（上接117版）
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期末发出商品余额前五名客户的期初和期末余额如下：
单位：万元
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2022年末，发出商品同比增加4,910万元，主要系华为、比亚迪等客户发出商品金额增加所致。从上表数据具体来看，主要因为华为和比亚迪两大客户订单同比增加，比亚迪在2022年度合作规模放量等因素的影响，导致部分订单相应的产品尚未验收确认收入，依然在发出商品科目待结转。
根据与客户的业务合同约定，“除本合同或具体订单中另有规定，合同货物的运输、装卸均由卖方负责，货物所有权及损坏、灭失的风险自卖方在买方指定地点交付货物后转移至买方。若货物在所有权及风险转移至买方之前发生损坏，买方有权就货物损毁部分解除具体订单或要求卖方运速提供同等数量和质量的替换货物。”在商品未验收前，公司有专人定期对未验收商品与客户跟踪沟通，以邮件形式或派人现场督促使用部门验收。
公司期末发出商品均有明确对应的销售订单，期后暂未有销售退回的情况。2022年年末发出商品大部分已在期后结转成本，尚未结转成本的发出商品为专用设备验收，相应的验收周期长。本期发出商品大幅增长的原因为华为所处的客观经济形势，以及比亚迪扩产因素等，导致部分产品尚未结转确认收入，尚需等待客户产线上其他产品到位或者达到验收条件时，与公司发出商品一并验收确认收入。
年审会计师核查意见：
（一）核查程序
1、获取2022年年末发出商品明细表，检查其发出时间；
2、检查发出商品对应的销售订单、出库单；
3、检查发出商品期后签收单；
4、检查发出商品对应的采购订单、入库单、运输单；
5、抽查大额发出商品进行盘点确认。
（二）核查意见
经核查，会计师认为：发出商品真实存在，控制权归属清晰。
（3）请结合库龄分布及占比、价格变化、期后实现销售情况等，说明本期未对发出商品计提存货跌价准备的原因及合理性。
公司回复：
2022年末，公司期末发出商品库龄分布及占比、价格变化、期后实现销售情况如下：
单位：万元
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2022年末，公司发出商品库龄主要为3个月以内和3-6个月，二者合计占比为83.50%。报告期期后发出商品已销售结转金额占报告期期末发出商品余额的比例为73.10%，部分期末发出商品库龄较长且尚未结转成本，主要系部分客户专用设备未验收或需与其他设备统一验收导致相应的验收周期较长。
公司发出商品均有明确对应的销售订单，销售订单的价格均高于发出商品的成本价，不存在减值迹象，因此未对发出商品计提存货跌价准备。
综上所述，公司期末发出商品不存在减值迹象，未对发出商品计提存货跌价准备具有合理性。
年审会计师核查意见：
（一）核查程序
1、获取2022年年末发出商品明细表；
2、检查发出商品对应的销售订单、出库单；
3、检查发出商品期后签收单；
4、测算发出商品对应的税金，测算综合销售费用率；
5、将销售订单的单价扣除税金、销售费用，与账上成本单价比对。
（二）核查意见
经核查，会计师认为：期末发出商品对应销售订单的不含税单价扣除税金及销售费用的净额，均高于发出商品成本价，期末发出商品不存在跌价准备。
（4）请结合合同负债的确认时点、账龄、期后结转情况、与收入确认时点的匹配性等，说明合同负债的变动与本期发出商品等存货项目的变动是否匹配，本期合同负债期末余额大幅上升的原因及合理性，是否符合商业惯例。
公司回复：
公司业务涉及的合同负债,主要系指对应合同尚未提供服务、发出商品或发出商品客户尚未验收，但根据合同约定，客户对公司支付预付款或进度款，在未结转确认为收入的情况下，将相应预收账款确认为合同负债。其中，收到客户的预付款项时，不含税款项计入合同负债，税款计入其他流动资产。具体来看，在客户预收款项实际到账时点才会确认为合同负债。
2022年末，公司预计负债情况如下：
单位：万元
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公司大额合同负债及其对应的发出商品如下：
单位：万元
