京能置业股份有限公司

第一节 重要提示

1本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到www.sse.com.cn网站仔细阅读年度报告全文。

2本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

3公司全体董事出席董事会会议。

4致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

5董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

以公司总股本45,288万股为基数，向全体股东每10股派现0.10元（含税），共计派发现金452.88万元，剩余未分配利润将结转至下一年。公司2021年度不进行公积金转增股本。

第二节 公司基本情况

1公司简介

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2报告期公司主要业务简介

2.1 公司所处行业情况

2021年中央坚持房住不炒的总基调不变，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产健康发展，房地产政策调控将成为常态。政策环境层面，结合房地产市场运行情况，中央及各部委持续释放积极稳定信号，房地产金融政策呈现边际放松，地方“双向”调节模式开启，稳定市场预期。房地产市场层面，整体交易量价呈现年度“前高后低”的走势。土地市场层面，受重点城市供地“两集中”政策影响，全国范围住宅用地供求规模明显缩量，住宅用地成交规模稳中有增，成交楼面价格有所上涨，成交楼面价格结构性上涨。社会居民收入水平的不断攀升、新型城镇化带来的人口转移和集聚、消费结构和产业结构设计、积极生育政策实施带来的人口出生率上升预期、户均面积增加等因素，都会对房地产行业发展起到积极作用。

2.2 公司从事的业务情况

2021年，面对经济形势严峻、疫情反复、市场竞争激烈等多重因素的影响，公司战略发展方向更加清晰，保持发展定力、注重风险把握、坚守底线思维，通过加强内部管理，在提质增效上下功夫，注重抓住政策和市场机会，土地投资拓展布局聚焦一线城市，服务首都发展，开发建设类型聚焦于商品住宅用地开发。2021年公司完成对北京丽富公司的股权收购工作，北京丽富公司专注于北京市保障房开发建设，经营状况良好，收购工作的顺利完成为公司注入优质资产；在土地公开市场，联合北京龙湖中佰置业有限公司成功取得朝阳管庄居住用地项目开发建设权，新增土地储备2.17万平方米，新增建设规模4.78万平方米；在市场营销方面，公司紧紧围绕客户需求提升产品品质和服务，以完善的售后服务提高品牌忠诚度，树立品牌效应，提高企业运营能力，打造具有特色的品牌开发经营模式。

公司以专业化、系统化、规范化的要求，完善的规章制度，提高业务系统的工作效率和应变能力，持续推行“五精管理”打造“三基九力团队”，基础管理持续夯实，降本降造，提质增效，运营能力持续提升。

3公司主要会计数据和财务指标

3.1近3年的主要会计数据和财务指标

单位：元 币种：人民币

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3.2报告期分季度的主要会计数据

单位：元 币种：人民币

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季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用 √不适用

4股东情况

4.1报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况

单位: 股

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4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用 □不适用

■

4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用 □不适用

■

4.4报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况

□适用 √不适用

5公司债券情况

□适用 √不适用

第三节 重要事项

1公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。

报告期内，公司经济指标好于去年同期：实现营业收入21.33亿元，同比增加18.07亿元，增幅554.86%；利润总额1.29亿元，同比扭亏为盈增利1.92亿元。

业务指标创历史新高：2021年，公司在建项目累计实现开复工面积162.23万平方米，同比增加57.48万平方米，增幅54.87%；实现竣工面积37.87万平方米，同比增加37.87万平方米。

项目运营质量持续提升：京能·天下川项目提前6个月实现竣工交付；京能·云璟壹号项目取得二星级绿色建筑设计标识证书；京能·西山印共有产权房项目实现开工建设；广宁村棚户区改造项目顺利完成拆迁安置工作，正在开展项目“多规合一”申报，高质高效完成冬奥赛区周边环境整治相关工程。

项目拓展储备稳步落实：成功与北京龙湖中佰置业有限公司联合以底价竞得北京市朝阳区管庄乡棚户区改造和环境整治项目（一期）GZGJC-03地块，新增土地储备面积2.17万平方米，地上建筑规模4.78万平方米。通过股权收购方式获取了北京市朝阳区东坝金泰丽富嘉园项目，该项目建设用地面积17.09万平方米，总建筑规模53.69万平方米。

提质增效成果显著：以转让京能物业公司股权的方式，完成天创科技大厦12层资产销售工作；完成发行25亿元永续类信托贷款计划，首笔7亿元永续债已成功落地；以设计优化和招采优化为抓手，降低成本造价。

