（上接17版)

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公司2022年房地产销售业务毛利率同比下降，主要原因系本期结转收入占比较高的宝山项目毛利率偏低所致，公司预计未来房地产销售业务毛利率不会大幅下降。

2)关于物业管理服务毛利率

公司2022年度及2021年度物业管理服务收入及毛利情况如下：

单位：万元

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公司经营的物业管理项目板块主要集中在上海区域，受外部环境影响，公司2022年物业管理服务成本在部分月份集中短期内上升，毛利率随之下降，2022年度物业管理服务成本上升的主要因素如下：

单位：万元

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剔除上述成本变动影响后，2022年度公司物业管理服务毛利率约11.07%，较2021年度下降0.33个百分点，公司预计未来物业管理服务毛利率不会大幅下降。

同行业对比：

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3)关于房地产租赁毛利率

单位：万元

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公司2022年度房地产租赁毛利率下降主要原因系房地产租赁收入同比下降所致，公司作为上海本地国有企业，积极响应上海市国资委关于《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》（沪国资委规[2022]1号）等相关文件号召，制定减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则，走访排摸减免对象实际情况、确定租金减免方案，涉及小微企业、个体工商户等218户，租金减免面积约13.6万平方米，2022年内共减免租金约6,500万元。

剔除上述影响后，公司2022年度房地产租赁毛利率约57.13%，较2021年度上升3.04个百分点，公司预计未来房地产租赁毛利率不会大幅下降。

同行业对比：

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4.关于存货跌价准备。年报显示，截至2022年末，公司存货账面余额158.88亿元，主要为房地产，其中开发成本和开发产品分别为51.10亿元和104.94亿元，分别计提跌价准备1.66亿元和10.23亿元，计提比例分别为3.25%和9.75%。具体项目方面，如青岛啤酒城（期末余额26.16亿元）、上海海上湾（期末余额10.69亿元）等开工时间都超过10年仍未竣工，长沙丰盛时代大厦(期末余额4.75亿元)、成都海上海（期末余额1.76亿元）等已建成完工但超过5年仍未出售。

请公司：

（1）结合自身经营战略、存货构成等，说明存货余额较大且周转天数较长的原因及合理性，并补充说明公司主要存量项目近三年的去化情况；请年审会计师就问题（1）发表意见。

公司回复：

1)公司期末存货构成

截至2022年12月31日，公司期末存货账面价值144.41亿元，其中开发成本以及开发产品情况如下：

单位：亿元

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公司开发项目主要位于上海、泉州、苏州、青岛等城市，业态包括商品住宅、保障房、商业等，2022年末具体情况如下：

单位：亿元

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2)关于项目开工时间较长但尚未竣工的情况

公司部分开发项目采取统一拿地，分期开发的运营方式，因此部分项目从首期开发到全部开发完成周期较长，其中：

① 青岛﹒啤酒城项目由公司控股子公司上实发展（青岛）投资开发有限公司开发运营，该项目采用分期开发模式。截至2022年12月31日止，青岛﹒啤酒城项目开发成本余额26.16亿元，系青岛国际啤酒城改造项目，其中T1T2楼总建筑面积21.2万㎡，由两座201.8m高度的塔楼及裙房组成，该项目自2018年取得建筑施工许可证开始建设，预计2023年竣工，其中T2已经实现整栋销售，预售金额约25.7亿元。

②上海青浦﹒海上湾项目由公司控股子公司上海丰泽置业有限公司开发运营，该项目位于上海市青浦区朱家角镇，采用分期开发模式。截至2022年12月31日止，上海青浦﹒海上湾项目开发成本余额10.69亿元，系海上湾第五期，该项目自2019年取得建筑施工许可证开始建设，预计2023年竣工，2022年全年实现签约金额约26.66亿元。

③上海青浦朱家角镇9街坊48/5丘地块由公司控股子公司上海丰茂置业有限公司开发运营，该项目位于上海市青浦区朱家角镇，采用分期开发模式。截至2022年12月31日止该项目开发成本余额7.30亿元，主要系上海丰茂置业有限公司持有青浦朱家角D2地块，该地块待开发土地面积约34.92万平方米，规划计容面积约17.46万平方米，计划建造联排及叠加住宅和社区公建设施。该地块经青浦区政府调整规划后，目前正在重新进行定位策划工作。该项目预计第一期项目开发投资额约人民币35亿元。

