江苏汇鸿国际集团股份有限公司
关于会计差错更正的公告

证券代码：600981 证券简称：汇鸿集团 公告编号：2023-035

江苏汇鸿国际集团股份有限公司

关于会计差错更正的公告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。

重要内容提示：

● 江苏汇鸿国际集团股份有限公司（以下简称“公司”）本次会计差错更正，涉及公司2022年年度合并财务报表的其他应收款、存货、财务费用、信用减值损失、资产减值损失，不会对公司总资产、净资产、利润总额、净利润和归属于上市公司股东净利润产生影响，亦不存在损害公司及股东利益的情形。

根据中华人民共和国财政部《企业会计准则第28号一一会计政策、会计估计变更和差错更正》、中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第19号一一财务信息的更正及相关披露》《上海证券交易所股票上市规则》的相关规定，公司于2023年6月27日召开第十届董事会第十次会议、第十届监事会第五次会议审议通过了《关于会计差错更正的议案》，有关情况说明如下：

一、会计差错更正概述

2022年末，公司控股三级子公司江苏开元船舶有限公司（以下简称“开元船舶”）在手5艘海工船因船东违约，无法按原合同执行。根据造船合同条款，“如合同因买方违约而被取消，则卖方有权处置船舶，在船舶被处置后，如处置收入不足以弥补卖方全部损失，卖方可以按合同约定向买方追偿差额部分”。因此，开元船舶将所有预付款转为存货，以便待存货处置结束后明确损失金额，向原船东追索。同时，为减少损失，开元船舶继续推进船舶的建造并积极寻找新的客户，于当期将5艘未完工海工船在预付账款项下归集的船舶建造成本和计收船厂的经营性预付款利息合计57,271.16万元全部转为存货核算。

根据《企业会计准则第28号一一会计政策、会计估计变更和差错更正》及公司相关会计政策，按照开元船舶和船厂双方协议约定，原计入存货的经营性预付款利息应由船厂承担，该利息不符合存货确认的条件，公司进行会计差错更正，将上述计收的经营性预付款利息24,116.37万元从存货调整至其他应收款并进行减值测试。其中开元船舶2022年1-3季度计算确认的利息收入2,901.04万元因收回存在较大不确定性，当年应予以冲回。即2022年末其他应收款账面余额减少2,901.04万元，相应的信用减值损失减少2,901.04万元。更正后，公司在手5艘海工船计提减值26,240.99万元，其中资产减值损失6,177.29万元，应收经营性预付款利息信用减值损失20,243.70万元。

由此，公司将2022年度部分合并财务报表项目数据更正如下：2022年12月31日，调减存货账面价值971.63万元（其中账面余额24,116.37万元，跌价准备23,144.74万元），调增其他应收款账面价值971.63万元（其中账面余额21,215.33万元，坏账准备20,243.70万元），存货和其他应收款对资产总额的累计影响额为0万元。2022年度，调减资产减值损失23,144.74万元，调增财务费用2,901.04万元、信用减值损失20,243.70万元，资产减值损失、财务费用和信用减值损失对当期利润影响额为0万元。本次更正不影响公司2022年度资产总额、净资产、利润总额、净利润和归属于上市公司股东净利润，不影响公司盈利能力和未来发展。

公司于2023年6月27日召开第十届董事会第十次会议和第十届监事会第五次会议，审议通过《关于会计差错更正的议案》，同意对上述会计差错进行更正。本议案无需提交公司股东大会审议。

