(上接109版)
(上接109版)
比较因素条件指数修正表
■
将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后，分别得到修正后的价格，三个比准价格差异较小，本次取其算术平均值作为评估单价（不含税），即：
估价对象评估单价=（18.67+18.30+19.05）÷3
=18.67（万元/个）
经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、实物因素修正、权益因素修正后，确定一楼商铺平均销售单价2.95万元/㎡左右，负一楼车位平均销售单价18.67万元/个左右，与同类或类似房地产比较，评估价在合理范围内。
③委估资产对比价值
杭州西溪B1-4F商铺面积约11.48万㎡，配套车位1,768个，由于产权证无法零星办理，和上述单个出售的商铺和车位相比，交易规模及资金巨大，需考虑大量出售的折价影响。经查询，位于台州市椒江区体育场路蓝庭花园小区正常车位价为7万元/个，该小区总车位736个，已售359，未售377个，未售车位采用整体打包拍卖的方式出售，其中358个车位被拍卖，拍卖价为2,080万元，拍卖均价为5.81万元/个，整体打包出售的折价系数约为0.83。本次考虑一定的地区差异，统一在上述评估均价基础上按0.9的规模系数修正。
楼层对商铺和车位价值存在较大影响，根据各楼层修正系数对楼层价值进行修正。经调查统计，杭州西溪银泰城周边商铺销售情况及楼层均价对比如下：
■
从上述统计数据可以看出，二楼相比一楼的楼层价格修正系数为57%~70%、三楼对比一楼的楼层价格修正系数为39%~58%，综合考虑本项目配套商业街各楼层原实际销售均价对比及实际单位租金对比，本项目楼层修正系数确定如下：
■
注：三楼以上商铺的楼层差异较小，本项目统一按照0.5修正系数计取；负一楼一般作为购物中心配套的超市及餐饮铺面，其租金收益相比其他楼层较低，本项目按照0.4修正系数计取。
由于负一层车位比负二层车位距离出口更近，车辆进出停车场所需要花费的时间比在负二层的所用时间要短，故在相同条件下负二楼的车位相比负一楼的车位价格要低，同理负三楼相比负二楼、负四楼相比负三楼车位的价格均低。经调查统计，西溪银泰城周边市场不同楼层的车位销售情况如下：
■
根据以上统计数据，正常情况下车位楼层价格差异在1~2万元/层，本次楼层价差取1.5万元/层。则在考虑以上规模修正、楼层修正后各物业的单价及评估值如下：
■
从周边商铺和车位市场价格水平对比后得到的估值为207,830.60万元，与本次投资性房地产的评估值200,343.24万元差异3.7%，评估值在合理范围内。需要说明的是：由于投资性房地产为无法分割出售的购物中心，可搜寻的案例一般是附近小商铺的挂牌，大商业在定位、体量、业态布局上跟普通商铺差别太大，并不具备可比性，本次计算假设其可出售且业态与小商铺保持一致。
④从房地产收益率来看
房地产的收益率（回报率）=租金收入/房地产价值，一般购物中心的正常年收益率在4%~6%左右，7%以上属于较高水平。杭州西溪2021年的收益率为4.90%，2022年预测的收益率为4.98%，而在浙江拥有大量购物中心（16处）的新城控股（601155.SH）公布的2021年浙江地区购物中心的平均收益率为10.86%。根据收益率的计算公式可推导出：房地产价值=租金收入/收益率，则在租金收入不变的情况下，收益率取值越低，房地产价值越高。杭州西溪的收益率在正常水平之间，通过收益法得到的评估价值基本合理，且大于高收益率水平的类似项目，有利于保障上市公司的利益。
（2）西安东智
1）本次评估基本情况
西安东智主要资产为存货与投资性房地产。存货账面价值7,108.72万元，评估价值7,016.79万元，评估减值91.93万元，减值率1.3%；投资性房地产未审账面价值为12,508.55万元，评估价值相12,410.21万元，比未审财务报表数减值98.34万元，减值率为0.8%。
信永中和在2022年3月31日报表日确定存货和投资性房地产公允价值时，参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值，最终报表呈现的结果是存货与投资性房地产评估增值为零。
2）评估值合理性分析
①房地产市场分析
西安房地产市场从2017-2018年经历了快速增长阶段，2019年限购控政策出台，市场热度骤降；2020年受政策调控叠加疫情影响，开盘推售套数及开盘去化率持续下降；2021年受“1130政策”影响，供应受阻，开盘去化率逆势上涨；2022年受疫情及房地产市场下行影响，办公与商业需求放缓，供销齐跌，整体较为疲软，客户置业更加理性。
西安东智开发的融城东海项目，位于西安市高新区南三环辅道以南、丈八六路以西，业态为办公、商业及车位。区域市场商办类市场货源充足，市场相对低迷。
②存货评估过程分析
A、评估方法
西安东智存货主要为尾盘车位，采用以下方法评估：评估价值=评估销售单价×开发产品数量×（1-销售费用率-销售税金率-销售所得税率-适当的净利润率-土地增值税率）。
B、评估过程
