光大嘉宝股份有限公司
公司代码：600622 公司简称：光大嘉宝
2021年年度报告摘要
第一节 重要提示
1本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到www.sse.com.cn网站仔细阅读年度报告全文。
2本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3公司全体董事出席董事会会议。
4众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2021年度利润分配及公积金转增股本预案为：以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，每10股派发现金红利0.74元（含税），不进行资本公积金转增股本。
第二节 公司基本情况
1公司简介
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2报告期公司主要业务简介
公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务：
（1）不动产资产管理业务：公司主要通过控股的光大安石平台作为私募基金及不动产资产管理平台，重点投资于有升值潜力的持有型物业，并以管理人的身份或以品牌输出的形式，通过对物业资产的重新定位、改造升级及运营管理创造出稳定现金流，为投资人创造回报。同时，光大安石还凭借自身在不动产资产管理领域的专业能力，向第三方机构提供包括物业价值分析、项目问题诊断、夹层融资及股权投资咨询、物业委托管理、商业品牌输出、资本市场服务在内的综合性服务，不断巩固和提升公司在不动产资产管理领域的市场份额及竞争优势。
（2）不动产投资业务：通过投资不动产基金份额，投资或持有高品质的不动产资产，加强公司不动产投资和资管业务的协同效应，提升公司收益能力，增强资管业务竞争能力。
（3）房地产开发业务：公司通过下属嘉宝神马平台开展房地产开发业务，业务模式以自主开发销售为主。
公司业务所处行业情况：
（1）不动产资产投资和资产管理行业
2021年，全球新冠疫情呈现多轮反复，且在持续发展中。各国主动采取措施应对由疫情引发的供应链危机、能源危机和通胀危机等问题，努力提振本国经济。总体来说，由于2020年基数较低，2021年全球经济预计将实现近年来的最快增速。
2021年中国宏观经济继续保持复苏态势，但仍然面临重重挑战。一方面，外贸出口、高新技术产业的持续向好，为中国宏观经济的发展奠定了坚实的基础；另一方面，新冠疫情的多点散发、房地产行业的结构性调整、金融风险的控制及平台整顿等，使中国宏观经济下行压力自二季度开始加大，经济复苏进程有所放缓。零售物业方面，2021年全国社会消费品零售总额同比增长12.5%，消费市场继续保持恢复态势。但是，线下消费市场回暖幅度低于预期，全国购物中心日均客流接近2.5万人次，尚未恢复到疫情前水平。与此同时，2021年全国新开业商场545家，供给大幅增加，存量商业竞争加剧。整体来看，顶流购物中心普遍通过紧跟潮流热点、调整焕新品牌、加强文化艺术体验等方式，实现客流和销售额的双提升。办公物业方面，主要城市核心商圈写字楼的净吸纳量同比大幅上涨，实现强势反弹，空置率回落，租金触底回升，但区域分化明显。部分城市如上海、广州等，由于供给量持续增加，市场压力仍然较大。部分以在线教育、游戏、影视等行业为主要客户的区域，受行业整体调控政策影响，区域租赁市场承压明显。工业物流方面，2021年中国国内快递业务增量和出口增速均达到30%。“双循环”发展格局下，电商、第三方物流和制造业的仓储需求大幅上升。根据CBRE统计数据，2021年，全国主要市场高标仓净吸纳量同比上升60%，创历史新高。酒店方面，得益于国内商务出行需求旺盛，酒店行业上半年呈现稳健回暖态势，但下半年受疫情多点散发影响，市场活跃度再度出现波动，全年入住率仍未恢复到疫情前水平。
不动产投资市场方面，2021年中国大宗物业投资市场迎来快速复苏，主要城市的大宗交易金额同比增加约40%,办公物业和商务园区成交占比接近总成交额的一半，依然是市场最为关注的交易标的。内资交易占比约78%，延续上一年的主导地位。外资买家重点关注市场仍在北上广深一线城市。
不动产资产管理方面，随着中国基础设施领域公募REITs制度破冰，不动产的资产运营价值受到更多关注。但是由于底层资产的行业复苏仍在持续进行中，各业态仍然面临较大的运营压力。同时，房地产企业受政策影响开始寻求新的发展曲线，持有物业运营成为主要发展路径之一。多方面因素导致不动产资产管理行业的竞争进一步加剧，行业发展在精细化、体系化、规模化竞争的同时，也在不断寻求创新突围。
（2）房地产开发业务
公司房地产开发业务主要布局在上海市及周边区域，上海市房地产市场情况对公司房地产开发业务有较大影响。2021年上海房地产市场呈现出强劲韧性，市场整体平稳运行，全年新建房屋销售面积1880.45万平方米，比上年增长5.1％。其中，住宅销售面积1489.95万平方米，增长3.9％；商办销售面积170.76万平方米，下降7.9％。
3公司主要会计数据和财务指标
3.1近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
