(上接125版)
(上接125版)
及《股票上市规则》第9.8.1条第(六)款“公司主要银行账号被冻结”应实施其他风险警示的情形,并说明判断依据;如是,请及时进行风险提示。
【回复】
1. 资产和银行账户被查封、冻结的基本情况
截至本公告披露日,公司资产被查封、冻结的基本情况如下:
■
注:由于单个案件涉及查封、冻结多项资产的情况,权利受限金额为重复计算。
截至2022年5月30日,公司银行账号被冻结的基本情况见下:
■
2. 权利受限原因、对公司的影响和公司拟采取的解决措施
上述资产、银行账户被查封、冻结的主要原因,系公司因阶段性现金流紧张等原因,未能如期偿还部分债务或履行相关义务,债权人提起诉讼、仲裁并采取查封、冻结公司资产、银行账户等财产保全措施所致。
近年来,受行业特点、公司经营和资金状况负面影响,公司面临较大的经营压力,部分争议事项已进入司法程序,诉讼事项明显增多,并引致部分资产处于查封、冻结或强制执行状态,对公司的资产安全和生产经营造成一定影响。
为此,公司一方面积极与相关方沟通探讨争议的解决方案,尽可能通过友好协商化解纠纷,降低公司和股东利益损失;另一方面千方百计采取措施筹集资金,如采取加大地产项目销售回款力度、多层面引入战略投资者、加快资产处置等措施,归还或展期相关贷款,争取尽快逐步解决争议事项并协调处理公司资产、银行账号解冻事宜。
3. 银行账户被冻结是否触及“实施其他风险警示”情形
《深圳证券交易所股票上市规则(2022年修订)》9.8.1条规定,上市公司出现下列情形之一的,本所对其股票交易实施其他风险警示:(一)公司存在资金占用且情形严重;(二)公司违反规定程序对外提供担保且情形严重;(三)公司董事会、股东大会无法正常召开会议并形成决议;(四)公司最近一年被出具无法表示意见或者否定意见的内部控制审计报告或者鉴证报告;(五)公司生产经营活动受到严重影响且预计在三个月内不能恢复正常;(六)公司主要银行账号被冻结;(七)公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值,且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性;(八)本所认定的其他情形。
截至2022年5月30日,公司及所属公司涉及的被冻结银行账户余额合计804,641,520.91元。截至2021年12月31日,公司合并报表范围内货币资金余额合计3,680,864,197.39元,上述被冻结银行账户内已冻结资金余额仅占2021年底公司货币资金余额的21.86%。此外,公司最近一期经审计的归属于上市公司股东的净资产为5,784,797,020.53元,上述被冻结银行账户内已冻结资金余额占公司最近一期经审计净资产的比例为13.91%。上述银行账户被冻结事项未对公司主营业务的生产经营活动造成重大影响。
综上所述,公司认为,就目前而言,公司股票尚未触及《深圳证券交易所股票上市规则(2022年修订)》9.8.1条第六款规定的“公司主要银行账号被冻结”情形。但是,若公司经营情况、资金状况进一步恶化,可能导致被冻结银行账号数量、金额增加,并对公司的正常运行等造成实质性重大不利影响,可能进而导致公司发生《深圳证券交易所股票上市规则(2022年修订)》9.8.1条第六款规定的“公司主要银行账号被冻结”情形的风险。敬请投资者持续关注公司后续披露的公告,注意投资风险。
(三)说明截至回函日你公司已逾期未偿还债务的具体情况、你公司重大诉讼仲裁事项的进展情况、拟采取的具体措施,各诉讼对应的预计负债计提情况及计提的充分性和合理性,并结合《股票上市规则》的相关规定说明前述债务逾期、重大诉讼仲裁事项已履行了何种信息披露义务。