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合同负债期末余额大幅上升的主要原因系部分客户生产需求的产品是定制设备，属非标产品，毛利率低，公司基于历史合作及业务实际情况，要求客户签订合同时即支付部分预付款，到货后支付部分预付款，尾款在验收后支付。例如，上表列示的华为业务中，在合同签署后支付30%预付款，在2022年3月收款后确认为合同负债，到货后即2022年7-9月收到客户60%的订单金额，并确认为相应的合同负债，2023年4月订单项下的产品验收后，支付尾款10%，即截止到4月底，该客户相关的预收已全部结转。同时，根据公司经营和风控的要求，一般对新增客户采取严格的信用政策，特别是在合作初期，会选择以预收款的销售模式展开业务。以上业务均符合相关的业务实质和商业惯例。
年审会计师核查意见：
（一）核查程序
1、获取合同负债明细表，检查账龄超过1年的原因；
2、对大额的合同负债，检查销售合同、销售订单，检查要求的发货日期、付款等条款；
3、对大额的合同负债，函证与其销售额、收款额、期末余额；
4、检查期后对应发出商品的签收、验收，结转收入及成本的明细；
5、核查账龄长的合同负债未结转收入的原因。
（二）核查意见
经核查，会计师认为：合同负债期末余额大幅上升的原因系销售客户及销售产品结构变化，导致合同负债增加。
5、报告期末，你公司应收账款账面余额为4.89亿元，同比下降36.35%，其中供应链业务应收款项余额为0.20亿元，同比下降90.85%，坏账准备计提比例为29.82%，同比增加28.66个百分点；保理业务应收款项余额为0.11亿元，同比下降63.54%，坏账准备计提比例为3.30%，同比下降76.70个百分点。本期收回供应链款项5.88亿元，同比下降59.76%；收回的保理款项为0.22亿元，同比下降83.90%。
（1）请列表说明近两年供应链业务及保理业务应收款项前五大客户的名称、销售产品或业务类型、保理业务放款情况、应收金额、账龄、是否逾期、期后收回情况、是否与公司存在关联关系、是否存在无商业实质的往来项目，同时结合业务模式、本期开展情况、结算方式及其变化情况、收入确认情况等，说明本期供应链业务及保理业务应收款项余额、本期供应链款项及收回的保理款项较上期大幅减少的原因，以前年度确认收入是否真实存在，应收款项变动情况、相关经营活动现金流变动与营业收入变动情况是否匹配。
公司回复：
（一）供应链及保理业务应收账款明细
公司应收供应链及保理业务款涉及单位较少，2022年初和年末应收供应链及保理业务款明细如下：
单位：万元
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注1：上述公司与新亚制程及新力达集团均不存在关联关系。
注2：公司在开展保理业务及供应链业务时，部分项目（供应链客户一和保理客户一）在放款后，资金经多层其他非关联主体，最终流入新力达集团的关联方，新力达集团系公司原控股股东，上述行为构成关联方资金占用。上述项目在实际操作时，公司依据业务实质进行评审决策，项目背景符合供应链和保理业务的商业行为，因此公司按照业务实质进行了收入的确认，但未防范到放款后经过处理流入原控股股东的关联方，公司核实最终实质上构成关联方资金占用的往来项目明细后，将其转入其他应收款－关联单位往来款项进行核算和列报，本期新增实质上构成关联方资金占用的供应链业务及保理业务明细均在其他应收款－关联单位往来款项进行核算和列报。截至目前，上述涉及关联方资金占用的本金及相应的利息费用均已全部收回。
注3：惠州市潜达实业有限公司账龄达4年，主要是因为该笔业务发生于 2019 年 10 月，保理公司与其签署供应链服务协议，期限 1年，到期前如未重签或修改协议可延期 2 年。2021年，其公司经营情况不佳，偿付能力存在一定风险，保理公司密切关注其经营能力变化情况，并进行跟踪。公司根据应收账款账龄情况确定坏账计提比例（1年内5%；1-2年10%；2-3年20%；3年以上50%），截止2022年底，该笔业务实际已计提坏账 581.62 万元，其中2022年以前已计提坏账247.08万元，当年计提坏账334.54万元，因另有其他可偿付财产可用于追回款项，故剩余部分尚未计提坏账，期后公司将根据催缴进度等客观情况另行根据会计准则计提坏账。
（二）本期供应链业务及保理业务应收款项余额、本期供应链款项及收回的保理款项较上期大幅减少的原因，以前年度确认收入是否真实存在
公司为控制风险，2022年下半年已不再继续开展资金融通性质的供应链及保理业务，本期供应链业务及保理业务应收款项余额、本期供应链款项及收回的保理款项均较上期大幅减少。