二、具体情况及对公司的影响

（一）会计差错更正情况

1.对2022年度合并财务报表的影响

单位：元 币种：人民币

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2.更正后经审计的财务报表

（1）2022年12月31日合并资产负债表

①合并资产表

单位：元 币种：人民币

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②合并负债表

单位：元 币种：人民币

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（2）2022年度合并利润表

单位：元 币种：人民币

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3.与更正项目相关的财务报表附注

（1）其他应收款

单位：元 币种：人民币

■

1)其他应收款

①按账龄披露

单位：元 币种：人民币

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②按款项性质分类情况

单位：元 币种：人民币

■

③坏账准备计提情况

单位：元 币种：人民币

■

④坏账准备的情况

单位：元 币种：人民币

■

⑤按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

单位：元 币种：人民币

■

（2）存货

1)存货分类

单位：元 币种：人民币

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2)存货跌价准备/合同履约成本减值准备

单位：元 币种：人民币

■

注：存货跌价准备本期减少金额其他为前期已计提存货跌价准备并报废清理的存货本期收到相关责任人赔偿。

3)存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明

期末存货开发成本和开发产品中本期利息资本化金额为23,947,875.03元，累计资本化金额为352,268,915.49元。

（3）递延所得税资产/递延所得税负债

单位：元 币种：人民币

■

（4）财务费用

单位：元 币种：人民币

■

（5）信用减值损失

单位：元 币种：人民币

■

（6）资产减值损失

单位：元 币种：人民币

■

（7）现金流量表补充资料

单位：元 币种：人民币

■

（二）本次会计差错更正的影响

本次会计差错更正，涉及公司2022年年度合并财务报表的其他应收款、存货、财务费用、信用减值损失、资产减值损失，不会对公司总资产、净资产、利润总额、净利润和归属于上市公司股东净利润产生影响。

三、董事会关于本次会计差错更正事项的说明

公司本次会计差错更正符合《企业会计准则第28号一一会计政策、会计估计变更和差错更正》和《公开发行证券的公司信息披露编报规则第19号一一财务信息的更正及相关披露》等相关规定，是及时恰当的，更正后的财务报表能够更加客观、真实、公允地反映公司的财务状况和经营成果。因此，董事会同意本次会计差错更正事项。本议案无需提交公司股东大会审议。

四、独立董事、监事会和会计师事务所的结论性意见

（一）独立董事意见

本次会计差错更正事项是基于公司实际经营情况，符合《企业会计准则第28号一一会计政策、会计估计变更和差错更正》《公开发行证券的公司信息披露编报规则第19号一一财务信息的更正及相关披露》等相关文件的规定，有助于更客观、真实、公允地反映公司的经营成果及财务状况。本次会计差错更正事项的相关审议、表决程序符合相关法律、法规及《公司章程》的相关规定，不存在损害公司及股东利益的情形。同意公司本次会计差错更正事项。

（二）监事会意见

本次会计差错更正符合《企业会计准则第28号一一会计政策、会计估计变更和差错更正》《公开发行证券的公司信息披露编报规则第19号一一财务信息的更正及相关披露》等相关文件的规定，更正后的财务报表能够更加客观、真实、公允地反映公司的财务状况和经营成果。公司关于本次会计差错更正的审议和表决程序符合法律、法规以及《公司章程》的有关规定，不存在损害公司和全体股东利益的情形。因此，监事会同意本次会计差错更正事项。

（三）会计师事务所意见

我们认为，汇鸿集团编制的《会计差错更正专项说明》已按照《企业会计准则第28号一一会计政策、会计估计变更和差错更正》、中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编制规则第19号一一财务信息的更正及相关披露》等相关规定编制，如实反映了汇鸿集团会计差错更正情况。

特此公告。

江苏汇鸿国际集团股份有限公司董事会

二〇二三年六月二十九日

证券代码：600981 证券简称：汇鸿集团 公告编号：2023-036

江苏汇鸿国际集团股份有限公司

关于对上海证券交易所2022年年度报告信息披露

监管工作函的回复公告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。

江苏汇鸿国际集团股份有限公司（以下简称“公司”）于近日收到上海证券交易所《关于江苏汇鸿国际集团股份有限公司2022年年度报告的信息披露监管工作函》（上证公函【2023】0501号，以下简称“《工作函》”）。根据要求，公司对《工作函》所涉及的相关问题进行认真研讨和核实，现就工作函所提问题及公司相关回复说明公告如下：