3)关于部分竣工时间较长的开发产品

① 长沙丰盛大厦项目

长沙丰盛大厦由公司控股子公司湖南丰盛房地产开发有限公司开发，该项目位于湖南省长沙市芙蓉区，近五一大道及湘江，业态为商住，其中1-3层为商业裙楼，4层为办公，5-31层为住宅。截至2022年12月31日止，该项目开发产品账面余额为4.76亿元，存货跌价准备0.92亿元，账面价值3.84亿元，其中住宅单位成本约为13,274元/ m2，商业单位成本约为18,464元/ m2，办公单位成本约9,932元/ m2。该项目商业、办公由于受外部环境影响，市场存量较大需求较小，且长沙地区目前实行住宅限购(家庭限购 2 套)，项目目前主要存量是小面积的住宅和部分商业，匹配客户首次置业或者改善类需求的难度较大，故项目通过将精装修房源先行出租的方式盘活资金，以期改善现状。

② 成都海上海项目

成都海上海项目由公司控股子公司成都上实置业有限公司开发，该项目位于四川省成都市成华区，业态为商品住宅+社区商业。截至2022年12月31日止，该项目开发产品账面余额为1.76亿元，存货跌价准备0.15亿元，账面价值1.61亿元。期末开发产品主要系约4,300m2商业以及约1,000个车位。该项目处于非中心热点区域，属于刚需型楼盘，意向客户群体购买意向不算强烈，项目公司采用以租带售的方式，通过先行出租带动人气后推进销售，但由于剩余商业户型异型较多造成实际使用不便、面积过大以及商业市场不景气等原因无法有效吸引客户；车位则受限于地台地形、个别楼栋无法直达车库需要绕行等因素导致去化较慢。

4)公司近三年去化情况

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说明:在建项目为分期开发最后两座（T1/T2）,计划于23年5月竣工。目前T2已于22年整体销售收取预收款，未达收入确认条件；T1未来将作为投资性房地产用于五星级酒店的经营。

青岛项目因尚未完工竣备暂无准确测绘面积，可供出售面积取自项目施工许可证上地上建筑面积。去化面积摘自《合作意向协议》中约定的交易标的T2整栋楼的预测绘面积。

T1楼计划将于2023年4月竣工，并于年中交付酒店开业试营业。

5)存货周转率及同行业比较情况

公司不同项目存货周转天数在200天-600天之间，与同行业比较如下：

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年审会计师核查意见：

会计师对公司本报告期内开发的主要项目进行实地查看，了解进度。对于存货，会计师分别对开发成本和开发产品执行了审计程序。会计师对于开发成本各项目的余额进行分析性复核，以确定余额构成及总体合理性。对于开发产品，根据报告期内房产销售数据，复核其结转到营业成本的金额的正确性，核对合同存在的真实性和完整性，并确认开发产品符合规划要求。

经核查，年审会计师未发现公司上述回复中与财务报告相关的信息与年审会计师在审计过程中获取的资料在重大方面存在不一致的情形。

（2）结合房地产行业调控政策、项目所在地区及周边可比楼盘价格变化、销售去化情况，主要项目的前期投入成本及减值测试情况等，说明报告期各项目存货跌价准备计提是否充分、合理；请年审会计师就问题（2）发表意见。

公司回复：

公司报告期末开发产品及开发成本相关项目主要位于上海、苏州、青岛、泉州、长沙、成都、重庆等地区，公司在充分评估房地产行业所受宏观经济环境、房地产调控政策、项目所在地政府所推出的相关调控政策和措施等因素对公司预期销售形势的影响的基础上，综合考虑房地产开发项目的总成本、营销费用、税金以及各个房地产项目自身特定因素，同时参考各项目周边住宅、商业、酒店、车位、办公楼等不同业态产品的市场价格，对预计销售金额做出预判，以存货中预计可变现净值与账面价值进行对比，并经存货减值测试，根据测试情况，对确存在减值状况的项目计提了相应的存货跌价准备。