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3.2报告期分季度的主要会计数据
单位：万元 币种：人民币
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季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4股东情况
4.1报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
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4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
■
4.4报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
□适用 √不适用
5公司债券情况
√适用 □不适用
5.1公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:亿元 币种:人民币
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报告期内债券的付息兑付情况
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报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.2公司近2年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
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第三节 重要事项
1公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
报告期内，公司实现营业收入40.95亿元，较上年增加3.99%；实现归属于公司所有者的净利润3.65 亿元，较上年下降11.43%。
报告期内公司主要经营情况、未来发展可能面临的风险等详见公司年度报告全文第三节“管理层讨论与分析”内容。
2公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终止上市情形的原因。
□适用 √不适用
光大嘉宝股份有限公司
董事长：张明翱
2022年4月28日
证券代码：600622 股票简称：光大嘉宝 编号：临2022-024
光大嘉宝股份有限公司
第十届董事会第十三次会议决议公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
光大嘉宝股份有限公司（以下简称“公司”、“光大嘉宝”）第十届董事会第十三次会议于2022年4月28日下午以“现场+电话”方式在公司北京会议室（北京市西城区平安里西大街28号）召开。本次会议应参加董事9人，实际参加董事9人。会议由公司董事长张明翱先生召集和主持，公司全体监事、部分高级管理人员列席了会议。本次会议的通知与召开符合《公司法》、《公司章程》等有关规定。会议认真审议了如下议案：
一、审议通过《公司2021年度经营工作总结和2022年度经营工作计划》
表决结果：9票赞成，0 票反对，0 票弃权。
二、审议通过《公司董事会2021年度工作报告》
表决结果：9票赞成，0 票反对，0 票弃权。
本议案尚须提交公司股东大会审议。
三、审议通过《公司2021年年度报告全文及摘要》
具体内容详见上海证券交易所网站http://www.sse.com.cn。
表决结果：9票赞成，0 票反对，0 票弃权。
本议案尚须提交公司股东大会审议。
四、逐项审议通过《公司2021年度财务决算和2022年度财务预算》
（一）《公司2021年度财务决算》
表决结果：9票赞成，0 票反对，0 票弃权。
（二）《公司2022年度财务预算》
表决结果：9票赞成，0 票反对，0 票弃权。
本议案尚须提交公司股东大会审议。
五、逐项审议通过《公司2021年度利润分配和资本公积转增股本预案》
（一）《公司2021年度利润分配预案》（每10股派发现金红利0.74元，含税）
表决结果：9票赞成，0 票反对，0 票弃权。
（二）《公司2021年度资本公积转增股本预案》（不转增）
表决结果：9票赞成，0 票反对，0 票弃权。
本议案具体内容详见公司临2022-026号公告，尚须提交公司股东大会审议。
六、审议通过《公司2021年度内部控制评价报告》
具体内容详见上海证券交易所网站http://www.sse.com.cn。
本议案表决结果：9票赞成，0 票反对，0 票弃权。
七、审议通过《公司2021年度社会责任报告》
具体内容详见上海证券交易所网站http://www.sse.com.cn。
本议案表决结果：9票赞成，0 票反对，0 票弃权。
八、审议通过《关于续聘众华会计师事务所（特殊普通合伙）为公司2022年度审计机构和支付审计费用的议案》
表决结果：9票赞成，0 票反对，0 票弃权。