问题1、

年报披露，公司存货账面余额49.38亿元，其中开发成本20.62亿元，同比增长416.8%，开发产品3.84亿元，同比下降28.49%。本期开发成本计提跌价准备4.6亿元，开发产品计提跌价准备0.34亿元，主要系公司子公司南京鸿信房地产开发有限公司房地产项目计提存货跌价损失1.9亿元，子公司江苏开元船舶有限公司计提船舶存货跌价损失2.9亿元。根据公司2023年1月31日披露的《关于2022年年度计提资产减值准备的公告》，船舶项目因船东违约，无法按原合同执行，公司根据海工船市场行情及在手合同订单情况，对在手5艘船舶计提减值；而房地产项目中已开发完工尚未销售的房产受市场行情影响，及未开发完工地块受政策原因导致产品形态发生重大调整，公司据此进行减值计提。

请公司补充披露：（1）分项目列示开发成本的具体情况，包括项目名称、预算金额、预计开发周期、开工时间、已投入金额、开发进度等，并列示各项目成本的构成要素、金额、减值准备等，说明开发成本较期初大幅增长的原因及合理性；（2）分项目列示开发产品的具体情况，包括项目名称、金额、减值准备等；（3）开发产品和开发成本的减值测试过程，包括已经发生的减值迹象、对应可变现净值的关键估计、假设、测算过程、评估情况、可比项目价格变化趋势和销售情况等，说明减值计提是否与同行业可比公司存在较大差异，是否充分、合理，是否存在通过资产减值调节利润的情况；（4）船舶项目存货情况，包括资产名称、账面价值、减值准备，并列示各项资产的成本构成，包括各项材料、制造费用、其他资本化费用等；（5）船舶项目的购买方、是否关联方、是否新增客户、购买金额、付款比例、购买协议的主要权利义务安排、违约责任等，说明相关约定是否符合行业惯例，说明原船东违约的具体原因，保障公司利益的安排；（6）公司船舶业务的采购、生产、销售模式，船舶业务收入、费用、成本相关会计政策，结合具体的合同条款说明近3年船舶建造的进度及资金投入安排、涉及委托代造的船厂相关资质及运营情况，并说明是否存在与委托船厂除海工船建造项目资金外的其他资金往来；（7）5艘船舶减值具体过程，包括已经发生的减值迹象、对应可变现净值的关键估计、假设、测算过程、评估情况、可比交易价格等，并结合同行业情况，说明相关计提是否充分、合理。请年审会计师发表意见。

公司回复：

一、分项目列示开发成本的具体情况，包括项目名称、预算金额、预计开发周期、开工时间、已投入金额、开发进度等，并列示各项目成本的构成要素、金额、减值准备等，说明开发成本较期初大幅增长的原因及合理性。

截至2022年12月31日，公司开发成本账面余额20.62亿元，主要由公司子公司房地产业务和船舶业务的开发成本构成。其中，148,968.19万元主要由公司控股三级子公司南京鸿信房地产开发有限公司（以下简称“鸿信地产”）“云深处”房地产项目及全资三级子公司南京金居房地产开发有限责任公司（以下简称“金居地产”）“汇鸿天悦”房地产项目构成；57,271.16万元主要由公司子公司江苏开元船舶有限公司（以下简称“开元船舶”）在手海工船构成。具体情况如下：

（一）房地产业务相关情况

1.涉及开发成本的房地产项目具体情况：

单位：人民币万元

■

（1）“云深处”项目于2003年、2005年分期取得土地,原规划开发建设大户型独栋别墅100栋。初始预算金额为81,908.48万元。项目于2007年开工，预计开发周期为10年。截至2016年建成29栋独栋别墅。后续因项目需提升建筑品质，增加精装修庭院交付等投入，以及项目开发周期延长导致项目费用及利息较初始预算金额大幅增加，鸿信地产于2022年12月将项目预算金额调整为117,363.97万元。