请你公司律师事务所对上述问题(一)(二)出具核查意见,请你公司会计师事务所对问题(三)进行核查,说明针对公司预计负债所执行的审计程序、获取的审计证据及结论,并发表明确意见。
【回复】
截至2022年5月31日,公司已逾期未偿还债务本金212.79亿元,其中,境内逾期本金152.08亿元,境外逾期本金60.71亿元。
公司积极与相关债权人洽谈展期事宜,对于涉及诉讼、仲裁、强制执行的重大债务,按照相关规则要求进行及时披露。此外,公司在2021年年度报告第九节“债券相关情况”的“报告期末除债券外的有息债务逾期情况”中进行了披露。
截至本公告披露日,公司涉及的重大诉讼事项及采取的具体措施、各诉讼对应的预计负债计提情况及计提依据如下表所示:
■
*系截至2022年5月31日公司计提预计负债金额。
公司对于已逾期未偿还债务涉及诉讼或仲裁且已有判决结果或已结案的,依照相关协议、法院判决的违约金等赔偿款项或者双方沟通协商的和解结果,对于公司确需履行的违约义务已合理计提违约金并计入其他应付款等相关科目予以列示。对于尚未完结的诉讼案件,公司根据案件诉讼具体情况对可能赔偿金额进行估计并确认为预计负债。公司对预计负债的计提是充分、合理的,符合企业会计准则的相关规定。
对于上述重大诉讼仲裁事项,公司按照相关监管规则的要求履行了临时信息披露义务,并按要求在定期报告的“重大诉讼、仲裁事项”中进行了披露。
【会计师的核查程序及意见】
会计师执行的审计程序和获取的审计证据:
1. 访谈公司法务部、资金部负责人,了解债务违约情况以及公司的应对措施;
2. 向公司的法律顾问和律师进行函证,以获取法律顾问和律师对资产负债表日业已存在的,以及资产负债日至复函日期间存在的或有事项的确认证据;
3. 分析公司在审计期间所发生的法律费用,视其是否足以说明存在或有事项,特别是未决诉讼或未决税款估价等方面的问题;
4. 获取并分析公司截至回函日已逾期未偿还债务的具体情况、重大诉讼仲裁事项的进展情况以及拟采取的具体措施。
经核查,我们认为,公司预计负债计提充分、合理,符合会计准则的相关规定。
公司法律顾问意见详见公司同日披露的《北京市京师律师事务所关于对泛海控股股份有限公司2021年年报的问询函之法律意见书》。
九、年报显示,你公司报告期末应收账款账面余额1,133,603,849.17元,计提坏账准备90,603,085.55元,其中,当期按照单项计提的预期信用损失68,097,110.09元,按组合计提的预期信用损失8,689,647.00元。此外,你公司当期未对应收政府部门及合作方款项448,963,318.50元计提坏账准备。请你公司:
(一)补充说明按单项计提预期信用损失的主要应收账款的形成原因、形成时间、客户基本信息、是否为关联方,各年末坏账准备计提情况、计提依据、具体判断过程,你公司采取的催收、追偿措施以及实施效果,说明相关销售是否真实,价格是否公允。
【回复】
本公司对于有客观证据表明可能发生了减值的应收款项单独进行减值测试,确认预期信用减值损失。截至报告期末单项计提信用损失的应收账款情况如下表所示:
■
1. 该笔应收账款系公司子公司武汉公司应收武汉仁和昌实业有限公司(非关联方,以下简称“武汉仁和昌”)商铺租赁款。依据双方签订的租赁合同,武汉公司将泛海国际SOHO城宗地11地下商业(共19间商铺,建筑面积约1万平米)整体租赁给武汉仁和昌,租赁期限为2015年7月1日至2024年6月30日(含4个月招商期及1年免租期),租金50-86.4元/年(递增),按季支付租金。租赁合同签订后,武汉公司按合同约定向武汉仁和昌交付了租赁区域,但对方一直未按合同约定支付租赁费。武汉公司据此向武汉市江汉区人民法院提起诉讼,经法院审理后判决(2018鄂0103民初1765号)双方合同于2018年3月1日解除,武汉仁和昌欠付租赁费金额1,059.00万元。武汉公司向法院申请了强制执行,并一直积极追索欠款,2018年至2020年各年末此笔款项均按5%比例计提坏账准备。但截至2021年末,法务部根据法院追索情况判断,该公司名下已无可供强制执行的资产,故对此笔应收款项全额计提坏账准备。