资产评估专业人员通过对附近的相似项目进行调查了解，地下车位均价8.9万左右，具体如下
■
公司所开发的“融城东海”项目，已于2019年便完成竣工并交付使用，地上业态去化率近84%，属于尾盘销售，所剩地下车位为较难推售物业。项目位置交通相对不便，人口密度及人流量一般，需求不足，需要具备一定价格优势才能让客户产生购买欲望。经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区位状况修正、实物状况修正后，确定项目车位销售单价约7.4万/个左右，评估均价在合理范围内。
销售费用率：销售费用率参考同行业上市公司销售费用率及公司销售实际情况确定。
销售税金及附加率：按被评估单位的销售税金及附加率确定。
销售所得税率：按被评估单位的销售所得税率确定。
销售净利润率：按被评估单位的销售净利润率确定。
适当税后净利润计取比例：根据资产的销售畅销程度确定。
土地增值税率：根据土地增值税计算规则确定，如小于零则不扣减土地增值税。
若计算得出的销售所得税率、销售净利润率小于零，则该项产成品评估中不再扣减销售所得税及适当净利润。
通过上述计算，得到存货最终的评估价值。评估结果与同类或类似房地产可比较，本次存货评估价值具有合理性。
③投资性房地产评估过程分析
A、评估方法
投资性房地产评估采用市场比较法进行评估。市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。
B、评估过程
资产评估专业人员通过对附近的相似项目进行调查了解，商业均价在2.3万左右，办公均价1.1万左右，具体如下：
■
a、办公业态评估
由于宝德云谷国际项目房源多为整层出售，面积差异较大；而旺都项目整体智能化和环保程度较高，与待估的办公差异稍大。
资产评估专业人员在同区域办公业态中选取与评估对象相类似的具有可比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：
■■
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较指数如下：
■
注：上表以评估对象为基准100，可比案例与之比较，无差异为100，条件优于评估对象则大于100，条件劣于评估对象则小于100
因素比较修正系数及估值详见下表：
■
经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后，确定办公业态平均定价不含税8,850.00元/平方米。
b、商业业态评估
资产评估专业人员参考“融城东海”项目近期平均售价，在同区域商业业态中选取与评估对象相类似的具有可比性的案例进行比较计算，具体案例选取及因素比较如下：
■
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较指数如下：
■
注：上表以评估对象为基准100，可比案例与之比较，无差异为100，条件优于评估对象则大于100，条件劣于评估对象则小于100因素比较修正系数及估值详见下表：
■
经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后，一层商业业态定价不含税20,570.00元/平方米。
西安东智开发的“融城东海”已售的商业平均不含税价销售单价为18,250元/平米。本次参考公司近期商业实际销售价格，并经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后，商业一层不含税评估单价为20,570.00元/平方米，略高于历史平均销售单价。
西安东智近期已签约办公楼的含税销售单价为8,828元/平方米，本次参考公司近期办公实际销售价格，并经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后，办公的评估单价不含税8,850元/平方米，与近期平均销售单价接近。
本次评估结合西安市房地产市场总体表现和西安东智房融城东海项目的具体销售情况来看，评估中的存货和投资性房地产估值在合理范围内。
（3）台州银泰
1）本次评估基本情况
台州银泰的主要资产为投资性房地产-台州银泰购物中心，建筑面积共231,219.93㎡，其中商业楼层为B1F-4F，建筑面积155,065.81㎡，可租赁面积79,995.00㎡；车位建筑面积77,053.26㎡，车位共1633个，投资性房地产采用公允价值模式计量。投资性房地产的基准日未审账面价值为108,208.00万元，评估价值为107,610.23万元，比未审财务报表数减值597.77万元，减值率为0.6%。
信永中和在2022年3月31日报表日确定存货和投资性房地产公允价值时，参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值，最终报表呈现投资性房地产评估增值为零。
2）估值合理性分析
①台州商业房地产市场分析