截至2022年12月31日，项目已投入金额98,178.90万元，已完工出售25栋独栋别墅结转成本36,924.26万元，已完工未出售4栋独栋别墅结转至开发产品10,636.51万元，已完工转为自用综合楼4,598.15万元，未开发地块开发成本余额46,019.98万元。

开发进度%=已投入金额（不含土地价款和利息）50,230.88万元/预算金额（不含土地价款和利息）68,997.79万元*100。

（2）“汇鸿天悦”项目于2022年取得土地。项目预算192,410.10万元。已投入金额102,948.21万元，其中包括拆迁及土地征用费和资本化利息101,305.44万元，项目已完成工程量价款1,642.77万元。

开发进度%=已投入金额（不含土地价款和利息）1,642.77万元/预算金额（不含土地价款和利息）72,000.00万元*100。

2.各项目开发成本构成

单位：人民币万元

■

3.开发成本较期初大幅增长的原因及合理性

截至2022年12月31日，房地产项目开发成本余额148,968.19万元，较期初39,866.72万元增长109,101.47（注：数据加总后与相关汇总数据存在尾差，为计算时四舍五入原因造成。）注万元，增长273.67%。主要系（1）“汇鸿天悦”项目于2022年实现土地交付及不动产权证办理完成，预付土地款转为开发成本，以及项目前期工程等成本增加期末开发成本102,948.21万元。其中：土地购置价款98,910.65万元，前期工程费1,638.67万元（系政府报批报建费1,307.53万、三通一平费311.68万元、规划设计费18.87万元、勘测丈量费0.59万元），开发间接费4.10万元，利息2,394.79万元。（2）“云深处”项目因部分开发产品用途发生变化转回至开发成本5,555.12万元，以及本期投入工程款598.13万元。其中：拆迁及土地征用费394.41万元，前期工程费481.42万元，其他1,789.58万元，基础设施费500.81万元，公共配套设施费9.87万元，利息2,977.16万元。

综上所述，开发成本较期初大幅增长具有合理性。

（二）船舶业务相关情况

1.船舶项目存货及开发成本构成情况

截至2022年12月31日，船舶项目存货账面余额57,271.16万元；船舶项目开发成本主要由支付的建造款、进口设备、利息和其他费用构成。

2022年，公司控股子公司开元船舶在手的5艘海工船中，有3艘海工船收到原船东的弃船通知，表明因海工市场复苏不及预期，无能力继续支付节点款而取消造船合同；另2艘海工船根据专业律师意见，买方构成实质性违约。按照合同条款约定，开元船舶有权处置船舶，且船舶所有权已登记在其名下。开元船舶以在手5艘海工船舶实际持有人的名义，继续推进船舶的建造并积极寻找新的客户，于当期将5艘未完工海工船在预付账款项下归集的船舶建造成本和计收的经营性预付款利息合计57,271.16万元，从预付账款转为存货核算。故此，存货期末开发成本较期初增加57,271.16万元。

2.公司2022年度会计差错更正情况说明

2022年，因船东弃船，开元船舶成为该5艘船舶的实际持有人。根据造船合同条款，“如合同因买方违约而被取消，则卖方有权处置船舶，在船舶被处置后，如处置收入不足以弥补卖方全部损失，卖方可以按合同约定向买方追偿差额部分”。因此，开元船舶将所有预付款转为存货，以便待存货处置结束后明确损失金额，向原船东追索。同时，为减少损失，开元船舶继续推进船舶的建造并积极寻找新的客户，所以于当期将5艘未完工海工船在预付账款项下归集的船舶建造成本和计收的经营性预付款利息合计57,271.16万元全部转为存货核算。