2. 该笔应收账款系公司子公司民生信托应收其作为管理人管理的信托项目管理费收入,应收对象均为结构化主体,而非实体法人机构。上述应收账款形成于2019-2021年间,截至2020年末相关信托项目按信用资产五级分类划分为正常,按1%计提坏账准备。截至2021年末,相关信托项目均出现了底层资产未按合同约定回款、不足值等情况,根据谨慎性原则,对其全额计提了减值准备。民生信托已经将风险处置、资产清收作为近期和将来的工作重点,全力推动有关工作。
(二)结合预期信用损失模型、账龄分布、客户信用风险状况、期后回款情况和同行业公司坏账计提情况等,说明当期按照组合计提的预期信用损失是否充分、合理,是否符合《企业会计准则》的规定。
【回复】
1.公司按信用风险特征组合计提坏账准备应收款项分类情况下如下:
■
2.本公司按组合计提坏账准备的各类应收账款情况如下:
单位:万元
■
(1)应收政府部门及合作方款项,因发生坏账损失的可能性极小,因此未对其计提坏账准备。详见本问题(三)中的回复。
(2)非金融行业应收款项坏账计提情况
①公司非金融行业主要系房地产行业,应收款项核算内容主要为应收售楼款(账龄主要为1年以内及1-2年),应收装修款(账龄为1-2年),应收物业管理费(账龄主要为1年以内)及应收房租等(账龄主要为1年以内)。对非金融行业应收款项,公司按5%计提坏账准备,以下情形除外:
a.应收售楼款坏账计提比例为3.96%,是因为公司子公司北京光彩置业有限公司与北京金珵置业有限公司(以下简称“金珵置业”)于2021年12月29日签订了底商销售协议,合同总金额58,928.45万元,截至2021年12月31日已收到56,567.80万元,应收账款余额2,360.65万元,公司预计北京金珵置业具备履约能力,此款项不存在坏账风险,故未计提坏账准备。截至本公告披露日,除尾款12.95万元外,余款已于2022年2月前收回。其余应收售楼款均按5%计提坏账。
b.应收租金及其他坏账计提比例为10.30%,主要系中泛集团有限公司下属公司对账龄超过90天且单项金额超过50万的应收租金2,132.62万元,按照25%计提坏账。
综上,非金融行业按组合计提坏账准备比例6.13%。
②从房地产行业中选取的对标公司来看,按组合计提坏账准备比例行业均值5.05%,本公司计提比例略高于行业均值。
单位:万元
■
*可比公司选取:万科A与保利发展为行业龙头公司;公司2019-2021年度非金融行业平均年营业收入44.95亿元,以此为基准选取类似规模A股上市房地产公司三家。数据来源:各公司2021年年报。
(3)公司金融行业应收账款坏账计提情况
金融行业应收账款坏账计提比例由各金融子公司根据信用风险特征确定:
①民生信托应收账款主要为应收信托项目手续费佣金等,按照信用资产五级分类计提坏账准备,其中13,209.17万元属于正常类,按照1%计提坏账准备;101.75万元属于关注类,按照2%计提坏账准备。
②中国通海金融应收证券经纪金,须于有关交易各自的交收日期(通常为有关交易日期后两或三个工作日)结算,交易对手方为具有信贷评级的金融机构,风险低,依行业惯例不计提坏账准备,仅对个别账龄超过90天的应收证券经纪金18.80万元,全额计提坏账。
③中国通海金融应收资产管理费大部分款项账龄在90日内,根据预计信用风险,计提坏账比例0.04%-0.16%。