本议案具体内容详见公司临2022-027号公告，尚须提交公司股东大会审议。
九、逐项审议通过《关于公司高级管理人员2021年度奖金的议案》
（一）《关于公司党委书记钱明先生2021年度奖金的议案》
表决结果：8票赞成，0 票反对，0 票弃权。关联董事钱明先生回避表决。
（二）《关于公司总裁陈宏飞先生2021年度奖金的议案》
表决结果：8票赞成，0 票反对，0 票弃权。关联董事陈宏飞先生回避表决。
（三）《关于公司副总裁、董事会秘书、财务负责人2021年度奖金的议案》
表决结果：9票赞成，0 票反对，0 票弃权。
十、审议通过《关于公司会计估计变更的议案》
表决结果：9票赞成，0 票反对，0 票弃权。
本议案具体内容详见公司临2022-028号公告。
十一、审议通过《关于修订〈公司章程〉的议案》
表决结果：9票赞成，0 票反对，0 票弃权。
本议案具体内容详见公司临2022-029号公告，尚须提交公司股东大会审议。修订后的《公司章程》详见上海证券交易所网站http://www.sse.com.cn。
十二、审议通过《关于修订〈公司股东大会规则〉的议案》
表决结果：9票赞成，0 票反对，0 票弃权。
本议案尚须提交公司股东大会审议。修订后的《公司股东大会规则》详见上海证券交易所网站http://www.sse.com.cn。
十三、审议通过《关于制定〈公司独立董事工作制度〉的议案》
表决结果：9票赞成，0 票反对，0 票弃权。
本议案尚须提交公司股东大会审议。《公司独立董事工作制度》详见上海证券交易所网站http://www.sse.com.cn。
十四、审议通过《关于修订〈公司董事会审计和风险管理委员会实施细则〉的议案》
表决结果：9票赞成，0 票反对，0 票弃权。
十五、审议通过《关于修订〈公司董事会执行委员会议事规则〉的议案》
表决结果：9票赞成，0 票反对，0 票弃权。
十六、审议通过《关于修订〈公司信息披露事务管理制度〉的议案》
表决结果：9票赞成，0 票反对，0 票弃权。
修订后的《公司信息披露事务管理制度》详见上海证券交易所网站http://www.sse.com.cn。
十七、审议通过《关于修订〈公司内幕信息知情人登记管理制度〉的议案》
表决结果：9票赞成，0 票反对，0 票弃权。
修订后的《公司内幕信息知情人登记管理制度》详见上海证券交易所网站http://www.sse.com.cn。
十八、审议通过《关于修订〈公司募集资金管理规定〉的议案》
表决结果：9票赞成，0 票反对，0 票弃权。
本议案尚须提交公司股东大会审议。修订后的《公司募集资金管理规定》详见上海证券交易所网站http://www.sse.com.cn。
十九、审议通过《关于对公司向光大安石中心项目提供的财务资助进行展期的议案》
表决结果：9票赞成，0 票反对，0 票弃权。
本议案具体内容详见公司临2022-030号公告，尚须提交公司股东大会审议。
二十、审议通过《关于对公司向重庆北碚项目提供的财务资助进行展期的议案》
表决结果：9票赞成，0 票反对，0 票弃权。
本议案具体内容详见公司临2022-031号公告，尚须提交公司股东大会审议。
二十一、审议通过《关于公司向中关村项目提供财务资助的议案》
表决结果：9票赞成，0 票反对，0 票弃权。
本议案具体内容详见公司临2022-032号公告，尚须提交公司股东大会审议。
(下转246版）
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
重要内容提示
(一)公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
(二)公司负责人张明翱、主管会计工作负责人于潇然及会计机构负责人（会计主管人员）金红保证季度报告中财务报表信息的真实、准确、完整。
(三)第一季度财务报表是否经审计
□是 √否
一、主要财务数据
(一)主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
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(二)非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
■
注1：公司向参股的不动产基金项目公司提供借款并收取资金占用费。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用 √不适用
(三)主要会计数据、财务指标发生变动的情况、原因
√适用 □不适用
■
注1：报告期末公司其他流动资产与上年期末数相比增加23,394.70万元，增加比例为40.12%，主要原因是本期房地产开发业务预缴的税金；
注2：报告期末公司投资性房地产与上年期末数相比增加453,417.22万元，增加比例为51.10%，主要原因是本期光大安石虹桥中心项目部分达到预计可使用状态从在建工程转入投资性房地产；
注3：报告期末公司在建工程与上年期末数相比减少455,832.46万元，减少比例为87.75%，主要原因是本期光大安石虹桥中心项目部分达到预计可使用状态从在建工程转入投资性房地产；
注4：报告期末公司短期借款与上年期末数相比增加23,600.00万元，主要原因是本期增加的短期银行委托借款；
