎全增长，主要原因是适用租赁准则使用权资产转租形成融资租赁终止确认产生的资产处置现金流入增加；

7、筹资活动产生的现金流量净额本期数较上年同期数近乎全下降，主要原因是适用租赁准则将购买使用权资产支付的租金列示为支付其他与筹资活动有关的现金。

二、股东信息

（一）普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表

单位：股

■

（二）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

□适用 √不适用

三、其他重要事项

（一）报告期内经济与市场环境情况分析

1.宏观经济和政策形势

年初，我国经济延续恢复态势。今年两会政府工作报告强调经济要稳字当头、稳中求进，并将全年经济增长目标定在5.5%左右，高于社会预期。然而，由于目前国内外宏观环境复杂多变，国内疫情反复多发，我国经济下行压力依然较大，居民消费疲软，“稳增长”成为今年经济工作的重中之重。

今年以来中央及各部委多次强调货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长，积极出台对市场有利的政策、慎重出台收缩性政策，释放出更强的积极信号。政府调整针对住宅领域的政策方向，重视住宅产业对于稳定经济的支撑作用，出台化解上游房地产企业风险、暂缓房产税扩大试点、房企并购贷不计入“三道红线”等政策，金融机构也开始放松对居民购房贷款的限制。

但考虑到美元进入加息周期、俄乌战争等因素影响，限制了国内货币政策空间，有关住宅市场刺激政策实际执行情况，以及传导效果及传导周期均有待观察。

2.疫情影响

一季度，包括作为国内超一线中心城市的上海、深圳在内的多个大中型城市，分别发生疫情传播。新冠病毒经变异后，传播能力和隐秘性大大增强，特别是在人口密度和流动性高的大型城市，疫情容易形成扩散，导致一季度疫情频发，自2020年以来的常规防疫手段面临新的挑战，并引发各地疫情防控手段升级，在社会面会形成一定范围的停产停工，并对居民消费产生抑制影响。部分城市疫情尚未得到有效控制，防控形势严峻，大范围、长时期的防疫封控措施对经济产生较大影响。

3.住宅交易市场表现

虽然一季度房地产信贷环境和调控政策有所改善，但政策效果并未明显显现，多数城市仍处于市场调整中，叠加部分地区疫情反复影响，整体市场延续低温态势，二季度市场成交规模同比降幅有望收窄。

存量住宅方面，一季度存量住宅成交市场同样低位运行，叠加部分城市疫情反复打乱了市场恢复节奏，一线城市以及强二线城市成交规模均收窄至历史低点，整体同比降幅达50%左右。其中，北京存量住宅网签量同比降幅近三成，上海、杭州存量住宅网签量较上年同期几近腰斩。一季度百城存量住宅价格累计小幅上涨，2月价格环比止跌转涨，市场初现企稳迹象，3月受多地疫情影响，价格环比涨幅有所收窄。

新房方面，据研究机构数据显示，重点100城新建商品住宅成交活跃度偏低，成交规模居历史同期较低位。各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均下降，三四线城市同比降幅更大，下降超过40%。一线城市新建商品住宅季度价格环比略有上涨，市场有所恢复；二线城市3月价格止跌转涨，市场初现恢复迹象；三四线代表城市仍在继续调整中。

预计二季度稳定房地产市场的政策将持续出台，如企业端加大房企纾困力度，帮扶有价值的企业度过难关；需求端全面支持合理住房需求释放，加大信贷支持力度，适度修正限购、限贷等政策，促进销售回暖，打破地产僵局。预计二季度新房与存量房市场将持续下行，但因购房者需求尤其是刚性需求并未消失，叠加调控政策和信贷环境的持续改善，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，二季度全国新房与存量房市场成交规模同比降幅有望收窄。不过，市场恢复节奏还有赖于疫情的有效防控和政策的发力程度。

4.房屋资产管理行业市场情况

（1）政策端，探索新的发展模式，完善保障体系，坚持租购并举，盘活存量资源

今年全国两会政府工作报告定调，要探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。一季度，北京、上海、西安、太原、深圳、成都、东莞、重庆、杭州等城市出台相关政策，包括加快保障性租赁住房建设、保障性租赁住房项目认定、加强租赁市场管理、支持产业园利用自有土地建设保障性租赁住房、推进租购同权等方面。

