实探REITs底层资产
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◎记者 张欣然
公募REITs作为资本市场中股票、债券、商品之外的第四大类资产,具有长期高比例稳定分红的特点。自2021年5月首批产品上市以来,我国公募REITs市场不断丰富完善。
近日,上交所举行“走进REITs”投资者交流活动,上海证券报记者与投资者一同走访东久(昆山)智造园和沪苏浙高速公路,了解这两个REITs 底层项目的运营情况。
东久(昆山)智造园
——底层资产运营延续稳健态势
2022年10月14日,国泰君安东久新经济REIT上市。该REIT发行规模为15.175亿元,拟投资的基础设施资产为:上海华靳持有的位于“上海市金山区亭林镇金舸路288号”的东久(金山)智造园项目;昆山华普瑞持有的位于“昆山市玉山镇南淞路111号”的东久(昆山)智造园项目;无锡奥迈特持有的位于“无锡新区飞凤路5”的东久(无锡)智造园项目;常州麦里奇持有的位于“常州市新北区黄河西路585号”的东久(常州)智造园项目,存续期为45年。
东久(昆山)智造园项目位于昆山高新技术产业开发区,园区高效匹配上海市产业外溢及扩张需求。目前园区内已形成汽车零部件、精密制造、光电制造三大主导产业集群,园区内租户结构稳定,运营情况平稳。
在项目现场,基金管理人与运营管理机构详细介绍了资产运营理念、运营管理服务,以及产业园区特性与产品情况。
东久REIT基金管理人和运管机构表示,2023年全年,东久REIT底层资产运营情况平稳,租户结构稳定,出租率等核心运营指标保持在较高水平。四季度平均出租率及收缴率均保持在99%以上,底层资产运营延续稳健态势。
针对东久REIT底层基础设施项目的运营管理情况,运营管理机构表示,底层资产所在区域分布于长三角城市群,已形成了比较完整的产业链布局。在开展具体运营管理工作的过程中,运营管理机构搭建了完善的管理体系、制订了规范的管理制度、建立了高效的信息系统、组建了专业的管理团队,并与入驻园区的企业保持密切的沟通,了解他们的需求和问题,并及时做出调整和改进。
就投资人关心的园区招商方面的问题,相关负责人介绍,首先会提前展开续租工作,即在租期到期前,会提前确定客户续租意向。同时,也会通过市场推广,增加项目的储备客户。另外,也制订了包括催款、解约、违约金等在内的收缴制度。目前,该园区租约情况稳定,对2023年年内到期的租约均完成了相应的续租。
在走访现场,运营管理机构和基金管理人也非常关注园区的ESG相关工作的开展情况。据了解,本次调研的东久(昆山)智造园的厂房屋顶已建成了4.5兆瓦分布式光伏发电项目。预期运营年限为25年,年平均发电量合计497万千瓦时,每年可节约标准煤1,650吨,减排二氧化碳4,500吨,相当于植树造林205亩。
沪苏浙高速公路
——多渠道提高货车流量占比
2022年11月15 日,华泰江苏交控REIT上市。该REIT项目发行规模为30.54亿元,其初始投资的基础设施项目为沪苏浙高速公路(即G50沪渝高速江苏段)及其附属设施,存续期12年。
投资人和记者来到该项目运管机构沿江高速公路公司所在地——江苏省苏州市吴江区。基金管理人华泰证券资管和运管机构沿江高速公路有限公司,详细介绍了华泰江苏交控REIT初始投资的基础设施项目情况、运管模式和运营情况,深度回应了投资者关切的各类问题,并通过互动交流、系统演示、装备展示、现场讲解等环节,为投资者深度解读了项目运营状况。
相关负责人介绍,沪苏浙高速公路(G50 沪渝高速江苏段)是国家重点干线公路的重要路段,也是江苏省规划建设的“五纵九横五联”高速公路网的重要组成部分,路线起于上海市青浦区与江苏省苏州市吴江区的交界处,与上海市沪青平高速公路相接,止于苏州市吴江区与浙江省湖州市的两省交界处,与申苏浙皖高速公路浙江段相接。
路网效应是推动高速公路车流量未来增长的重要力量。相关负责人对记者介绍,交通增长来源主要有两方面:一是随着经济恢复周边货运需求的反弹,预计货车流量将有增长;二是旅游市场复苏,预计自驾客车流量也会随之增长。
对投资人关心的沪苏浙高速公路中货车占比较低问题,基金管理人、外部管理机构表示,将从以下几点来提高货车车流量占比:一是提升道路品质,增设交安设施,提供安全、快速、便捷的通行环境;二是优化站区服务设备设施(如睡眠舱、淋浴设施、洗衣和烘干设备等),丰富各项业态,增强工作人员为驾乘人员的主动服务意识,让驾乘人员感受到高速公路服务区综合性强、一站式服务的优势。