截至2022年12月31日止，公司账面主要开发成本及开发产品情况如下：

单位：亿元

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说明：根据《企业会计准则》相关要求，公司期末存货可变现金额根据预计销售金额减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后计算得出。

预计销售金额系基于各项目具体情况，根据（1）已签订预售合同确定的销售金额，（2）尚未签订预售合同，依据在相近区域相近业态的房地产项目销售单价确定。

公司期末存货包括住宅地产以及商业地产。根据2022年12月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，总体呈现平稳复苏趋势。以商品住宅所处城市价格走势为参考，预计公司住宅地产与商业地产近期不会出现重大减值迹象。

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综上所述，公司已对存货进行了存货减值测试，并按可变现净值与账面价值孰低的方法，充分、公允、足额地计提了相应的存货跌价准备，符合会计的谨慎性原则。

年审会计师核查意见：

对于存货，我们分别对开发成本和开发产品执行了审计程序。我们对于开发成本各项目的余额进行分析性复核，以确定余额构成及总体合理性。对于开发产品，根据报告期内房产销售数据，复核其结转到营业成本的金额的正确性，核对合同存在的真实性和完整性，并确认开发产品符合规划要求。同时，我们检查存货的期后售价，有无低于原始成本或较报告期内售价呈明显下降趋势。

此外，我们将存货可变现净值的评估确定为关键审计事项，并已执行了相关的审计工作，包括：

1、评价管理层与编制和监督管理预算及预测各存货项目的建造和其他成本相关的关键内部控制的设计和运行有效性；

2、了解公司各房地产项目所在城市的房地产调控政策；

3、对房地产项目抽样，结合实地观察项目形象进度情况检查截至资产负债表日止的实际发生的开发成本，并向管理层询问项目实际开发进度以及最近期的项目预算所反映的项目预计总成本；

4、检查公司的存货可变现净值估计，包括预计销售价格、销售所需销售费用以及相关税金，与项目相关的销售计划、实际成交数据、相近市场数据进行比对，并结合项目所在城市的房地产市场调控政策与项目业态实际情况进行分析；

5、检查房地产项目可变现净值相关的计算过程及会计处理，评价是否按照公司会计政策执行；结合以前年度存货可变现净值计算情况分析截至资产负债表日存货可变现净值是否低于账面价值。

基于我们所实施的审计程序，我们认为报告期各项目存货跌价准备计提充分、合理。

（3）就上述多个项目长期未完工或未出售的情况，结合当地房地产调控政策、市场需求等因素，说明公司后续的去化和相关销售安排。

公司回复：

1. 前述青岛国际啤酒城项目、上海青浦海上湾项目为分期滚动开发项目，后续公司将继续落实开发计划、匹配工程施工工期安排与根据当地房地产销售政策所制定的销售计划等有序落实开发销售计划；

2. 前述已建成仍有存货的长沙项目待售产品为小面积住宅和商铺，受住宅限购因素影响，小面积住宅产品与长沙楼市近2年旺盛的改善需求无法匹配。在充分评估房地产属地政府所推出的相关调控政策和措施等因素对公司预期销售形势的影响的基础上，综合考虑开发总成本、营销费用、税金以及长沙项目自身特定因素，同时参考各项目周边住宅、商业产品的市场价格，以回笼现金为原则，加快长沙项目的入市续销准备，二季度内完成毛坯房源的销售价格备案和加推。

3. 前述已建成仍有存货的成都项目待售产品为商铺和车位，存量商铺、车位的位置相对较差，户型面积大且不规整，影响尾盘去化。为推动车位销售，公司采取未售产权车位安装车位锁、车位月租金上涨、租赁车位业主每季度限时到租售中心签订《车位租赁协议》且不固定车位号等方式，以期提高业主购买需求和动力；同时帮助购买车位的业主出租车位等，提升车位价值。商铺将继续以租待售带动人气，积极寻找有资源的中介渠道拓客，盘活存量。

特此公告。

上海实业发展股份有限公司

二〇二三年五月十二日