本年期末供应链业务及保理业务应收款项余额较期初减少2.08亿元，主要系供应链客户一期末余额减少1.96亿元和安徽盛运重工机械有限责任公司期末余额减少2,947万元。供应链客户一的供应链款项及其名下的关联方资金占用款项，本期已全部清理收回，并停止业务合作；安徽盛运重工机械有限责任公司的保理款项本期已全部清理完结，其中2022年7月,收到货币资金15万元；2022年10月收到其用于抵偿债务的股票1,332,461股,折合市值74.62万元；经董事会批准后核销剩余款项2,857.77万元。
本年期初供应链业务及保理业务应收款项余额所对应的收入，在以前年度确认收入时均真实存在，仅供应链客户一的供应链业务中，存在放款后部分资金经多层其他非关联主体，最终流入新力达集团的关联方，构成关联方资金占用的情形，本期已全部清理收回，并停止业务合作。
会计师执行的程序主要包括：（1）了解和评价公司的供应链业务相关的关键内部控制的设计和运行有效性；（2）获取并核对公司与供应链客户一的明细表，包括期初余额、本期发生额、期末余额；（3）检查核对与供应链客户一本期发生对应的明细账，包括凭证、银行流水单、合同、利息计提表；（4）获取供应链业务台账，测算利息计提；（5）函证期初余额、本期支付资金额、本期利息额、本期收款款额、本期期末余额，对未回函的样本进行替代测试；（6）对公司管理层及资金经手人，进行了访谈，了解核实资金占用及清偿相关事宜。具体详见会计师回复问题5.（3）。
（三）应收款项变动情况、相关现金流变动与营业收入变动情况是否匹配
1、供应链及保理业务的应收款项变动与相关现金流变动匹配情况
单位：万元
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从上表看出，供应链及保理业务应收款项减少额为20,781.39万元，相关现金流计入经营活动现金流净额3,341.53万元，涉及关联方资金占用相关现金流计入筹资活动现金流净额13,342.78万元，供应链及保理业务应收款项减少额与相关现金流净额之差额4,097.08万元，主要是非现金事项影响，其中：非现金收回款项2,932.39万元，系本期收到安徽盛运重工机械有限责任公司用于抵偿债务的股票1,332,461股,折合市值74.62万元；经董事会批准后核销剩余款项2,857.77万元。非现金结转2,745.04万元，系期末将保理客户一期末余额中涉及关联方资金占用的往来款项2,745.04万元转入其他应收款－关联单位往来款项进行核算和列报。
经上述核对，供应链及保理业务的应收款项变动与相关现金流变动情况可以合理匹配。
2、供应链及保理业务的应收款项－利息余额变动、相关现金流变动与营业收入变动匹配情况
单位：万元
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从上表看出，本期收回上述供应链及保理业务的利息金额793.39万元，其中：相关现金流计入经营活动现金流43.48万元，涉及关联方资金占用相关现金流计入筹资活动现金流749.91万元，本期收回上述供应链及保理业务的利息金额与相关现金流变动情况匹配一致。
供应链及保理业务本期新增计提利息金额1,580.34万元，其中：计入本期营业收入金额1,165.23万元；涉及关联方资金占用相关利息收入415.11万元，扣除按照公司综合贷款利率测算的资金成本后，净额173.83万元计入营业外收入。供应链及保理业务本期新增计提利息金额与相关营业收入及营业外收入确认情况可以合理匹配。
（2）请结合供应链业务的业务模式、供应链业务应收款项账龄分布、结算进度、欠款方运营状况及偿债能力变化情况、出现减值迹象的时间点等，说明在供应链业务应收账款大幅减少的情况下，其坏账准备计提比例增长的原因，报告期及以前年度信用减值损失及坏账准备计提是否充分，是否符合企业会计准则的规定。
公司回复：
（一）供应链的业务模式
公司主要由子公司亚美斯通电子开展供应链服务业务。开展该业务的背景是基于客户的特殊性和客户订单真实前提下，通过代理采购收取一定的供应链服务费用，一般情况下，服务费为年化8%左右。
（二）供应链应收账款的账龄分布及应收账款明细
单位：万元
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（三）期末供应链应收账款明细
单位：万元