受疫情反复尤其是上海疫情扩散的影响，2022年上半年台州经济增长放缓，上半年实现生产总值（GDP）2,796.50亿元，按可比价格计算，比去年同期增长1.9%，增速比一季度回落3.9个百分点。2022年上半年台州新房市场整体呈下行趋势，局部保持稳定，二季度利好政策相继出台，市场活跃度逐渐回升。台州新房销量较去年同期明显减少，2022年上半年成交面积环比下降33%，成交金额环比下降35%，价格波动不大。总体来看台州房地产成交量略低于供应量，存在一定的去化压力。
台州银泰城购物中心位于台州市椒江新区洪家中心大道3899号，紧邻中心大道，是台州市政府“商贸核心区”首发项目，北距市政府3.5公里，南望路桥3.5公里，是集购物、餐饮、娱乐为一体的综合购物中心。附近有905路，107路、128路等公交到达，紧邻轻轨S1号线银泰站，该轻轨预计2022年底开通，周边路网较发达，通达性及可及性较好。周边建成有三水润园、心海金源、马庄小区等住宅区，但因配套设施尚需完善，整体入住率一般，商服繁华程度一般，周边自然环境较好。
②投资性房地产-台州银泰购物中心评估过程分析
A、评估方法
台州银泰购物中心采用收益法进行评估，主要由于评估对象为无法分割出售的购物中心，大商业在定位、体量、业态布局上跟普通零售商铺差别太大，难以进行对比。
B、商铺评估过程
经调查了解，台州银泰城处于台州新区，周边商业较少，目前商铺的挂牌均价（含税）1.0万元/㎡左右，具体信息如下：
■
经过修正后的平均不含税单价约为9,300.00元/㎡（10,000.00×98%/1.05）。
资产评估专业人员在同区域商铺物业中选取与分割后首层商铺相类似的三个案例（第1、第3及第4项）进行比较计算，根据委估资产的用途类型及特点，选择比较因素为交易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益因素，具体因素详见下表：
比较因素条件说明表
■
比较因素包括交易情况、交易期日、房地产用途、区位因素、实体因素、权益因素等；区位因素主要有商服繁华程度、基础设施、公共设施完善程度、交通便捷程度、市场成熟度等；实体因素主要有面积、临街状况、装修情况、建筑结构、平面布局等；权益因素包括土地使用权性质、他项权利、限制权利等，将因素指标转化为因素条件指数，详见下表：
比较因素条件指数表
■
在确定了各种因素修正指数的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：
比较因素条件指数修正表
■
将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后，分别得到修正后的价格，三个比准价格差异较小，本次取其算术平均值作为评估单价（不含税），即：
估价对象评估单价=（8,897.32+8,638.92+9,802.12）÷3
=9,100.00（元/平方米）（取整）
C、车位评估过程
经调查台州银泰城项目住宅及写字楼配套的车位及周边小区车位的含税挂牌均价约10万元/个左右。具体信息如下：
■
同理，经过修正后的车位不含税平均单价约为9.3万元/个（10.00×0.98/1.05）。
资产评估专业人员在同区域车位中选取与可分割车位相类似的三个案例（第1~第3项）进行比较计算，根据委估资产的用途类型及特点，选择比较因素为交易情况、交易日期、房地产用途、区位因素、实物因素、权益因素，具体因素详见下表：
比较因素条件说明表
■
比较因素包括交易情况、交易期日、房地产用途、区位因素、实体因素、权益因素等；区位因素主要有商服繁华程度、基础设施、公共设施完善程度、交通便捷程度、市场成熟度、楼层、环境质量等；实物因素主要有出入便捷度、面积、车位配比、设备设施、平面布置、建筑结构、配套设施、物业管理等；权益因素包括他项权利、限制权利等，将因素指标转化为因素条件指数，详见下表：
比较因素条件指数表
■
在确定了各种因素修正指数的基础上，将评估对象的因素条件指数与比较实例的因素条件进行比较，得出各因素修正系数，详见下表：
比较因素条件指数修正表
■■
将各比较实例的市场价格通过对上述各因素修正后，分别得到修正后的价格，三个比准价格差异较小，本次取其算术平均值作为评估单价（不含税），即：估价对象评估单价=（8.40+8.97+9.67）÷3
=9.0（万元/个）（取整）
经市场分析比较，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、实物因素修正、权益因素修正后，确定一楼商铺平均销售单价9,000.00元/㎡左右，负一楼车位平均销售单价9.0万元/个左右，与同类或类似房地产比较，评估价在合理范围内。另外，台州银泰城住宅物业近2年（2021-2022年）有对外销售的车位实例（无底商销售实例），经统计共成交29个车位，实际成交均价为8.4万元/个，与评估单价9.0万元/个差异较小，车位评估单价基本合理。
③委估资产对比价值
台州银泰城商铺面积约15.50万㎡，配套车位1,633个，由于产权证无法零星办理，和上述单个出售的商铺和车位相比，交易规模及资金巨大，同杭州西溪处理一致，本次统一在上述评估均价基础上按0.9的规模系数修正；