根据《企业会计准则第28号一一会计政策、会计估计变更和差错更正》及公司相关会计政策，按照开元船舶和船厂双方协议约定，原计入存货的经营性预付款利息应由船厂承担，该利息不符合存货确认的条件，公司进行会计差错更正，将上述计收的经营性预付款利息24,116.37万元从存货调整至其他应收款并进行减值测试。其中开元船舶2022年1-3季度计算确认的利息收入2,901.04万元因收回存在较大不确定性，当年应予以冲回。即2022年末其他应收款账面余额减少2,901.04万元，相应的信用减值损失减少2,901.04万元。更正后，公司在手5艘海工船计提减值26,240.99万元，其中资产减值损失6,177.29万元，应收经营性预付款利息信用减值损失20,243.70万元。

公司2022年度部分合并财务报表项目数据更正如下：

2022年12月31日，调减船舶存货账面价值971.63万元（其中账面余额24,116.37万元，跌价准备23,144.74万元），调增其他应收款账面价值971.63万元（其中账面余额21,215.33万元，坏账准备20,243.70万元），存货和其他应收款对资产总额的累计影响额为0万元。更正后，公司船舶存货账面余额为33,154.79万元。

2022年度，调减资产减值损失23,144.74万元，调增财务费用2,901.04万元、信用减值损失20,243.70万元，资产减值损失、财务费用和信用减值损失的调整对当期利润影响额为0万元。

更正后船舶项目存货及开发成本构成情况如下：

单位：人民币万元

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注：数据加总后与相关汇总数据存在尾差，为计算时四舍五入原因造成。

3.开发成本较期初大幅增长的原因及合理性

根据上述会计差错更正，开元船舶将5艘未完工海工船在预付账款项下归集的船舶建造成本和计收的经营性预付款利息在预付账款和存货科目项下作相应更正。部分成本从预付账款转为存货核算，存货期末开发成本较期初相应增加33,154.79万元。上述增长系开元船舶根据船舶业务变化，为合理反映变化后相关经济业务实质作出的调整。综上所述，公司开发成本较期初大幅增长的原因是合理的。

二、分项目列示开发产品的具体情况，包括项目名称、金额、减值准备等；

截至2022年12月31日，公司开发产品均为子公司房地产项目，具体情况如下：

单位：人民币万元

■

“云深处”项目已开发完工尚未销售别墅4幢，因项目属于高端独栋别墅，客户群体稀缺，产品受众面小，且受房地产市场行情影响，存在减值迹象，公司基于谨慎性原则判断，聘请了江苏富华资产评估有限公司（以下简称“江苏富华”）进行项目评估，据此进行减值测试。根据江苏富华出具的《资产评估报告》，“云深处”项目已开发完工尚未销售别墅计提存货跌价损失2,336.06万元。

“京口花园”和“紫郡丽舍”减值系以前年度减值，2022年根据评估报告减值情况未发生重大变化。

三、开发产品和开发成本的减值测试过程，包括已经发生的减值迹象、对应可变现净值的关键估计、假设、测算过程、评估情况、可比项目价格变化趋势和销售情况等，说明减值计提是否与同行业可比公司存在较大差异，是否充分、合理，是否存在通过资产减值调节利润的情况。

（一）房地产项目开发产品和开发成本具体减值过程

1.已发生的减值迹象

（1）2022年受到房地产金融政策偏紧，同时受宏观经济形势影响，房地产销售面积、销售额均同比下降。房地产市场持续下行，且房地产销售去化缓慢，需求大幅下降。

（2）受到《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》、《南京市水库保护条例》、《南京市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则》等相关规定的影响，“云深处”项目由原规划设计的独栋别墅调整为高端低多层住宅，项目需变更规划设计方案，导致项目产品形态等发生重大调整，鸿信地产为此暂缓了项目开工。

上述事项的发生，导致公司开发产品和开发成本存在减值迹象，就公司房地产业务的开发产品和开发成本全面进行了减值测试。

2.关键估计、假设

项目需变更规划设计方案，导致项目产品形态等发生重大调整。鸿信地产拟定的《“云深处花园”低层住宅项目规划方案》基本满足现行政策的要求，原别墅产品变更为高端低多层住宅的开发是目前“云深处”项目较为适宜的规划设计方案。