④应收保理业务款主要系公司子公司对外提供保理业务产生的应收款项,按保理行业惯例计提1%坏账。
⑤应收融资租赁业务款主要系公司子公司对外提供售后回租业务,该业务未到期时在长期应收款核算(以摊余成本计量的金融工具),到期后不再符合收取本金和未付本金利息的条件,转入应收账款。鉴于该业务有充足的抵押物担保措施,根据预计信用风险损失,按5%计提坏账准备。
⑥应收其他款项主要系中国通海金融公司的企业融资顾问等业务应收款,因部分出现账龄超过30天的情况,根据预计信用风险,计提坏账比例为9%-100%不等。
综上,公司计提的预期信用损失充分、合理,符合《企业会计准则》的规定。
(三)结合账龄情况、客户信用状况、与该客户的历史合作情况等,说明当期未对应收政府部门及合作方款项448,963,318.50元计提坏账准备的原因及合理性。
【回复】
1. 应收账款形成原因
公司子公司北京星火房地产开发有限责任公司(以下简称“星火公司”)作为北京市朝阳区东风乡绿隔地区第七宗地的开发主体,负责土地的前期开发工作。根据东风乡“一绿二批”试点项目实施方案及上报市政府的一体化方案,该地块部分用地用于北京朝阳站(原星火站)综合交通枢纽建设。
为确认征地补偿,中平建工程造价咨询有限公司受北京市朝阳区住房和城乡建设委员会及北京市公联公路联络线有限公司委托,于2020年8月27日出具《北京朝阳站(原星火站)交通枢纽工程占用朝阳区东风乡绿隔第七宗地占地补偿费用审核报告》(【2020】建1371号,以下简称“《第七宗地占地补偿费用审核报告》”),报告审定的占地补偿费总额为154,896.32万元。该地块已于2020年完成移交,截至2021年12月31日,星火公司已收到占地补偿费共计110,000.00万元,故确认应收七宗地补偿款金额总计44,896.32万元。
2. 未计提减值准备的原因
此笔应收款项账龄1-2年。鉴于占地补偿款为应收政府相关部门款项,且金额依据政府相关部门委托的第三方中介出具的审核报告,发生坏账损失的可能性极小,因此未对其计提坏账准备。
(四)补充说明前五名应收账款的交易内容,客户的具体情况,与你公司是否存在关联关系,相关应收账款的账龄和截至目前的回款情况,是否存在关联方资金占用或对外财务资助情形。
请你公司会计师事务所核查上述问题并发表明确意见。
【回复】
前五名应收账款的具体情况如下表所示:
■
*系《第七宗地占地补偿费用审核报告》委托方。
截至本公告披露日,公司已收到上述两笔应收经纪款回款,尚未收到其余三笔应收账款回款。上述应收账款客户与本公司均无关联方关系,不存在关联方资金占用或对外财务资助情形。
【会计师的核查程序及意见】
会计师主要执行了以下审计程序:
1. 了解并评价公司应收账款坏账计提会计政策,检查该会计政策是否一贯执行;
2. 结合同行业类似公司的预期信用损失率,对比分析公司应收账款坏账准备计提比例是否存在较大偏差;
3. 获取应收账款账龄分析表,检查原始凭证,如销售发票等,测试账龄划分的准确性;
4. 实施函证及其替代程序;
5. 检查应收账款是否已按照企业会计准则的规定作出恰当列报。
经核查,我们认为,公司单项计提预期信用损失的应收账款相关的销售业务真实存在、价格公允;当期按照组合计提的预期信用损失充分、合理,符合《企业会计准则》的规定;当期未对应收政府部门及合作方款项计提坏账准备符合公司业务的实际情况,具有合理性;前五大客户与公司不存在关联关系;公司不存在其他关联方资金占用或对外财务资助情形。
十、年报显示,你公司报告期末预付款项为765,166,333.65元,其中1年以内(含1年)的金额为376,651,677.25元,1至2年(含2年)的金额为373,529,003.83元;按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况中,预付法人一的款项余额为626,226,375.34,占预付款期末余额合计数的81.84%。请你公司:
