京投发展股份有限公司
关于公司面向专业投资者公开发行公司债券预案的公告

证券代码：600683 证券简称：京投发展 编号：临2022-046

京投发展股份有限公司

关于公司面向专业投资者公开发行公司债券预案的公告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

一、关于公司符合面向专业投资者公开发行公司债券条件的说明

根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法（2019年修订）》、《公司债券发行与交易管理办法》等有关法律、法规和规范性文件的规定，经核查公司相关情况，公司董事会认为：公司符合现行面向专业投资者公开发行公司债券相关政策和法律法规规定的条件与要求，具备面向专业投资者公开发行公司债券的条件和资格。

二、本次发行概况

（一）发行规模

公司拟申请面向专业投资者公开发行公司债券（以下简称“本次债券”）票面总额不超过人民币20亿元（含20亿元）。具体发行规模提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司资金需求情况和发行时市场情况，在上述范围内确定。

（二）发行方式

本次债券在获准发行后，可以一次发行或分期发行。具体发行方式提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据市场情况和公司资金需求情况确定。

（三）票面金额及发行价格

本次债券面值100元，按面值平价发行。

（四）发行对象及向公司股东配售的安排

本次债券拟向符合《公司债券发行与交易管理办法》等规定的专业投资者公开发行。发行人的董事、监事、高级管理人员及持股比例超过百分之五的股东，可以参与本次债券的认购与交易。

（五）债券期限

本次债券期限不超过5年（含5年），可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种，具体期限结构（包括是否设计含权、是否设计回售条款或赎回条款及相关条款具体内容、是否设计调整票面利率选择权及相关条款具体内容）、期限构成和各期限品种的发行规模提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据相关规定及市场情况确定。

（六）债券利率及确定方式

本次债券为固定利率债券，票面利率提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据国家有关规定与簿记管理人根据簿记建档结果在预设区间范围内协商确定。

（七）还本付息方式

本次债券利息按年支付，本金连同最后一期利息一并偿还。

（八）募集资金用途

本次债券的募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及适用的法律法规允许的其他用途。具体用途以及比例提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司资金需求情况和公司债务结构，在上述范围内确定。

（九）承销方式

本次债券由主承销商以余额包销方式承销。

（十）担保方式

本次债券发行拟由北京市基础设施投资有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

（十一）债券的上市交易流通

本次债券发行实施完毕后，在满足上海证券交易所上市条件的前提下，公司将向上海证券交易所申请上市流通。

（十二）偿债保障措施

提请股东大会授权董事会或董事会授权人士在出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息时，在法律、法规允许的范围内，根据公司和市场的具体情况做出如下决议并采取相应措施：

（1）不向股东分配利润；

（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；

（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；

（4）主要责任人不得调离。

（十三）本次债券发行决议的有效期

本次债券的股东大会决议有效期为自股东大会审议通过之日起24个月。

（十四）关于本次债券的授权事项

为有效协调本次面向专业投资者公开发行公司债券（以下简称“本次债券”）发行过程中的具体事宜，拟提请股东大会授权董事会及董事会授权人士，根据有关法律法规及《京投发展股份有限公司章程》的有关规定，在股东大会审议通过的框架和原则下，从维护本公司利益最大化的原则出发，全权办理本次债券发行的全部事项，包括但不限于：

1、在国家法律、法规及证券监管部门的有关规定允许的范围内，根据公司和市场的具体情况，制定本次债券的具体发行方案以及修订、调整本次债券的发行条款，包括但不限于具体发行规模、是否分期发行及发行期数、具体期限构成和各期限品种的发行规模、债券利率及确定方式、发行时机、是否设计回售条款或赎回条款及相关条款具体内容、是否设计调整票面利率选择权及相关条款具体内容、还本付息的期限和方式、担保安排、向股东配售的具体安排、募集资金用途、债券上市等与本次债券发行有关的全部事宜；

2、决定并聘请参与本次债券发行的中介机构，签署有关协议；

3、选择债券受托管理人，签署《债券受托管理协议》以及制定《债券持有人会议规则》；

4、办理本次债券的发行、备案、上市等事宜，包括但不限于根据有关监管部门的要求制作、修改、报送债券发行、备案、上市的材料、签署相关文件及其他法律文件。根据法律法规及其他规范性文件进行相关的信息披露；

5、如发行公司债券的政策发生变化或市场条件发生变化，除涉及有关法律、法规及本公司章程规定须由股东大会重新表决的事项外，授权董事会依据监管部门的意见对本次债券的具体方案等相关事项进行相应调整；

