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同时，《通知》和236号文适当降低了首发项目资产规模不低于10亿元的门槛要求，明确首次发行保障性租赁住房REITs项目，当期目标不动产评估净值不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的两倍。

业内人士提及，试点初期阶段，监管部门明确了适当的基础设施项目收益率和资产规模要求，但近两年，随着市场利率中枢下行，此前的分派率要求一定程度上影响REITs市场的价格发现功能和企业参与积极性，同时不太契合特许经营权类项目的收益特征。

中信建投基金产品部人士认为，分类调整项目收益率，既可以帮助投资人更为直观判断项目收益水平，进行同类资产的横向比较，同时结合不同资产的二级市场表现，分别适度降低了两大类资产的最低收益门槛，将鼓励更多优质资产参与公募REITs市场。

打开优质房地产存量资产价值转换空间

业内人士预计，消费基础设施REITs将成为我国REITs市场重要组成部分，有效助力REITs市场健康发展。同时，政策引导房地产行业由“高周转、重开发、轻运营”向“精细化、存量化”转型，打开了优质房地产存量资产价值转换空间，有助于估值溢价提升。

“消费基础设施领域具备发行潜力的资产规模很大。”李文峥表示，据赢商大数据统计，截至2021年底，国内购物中心数量近5400家，经营面积达4.75亿平方米，整体价值将以数万亿元计，预计其中将有不少符合发行条件的项目。

樊信江认为，公募REITs未来将成为保障房、市场化长租房及商业不动产重要融资支持方式。政策利好信用资质良好、具备从重资产到轻资产战略转型能力的行业龙头房企，同时，持有商业运营类、文旅商业类等资产的地方相关运营企业也将获益，有望促进这类企业盘活存量文旅、商业、物业等资产，拓宽其资产转让及融资渠道。