3.测算过程

公司对于开发产品和开发成本按照成本与可变现净值孰低计量。可变现净值以估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后作为存货的可变现净值。

（1）开发产品按照市场法确定开发产品不含税销售单价，具体公式如下：

开发产品可变现净值=不含税销售单价×可售面积-管理费用-销售费用-相关税金

（2）开发成本采用假设开发法确定开发成本的可变现净值，具体公式如下：

开发成本可变现净值=开发完成后价值-后续开发的必要支出-后续开发的应得利润注（1：根据中评协关于印发《资产评估准则术语2020》的通知中评协〔2020〕31号，假设开发法是指将开发完成后的不动产价值减去后续开发的必要支出及应得利润从而得到评估对象价值的方法。假设开发法本质是以不动产的预期开发后的价值为导向求取评估对象的价值。）

基于上述评估测算方法及具体公式，2022年仅“云深处”项目计提了减值，具体金额如下：

开发产品可变现净值=预计销售收入（不含税）9,244.23万元-管理费用351.97万元-销售费用254.39万元-相关税金337.42万元=8,300.45（万元）

开发产品减值准备=开发产品账面余额10,636.51万元-开发产品可变现净值8,300.45万元=2,336.06（万元）

开发成本可变现净值=开发完成后价值55,318.10万元-后续开发的必要支出24,135.42万元-后续开发的应得利润1,861.96万元=29,320.72（万元）

开发成本减值准备=开发成本账面余额46,019.98万元-开发成本可变现净值29,320.72万元=16,699.26（万元）

4.评估情况

（1）“云深处”项目评估情况

公司聘请江苏富华对房地产项目价值进行评估，于2023年1月17日出具了《南京鸿信房地产开发有限公司拟减值测试涉及的鸿信云深处项目开发成本、开发产品可变现净值项目资产评估报告》（苏富评报字（2022）第073号资产评估报告）。

①“云深处”开发产品评估情况

“云深处”项目开发产品尚有4幢别墅，江苏富华对开发产品采用市场法进行评估。

A．销售收入确定过程如下：

a.选择比较案例

评估人员会同相关人员通过市场调查，根据替代原则，选取近期的三个交易案例进行比较，

案例一：美之国花园独栋别墅，面积468㎡,与待估房地产区域位置相似，销售单价为45,940.17元/㎡（含税）。

案例二：景枫加州城独栋别墅，面积650㎡,与待估房地产区域位置相似，销售单价为43,846.15元/㎡（含税）。

案例三：九间堂独栋别墅，面积662㎡,与待估房地产区域位置相似，销售单价为45,317.22元/㎡（含税）。

b.比较因素的选择

根据评估对象与交易案例实际情况，选用影响价值的比较因素，主要包括：交易情况、交易时间、区域因素和个别因素等。

c.比较因素修正

将交易案例与评估对象进行比较，从交易情况、交易时间、区位状况因素（交通便捷度、环境状况、教育配套设施、公共配套设施）、个别因素（土地红线内基础设施、房屋朝向、建筑结构、新旧程度、空间布局、层高、建筑面积、花园面积、装修状况）等方面进行系数修正，得出评估对象的比准价格。详见下表：

比较因素条件说明表

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比较因素条件指数表

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比较因素修整系数表

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含税销售单价=（39,394.16+40,466.75+40,696.30）÷3=40,185.74（元/㎡），则：

不含税销售单价=40,185.74÷1.05=38,272.13（元/㎡）

B.管理费用的确定

管理费用是应由纳税人负担的为组织和管理生产经营而发生的费用，包括开办费、公司经费、工会经费、董事会费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等费用，管理费用率是指管理费用和销售收入的比例。取房地产业上市公司的管理费用率，按不含税收入的3.8075%考虑。

管理费用＝销售收入×管理费用率

C.销售费用的确定

销售费用是应由纳税人负担的为销售商品而发生的费用，包括广告费、销售佣金、代销手续费、经营性租赁费及销售部门发生的差旅费、工资、福利费等费用，销售费用率是指销售费用和销售收入的比例。取房地产业上市公司的销售费用率，按不含税收入的2.7519%考虑。