(一)说明预付法人一款项的具体情况,包括但不限于预付对象、关联关系、交易事项、发生原因、支付时间、具体金额、预计结算安排等,并结合账龄情况、信用风险等说明是否存在减值迹象以及未计提减值准备的原因及合理性。
【回复】
报告期末预付法人一款项余额为62,622.64万元,系预付非关联方杭州陆金汀投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“杭州陆金汀”)股权受让款。
2020年9月,公司计划以166,670.60万元受让杭州陆金汀持有的武汉中央商务区股份有限公司(以下简称“武汉公司”)2%股份。2020年11月,经公司第十届董事会第十五次临时会议审议,公司拟继续以628,308.70万元受让杭州陆金汀持有的剩余武汉公司全部股份,即武汉公司7.7447%股份。
根据公司、武汉公司、杭州陆金汀就上述事项签署的《股份转让协议》,股权转让款可分期支付,待达到条件后可分步办理股权工商变更手续,股权变更登记手续完成后,目标股份的权利及权益归受让方享有。
截至2020年末公司累计支付股权受让款34,786.54万元;截至2021年末公司累计支付股权受让款62,622.64万元;截至本公告披露日公司累计支付股权受让款63,485.04万元。鉴于目前尚未达到双方约定的股权工商变更条件,因此公司尚未确认股权转让,支付的股权受让款作为预付账款列报,待交易完成后予以转销。本次交易系股权转让交易,交易对手信用良好,公司判断不需要计提减值准备。
(二)结合问题(一)说明预付款项是否具有商业背景和交易实质,预付比例是否合理,是否明显高于同行业一般水平,是否存在资金占用或者财务资助等情形。
请你公司会计师事务所核查并发表明确意见。
【回复】
上述预付款项系预付股权受让款,具有商业背景和交易实质。根据《股份转让协议》约定,公司应在2021年5月10日前向杭州陆金汀支付完毕全部股权受让款,但由于目前公司资金状况较为紧张,剩余款项尚未支付,公司正在筹集相关款项。公司与杭州陆金汀不存在资金占用或者财务资助等情形。
【会计师的核查程序及意见】
会计师主要执行了以下审计程序:
1. 分析预付款项账龄及余额构成,确认预付款项是否根据有关合同支付;
2. 实施函证及其替代程序;
3. 检查与预付账款有关的会计记录,以确定是否按规定进行相应的会计处理和披露。
经核查,我们认为,公司预付账款不存在减值迹象;预付款项具有商业背景和交易实质,预付账款的形成与公司业务实际情况相符,不存在资金占用或者财务资助等情形。
十一、年报显示,你公司报告期末存货账面价值为45,407,732,266.58元,在建项目根据预计未来可收回现值低于账面价值的金额计提存货跌价准备3,740,281,522.36元,上述项目均为你公司在美国的项目。此外,对比2020年年报披露的内容来看,你公司位于上海的项目仍未明确具体开工时间、竣工时间及预计总投资,美国部分项目开工时间和预计竣工时间也仍未确定。请你公司:
(一)结合你公司在美国的项目开展情况、项目进度,并对比同行业可比公司情况,说明相关项目存货跌价准备计提的依据与计算过程。
【回复】
1. 美国房地产项目情况
①洛杉矶泛海广场项目
美国洛杉矶房地产项目位于洛杉矶市核心地带,项目总地块面积约1.87万平方米,计容面积约13.83万平方米,为大型商业综合体,包括高档公寓、五星级豪华酒店、约15,476平方米的购物中心。项目于2014年下半年动工,2018 年已完成所有主体结构工程封顶及主体外墙幕墙工程;机电工程目前已完成超过85%;2、3号楼室内隔墙部分已完成超过60%。然而,2020年受到全球新冠肺炎疫情以及宏观经济环境变化的巨大冲击,加上总承包商与公司所进行仲裁及终止建筑合同,该项目自2020年10月开始暂缓建设。
