历经冰火锤炼 上市房企绝境中孕育新生
◎记者 张良 ○编辑 郭成林
2021年的中国房地产市场犹如“冰火两重天”：从上半年的炙热酷暑瞬间切换到下半年的凛冽寒冬。
风向骤变下，房地产企业纷纷节衣缩食，苦盼冬去春来。截至4月29日，除部分上市房企因故无法按期披露2021年年报外，绝大多数上市房企业已晒出2021年的“成绩单”。
整体而言，销售及毛利率的持续下滑导致上市房企普遍“增收不增利”。应对未来，上市房企生产经营更加注重高质量，在确保财务稳健的基础上谋求破旧立新，通过探索新发展模式为自身成长注入新的活力。
超六成房企去年业绩下滑
2021年对于房地产行业而言是极其特殊的一年。
上半年房地产销售市场表现活跃，土地市场竞争激烈，行业整体保持较高热度。但随着调控政策的持续作用，下半年房地产销售市场明显转冷，加之部分房企曝出流动性危机，资金及销售端压力使房企投拓意愿大幅下降，土地市场降温明显。
据克而瑞研究中心统计，2021年约有75%的上市房企营收实现正增长，但不少房企由于结算结构安排、成本费用控制欠佳，毛利润、净利润增长不尽如人意，过半房企毛利润（剔除税金及附加）下降，净利润下降房企占比超过六成，同时约有四成房企“增收不增利”。
即便一贯经营稳健的龙头房企万科，其2021年之路亦走得极不平坦。
数据上看，虽然万科仍然保持了业务发展与财务健康，但继1995年和2008年后，公司净利润出现上市31年以来第三次下滑，同比下降45.75%。净利润下降主要原因是毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。
保利发展、招商蛇口、金地集团等诸多房企同样遭遇了增收不增利的局面。
克而瑞研究中心企业研究总监朱一鸣表示，2021年行业典型上市房企整体的毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续了2019年以来的下行趋势，且降幅较2020年进一步扩大。其中，2021年典型房企毛利率中位数同比降低4.4个百分点至19.3%；净利率和归母净利率的中位数分别降低3.0个和4.3个百分点至7.7%和4.7%。目前房地产行业整体利润率持续下行探底，企业各项利润率指标均已降至历史较低水平。
但应看到的是，部分房企2021年过得还不错，营收、归母净利润同比实现了双增长，令市场看到一丝欣慰的希望。如绿城中国、龙湖集团、中国金茂等。
2021年，龙湖集团实现营业额2233.8亿元，同比增长21%；剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利为224.4亿元，同比增长20.1%；毛利同比增长4.6%至565.4亿元，毛利率为25.3%；平均借贷成本为年利率4.14%，平均贷款年限6.38年；现金短债比6.11倍，连续六年满足“三道红线”指标要求。
穿新鞋，走新路
在“房住不炒”“租购并举”的大背景下，房地产逐渐回归民生属性，房企发展更应该围绕城市发展和老百姓的需求提供实实在在的产品和服务。
因此，房企探索新的发展模式迫在眉睫，稳健经营成为主要目标，能够与时俱进、根据市场转变自身经营的房企，将获得下一阶段的良好发展。
万科董事长郁亮此前在谈及行业集中度提高问题时说，进退取决于企业经营是否稳健，要发展就要转换到新的模式上去。
“当前房地产行业进入了一个新旧模式的转换阶段，战略制定很重要，但是落地更重要。”招商蛇口董事长许永军表示，公司这几年来一直坚持“133341”战略，积极打造邮轮、产业园区、集中商业及招商积余四大核心IP。
2021年，招商蛇口将“三个转变”融入“133341”战略中，一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变，把握好规模与成长的关系，坚持价值导向；二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。
转变者还有旭辉控股。2021年以来，该公司发展模式已逐步从规模导向转为效益导向，更加注重高质量发展。旭辉控股董事局主席林中表示，房地产是一个永续行业，有着极强的韧性。旭辉的发展模式已经做了彻底的改变，未来将“穿新鞋，走新路”。
龙湖集团则强调所有业务必须回归生意逻辑，方能大有可为。龙湖集团CEO陈序平表示，龙湖将坚持“空间即服务”战略，包括已有的六大主航道业务的投资战略。“龙湖会让六大主航道业务，甚至未来的创新业务，都回归到生意逻辑，回归到现金流、利润的逻辑，争取做一个成一个，并希望创新业务能为公司利润增长提供新的贡献”。
“稳”字当头 2022年仍可期许
为促进房地产业良性循环和健康发展，2021年第四季度以来，行业利好不断释放，政策环境持续缓和。
不过，部分房企的流动性困境仍待化解，仍面临一波即将到来的偿债高峰。在行业信心亟待提振的背景下，业界对于2022年的房地产市场也是颇多期许。
郁亮表示，有利于市场稳定的政策措施在不断出台，中央已经明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针，有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场，万科对政策环境有信心。经过调整，行业将回归常态、回归理性，过高、过低的利润率都不可持续，行业收益水平最终会向社会平均水平回归。
“房地产是规模超10万亿元的巨大市场，常做常有、常做常新。”郁亮认为，房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务，这门生意未来仍会常做常有。伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力。
许永军认为，当前的环境和后续5年房地产行业，如果能把握住“稳”字，就把握了房地产行业的脉络。在“稳”的基础上，招商蛇口提出“三个转变”，把内功练好，从管理要效益、向品质要效益。
“2021年是近10年中房地产市场波动最大的一年，所有的调控政策都是为了维护房地产市场的长远健康发展。”碧桂园总裁莫斌表示，现在市场在逐渐筑底的过程中，市场的信心正在逐渐恢复。在“房住不炒”和“三稳”政策引导下，房地产市场的健康发展一定能够实现。
部分A股上市房企2021年年报数据一览
证券简称 营业总收入 营业总收入 净利润 净利润 销售毛利率 销售净利率
(亿元) 同比增幅(%) (亿元) 同比增幅(%) (%) (%)
万科A 4,527.98 8.04 225.24 -45.75 21.82 8.41
保利发展 2,850.24 17.19 273.88 -5.39 26.78 13.05
新城控股 1,682.32 15.64 125.98 -17.42 20.45 8.18
招商蛇口 1,606.43 23.93 103.72 -15.35 25.47 9.46
华侨城A 1,025.84 25.25 37.99 -70.05 26.15 6.97
金地集团 992.32 18.16 94.10 -9.50 21.18 13.09
首开股份 678.02 53.31 6.92 -77.95 19.81 3.09
华发股份 512.41 0.46 31.95 10.09 25.80 9.13
大悦城 426.14 10.84 1.08 127.79 27.44 1.80
金融街 241.55 33.30 16.43 -34.25 21.45 6.55
信达地产 221.05 -14.53 8.15 -45.72 19.31 3.82
中交地产 145.42 18.23 2.36 -32.19 22.91 5.08
数据来源：wind 制表：高志刚