2公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终止上市情形的原因。

□适用 √不适用

2021年年度报告摘要

公司代码：600791 公司简称：京能置业

2022年第一季度报告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

重要内容提示

公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证季度报告中财务报表信息的真实、准确、完整。

第一季度财务报表是否经审计

□是 √否

一、主要财务数据

(一)主要会计数据和财务指标

单位：元 币种：人民币

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追溯调整或重述的原因说明

2021年度发生同一控制下企业合并事项，调整同期比较数据。

(二)非经常性损益项目和金额

单位：元 币种：人民币

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将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用 √不适用

(三)主要会计数据、财务指标发生变动的情况、原因

√适用 □不适用

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二、股东信息

(一)普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表

单位：股

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三、其他提醒事项

需提醒投资者关注的关于公司报告期经营情况的其他重要信息

√适用 □不适用

1.报告期内，经京能置业股份有限公司（以下简称“公司”）第九届董事会第七次临时会议及公司2022年第一次临时股东大会决议，同意公司全资子公司北京京能京西房地产开发有限公司向京能集团财务有限公司申请不超过7.4亿元开发贷，期限不超过5年，贷款年利率为4.15%（随LPR浮动）。详细内容见2022年1月21日及2月12日的《中国证券报》《上海证券报》和上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）。

2.报告期内，经公司第九届董事会第八次临时会议决议，通过了公司关于与北京龙湖中佰置业有限公司设立项目公司的事项。项目公司注册资本金为人民币5亿元，公司以货币方式出资人民币2.55亿元，占比51%。详细内容见2022年2月12日的《中国证券报》《上海证券报》和上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）。

3.报告期内，公司披露了《2021年年度业绩预盈公告》，详细内容见2022年1月27日的《中国证券报》《上海证券报》和上海证券交易所网站（http://www.sse.com.cn）。

4.公司房地产开发与经营情况（2022年1月1日至3月31日）

单位：亿元；万平方米

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注：1.“*”为公司参股公司开发项目。

2.报告期内，公司无新增土地储备面积，无新开工面积。

3.报告期内，公司控股子公司合计销售车位275个（全口径）。

四、季度财务报表

(一)审计意见类型

□适用 √不适用

(二)财务报表

合并资产负债表

2022年3月31日

编制单位:京能置业股份有限公司

单位：元 币种:人民币 审计类型：未经审计

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公司负责人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏

合并利润表

2022年1一3月

编制单位：京能置业股份有限公司

单位：元 币种:人民币 审计类型：未经审计

■

公司负责人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏

合并现金流量表

2022年1一3月

编制单位：京能置业股份有限公司

单位：元 币种：人民币 审计类型：未经审计

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公司负责人：昝荣师 主管会计工作负责人：张捷 会计机构负责人：丁敏

2022年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况

□适用 √不适用

特此公告

京能置业股份有限公司董事会

2022年4月28日

证券代码：600791 证券简称：京能置业 编号：临2022-013号

京能置业股份有限公司

第八届监事会第四次会议决议公告

本公司监事会及全体监事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

一、监事会会议召开情况

京能置业股份有限公司(以下简称“公司”) 第八届监事会第四次会议以书面形式发出会议通知，于2022年4月28日在北京市丰台区汽车博物馆东路2号院4号楼2单元公司会议室召开。本次会议应出席监事3人，实际出席监事3人（监事会主席张伟先生通过视频参会，监事刘海燕女士、丁敏先生现场参会）。本次会议的召集和召开程序符合《中华人民共和国公司法》等相关法律法规及《公司章程》的有关规定，会议决议合法、有效。

二、 监事会会议审议情况

（一）审议通过了《京能置业股份有限公司监事会2021年度工作报告》

表决结果：3票同意，0票反对，0票弃权

（1）监事会对公司依法运作情况的独立意见

本年度监事会成员分别列席了各次董事会会议，对公司决策和运作情况进行了监督。监事会认为，本年度公司各项决策程序合法，未发现公司董事及经营管理人员执行公司职务时有违反法律法规、公司章程、损害公司及股东利益的行为。

（2）监事会对检查公司财务情况的独立意见

本年度监事会检查了公司业务和财务情况，审核了公司的季度、半年度、年度财务报告及其它文件。监事会认为，公司的各期财务报告客观、真实地反映了公司的财务状况和经营成果；致同会计师事务所为公司年度财务报告出具的审计意见是客观的。