②夏威夷KoOlina1#地项目、KoOlina2#地项目及西区项目
KoOlina1#地项目、KoOlina2#地项目位于美国夏威夷州欧胡岛科琳娜区。一号地项目面积约106,311平方米,计划建设成一个以Atlantis品牌命名的国际豪华度假村。二号地项目面积约70,000平方米,计划建设成为豪华品牌酒店及公寓,两个项目均处于规划设计阶段。
西区项目位于美国夏威夷州欧胡岛卡珀雷区,面积约205万平方米,计划建设成商业、住宅。地块于2016年10月完成交割后仍处于部分土地平整工作阶段。
③美国纽约项目
纽约地产项目位于美国曼哈顿下城海港区核心地带,占地面积约1,367平方米,规划建筑面积为8.36万平方米,计划建设成一幢包含高端酒店和住宅的混合用途大厦,项目处于前期规划设计阶段,尚未开工。
2. 存货跌价准备计提的依据与计算过程
公司根据《企业会计准则第1号一一存货》, 存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中,以存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。
可变现净值的计算公式为:
可变现净值=估计售价-至完工时估计将要发生的成本-销售费用-相关税费;
估计售价根据存货近期的类似物业的销售合同、周边可比物业的市场价格综合确定;
至完工时估计将要发生的成本根据存货的历史及实际情况分析确定;
销售费用依据企业历史销售费用情况,按销售收入的百分比综合分析确定;
销售税费根据企业应缴纳的税种、税费率确定。
根据上述方法计算及测试过程得到各项目的可变现净值与报告期末各项开发成本的账面价值进行比较分析,若存货成本低于可变现净值,存货按成本计量;若存货成本高于可变现净值,存货按可变现净值计量,同时按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。
(二)说明美国各项目开发成本和开发产品可变现净值的具体确定过程,涉及的关键估计及假设,是否借鉴独立第三方的评估工作,是否符合相关项目所在区域房地产市场及周边可比项目价格变化趋势和销售情况,并结合(一)的情况详细说明存货跌价准备计提是否充分合理,以前年度是否存在应计提未计提情况。
【回复】
报告期,美国项目已投及存货跌价准备情况:
单位:人民币亿元
■
注:美国项目存货跌价准备本期计提金额与期初期末变动数差异系外币折算差异。
1. 洛杉矶项目减值测试
2021年末公司采用与以前年度一致的方法对洛杉矶项目进行减值测试,可收回金额按预计未来现金流量的现值确定,并经独立第三方评估机构评估,评估值约为81.50亿元。虽然美国洛杉矶酒店业、零售业和住宅物业市场在新冠病毒疫情后有复苏迹象,但基于审慎考虑,在预计未来现金流量的现值时使用的关键假设与去年保持一致:基于该资产组市场发展的预期估计2022年至2030年预计收入增长率,酒店业务和出租业务增长率:2.4%至43.2%;酒店业务和出租业务利润率:31.8%至46.7%以及折现率约5.5%。
公司按照第三方评估机构的估值,洛杉矶项目2021年计提存货跌价准备14.55亿元人民币。洛杉矶项目本年度计提存货跌价准备主要系工程暂停,项目完工时间延后,2020年时预计项目2023年完工,但考虑到资金问题2021年预计项目完工时间将延迟到2025年。
截至2021年末,洛杉矶项目账面余额为人民币104.85亿元,累计计提存货跌价准备人民币23.35亿元,扣除存货跌价准备的账面价值为人民币81.50亿元。