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2021年末，公司供应链业务的账龄大部分在1年内，主要应收供应链客户一款项，因其应收款账期较短，未达到公司计提跌价标准，所以2021年未计提跌价准备，至2022年末，该客户的相关应收款已全部结清。从前述表格的统计数据可以看出，报告期内，坏账准备年末比年初增加849.76万元，主要是惠州市潜达实业有限公司因年末未收回款项，因账龄增加而导致坏账准备增加334.54万元，供应链客户一因考虑未来现金流预测，按单项计提坏账准备，增加坏账准备515.22万元。报告期应收供应链款项大幅减少，收回了供应链客户一的应收款1.95亿元。主要系因前述两项因素，导致报告期末计提坏账的比例同比增加。
（3）你公司对深圳市新中教系统集成有限公司（以下简称“新中教”）的0.63亿元应收账款按单项计提坏账准备，已计提坏账0.15亿元。新中教为你公司按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款欠款方，坏账准备期末余额为0.14亿元。请说明你公司与新中教相关交易的明细情况，包括但不限于交易商品类型、金额、应收款项账龄、与你公司是否存在关联关系、本期坏账准备计提的充分性，并核实两处坏账准备余额不一致的原因，你公司定期报告是否存在需更正的情况。
公司回复：
公司子公司深圳市亚美斯通商业保理有限公司（以下简称“保理公司”）与深圳市新中教系统集成有限公司（以下简称“新中教”）的业务始于2018年1月，保理公司为新中教代采学校教学仪器设备、教学用具等，与新中教指定的供应商就新中教选定的设备签订买卖合同，代付货款，新中教在账期到期前，向保理公司支付全额货款和资金占用费、利息，双方不存在关联关系。
2022年末，新中教应收账款明细表如下：
单位：万元
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单位：万元
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期末公司根据应收新中教的信用状况、催收进度、商讨的还款计划等，计提了相应的坏账准备，后续公司将根据相应的回款情况以及履约能力进行坏账减值测试计提相应的减值准备，在定期报告中予以披露。
公司工作人员在编制2022年度报告时，因工作疏忽，将按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款欠款方深圳市新中教系统集成有限公司坏账准备期末余额误披露为0.14亿元，应与单项计提坏账准备中已计提坏账0.15亿元一致。公司将及时更正该误差涉及的相关报告。
年审会计师核查意见：
1、了解和评价公司的供应链及保理业务相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
2、获取供应链及保理业务台账，测算利息计提；
3、对本期新增的保理及供应链业务，检查合同并查看其主要交易条款、银行流水单等单据，对新增重要客户进行背景调查；
4、选择主要供应链及保理业务客户函证期初余额、本期支付资金额、本期利息额、本期收款款额、本期期末余额，对未回函的样本进行替代测试；
5、对金额重大且超过信用期时间较长、高风险的应收供应链及保理，针对性的补充执行网上查询公开信息、现场走访、检查期后回款、核查涉诉事项资料等程序，评估其可收回性及管理层坏账准备计提的是否充分；
6、复核应收供应链及保理款按信用期划分的应收账款的账龄情况分析表是否准确，测算相应坏账准备的计提金额是否准确；
7、对于单项计提坏账准备的应收供应链及保理款，选取样本，复核管理层对预计未来可获得的现金流量做出估计的依据及合理性；
8、就资产负债表日前后记录的供应链及保理交易，选取样本，核对合同、发票及其他其他支持性文件，以评价应收供应链及保理款是否被记录于恰当的会计期间。
（二）核查意见
经核查，会计师认为：报告期信用减值损失及坏账准备计提充分，符合企业会计准则的规定。
6、报告期末，你公司预付款项余额为1.60亿元，同比增长9.42%，按预付对象归集的年末余额前五名预付账款汇总金额为0.79亿元，占预付账款年末余额合计数的比例为49.17%。请说明按预付对象归集的年末余额前五名预付账款明细情况，包括但不限于预付对象名称、是否为关联方、交易金额、采购内容、结算周期、付款时间、交货安排，以及在营业收入下降的情况下，预付款项余额增长的原因及合理性。请年审会计师核查并发表明确意见。