（2）市场端，一季度，重点监测12城住房租赁市场量价表现平稳，市场虽有回升，但涨幅较小

成交量方面，一季度，重点监测12城住房租赁市场成交量略低于四季度，微高于上年同期。分城市来看，半数以上城市市场表现不及去年四季度及2021年一季度。部分地区因疫情反复影响，成交量同环比降幅略高，如上海、天津、郑州等地。因城市经济、人口等基本面优势带动，北京、杭州两地市场成交量相对较好，同比增长超过10%。预计二季度将延续市场热度，市场成交量较一季度有明显增长，但成交量或不及去年同期。

租金方面，一季度，重点监测12城住房租赁市场整租平米租金环比微跌，同比略涨，整体上租金表现较为平稳。

（二）报告期内，公司经营发展情况

1.报告期公司主要经营指标完成情况

2022年第一季度，公司实现营业收入347,944.42万元，较去年同期增加18.65%；实现营业利润-27,275.14万元；实现归属母公司所有者的净利润-24,126.99万元；扣除非经常性损益后归属母公司所有者的净利润-23,954.60万元。

2.各项业务开展情况

受节后住宅买卖市场回暖速度不如预期，以及上海、杭州、苏州、无锡、天津、南昌等主要业务城市先后出现疫情导致线下业务活动受限甚至门店经营暂停情况的不利影响，公司居住交易类业务出现业务量减少甚至停滞的状况，严重影响本期收入，同时也由于2021年同期高基数效应影响，报告期内公司营业收入同比出现较大幅度下降。

公司采取聚焦策略，对非重点城市业务进行优化调整，将资源向重点城市集中，并对受疫情影响的重点区域经纪人团队采取稳岗措施，以保护社区门店网络。因此公司的营业成本未能随收入同比例调整。

受上述情况影响，报告期内各业务线经营表现如下：

（1）面向存量住宅交易的服务

报告期内，公司继续推动居住交易服务向公司互联网平台的迁移，VR看房、电子签约等线上服务提升了客户体验，有助于增加公司平台流量和获客转化。但由于公司互联网平台业务具有线上线下一体化的闭环服务特点，住宅市场景气度以及线下门店网络运营受疫情影响的因素，对于互联网平台的存量住宅交易服务的成交和收入确认仍会产生较大影响。

（2）房屋资产管理业务

相寓业务在一季度继续保持增长，各项指标持续优化。截止报告期末，相寓在管房源规模25.9万套，环比增长2.3%，出租成交量同比增长23.1%，平均出房天数同比缩短。

（3）新房业务

受市场景气度及公司主动控制风险的影响，以及2021年同期的高基数因素，新房业务在公司各主要展业城市出现同比下滑，其中杭州、南昌同比降幅较大。

（4）商业资产运营

2022年春节前，百货及购物中心业态市场回暖明显，零售销售额实现增长；春节过后，随着新冠疫情的反复爆发，市场受到较大的冲击和影响，商场人流减少，销售出现下降。

3 报告期公司主要经营管理情况

（1）大力推进“三个一”工程的实施落地，推动公司数字化转型升级，为经营效益和发展夯实基础

一季度，公司大力推动CBS核心业务系统向除北京以外的其他重点城市进行统一部署，为迎接疫情防控形势好转后的市场回暖，做好提升业务竞争力与运营效能的数字化准备。

CBS在各城市的部署实施工作，采用总经理负责制，前置安排统筹组织资源；向城市公司进行全员培训推广，加强落地宣导服务，并进行培训后的考核上岗，帮助使用者提升认知，加速系统适应进程；通过契约式管理加强部门间合作效率，确保系统100%落地；技术实施上确保数据迁移准确性和时效性，减少切换期的业务扰动。在因疫情防控导致员工居家期间，公司通过数字化培训系统加强了对员工的业务系统切换培训，加速系统部署进度。

上海公司已于春节后完成CBS系统的部署实施，进入验收阶段，预计上半年实现系统正式上线投产。上海的系统切换升级作为公司推动全量业务统一系统平台部署的重大任务节点，对于拉动华东地区整体工作推进具有里程碑意义。针对上海地区疫情影响，公司通过云化部署、在线协同与线上培训等的方式，克服不利影响，按计划稳步推进工作。其他城市公司均已启动部署准备工作，预计年内实现系统上线投产。