2. 夏威夷西区项目减值测试
2021年12月22日,公司子公司与独立第三方签署意向买卖意向协议,以2,330万美元(折合人民币约1.49亿元)出售夏威夷西区项目部分地块。2022年3月16日,公司子公司与另一位买家(为独立第三方)签署出售夏威夷西区项目剩余地块意向买卖协议,总价款为9,290万美元(折合人民币约5.92亿元)。于2021年末,按照上述协议价款作为西区项目市场估值7.41亿元,计提2021年存货跌价准备1.71亿元人民币。截至2021年末,夏威夷西区项目账面余额人民币9.46亿元,累计计提存货跌价准备2.05亿元人民币,扣除存货跌价准备的账面价值为人民币7.41亿元。
3. KoOlina1#地项目及KoOlina2#地项目减值测试
公司聘请第三方评估机构采用市场法,根据KoOlina1#地项目及KoOlina2#地项目周边成交案例而作出估值,夏威夷本土在新冠病毒疫情后有复苏迹象,但2021年KoOlina1#地项目及KoOlina2#地项目的周边市场成交价格较2020年有所降低,KoOlina1#地项目及KoOlina2#地项目评估值为19.09亿元和12.55亿元人民币,分别计提2021年存货跌价准备3.39亿元人民币及3.71亿元人民币。截至2021年末,KoOlina1#地项目及KoOlina2#地项目账面余额分别为人民币26.63亿元及人民币17.04亿元,累计计提存货跌价准备分别为7.54亿元人民币及4.48亿元人民币,扣除存货跌价准备的账面价值分别为19.09亿元人民币及12.55亿元人民币。
4. 纽约项目减值测试
美国纽约项目经第三方评估机构评估,按市场法评定,纽约办公楼市场受新冠病毒疫情影响持续下调,公司参考评估师的估值结合估计出售价,评估值为14.02亿元人民币,计提存货跌价准备人民币14.03亿元。截至2021年末,纽约项目账面余额为人民币33.39亿元,累计计提存货跌价准备人民币19.37亿元,扣除存货跌价准备的账面价值为人民币14.02亿元。
综上,美国项目存货跌价准备计提充分合理,不存在以前年度应提未提情况。
(三)结合业务开展进度、疫情影响等情况,说明上述未明确开工时间的项目建设是否陷入停滞,以及你公司拟采取的措施。同时对比武汉、上海等地项目所在区域房地产市场及周边可比项目价格变化情况等,说明未对其他项目计提存货跌价准备的原因及合理性。
请你公司会计师事务所对上述事项核查并发表明确意见,并说明在疫情影响下针对境外开发项目所采取的审计程序与获取的审计证据,是否实施了其他替代审计程序以获取充分、适当的审计证据,并对境外存货的真实性与准确性发表意见。
【回复】
美国洛杉矶项目主体结构已封顶,受疫情和资金问题项目暂缓建设,公司一方面正在进行产品优化研究以提高项目价值,一方面正在积极推进融资和寻找合作方。美国纽约和夏威夷三个项目仍处于施工设计阶段,暂无法确定主体工程开竣工时间,为缓解资金流动性问题,公司计划出售这些项目从而降低经常性财务成本和营运资金的负担。
报告期,公司进行资产优化处置,上海地区所有地产项目已销售、转让完毕。在开发成本核算的上海榆林路47号3、4、6-9项目和在开发产品核算的上海五原路项目已经出售并于报告期确认收入。在开发成本核算的上海延庆路153号项目所在公司上海御庭置业有限公司、上海常熟路209弄1号202室项目所在公司上海御盛置业有限公司,以及在开发产品核算的上海延庆路135号项目所在公司上海御慧置业有限公司均已出售并于报告期股权交割完毕。
报告期末,公司境内存货项目主要系处于武汉中央商务区的不同业态的房地产项目。公司年报披露的境内存货账面价值已在合并层面抵销内部交易产生的未实现利润,针对具体的房地产项目进行减值测试时使用子公司层面存货账面价值,因此与年报披露的存货账面价值有较小差异。