注5：报告期末公司预收款项与上年期末数相比减少5,551.68万元，减少比例为34.03%，主要原因是上年期末预收物业租金本期转入营业收入；
注6：年初至报告期末公司营业收入与上年同期数相比增加12,576.17万元，增加比例为22.91%，主要原因是本期增加光大安石虹桥中心项目运营收入和重庆朝天门大融汇项目结转销售收入；
注7：年初至报告期末公司营业成本与上年同期数相比增加10,027.94万元，增加比例为42.21%，主要原因是本期增加光大安石虹桥中心项目运营成本和重庆朝天门大融汇项目结转销售成本；
注8：年初至报告期末公司税金及附加与上年同期数相比减少3,240.96万元，减少比例为41.58%，主要原因是房地产开发业务结转土地增值税减少；
注9：年初至报告期末公司销售费用与上年同期数相比减少1,043.69万元，减少比例为30.94%，主要原因是本期房地产开发业务销售减少，对应销售佣金及渠道费减少；
注10：年初至报告期末公司公允价值变动收益与上年同期数相比增加1,228.11万元，主要原因是本期交易性金融资产公允价值上升，而上年同期为下降；
注11：年初至报告期末公司经营活动产生的现金流量净额为-11,216.89万元，与上年同期数相比减少81,469.39万元，主要原因是本期房地产开发业务可售和销售与上年相比减少；
注12：年初至报告期末公司投资活动产生的现金流量净额为-10,483.24万元，与上年同期数相比减少405.35万元，年初至报告期末经营活动产生的现金流出主要为光大安石虹桥中心项目支付的工程款；
注13：年初至报告期末公司筹资活动产生的现金流量净额为-14,306.94万元，与上年同期数相比增加16,119.39万元，年初至报告期末筹资活动产生的现金流出主要为子公司支付给少数股东的股利、利润和往来款。
（四）报告期公司业务情况说明
(1) 房地产开发业务
面积单位：平方米；金额单位：万元
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(2) 不动产资管业务
报告期内，光大安石平台新增投资项目0个，新增管理规模人民币0亿元；退出投资项目0个，减少管理规模人民币3亿元。报告期末，光大安石平台在管项目37个，在管规模人民币462.00亿元。年初至报告期末，公司不动产资管业务营业收入14,352.78万元，其中管理及咨询服务费收入10,370.36万元、其他收入人民币3,982.42万元。
纳入合并报表范围的不动产投资项目情况:
单位：平方米
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二、股东信息
(一)普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表
单位：股
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三、其他提醒事项
需提醒投资者关注的关于公司报告期经营情况的其他重要信息
√适用 □不适用
1、关于申请注册和发行资产支持票据之事
为进一步拓宽融资渠道，优化债务结构，满足重庆朝天门大融汇项目的资金需要，公司向中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）申请注册和发行资产支持票据进行融资，总金额不超过人民币17亿元（含17亿元）。该事项已经公司第十届董事会第七次会议、2020年年度股东大会审议通过（详见公司临2021-015号、2021-021号公告）。公司于2021年12月收到交易商协会出具的《接受注册通知书》（中市协注[2021]ABN236号），交易商协会同意接受公司定向资产支持票据注册，注册金额为16.01亿元（详见公司临2021-034号公告）。报告期内，相关发行准备工作正在推进中。
2、关于为光证资管-光控安石商业地产第4期资产支持专项计划（静安大融城）提供增信措施之事
为丰富和完善公司在管基金项目的退出方式，进一步巩固“募、投、管、退”全产业链的核心竞争优势，公司拟通过担任光证资管-光控安石商业地产第4期资产支持专项计划（静安大融城，最终以监管机构意见为准，以下简称“专项计划”）流动性支持机构、差额补足承诺人及公司或公司指定主体担任优先收购权人的方式，为该专项计划提供增信措施。该事项已经公司第十届董事会第八次会议、2021年第二次临时股东大会审议通过（详见公司临2021-025号、2021-027号、2021-031号公告），公司将根据该事项后续的进展情况，适时与相关单位签订《专项计划流动性支持协议》、《专项计划差额补足协议》及《专项计划优先收购权协议》。
3、关于宜兴光控向公司控股子公司光控兴渝提供财务资助进行展期暨构成关联交易之事