公司回复：
公司采购一般会基于销售订单需求、以及对市场预测判断的库存备货需求而发生，对常用的电子产品与供应商采用月结的结算方式，很少发生预付款行为，仅对部分供应紧张的电子设备类、特殊电子产品的采购存在签订采购合同后预付部分款项的情形。2022年年末，预付账款前五名明细如下：
单位：万元
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报告期内，公司除了因为业务需求，新增了部分原合作供应商的预付额度外，还因客户对产品规格性能的新要求，新增了部分需预付货款的供应商。
报告期末，预付账款前五名的明细如下：
单位：万元
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报告期内，预付账款同比增长9.42%，主要系采购结构发生变化所致：（1）客户对产品技术标准、参数的要求提高，新增了供应商，例如CLEANCHIP TECHNOLOGIES LIMITED；（2）对部分供应商的采购种类发生变化，例如，在原来常规采购电子产品的基础上，扩大了电子设备类采购例如电镀机，刻蚀机等。
综上，公司2022年营业收入同比下降21.44%，而预付账款同比增长9.42%，主要系公司为满足客户对新增产品或特殊产品的采购需求变动，相应调整供应商及供应规模所致。
年审会计师核查意见：
（一）核查程序
1、了解和评价公司的采购与付款相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
2、选取样本，检查关键的采购合同/订单以识别与商品所有权上的风险和报酬转移相关的合同条款与条件，分析评价公司实际执行的预付账款确认政策是否适当，并复核相关会计政策是否得到一贯执行；
3、结合采购商品类型及供应商情况对预付账款以及当期采购额情况执行分析性复核程序，判断本期采购金额及预付账款变动的合理性；
4、检查本年度新增重要供应商合同并查看其主要交易条款，对新增重要供应商进行背景调查；
5、从预付账款的会计记录中选取样本，检查与所选样本相关的采购合同或订单、入库单、验收或签收记录、采购发票等相关支持性文件，评价相关预付账款是否符合会计准则；
6、选择主要供应商函证本期采购额、本期付款额、本期期末余额，对未回函的样本进行替代测试；
7、对账龄长的预付账款，重点关注其交易的真实性、商业的合理性及后续进展情况；
8、就资产负债表日前后记录的入库交易，选取样本，核对入库单以及验收单、发票及其他其他支持性文件，以评价预付账款是否被记录于恰当的会计期间。
（二）核查意见
经核查，会计师认为：预付款项余额增长的原因为调整供应商及采购比例所致，具有合理性。
7、2022年2月，你公司以2.19亿元向原实际控制人、现公司持股5%以上股东徐琦控制的惠州市彩玉微晶新材有限公司（以下简称“彩玉微晶”）购买土地使用权及房屋建（构）筑物，土地使用权、房屋建筑物、构筑物评估价值分别为0.99亿元、1.09亿元、0.11亿元，评估增值率分别为119.54%、92.09%、0.6%。请结合同类土地、房屋建筑物的市场价格、相关不动产权租赁及使用情况、你公司购入不动产的实际利用及收益情况等，说明上述关联交易定价的合理性，是否存在通过虚增评估值向原实际控制人输送利益的情形。请评估师核查并发表明确意见。
公司回复：
一、交易定价合理性分析
2022年2月，公司为适应中长期战略发展需要，拟以自有资金向惠州市彩玉微晶新材有限公司（以下简称“彩玉微晶”）购买其所持有的位于广东惠州博罗县杨村镇金杨工业区，合计面积为150,069平方米的土地使用权和面积为87,838.72平方米房屋建（构）筑物（以下简称“标的资产”或“杨村工厂”）。公司聘请了具有执业证券、期货相关业务评估资格的深圳中洲资产评估有限公司对上述标的资产进行了评估，本次交易标的资产的评估价值为人民币21,853.46万元。经双方协商确定，以评估价值人民币21,853.46万元作为本次交易的成交价格。
2023年4月，公司在编制2022年年度报告期间聘请深圳市同致诚德明资产评估有限公司对标的资产评估基准日2021年12月31日的价值进行了追溯评估，评估结论为21,972.99万元。
综上所述，标的资产的交易价格系参考评估价格确定，且深圳中洲资产评估有限公司和深圳市同致诚德明资产评估有限公司对标的资产在评估基准日的评估价值较为接近。
二、评估过程分析
