以进促稳 京沪大力度优化房地产政策

将进一步提振信心推动全国楼市加快企稳

◎记者 张良 于祥明

12月14日，北京、上海分别优化房地产政策。其中，北京调整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例统一降至30%，二套房首付比例最低为40%；上海自12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策，首套房最低首付款比例调整为不低于30%，二套房最低首付款比例调整为不低于50%，而在自贸区临港新片区等6个行政区全域实行差异化政策，二套房最低首付款比例调整为不低于40%。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，在中央经济工作会议之后，北京、上海快速落地了房地产优化政策，也体现出政府希望以政策“进”促市场“稳”的意图。过去，北京、上海房地产政策较为严格，此次大力度优化后，预计京沪市场活跃度将明显提升，进而稳定价格预期，带动行业恢复。

京沪同日优化房地产政策

据了解，北京此次政策调整包括优化普通住房（以下简称“普宅”）认定标准，下调新发放个人住房贷款最低首付款比例、延长最长贷款期限等。

在对普宅认定标准方面，对普宅的建筑面积、价格标准进行了适当上调。调整后，小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在144平方米（含）以下，5环内成交价格在85000元/平方米（含）以下、5至6环成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外成交价格在45000元/平方米（含）以下的住房视为普宅；北京全市普宅占比提高至七成左右，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。

在下调新发放房贷最低首付款比例和延长贷款期限方面，在全国统一政策的基础上，将北京地区首套住房个人住房贷款（含商业性个人住房贷款、住房公积金个人住房贷款，下同）最低首付款比例统一下调为30%；二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。同时，此次调整取消了房价过快上行阶段北京市对房贷年限的从严管控，由目前最长25年恢复至30年。另外，此次调整还将降低商业银行新发放房贷利率政策下限。

同日，上海宣布，自12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。在调整普通住房标准方面，上海市住房城乡建设管理委等五部门联合印发的《关于调整本市普通住房标准的通知》，规定可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足两个条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。

上海也优化了差别化住房信贷政策：一是首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。二是二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。同时，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。

推动房地产市场加快筑底企稳

有房企高管向上海证券报记者表示，北京、上海，包括之前深圳出台的政策实际上回应了之前市场的呼声，这些政策出台对于北京、上海的房地产交易会带来积极影响。

同策研究院研究总监宋红卫表示，一个重要背景是，无论是中央政治局会议还是中央经济工作会议都提到了要“先立后破”，在新旧动能转换的过程中要谨防大起大落，尤其当前要严防楼市趋势性下行的压力。而从当前北京、上海楼市发展阶段来看，基本已进入到改善需求为主导的阶段，但两地仍在严格执行楼市比较火热阶段的一些政策，所以有必要对原有政策进行优化调整。

宋红卫表示，从此次房地产政策调整情况看，无论北京还是上海，对于改善性客群置换的门槛都有明显降低。对于普通住房标准的认定上，上海将不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄也涵盖其中，这些房子多位于市区，以前相当一部分都属于非普通住房，且主要购房人群为刚需客，此次政策的调整明显目的是满足刚需对于二手房市场活力的支撑以及需求的释放，也有利于促进一二手房的联动发展。

中央经济工作会议强调，要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

业内人士表示，销售是房企资金的主要来源，从根本上化解房企债务风险，还得激活需求市场。

“本次北京、上海大力度优化楼市政策，整体符合市场预期，政策优化对二套房购房者尤为利好，大幅降低了购房者置业门槛和购房成本，是落实‘以进促稳’的重要举措。从市场趋势来看，短期北京、上海房地产市场活跃度均有望提升，预计也将进一步稳定价格预期。北京、上海市场预期好转将进一步提振整体市场信心，推动全国房地产市场加快企稳。”陈文静说。