6、办理与本次债券有关的其他事项；

7、在出现预计不能按期偿付债券本息或者到期未能按期偿付债券本息时,在法律、法规允许的范围内，根据公司和市场的具体情况做出如下决议并采取相应措施:

（1）不向股东分配利润；

（2）暂缓重大对外投资、收购兼并等资本性支出项目的实施；

（3）调减或停发董事和高级管理人员的工资和奖金；

（4）主要责任人不得调离。

公司董事会提请股东大会同意董事会授权董事长为本次债券发行的获授权人士，代表公司根据股东大会的决议及董事会授权具体处理与本次债券发行有关的事务。

本授权自股东大会审议通过之日起至上述授权事项办理完毕之日止。

三、发行人简要财务会计信息

（一）公司最近三年合并范围变化情况

表1 截至2022年9月30日公司纳入合并报表范围的子公司的情况

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表2 公司最近三年及一期合并范围的重要变化情况

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（二）公司最近三年及一期的资产负债表、利润表及现金流量表

公司2019年度财务报告已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了天职业字[2020]6660号标准无保留意见的审计报告；公司2020年度财务报告已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了天职业字[2021]7000号标准无保留意见的审计报告；公司2021年度财务报告已经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了天职业字[2022]9001号标准无保留意见的审计报告；公司2022年1-9月财务报表未经审计。

表3 公司最近三年及一期合并资产负债表

单位：元

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表4 公司最近三年及一期合并利润表

单位：元

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表5 公司最近三年及一期合并现金流量表

单位：元

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表6 公司最近三年及一期母公司资产负债表

单位：元

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表7 公司最近三年及一期母公司利润表

单位：元

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表8 公司最近三年及一期母公司现金流量表

单位：元

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（三）公司最近三年主要财务指标

表9 公司最近三年主要财务指标

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（四）管理层简明财务分析

公司管理层结合公司最近三年及一期的合并财务报表，对公司资产负债结构、现金流量、盈利能力、未来业务目标以及盈利能力的可持续性进行了如下分析：

1、资产结构分析：

公司最近三年及一期末资产构成情况如下：

表10 公司最近三年及一期末主要资产构成情况

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截至2019-2021年末及2022年9月末，公司的资产总额分别为4,619,272.06万元、4,980,953.74万元、4,680,393.31万元及5,328,373.00万元。公司以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司倡导“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，不断扩大品牌影响力，以无锡项目作为战略支点，继续开拓全国市场。公司总资产规模随公司业务的调整及扩张呈增长态势。

2、负债结构分析

公司最近三年及一期末负债构成情况如下：

表11 公司最近三年及一期末主要负债构成情况

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截至2019-2021年末及2022年9月末，公司的负债总额分别为4,205,669.04万元、4,139,926.32万元、3,564,416.92万元和4,232,931.97万元，随着公司资产规模增加，负债规模亦随之增长。

3、现金流量分析

公司最近三年及一期的现金流量情况如下：

表12 公司最近三年及一期的现金流量情况

单位：万元

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2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-9月，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为-724,180.30万元、986,914.65万元、753,863.00万元及-793,493.00万元。2019年主要由于公司新获取土地资源支付地价款导致经营活动现金流量净额为负值；2020年-2021年由于当年销售回款增加且各项支出减少导致经营活动现金流量净额转为正值；2022年1-9月由于支付地价款且销售商品收到的现金减少导致经营活动现金流量净额为负值。

2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-9月，公司投资活动产生的现金流量净额分别为-215,971.14万元、-130,532.85万元、148,633.63万元及61,383.76万元。2019年度公司投资无锡轨道物业项目支付地价款导致投资活动产生的现金流量净额为负；2020年度投资活动产生的现金流量净流出130,532.85万元，主要系公司当年投资无锡轨道物业项目等；2021年度公司投资活动现金流量净额净流入为148,633.63万元，净流入主要系公司本报告期收回投资。

2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-9月，公司筹资活动产生的现金流量净额分别为838,070.44万元、-576,001.28万元、-898,634.22万元及433,585.28万元。2019年度公司筹资活动现金流量净额为净流入838,070.44万元，系公司规模扩大，当年融资总额较上年同期增加所致；2020年度公司筹资活动现金流量净额为净流出576,001.28万元，筹资活动现金净流量较上年同期增加流出1,414,071.73万元，增加主要系公司经营活动现金净流入后偿还各类借款等所致；2021年度公司筹资活动现金流量净额净流出为898,634.22万元，筹资活动现金净流量较上年同期增加流出322,632.93万元，增加主要系公司以经营活动现金偿还各类借款等所致。