（3）监事会对公司最近一次募集资金实际投入情况的独立意见

公司2007年非公开发行股票募集的资金，全部按照股东大会及证监会批准的用途使用，没有擅自改变募集资金用途的情况。

（4）监事会对公司关联交易情况的独立意见

报告期内，公司的关联交易，遵循了平等、自愿、等价、有偿的原则，定价依据充分、合理，没有损害公司和股东的利益。

此议案尚需提交股东大会审议。

（二）审议通过了《京能置业股份有限公司关于2021年度利润分配的议案》

表决结果：3票同意，0票反对，0票弃权

同意公司以2021年末总股本452,880,000股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.10元（含税），共计派发现金红利452.88万元。本年度不进行送红股及公积金转增股本。

此议案尚需提交股东大会审议。

（三）审议通过了《京能置业股份有限公司关于审议2021年度内部控制评价报告的议案》

表决结果：3票同意，0票反对，0票弃权

公司结合实际情况建立了较为完善的内部控制管理体系，评价报告能够全面、如实、准确地反映公司内部控制建立和实施的情况。

（四）审议通过了《京能置业股份有限公司关于2021年度财务决算的议案》

表决结果：3票同意，0票反对，0票弃权

此议案尚需提交股东大会审议。

（五）审议通过了《京能置业股份有限公司关于会计政策变更的议案》

表决结果：3票同意，0票反对，0票弃权

（六）审议通过了《京能置业股份有限公司关于计提资产减值准备的议案》

表决结果：3票同意、0票反对、0票弃权

同意公司对可能发生资产减值损失的资产计提资产减值准备。本次计提资产减值准备2305.52万元，转回减值准备175.40万元。

（七）审议通过了《京能置业股份有限公司2021年年度报告及摘要》

表决结果：3票同意，0票反对，0票弃权

公司本年度报告的编制和审议程序符合法律法规、公司章程和公司内部管理制度的各项规定；内容和格式符合中国证监会和证券交易所的各项规定，所包含的信息能从各个方面真实地反映出公司当期的经营成果和财务状况等事项；在提出本意见前，未发现参与报告编制和审议的人员有违反保密规定的行为。

此议案尚需提交股东大会审议。

（八）审议通过了《京能置业股份有限公司关于2022年经营计划的议案》

表决结果：3票同意，0票反对，0票弃权

（九）审议通过了《京能置业股份有限公司2022年第一季度报告》

表决结果：3票同意，0票反对，0票弃权

公司2022年第一季度报告的编制和审议程序符合法律法规、公司章程和公司内部管理制度的各项规定；内容和格式符合中国证监会和证券交易所的各项规定，所包含的信息能从各个方面真实地反映出公司当期的经营管理和财务状况等事项；在提出本意见前，未发现参与报告编制和审议的人员有违反保密规定的行为。

特此公告。

京能置业股份有限公司监事会

2022年4月30日

● 报备文件

京能置业股份有限公司第八届监事会第四次会议决议

证券代码：600791 证券简称：京能置业 编号：临2022-015号

京能置业股份有限公司

关于会计政策变更的公告

本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。

重要内容提示：

本次会计政策变更是根据财政部发布的相关文件要求而进行的相应变更，不涉及对以前年度进行追溯调整，不会对京能置业股份有限公司（以下简称“公司”）已披露的财务报表产生影响，对公司财务状况、经营成果和现金流量不会产生重大影响。

公司于2022年4月28日召开第九届董事会第二次会议及第八届监事会第四次会议，审议通过了《公司关于会计政策变更的议案》，现将有关情况公告如下：

一、会计政策变更概述

1、2018年12月7日，中华人民共和国财政部（以下简称“财政部”）修订发布了《关于修订印发＜企业会计准则第21号一一租赁＞的通知》（以下简称“新租赁准则”），根据新租赁准则要求，公司应自2021年1月1日起执行新租赁准则，并对财务报表列报进行相应变更。

2、2021年1月26日，财政部发布了《关于印发〈企业会计准则解释第 14号〉的通知》（财会〔2021〕1 号）（以下简称“14号解释”），规范了社会资本方对政府和社会资本合作（PPP）项目合同等业务的会计处理，自公布之日起施行。

3、于2021年12月30日，财政部发布了《关于印发〈企业会计准则解释第 15号〉的通知》（财会〔2021〕35 号）（以下简称“15 号解释”），15号解释“关于企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处理”、“关于亏损合同的判断”内容自 2022 年 1 月 1 日起施行； “关于资金集中管理相关列报”内容自公布之日起施行。

二、会计政策变更内容

1、新租赁准则完善了租赁的定义，新增了租赁识别、分拆、合并等内容；取消了承租人关于融资租赁和经营租赁的分类，要求对所有租赁（符合要求选择简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外），确认使用权资产和租赁负债，后续计量时，对使用权资产计提折旧费用，并进行减值测试，对租赁负债确认租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益；其他租赁模式下的会计处理无重大变化。