销售费用＝销售收入×销售费用率

D.销售税金及附加的确定

销售税金及附加＝销售收入×销售税金附加率

E.土地增值税的确定

因鸿信“云深处”项目时间跨度较长，土地增值税清算难度较大，本次评估暂按预征税率3%进行估算。

F.所得税的确定

所得税＝（销售收入-开发成本-销售税金及附加-管理费用-销售费用-土地增值税）×25%

由于销售收入小于开发成本，所以所得税为零。

G.评估值的确定

开发产品可变现净值=不含税销售单价×可售面积9,244.23万元-管理费用351.97万元-销售费用254.39万元-相关税金337.42万元=8,300.45（万元）

②“云深处”开发成本评估情况

评估方法选择：经在江苏土地市场网查询，一级土地公开市场近几年均无同类土地成交案例，故无法采用市场法；经查询江宁区基准地价更新报告（2019年），项目所在宗地位于江宁区基准地价估价范围之外，故无法采用基准地价系数修正法；因成本逼近法不适用于建成区域已开发土地、商业及住宅用地的估价。综上，江苏富华对开发成本采用假设开发法进行评估。

评估过程：

A．确定不动产总价

根据鸿信“云深处”未开发完工土地的开发预案，待建项目市场定位为超低密度、优越生态环境、高端低层住宅。

项目退让水库蓄水位边线保护范围后，剩余可建设商品房用地范围由114,200㎡调整为57,100.00㎡,可建设总建筑面积与原规划总面积保持不变；可计划建设总面积为35,140.00㎡，其中：地上计容面积22,840.00㎡（低层住宅22,340.00㎡、配电房500.00㎡），地下不计容面积12,300.00㎡。

根据开发土地的实际情况、发展规划及预期定价，江苏富华选取了一个可比项目A比较核查预期定价。

根据待估宗地的实际情况、发展规划及预期定价，结合评估人员的市场调查，预期待估宗地建成后房产销售均价，住宅用房含税价约为26,000.00元/㎡。

委估宗地为2016年4月30日之前取得的土地使用权，故可以采用简易征收进行计税，则：

不含税销售总价=26,000.00元/㎡×22,340.00㎡÷1.05=553,180,952.38（元）

B.拆除费用

未开发完工土地上建设的2栋别墅样板间及4栋未完工别墅，受南京市禁墅令的影响，已无法继续建设或销售，继续开发时需对其进行拆除，含税拆除费用按200.00元/㎡估算，则：

含税拆除费用=200.00元/㎡×2745.25㎡=549,050.00（元）

C．建筑成本

建筑成本主要参考南京市当地建筑工程预算定额及评估人员在建筑市场调查资料综合确定。现场了解得知，考虑委估房产所在区域及未来建筑品质情况，待估开发成本所在宗地上房产含税建筑成本按3,000.00元/㎡估算。采用简易征收进行计税，增值进项税不可抵扣，则：

含税建筑成本=3,000.00元/㎡×35,140.00㎡=105,420,000.00（元）

D．前期工程费

前期工程费指开发项目实施前期工程发生的费用，包括建设单位管理费、工程勘查设计费、工程建设监理费、招标代理服务费、可行性研究费、环境评价费等费用。考虑到鸿信“云深处”项目为高端低层住宅，市场招投标价格往往较高，前期工程费按上述费用的收费标准测算结果上浮20%估算如下：

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则：

含税前期工程费=8,688,672.36（元）

E．规费及区外配套费

根据南京市的具体情况，规费及区外配套费包括市政公用基础设施配套费、消防设施建设费、防雷减灾计费、人防工程易地建设费等。

企业于2007年至2010年及2017年已缴纳市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费等规费。截止评估基准日，人防工程异地建设费已变更征收细则，本次评估按差额进行补缴。