深圳市同致诚德明资产评估有限公司于2023年4月20日出具了《深同诚德评报字A[2023]DX-ZQ第015号追溯资产评估报告》，采用市场法和成本法对标的资产在评估基准日的资产价值进行了评估。
1、比较可比案例选择
评估人员根据对评估对象进行全面分析的基础上，通过网络查询同类物业的挂牌交易情况，并选取三宗可比交易案例，评估人员经过比较分析，并对交易可比案例进行实地查勘、中介走访、电话咨询。按选择的三个可比案例针对评估对象的区位状况、权益状况和建筑物实物状况等具体条件进行比较参照。选取案例如下：
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2、因素选择与因素条件说明
根据所选可比案例房地产的各种价格影响因素具体条件，编制因素条件说明表，具体情况如下表所示：
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3.比较因素条件指数的确定
（1）交易情况修正
可比案例均为挂牌价格，根据评估人员与销售中介沟通了解到，房地产实际交易价格与挂牌价格存在约2%折扣，因此，确定估价对象和可比案例A、B、C的交易情况条件指数均为102。
（2）交易状况调整
三个可比案例的挂牌交易时间均接近估价时点，无须进行市场状况修正。确定估价对象和可比案例A、B、C的市场状况条件指数均为100。
（3）房地产状况调整
A.区位状况调整
a.区域规划：根据估价对象所在区域的规划布局、区域发展速度、生活环境、片区品质、区域治安等情况，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。委估对象与案例A、B、C均为同一区域，区域规划差异，因此，确定比较案例A、B、C的区域规划条件指数均为100。
b.区域繁华度：估价对象所在区域的商业氛围、商业繁华程度等情况，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。委估对象与案例A、B、C均坐落于合肥市瑶海经济开发区，区域繁华度一致，因此，确定比较案例A、B、C的区域繁华度条件指数均为100。
c.交通状况：估价对象所在区域的公共交通便捷度、路网分布情况，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。委估对象与案例A、B、C周边路网较密集，道路等级较高，交通状况基本无差异，因此，确定比较案例A、B、C的公共交通便捷度条件指数均为100。
d.产业聚集度：指园区所在区域的工业企业聚集程度等，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。案例A、B、C与委估对象周边同类型企业密集度较一般，因此，确定比较案例A、B、C的产业聚集度条件指数均为100。
e.基础设施完备度：基础设施包括环卫设施、道路、停车场、自来水、电梯、电力、电信、污水等，根据完善程度，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。委估对象包括水电、停车场、电梯、通讯等均配备齐全，对比案例A、B、C基础设施基本无差异，因此，确定比较案例A、B、C的基础设施完备度条件指数均为100。
f.外部配套设施：包括教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等，根据完善程度，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。委估对象周边产业较多，外部配套设施较齐全，由于案例A、B、C与委估对象均处于工业园区，外部配套设施基本无差异，因此，确定比较案例A、B、C的外部配套设施条件指数均为100。
g.环境质量：物业所在区域的空气质量、污染源情况、卫生状况等情况，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。委估对象与案例A、B、C均为同一区域，环境质量无差异，因此，确定比较案例A、B、C的环境质量均为100。
B.实物状况调整
a.建筑面积：建筑面积分为面积适中、面积较大、较小、面积大、小三个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。委估对象建筑面积与案例A较大，案例B、C面积较为适中，因此，确定比较案例A、B、C的面积大小条件指数均为100、102、102。