2、14 号解释主要明确了关于社会资本方对政府和社会资本合作（PPP）项目合同的会计处理、关于基准利率改革导致相关合同现金流量的确定基础发生变更的会计处理。2021 年 1 月 1日至施行日新增的有关业务，根据解释第 14 号进行调整。

3、15号解释规定了企业将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的会计处理、关于资金集中管理相关列报，以及关于亏损合同的判断。

三、变更日期

公司自上述文件规定的起始日开始执行变更后的会计政策。

四、会计政策变更对公司的影响

1、公司按照新租赁准则的规定，对于首次执行日新租赁准则与现行租赁准则的差异追溯调整2021年年初留存收益。同时，本公司未对比较财务报表数据进行调整。

本公司对首次执行日之前租赁资产属于低价值资产的经营租赁或将于12个月内完成的经营租赁，采用简化处理，未确认使用权资产和租赁负债。

执行新租赁准则对公司报表项目的影响如下：

单位：元

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2、14 号解释、15 号解释对公司本报告期和可比期间财务报表均无影响。

本次会计政策变是根据财政部相关文件的要求进行的合理变更，能更加客观、公允地反映公司财务状况、经营成果和实际情况，能提供更可靠、更准确的会计信息，符合《企业会计准则》等有关规定和公司的实际情况。

本次会计政策变更不涉及对公司以前年度的追溯调整，不会对公司财务状况、经营成果和现金流量产生重大影响，亦不存在损害公司及股东利益的情况。

五、关于会计政策变更的说明

公司董事会、监事会及独立董事已分别审议通过本次会计政策变更事项。公司执行新租赁准则及14号解释、15号解释是根据中华人民共和国财政部的相关规定，相关决策程序符合法律法规和公司的规定。执行新租赁准则及14号解释、15号解释不会对公司财务状况和经营成果产生重大影响，同意变更公司会计政策。

特此公告。

京能置业股份有限公司董事会

2022年4月30日

证券代码：600791 证券简称：京能置业 编号：临2022-016号

京能置业股份有限公司

关于计提资产减值准备的公告

本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。

京能置业股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）于2022年4月28日召开第九届董事会第二次会议及第八届监事会第四次会议，审议通过了《公司关于计提减值准备的议案》，现将有关情况公告如下：

一、计提资产减值准备情况概述

根据《企业会计准则》以及公司会计政策、会计估计的相关规定，本着谨慎性原则，公司对截止2021年12月31日的相关资产出现的减值迹象进行了全面的清查和分析，对可能发生资产减值损失的资产计提资产减值准备。2021年度计提减值准备合计2305.52万元，转回及转销减值准备175.40万元。

二、 计提资产减值准备的原因

（一）应收款项坏账准备

公司对在单项工具层面能以合理成本评估预期信用损失的充分证据的应收账款单独确定其信用损失。当在单项工具层面无法以合理成本评估预期信用损失的充分证据时，本公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，依据信用风险特征将应收账款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。

（二）存货跌价准备

存货按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值的，计提存货跌价准备，计入当期损益。公司通常按照单个存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。存货可变现净值是按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

三、各项资产减值准备计提情况

（一）应收款项计提坏账准备1272.86万元，转回95.86万元，其中应收账款计提坏账准备827.50万元，转回坏账准备2.74万元，其他应收款计提坏账准备332.37万元，转回坏账准备93.12万元，应收利息计提坏账准备112.99万元；

（二）存货计提跌价准备1032.66万元，转回及转销跌价准备79.55万元。

四、本次计提资产减值准备对公司的影响

本次计提资产减值准备2305.52万元，转回减值准备175.40万元，预计减少公司2021年度上市公司利润总额2130.12万元，减少 2021年归属于母公司股东的净利润1845.56万元。

五、关于公司计提资产减值的合理性说明

公司董事会、监事会及独立董事已分别审议通过本次计提资产减值准备事项。本次计提资产减值准备符合《企业会计准则》、公司相关会计政策等规定，依据充分，本次计提资产减值准备后能更加真实、准确反映截止2021年12月31日公司财务状况、资产价值及经营成果，使公司的会计信息更加真实、可靠。

特此公告。

京能置业股份有限公司董事会

2022年4月30日

证券代码：600791 证券简称：京能置业 编号：临2022-018号

京能置业股份有限公司

关于拟发行15亿元保障房ABS的

公告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

证券代码：600791 证券简称：京能置业

(下转988版)