一季度，在互联网流量入口运营方面，公司以北京公司为试点，重点加强了以企业微信为核心的私域流量运营工作，通过打通微信生态，接入运营管理工具，实现更多的获客与数据沉淀，加速数字化运营；并尝试视频直播与企业微信相结合，加强私域流量运营效果。

（2）优化组织结构，减少中后台运营成本，增强数字化组织能力

报告期内，因应经营环境变化与品质运营的目标要求，公司对中后台管理组织采取岗位优化、职能合并等调整措施，进一步降低管理成本。同时，公司加大了数字化产研体系与互联网平台运营体系关键岗位人才的引进力度，进一步增强了公司推动从数字化技术向数字化组织变革的能力

（三）报告期重要事项进展情况及其影响的分析说明

1.公司第二期员工持股计划实施进展情况

公司于2022年2月16日召开第十届董事会第十六次会议，在公司2020年年度股东大会授权范围内，对第二期员工持股计划及其管理办法的部分内容进行了修订。

上述事项具体内容详见公司于2022年2月17日披露于巨潮资讯网www.cninfo.com.cn的《关于修订公司第二期员工持股计划（草案修订稿）及其摘要的公告》（2022-008号）等相关公告。

2.关于非公开发行A股股票事项

鉴于公司非公开发行A股股票股东大会决议的有效期及股东大会授权董事会全权办理本次非公开发行股票相关事项的有效期即将到期，公司于2022年3月25日和2022年4月11日分别召开的第十届董事会第十八次会议和2022年第一次临时股东大会，审议通过将本次非公开发行决议的有效期和授权董事会全权办理本次非公开发行相关事项的有效期自原有效期届满之日起延长12个月，即延长至2023年4月12日。截至目前，本次非公开发行的相关工作尚在推进之中。

上述事项具体内容详见公司分别于2022年3月26日和2022年4月12日披露于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）的《关于延长公司非公开发行股票决议有效期及授权董事会办理本次非公开发行股票相关事项有效期的公告》（2022-016号）和《2022年第一次临时股东大会决议公告》（2022-021号）等相关公告。

3.关于为子公司提供担保的进展情况

本公司于2021年4月26日和2021年5月26日分别召开第十届董事会第九次会议暨2020年度董事会和2020年年度股东大会,审议通过了《关于2021年度为子公司新增债务融资提供担保额度的议案》。在股东大会批准的担保额度内，由本公司根据相关子公司经营业务开展的资金需求及其担保需求，分别为其2021年度的新增债务融资提供担保。担保额度及授权的有效期为自公司2020年年度股东大会审议通过上述担保议案之日起至审议相关担保额度的2021年年度股东大会召开之日止。报告期内，实际发生的担保情况如下：

（1）2022年1月6日，本公司与中信银行股份有限公司北京分行签订了《最高额保证合同》，由本公司为全资子公司北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称“北京我爱我家”）向该行申请10,000万元流动资金贷款所形成的债务提供高额保证担保。

（2）2022年1月5日，北京我爱我家与华夏银行股份有限公司北京丰台科技园支行签订了《流动资金借款合同》，该行2022年向北京我爱我家提供流动资金贷款75,000万元，贷款期限一年，由本公司为上述债务提供保证担保，同时由本公司全资子公司昆明新西南商贸有限公司和昆明百货大楼投资控股有限公司分别提供抵押担保和质押担保。

（3）2022年1月21日，本公司与中国光大银行股份有限公司昆明分行签订了《最高额保证合同》及《最高额抵押合同》，由本公司为全资子公司昆明百货大楼商业有限公司（以下简称“商业公司”）向中国光大银行股份有限公司昆明分行申请流动3,800万元最高授信额度所形成的债务提供最高额连带责任保证担保和最高额抵押担保。