1. 武汉中央商务区基础设施项目
武汉中央商务区4,000亩内基础设施项目主要包括武汉CBD区域内道路、管网、地下空间、市政公园、学校等项目建设,自2007年开工建设以来,已建成淮海路、电力(清江路和云飞路)、给水(淮海路)、排水(商务西路)通道等4,000亩内北部区域、西部区域及核心区域的路网建设,与之配套的排水、供水、电力通道、综合管廊等地下管网设施及其绿化、路灯、交通工程等地上附属设施,也均已同步建成和陆续完善,另红领巾小学、辅仁小学、王家墩公园和武汉商务区中心广场、范湖公交枢纽站、垃圾转运站、配套特勤消防站、地下交通环廊等公共配套项目也陆续建成且大部份移交使用。目前正在建设的主要项目包括梦泽园公园、黄海路隧道及主要道路提升等工程。
基础设施项目建设所发生的全部建设成本均构成公司二级开发项目的土地成本,截至2021年底,武汉公司基础设施存货余额约为858,246.10万元,总体地上建筑面积约为609万平方米,已完工项目的地上建筑面积约为273万平方米,未完工项目的地上建筑面积约为336万平方米,按截至2021年底基础设施存货余额分摊计算,未完工项目的单方土地成本约为2,554.30元/平方米。武汉公司2021年1季度转让宗地20成交单位为1.75万元/平米,武汉CBD区域近期土地拍卖成交价格,地段位于硚口区发展大道与淮海路交叉口,成交价约1.58万元/平方米,因此基础设施不存在减值迹象。
2. 武汉中心大厦项目
武汉中心大厦位于武汉中央商务区核心区,具有很强的地理优势和环境优势,紧邻建设中的梦泽湖公园,拥有非常优美的自然景观环境,是华中地区第一座开建的400米以上的超高层建筑,将成为国家中心城市大武汉的地标性建筑。武汉中心大厦是集智能办公区、VIP酒店式公寓、五星级酒店、高空观景台及高端国际商业购物中心等多功能为一体的地标性国际5A级商务综合体,满足高层次商务活动需求。
武汉中心项目总建筑面积36.66万平方米(其中地上建筑面积28.00万平方米,地下建筑面积8.66万平方米)。楼高88层,建筑高度438米,项目从下至上主要分为商业、办公、公寓、酒店、观光阁五个业态,商业建筑面积约4.37万平方米;办公建筑面积约8.34万平方米;公寓建筑面积约9.32万平方米;酒店建筑面积约6.32万平方米;观光阁建筑面积约0.41万平方米。
参考武汉市场对标武汉中心项目相关办公、商业、公寓、酒店等业态案例,通过市场比较法预估武汉中心大厦的售价约为88.22亿元,预计相关税费约8.3亿元,未来工程投入及营销费用约为10.25亿元(包括精装修成本6.82亿元),预计可变现净值约为69.67亿元;该项目目前累计投入约为68.21亿元,其中工程投入62.65亿元,分摊的基础设施土地成本5.56亿元,可变现净值69.67亿元高于账面价值68.21亿元,因此本项目未发生减值。
3. 泛海时代中心项目
泛海时代中心位于武汉中央商务区核心区东侧,项目占地面积4.29万平方米,总建筑面积约为39.00万平方米,由4栋写字楼组成,项目3、4号楼分别为邮政储蓄银行、中国移动定制总部大厦,均已交付。项目1、2号楼为两栋211米高,51层准甲级写字楼,地上建筑面积20.18万平方米,目前仍在建。
参考武汉中央商务区写字楼业态成交案例,预估泛海时代中心1、2号楼的售价约为23.89亿元,预估单价约为1.4万元/平方米,预计相关税费约2.63亿元,未来工程投入约为4.51亿元,预计营销费用0.37亿元,预计可变现净值约为16.38亿元;该项目目前累计投入约为14.05亿元,其中工程投入8.70亿元,分摊的基础设施土地成本5.35亿元,可变现净值高于账面价值,故本项目不存在减值情况。
(下转127版)