REITs疾行：利好政策频出
多类项目入场

◎记者 梁银妍 何漪

5月31日，沪深交易所同时发布基础设施REITs扩募规则，给公募REITs发展注入了新动力。随着利好政策频频发布，多类REITs项目正在陆续入场，日前首批保障性租赁住房REITs项目已经申报。

业内人士表示，基础设施REITs的推出，为我国基建类企业拓宽了权益融资渠道。目前我国存量基础设施资产价值超过百万亿元，若证券化率达到1%，基础设施REITs的潜在市场规模也将达到万亿级别。随着各类项目纷纷入场，今年公募REITs有望迎来发展大年。

保租房项目年内有望挂牌

近日，《关于规范做好保障性租赁住房试点发行REITs有关工作的通知》（下称《通知》）出台，与此同时，各地政府纷纷出台文件，鼓励配套金融政策，推动保租房REITs业务规范有序开展。

目前，首批保障性租赁住房REITs项目——红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT和中金厦门安居保障性租赁住房REIT分别在深交所和上交所申报，项目状态由“已申报”变为“已受理”。业内人士认为，若项目进展顺利，保租房REITs有望在年内挂牌。

其中，深圳市人才安居集团报送的保障性租赁住房REITs选取了4个项目，均位于深圳核心区域。该项目涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约为11.58亿元。4个保障性租赁住房的出租率均达到98%以上。

厦门安居集团申报项目底层资产为集美区园博公寓、珩琦公寓项目。截至2022年3月31日，2 个目标基础设施资产估值合计12.14 亿元，出租率均超过99%。

据悉，这两单项目均有国企属性，原始权益人为当地安居集团。业内人士提到，就REITs 项目申报要求来看，运营期原则上不低于3年，且预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。同时，《通知》明确禁止保障性租赁住房基础设施REITs 的原始权益人开展商品住宅和商业地产开发业务，从运营稳健的国企项目开启试点，体现了改革的稳步推进。

与此同时，多地政府也纷纷发文，明确完善金融政策配套，支持保障性租赁住房建设、改造、运营企业发行不动产投资信托基金（REITs）融资。

从多地保障性租赁住房政策文件来看，不少地方政府都提到了今年保障性租赁住房建设和筹集的具体量化目标。《通知》也提及，各省级发展改革委要协调落实申报条件，推动加快回收资金投入的新项目开工建设进度，尽快形成实物工作量。

业内人士推测，待先行项目形成一定经验后，后续保障性租赁住房项目或能进入发展“快车道”。

多类REITs项目或加速落地

今年以来，利好公募REITs的政策不断出台，交通、水利、保障性租赁住房、产业园区、仓储物流、新型基础设施等领域较受关注，多类公募REITs项目或将加速落地。

据上海证券报记者不完全统计，水利领域方面，正在推动REITs落地的有黔中水利枢纽项目、四川发展国润水务项目、云南灌区项目、四川能投金鼎产融控股横江水电站项目、湖南湘水发展项目、福建水投集团项目等。交通领域方面，正在推动的项目包括国金铁建重庆渝遂高速公路、华泰紫金江苏交控高速公路、苏州市轨道交通一号线、绥遵高速公路等。

保障性租赁住房方面，目前正在推进的有华润有巢、北京保障房中心、重庆地产、东湖高新等。产业园区类目前有国泰君安临港东久智能制造产业园、厦门软件园等项目正在推进。能源类包括清洁能源和新能源两类基础设施REITs，目前鹏华深圳能源清洁能源REIT处于“已问询”阶段。此外，据相关人士透露，业内已在研究光伏储能等REITs项目的产品设计。

以清洁能源类REITs为例，鹏华基金认为，通过优质的清洁能源基础设施资产发行上市，有利于企业盘活存量资产，降低资产负债率，同时募集资金支撑主业发展，投资于新的清洁能源项目，形成投融资良性循环，积极服务于实现“碳达峰、碳中和”目标。

中信证券研究部认为，我国尚有大量且优质的存量基础设施资产，以保障性租赁住房项目审批推进为契机，未来诸如水利设施、数据中心等尚未覆盖的基础设施资产也有望加速申报设立REITs产品，这些基础设施资产关乎国计民生，合理的运营管理能产生良好的社会效益，通过REITs等金融手段实现市场化发行，可有效回收前期投入，继而进行新的基础设施项目建设，提高资金使用效率。