b.新旧程度：根据物业的建筑年代及其维护保养状况确定其成新度，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。经现场勘察情况，委故对象为七成新，案例A、B、C勘察成新率均为九成新，因此确定比较案例A、B、C的新旧程度条件指数均为102。
c.装饰装修：装修主要分为精装修、普通装修、毛坯等，每个等级分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。委估对象与案例A、B、C均为毛坯，因此，确定比较案例A、B、C装饰装修情况条件指数均为100。
d.建筑楼层、层高：根据估价对象的厂房建筑楼层、层高分为单层6-9米、单层9-12米、单层12米以上，多层6-9米，多层9米以上，每个等级分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。委估对象厂房与案例C均为单层9-12米，案例A、案例均为单层6-9米，C为单层9米，因此，确定比较案例A、B、C建筑楼层、层高条件指数分别为98、98、100。
e.空间布局：根据建筑面积户型布局，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。比较案例A、B、C的房间均无隔断，利用率较好，因此，确定比较案例A、B、C的空间布局条件指数均为100。
f.建筑结构：建筑结构主要体现在服务于空间应用和美观要求、抵御自然界或人为荷载作用、充分发挥建筑材料的作用等，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。委估对象与案例A、B、C结构均为钢结构，因此，确定比较案例A、B、C的建筑结构条件指数均为100。
g.物业管理：物业管理主要体现在房屋及配套的设施设备维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序等，根据物业的建筑年代及其维护保养状况确定其成新度，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。委估对象与案例A、B、C，物业管理情况均较一般，因此，确定比较案例A、B、C的物业管理条件指数均为100。
C.权益状况调整
a.规划限制条件：规划限制条件主要为地块位置、用地性质、开发强度等，分为无影响、影响较小、有一定影响三个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2、估价对象与三个可比案例均为同一区域，用地性质为工业用地。规划限制条件无差异，因此，确定估价对象和可比案例A、B、C的规划限制条件指数均为100。
b.共有情况影响：房屋共有权一般分为“按份共有”和“共同共有”，根据影响分为无影响、影响较小、有一定影响三个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2、估价对象与三个可比案例均为单独所有，无第三方共有情况，因此，确定估价对象和可比案例A、B、C的共有情况影响条件指数均为100。
c.权属清晰状况：房地产权属归属状态，有无权属争议、瑕疵等，根据影响程度分为无影响、影响较小、有一定影响三个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数向上或向下修正2。委估对象与案例A、B、C均已办理产权证，因此，确定可比案例A、B、C的权属清晰状况影响条件指数均为100。
d.剩余使用年期
使用年期修正系数根据下列公式计算：
k=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]
式中：
k一使用年期修正系数
r一土地报酬率，委估对象土地为工业用地，故r取6.5%
m一估价对象使用年期
n一可比案例使用年期
以估价对象为100，得出各可比案例的年期修正指数为：
■
通过上述分析，比较因素条件修正指数表如下：
■
4.修正结果
经上述交易案例对比修正，可比交易案例修正后的价格差异较小，故按算术平均值作为市场法的比准价格，即：
■
经过上述测算，厂房一的评估单价为2,800元，总面积为13,313.20平方米，总价值为37,276,960.00元；委估的8栋厂房总面积为63,732.32平方米，即：