4、偿债能力分析

公司最近三年及一期主要偿债能力指标见下表：

表13 公司最近三年及一期主要偿债能力指标

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（1）公司长期偿债能力

报告期内，发行人资产负债率分别为91.05%、83.12%、76.16%及79.44%，发行人的资产负债率偏高。截至2022年9月末，发行人所有者权益合计1,095,441.03万元。2020-2021年度，随着项目逐步回款并偿还各类借款，公司负债规模持续下降。公司将加快现有项目的开发进度、继续提升项目的去化速度，同时已积极采取多种手段优化融资结构、降低公司资产负债率水平。从总体上看，随着发行人业务发展和规模的扩大，整体盈利能力将不断提升，从而对本期债券的偿债保障能力也将提高。

（2）公司短期偿债能力

报告期内发行人的流动比率分别为1.79、2.48、1.85及2.03，均显著大于1。速动比率分别为0.17、0.42、0.36及0.19，发行人速动比率相对较低，主要原因在于存货规模较大，且流动负债中存在大额的预收账款（合同负债），符合发行人行业特点。

近三年发行人EBITDA利息保障倍数分别为0.49、0.88和0.80，2019年度公司签约销售额较上年同期大幅增加，但未全部在当年满足交付条件，当年可结转销售收入较上年同期减少从而利润总额有所下降，导致2019年度EBITDA利息保障倍数较低。此外随着报告期发行人房地产业务规模不断扩张，发行人利息支出随债务融资规模增加而保持较高水平，从而导致EBITDA利息保障倍数较低。

5、盈利能力分析

表14 公司最近三年及一期盈利能力指标情况

单位：万元

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从盈利能力上看，发行人经营状况良好，具有较强的盈利能力。报告期内，发行人分别实现营业收入432,769.27万元、886,442.42万元、676,591.03万元及240,335.11万元，报告期营业收入呈现波动趋势，与发行人所在行业营业收入周期性因素有关。2020年度营业收入较2019年同比增加104.83%，主要系房地产项目结转产生的收益增多所致；2021年度营业收入较2020年同比减少23.67%，主要系受产品销售区域、定位及坐落位置等因素影响，本期结转物业面积近一半位于二线城市无锡，货值相对较低，而上年同期交付物业集中在北京所致。

报告期内净利润分别为46,025.23万元、106,334.59万元、33,278.93万元及22,764.13万元，2020年度净利润较2019年度同比增加131.04%，主要系房地产项目结转产生的收益增多所致；2021年度净利润较2020年度同比减少68.70%，主要系营业收入下降，以及结转产品类别不同毛利率有所下降；报告期内毛利率分别为31.66%、28.21%、21.29%及28.19%，最近两年毛利率水平有所下降，主要系行业趋势产品利润空间不断压缩所致。

发行人最近三年总资产报酬率分别为2.80%、4.12%和2.35%，加权平均净资产收益率为2.89%、13.72%和3.84%，随利润水平变动有所波动。

6、盈利能力的可持续性

公司目前项目储备量可以满足未来发展需要。截至2021年末，公司施工（在建）面积157.36万平方米，公司在建及拟建项目共计9个，2022年公司预计新开工面积21.27万平方米。这些项目将在未来陆续达到可销售状态以及可交付状态，合理的项目储备保证了公司未来的持续发展。

7、未来业务发展规划

公司以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司倡导“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，不断扩大品牌影响力，以无锡项目作为战略支点，继续开拓全国市场。

四、本次债券发行的募集资金用途

本次债券发行规模不超过人民币20亿元（含20亿元），募集资金扣除发行费用后拟用于偿还有息债务、补充流动资金、项目建设及适用的法律法规允许的其他用途。具体用途以及比例提请股东大会授权董事会或董事会授权人士根据公司资金需求情况和公司债务结构，在上述范围内确定。

本次债券募集资金的运用将有利于优化公司债务结构，拓宽公司融资渠道，促进公司稳步健康发展。

五、其他重要事项

1、最近一年末对外担保情况：截至2021年12月31日，公司对外担保情况（不包括对控股子公司的担保）如下表：

表15 截至2021年12月31日公司对外担保（不包括对控股子公司的担保）情况

单位：万元

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2、截至2022年9月30日，公司及全资、控股子公司没有尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件。

(下转19版)