（4）基于本公司全资子公司昆明昆百高创商业管理有限公司（以下简称“昆百高创”）和昆明昆百物业管理有限公司（以下简称“昆百物业”）业务开展的资金需求，经本公司2022年3月10日召开的第十届董事会第十七次会议审议通过，公司在2020年年度股东大会审议通过的担保总额度内，将全资子公司商业公司未使用的担保额度7,500万元分别调剂给昆百高创3,670万元，调剂给昆百物业3,830万元。上述调剂完成后，2022年3月10日，本公司与云投商业保理（深圳）有限公司签订《保证合同》，由本公司为昆百高创和昆百物业向该公司申请的7,500万元授信额度所形成的债务提供连带责任保证担保与抵押担保，同时，由本公司全资子公司昆明创卓商贸有限责任公司提供抵押担保。

（5）2022年3月18日，本公司与中国光大银行股份有限公司北京朝内支行签订了《最高额保证合同》，由本公司为北京我爱我家向该行申请2亿元最高授信额度所形成的债务提供最高额连带责任保证担保。

（6）2022年3月29日，本公司与富滇银行股份有限公司昆明呈贡支行签订了《公司最高额保证合同》，由本公司为全资子公司昆明百货大楼（集团）家电有限公司向该行申请5,000万元最高授信额度所形成的债务提供连带责任保证担保。

（7）2022年3月29日，本公司与富滇银行股份有限公司昆明呈贡支行签订了《公司担保保证合同》，由本公司为全资子公司昆明百大新纪元大酒店有限公司向该行申请800万元借款所形成的债务提供连带责任保证担保。

（8）2022年3月31日，本公司与昆仑银行股份有限公司签订了《保证合同》，由本公司为北京我爱我家向该行申请2亿元借款所形成的债务提供保证担保。

（9）2022年4月8日，本公司与中国民生银行股份有限公司北京分行签订了《最高额保证合同》，由本公司为北京我爱我家向该行申请1亿元授信额度所形成的债务提供最高额保证担保。

上述事项具体内容详见公司分别于2022年1月7日、2022年1月22日、2022年3月11日、2022年3月19日、2022年3月30日、2022年4月1日、2022年4月9日和2022年3月11日披露于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）的2022-001号、2022-003号、2022-012号、2022-013号、2022-018号、2022-019号、2022-021号《关于为全资子公司提供担保的进展公告》和《关于对子公司担保额度进行内部调剂暨为全资子公司提供担保的进展公告》(2022-012号)。

4.关于部分持股5%以上股东减持股份计划的实施及披露情况

（1）持有本公司5%以上股份的股东五八有限公司于2022年1月7日通过本公司披露了预减持计划。其拟通过集中竞价、大宗交易或两种方式相结合的方式减持本公司股份数量合计不超过77,495,978股，减持比例不高于公司总股本的3.29%。截至本报告披露日，五八有限公司未减持本公司股份，其仍持有本公司195,000,000股股份，占本公司总股本的8.28％。

（2）持有本公司5%以上股份的股东天津东银玉衡企业管理咨询中心（有限合伙）于2021年10月26日通过本公司披露减持计划，拟通过集中竞价、大宗交易方式减持本公司股份数量合计不超过70,665,025股，减持比例不高于公司总股本的3%。该减持计划时间已于2022年2月15日到期，天津东银玉衡企业管理咨询中心（有限合伙）没有发生减持行为。截至本报告披露日，其仍持有本公司175,073,202股股份，占本公司总股本的7.43％。

上述事项具体内容详见公司分别于2022年1月7日和2022年2月17日披露于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）的《关于持股5%以上股东减持股份计划的预披露公告》（2022-002号）和《关于持股5%以上股东减持股份计划期限届满未减持公司股份的公告》（2022-004号）。

四、季度财务报表

（一）财务报表

1.合并资产负债表

编制单位：我爱我家控股集团股份有限公司

2022年3月31日

单位：元

■

法定代表人：谢勇 主管会计工作负责人：何洋 会计机构负责人：何洋

2.合并利润表

单位：元

■

法定代表人：谢勇 主管会计工作负责人：何洋 会计机构负责人：何洋

3.合并现金流量表

单位：元

■

法定代表人：谢勇 主管会计工作负责人：何洋 会计机构负责人：何洋

（二）审计报告

第一季度报告是否经过审计

□是 √否

公司第一季度报告未经审计。

我爱我家控股集团股份有限公司

董 事 会

2022年4月29日

证券代码：000560 证券简称：我爱我家 公告编号：2022-033号

2022年第一季度报告