评估值=2,800×13,313.20=178,450,496.00元。
通过采用同样评估方法测算，委估的宿舍评估单价为2,980元，委估4栋宿舍总面积为11,686.40平方米，即：评估值=2,980×11,686.40=34,825,472.00元。
采用重置成本法对污水处理、烟囱等构筑物等采用重置成本法进行评估，评估值为6,453,928.01（元）。
三、评估结果
经上述评估程序，纳入评估范围的厂房、宿舍评估值为219,011,876.80元。（该评估结果为房地合一评估值，该结果已包含土地使用权评估值）。
四、购买标的资产的历史背景及相关使用情况
（一）购买标的资产的背景和原因
公司化工材料制造板块的主要产品为电子胶水，主要由子公司深圳市新亚新材料有限公司（以下简称“新亚新材料”）和深圳市库泰克电子材料技术有限公司（以下简称“库泰克”）开展相关的研发、生产和销售。新亚新材料和库泰克自2010年以来一直采用租赁的方式租用生产经营场所，受工艺特性和精密要求等限制，公司在租赁资产上进行大额投入扩产受到极大的限制，不利于公司电子胶业务规模的扩张。公司基于业务战略的考虑，自2015年开始一直寻求购置合适的土地或厂房作为稳定的生产制造基地，期间也因与相关卖方未达成最终意向以及深圳地区城市更新规划等多项因素未能达成购买事宜，导致自建生产基地的规划未能实施。此期间，前述两家工厂因租赁到期原业主无意愿续租等因素进行了搬迁换址，对公司来说，搬迁意味着产线的迁移、重新调试，既造成较高额的资本浪费和隐形浪费，同时业务端因产线调整还需客户的重新审核，因此公司在自有产权上建设生产制造基地的必要性更加凸显。
2022年2月，公司在经过充分的市场调研并进行合理市场价格评估的基础上，决定向关联方控制的彩玉微晶购买其名下持有的标的资产。公司针对本次关联交易履行了相应的程序并进行了信息披露。公司本次拟购买资产的资金来源为公司自有资金，不影响现有主营业务的正常开展。本次交易符合公司电子胶业务长期稳定生产的需求，有利于公司业务规划和战略目标的实施，能够较大程度地缓解公司与子公司日常的生产经营用地的现时和未来需求，将为公司产能扩充及产业升级提供便利条件，为生产经营提供必要的保障。
（二）标的资产实际使用情况
公司开展化工材料制造业务目前所租用的位于深圳市光明区的生产经营场所租赁期将于2024年9月到期。公司在购入相关资产后，即对工厂迁移进行了相关规划，已完成消防、环评批复及验收和电站接入等相关前期准备工作并投入使用 ，并已在该标的资产上建成了部分化工材料中间体生产装置。
在工厂迁移进程中，一方面受化工材料工艺特性和精密要求等限制，需针对不同生产环节的工艺流程、设备布局、通风、照明、通讯等要求进行专项设计；需根据环保及安全需求，对消防、电器、机械等方面的安全要求进行专项设计；需根据公司工艺特性和产品特点，对电气系统及特殊工艺进行专项设计；同时需对噪声控制系统进行专项设计。这一系列工作的准备需要公司以业务规划为基准点，进行工厂产线的整体布局和设计，所以后端成品产线的实施进度低于预期。同时，受到客观经济环境不景气等因素影响，公司化工材料业务拓展速度低于预期，叠加公司控制权变更等事项导致公司搬迁业务规划实施进度有所放缓。
基于项目进度放缓，为充分发挥资产价值，公司对杨村工厂部分现尚未使用的部分进行对外出租。杨村工厂建筑面积为75,418.72平方米。其中建筑共分为生产厂房1-8段、厂区宿舍楼A/B/C/D，现已出租厂房和宿舍楼面积总计为41,807.8平方米, 占总面积55.43%，考虑到租赁只是临时的短期行为，并不是公司购置该土地的主要用途，因此参照周边厂房和宿舍的租赁市场价格区间5-12元/平方米/月，公司参照该价格结合目前自有产权情况，租赁对外出租价格不低于9元/平方米/月，价格相对公允。
目前，新材料自用厂房部分约为850平方米，专门用于新材料前端产品的生产,匹配公司成品产能；剩余32,760.92平方米基于公司控制权变更事项完成及化工材料在新能源等领域的持续推进，公司逐步将电子胶的部分产线和业务迁移至杨村工厂并建设自动化成品产线，扩大公司规模和产线自动化水平，降低人力成本，把杨村工厂打造成公司电子胶业务的主基地，提质提量，优化产品优势，增强公司竞争力，更好的服务客户。
本次标的资产中土地使用权及房屋建（构）筑物均具有优良的完整性和适用性，有利于提高公司电子胶搬迁的效率，确保尽快完成切换和市场的认证，为公司后续可持续发展提供稳定的产业发展空间。（下转119版）