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考虑到尚有零碎规费，本次评估取80元/建筑平米。则：

规费及区外配套费=80元/建筑平米×35,140.00㎡

=2,811,200.00（元）

F．区内基础设施建设费

根据南京市的具体情况，区内基础设施建设费，包括各基础设施专项款，自来水管网工程款、污水管网工程款、教育配套工程款、环卫设施工程款、天然气管线工程费、道路工程费用等，总计按可建设土地面积约160元/㎡计算；绿化工程按建筑面积约500.00元/㎡计算，则：

区内基础设施建设费=160元/㎡×57,100.00㎡+500.00元/㎡×35,140.00㎡=26,706,000.00（元）

G．不可预见费

约为前五项费用（其中，建筑成本及前期工程费为含税成本）之和的5.00%，则：

不可预见费=（549,050.00+105,420,000.00+8,688,672.36+2,811,200.00

+26,706,000.00）×5.00%=7,208,746.12（元）

H．财务费用

财务费用指房地产开发商在项目开发过程中因使用建设资金所需负担的资金利息（含自有资金及贷款资金），主要根据建设工程的建设周期、工程款投入惯例和评估基准日执行的银行贷款利率，测算出合理的财务费用。本次待估宗地的开发周期为三年，假设贷款本金占后续开发成本的50%，贷款时间为开发周期的一半，其中，贷款利率按照评估基准日央行授权委托全国银行间拆借中心发布的市场利率LPR确定，按复利计息，则：

财务费用=((105,420,000.00+8,688,672.36+2,811,200.00+26,706,000.00

+21,062,364.76+7,208,746.12)×50%)×(1+3.65%)1.5-(105,420,000.00

+8,688,672.36+2,811,200.00+26,706,000.00+21,062,364.76+7,208,746.12)×50%=4,181,716.14（元）

I．管理费用

取房地产业上市公司的管理费用率，按不含税收入的3.8075% 考虑，则：

管理费用=553,180,952.38元×3.8075% =21,062,364.76（元）

J．销售费用

取房地产业上市公司的销售费用率，按不含税收入的2.7519%考虑，则：

销售费用=553,180,952.38元×2.7519%=15,222,986.63（元）

K．后续利润

根据同花顺终端查询的房地产业上市公司2022年前三季度的成本费用利润率平均值9.7331%估算，则：

后续利润=后续成本、费用之和191,301,686.01元×成本费用利润率9.7331%=18,619,584.40（元）

其中，成本费用利润率选取对象具体如下：

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L．税金及附加

包括增值税、城市维护建设税、教育费附加等，税金及附加=应交增值税额×税金及附加税率，则：

税金及附加=（553,180,952.38×5%）×（7%+3%+2%）+（553,180,952.38+549,050.00+105,420,000.00+8,688,672.36）×0.05%=3,653,005.05（元）

M．土地增值税计算

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，对开发后土地增值税按汇算清缴方式计算。

土地增值税计算实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

土地增值税计算表

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N．可变现净值

可变现净值=开发完成后价值-后续开发的必要支出-后续开发的应得利润，其中后续开发的必要支出包含开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税费及土地增值税，则：

开发成本可变现净值=开发完成后价值55,318.10万元-后续开发的必要支出24,135.42万元（拆除费用54.91万元+建筑成本10,542.00万元+前期工程费868.87万元+规费及区外配套费281.12万元+区内基础设施建设费2,670.60万元+不可预见费720.87万元+财务费用418.17万元+管理费用2,106.23万元+销售费用1,522.30万元+税金及附加365.30万元+土地增值税4,585.05万元）-后续开发的应得利润1,861.96万元=29,320.72（万元）

③评估结论

在评估基准日，南京鸿信房地产开发有限公司拟减值测试涉及的鸿信“云深处”项目开发成本、开发产品可变现净值为37,621.17万元（叁亿柒仟陆佰贰拾壹万壹仟柒佰元整）。本次评估结论不包含增值税销项税额。

关于可变现净值与账面价值比较变动情况及说明：

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