重庆光控兴渝置业有限公司（以下简称“光控兴渝”）系公司控股子公司，主要负责开发、运营和管理重庆朝天门大融汇项目。公司关联方宜兴光控投资有限公司（以下简称“宜兴光控”）合计向光控兴渝提供了人民币6亿元借款。截止上述借款到期日（2021年11月15日），光控兴渝未向宜兴光控偿还的借款本金为人民币15,976万元（包括部分利息）。为保障重庆朝天门大融汇项目的正常运营和管理，公司于2022年2月25日召开2022年第一次临时股东大会，审议通过了《关于宜兴光控向公司控股子公司光控兴渝提供财务资助进行展期暨构成关联交易的议案》。同日，根据该次股东大会决议精神，光控兴渝与宜兴光控就光控兴渝未向宜兴光控偿还的借款分笔签署了两份《借款合同之补充协议》（以下合称“补充协议”）。补充协议项下的未付借款本金合计为人民币15,976万元。双方确认，原《借款合同》项下的借款期间延长6个月，展期期间未付借款本金利率为8.5%/年。经宜兴光控认可的书面形式事先同意，借款期限可再延长6个月，再次展期期间（如有）内，未付借款本金利率为9.5%/年（详见公司临2022-003号、2022-007号、2022-008号公告）。
4、关于公司监事调整之事
因已达法定退休年龄，曾瑞昌先生提出辞去公司监事职务之申请。2022年2月25日，公司召开2022年第一次临时股东大会，审议通过了《关于调整公司监事会人选的议案》，即同意曾瑞昌先生辞去公司监事职务，选举薛贵先生为公司监事（详见公司临2022-005号、2022-007号公告）。
5、关于公司独立董事调整之事
因工作变动原因，汪六七先生提出辞去公司独立董事、董事会薪酬与考核委员会委员、董事会提名委员会委员职务之申请。2022年2月25日，公司召开2022年第一次临时股东大会，审议通过了《关于调整公司独立董事人选的议案》，即同意汪六七先生辞去公司独立董事职务，选举连重权先生为公司独立董事。公司于2022年3月4日召开第十届董事会第十一次（临时）会议，审议通过了《关于增补董事会相关专业委员会委员的议案》，即增补连重权先生为公司董事会薪酬与考核委员会委员、董事会提名委员会委员（详见公司临2022-004号、2022-007号、2022-009号公告）。
6、关于对公司向中关村项目提供的财务资助进行展期之事
上海安依投资有限公司（以下简称“安依投资”）系公司参与投资的光控安石-中关村私募投资基金的全资子公司，主要持有、运营、管理北京中关村项目物业。根据公司内部授权，经公司董事会执行委员会之前批准，同意公司向安依投资提供合计人民币48,000万元的财务资助。截止报告期末，公司实际向安依投资提供的财务资助为44,000万元。为满足北京中关村项目物业运营、管理的资金需要，公司先后召开第十届董事会第十二次（临时）会议、2022年第二次临时股东大会，审议通过了《关于对公司向中关村项目提供的财务资助进行展期的议案》（详见公司临2022-010号、2022-012号、2022-021号公告）。根据上述股东大会决议精神，公司与安依投资就上述财务资助展期事项分笔签署了三份《借款展期合同》（以下合称“展期合同”）。展期合同项下的借款本金合计为人民币44,000万元，展期期限均至2023年6月30日，展期期间借款本金年利率均为8%（详见公司临2022-023号公告）。
7、关于发行公司债券之事
为拓宽融资渠道，优化债务结构，增强持续经营能力，经公司研究，将面向专业投资者公开发行或非公开发行不超过人民币8.8亿元（含人民币8.8亿元）的公司债券。该事项已经公司第十届董事会第十二次（临时）会议、2022年第二次临时股东大会审议通过（详见公司临2022-010号、2022-012号、2022-021号公告）。目前该事项正在推进中。
8、关于注册和发行非金融企业债务融资工具之事
为进一步拓宽公司融资渠道，优化公司债务结构，满足公司经营发展需要，公司向中国银行间市场交易商协会申请注册和发行总额不超过人民币35亿元（含35亿元）的非金融企业债务融资工具（即中期票据及定向债务融资工具）。该事项已经公司第十届董事会第十二次（临时）会议、2022年第二次临时股东大会审议通过（详见公司临2022-010号、2022-013号、2022-021号公告）。目前该事项正在推进中。
四、季度财务报表
(一)审计意见类型
□适用 √不适用
(二)财务报表
合并资产负债表
2022年3月31日
编制单位:光大嘉宝股份有限公司
单位：元 币种:人民币 审计类型：未经审计
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公司负责人：张明翱 主管会计工作负责人：于潇然 会计机构负责人：金红
合并利润表
2022年1一3月
编制单位：光大嘉宝股份有限公司
单位：元 币种:人民币 审计类型：未经审计
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本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
公司负责人：张明翱 主管会计工作负责人：于潇然 会计机构负责人：金红
合并现金流量表
2022年1一3月
编制单位：光大嘉宝股份有限公司
单位：元 币种：人民币 审计类型：未经审计
■
公司负责人：张明翱 主管会计工作负责人：于潇然 会计机构负责人：金红
(二)2022年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况
□适用 √不适用
特此公告
光大嘉宝股份有限公司董事会
2022年4月28日
证券代码：600622 股票简称：光大嘉宝
2022年第一季度报告