楼层对商铺和车位价值存在影响，尤其是对商铺的影响较大。按照市场交易惯例，综合考虑本项目配套商业街各楼层原实际销售均价对比及实际单位租金对比情况，本项目楼层修正系数确定如下：
■
注：三楼以上商铺的楼层差异较小，本项目统一按照0.55修正系数计取；负一楼一般作为购物中心配套的超市及餐饮铺面，其租金收益相比其他楼层较低，本项目按照0.4修正系数计取。
由于负一层车位比负二层车位距离出口更近，车辆进出停车场所需要花费的时间比在负二层的所用时间要短，故在相同条件下负二楼的车位相比负一楼的车位价格要低。参考杭州西溪楼层修正，本次楼层价差取1万元/层。则在考虑以上规模修正、楼层修正后各物业的单价及评估值如下：
■
从周边商铺和车位市场价格水平对比后得到的估值为97,220.37万元，与本次投资性房地产的评估值107,610.23万元差异10.7%，差异的主要原因是本次评估充分考虑了台州银泰城未来的发展前景，本次投资性房地产的评估价值基本合理。需要说明的是：由于投资性房地产为无法分割出售的购物中心，可搜寻的案例一般是附近小商铺的挂牌，大商业在定位、体量、业态布局上跟普通商铺差别太大，并不具备可比性，本次计算假设其可出售且业态与小商铺保持一致。
④从房地产收益率来看
房地产的收益率（回报率）=租金收入/房地产价值，一般购物中心的正常年收益率在4%~5%左右，7%以上属于较高水平。台州银泰城2021年的收益率为1.10%，2022年预测的收益率为2.62%，而在浙江拥有大量购物中心（16处）的新城控股（601155.SH）公布的2021年浙江地区购物中心的平均收益率为10.86%。根据收益率的计算公式可推导出：房地产价值=租金收入/收益率，则在租金收入不变的情况下，收益率取值越低，房地产价值越高。台州银泰城的收益率远低于正常收益水平，通过收益法得到的评估值大于正常收益水平的类似项目，主要原因是本次评估充分考虑了台州银泰城未来的发展前景，有利于保障上市公司的利益。
3、杭州西溪、西安东智、云城尊龙、台州银泰、东方柏丰等公司主要资产评估增值率为0
杭州西溪、西安东智、台州银泰详见本题第2部分回复。
（1）云城尊龙
1）本次评估基本情况
云城尊龙主要资产为投资性房地产，包括商业、写字楼及车位，采用公允价值模式计量。投资性房地产未审账面价值为75,899.64万元，评估价值为75,815.67万元，比未审财务报表数减值83.97万元，减值率为0.2%。
信永中和在2022年3月31日报表日确定存货和投资性房地产公允价值时，参考了本次评估报告的存货及投资性房地产评估价值，最终报表呈现的结果投资性房地产评估增值为零。
2）估值合理性分析
①昆明房地产市场分析
今年以来，受国内疫情频发等因素影响，昆明GDP恢复缓慢，经济数据不及预期；房地产开发投资持续回落，低位运行；消费来看，经济下行压力之下，社销增速进入下行通道。
自2021年来，昆明房地产市场转冷明显，2022年上半年，房地产市场总体供销明显缩减，市场存量大，去化周期长，总体表现疲软。
云城尊龙开发的“融城优郡”项目位于昆明市西山区西园路与环城路交叉口二环路内，滇池路口地铁5号线附近，周边配套完善、交通便捷，项目业态为已完工的办公楼、社区底商及车位。
②投资性房地产-融城优郡项目评估过程分析
A、评估方法
云城尊龙投资性房地产采用市场比较法及收益法进行评估，选用市场比较法作为最终的评估结论。市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作为比较实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。
B、评估过程
a、商业-临主干道商铺
资产评估专业人员根据评估对象区位状况进行分类，对于临主干道商铺，通过对昆明市二环附近区域类似的社区底商临主路商业市场进行调查了解，该区域同类商铺不含税均价约为2.88万元/平方米，具体如下：
■
融城优郡非大型商业综合体，周边商业繁华度一般，资产评估专业人员对评估范围内的商业临街位置较好的临主干道的（A4栋裙楼商业-103、104），优先选取了在同一片区同一商圈内，临街、位置、物业类型等具有可比性的案例进行比较计算，通过交易期日修正、交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正，得到（A4栋裙楼商业-103、104）单价为不含税价2.80万元/平方米。再经过实物状况及区位条件楼层的修正，确定同类型的A4栋裙楼商业2-4层、独栋商业等物业的价格。
b、商业-临支路商铺
对昆明市二环附近区域类似的社区底商临支路商业市场进行调查了解，该区域同类商铺不含税均价约为1.58万元/平方米具体如下：
■
融城优郡位于滇池路口地铁5号线附近，但项目非大型商业综合体，周边商业繁华度一般，资产评估专业人员对评估范围内的商业临街位置一般的、临支路的（A4栋裙楼商业-101），优先选取了在同一片区同一商圈内，临街、位置、物业类型等具有可比性的案例进行比较计算。
具体案例选取及因素比较如下：
■
通过分析可比案例与评估对象之间差异，进行各种因素情况修正，具体比较指数如下：
■
（下转112版)
