光大嘉宝股份有限公司2023年年度报告摘要
公司代码：600622 公司简称：光大嘉宝
第一节 重要提示
1本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到www.sse.com.cn网站仔细阅读年度报告全文。
2本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3公司全体董事出席董事会会议。
4众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2023年度利润分配及公积金转增股本预案：不进行利润分配，不进行资本公积金转增股本。
第二节 公司基本情况
1公司简介
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2报告期公司主要业务简介
2.1报告期内公司从事的业务情况
报告期内，公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务：
（1）不动产资产管理业务：公司不动产资产管理业务所管理的项目主要采用私募基金结构，由公司子公司光控安石作为普通合伙人/基金管理人发起设立基金产品，投资人作为有限合伙人/基金投资人认购基金份额（基金份额包括但不限于有限合伙财产份额和契约式基金份额）。基金通过股权收购或资产收购的方式获取商业综合体、购物中心、写字楼、工业地产等各类已建成项目或亟需改造升级的各类持有型物业。对于基金所持的底层项目，光大安石平台同时作为资产管理人对项目进行管理和运营，通过对项目提供重新定位、规划、设计、改造、招商、开业筹备以及开业后运营管理等服务，不断提升资产价值，从而为投资人实现投资增值收益。报告期内，公司不动产资管项目主要包括三种情况：光控安石担任普通合伙人/基金管理人，同时公司在相关主体中认缴基金份额；光控安石担任普通合伙人/基金管理人，但公司未在相关主体中认缴基金份额；及光控安石与其他合作方共同运营管理的项目。光控安石及光大安石平台就提供的基金管理服务、资产管理服务收取基金管理费及资产管理费。同时，光大安石平台还凭借自身在不动产资产管理领域的专业能力，向第三方机构提供包括物业价值分析、项目问题诊断、夹层融资及股权投资咨询、物业委托管理、商业品牌输出、资本市场服务在内的综合性服务，不断巩固和提升公司在不动产资产管理领域的市场份额及竞争优势。
（2）不动产投资业务：公司作为不动产基金的投资人，主要通过认购或受让不动产基金的基金份额，投资并间接持有符合投资标准的不动产资产，加强公司不动产投资和资产管理业务的协同效应，提升公司收益能力，增强资产管理业务竞争能力。通过对拟投资项目信息进行分析研究，独立判断拟投资项目的投资价值，谨慎决策，以期获取投资收益。
（3）房地产开发业务：公司通过下属嘉宝神马平台开展房地产开发业务，业务模式以自主开发销售为主。
2.2报告期内公司所处行业情况
（1）不动产投资和资产管理行业
2023年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，是三年新冠疫情防控转段后经济恢复发展的一年，我国高质量发展扎实推进，但国内经济恢复进程仍显波动曲折。一方面，2023年国内生产总值较上年增长5.2%，经济增长预期目标得以实现；全国社会消费品零售总额较上年增长7.2%，消费对经济增长的拉动作用进一步彰显。另一方面，全国居民消费价格指数低位运行，工业生产者出厂价格指数持续为负，显示有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱等因素仍是制约经济进一步回升向好的主要堵点。与此同时，我国房地产行业深度调整期仍在持续，在2022年较低基数的基础上，2023年全年房地产开发投资同比下降9.6%，房地产销售面积同比下降8.5%；至2023年末，房地产开发景气指数连续8个月下跌，全国商品住宅待售库存面积较年初增长22.2%。
不动产运营表现方面，以购物中心为代表的零售类物业资产在疫情防控措施优化后迎来客流恢复，主要城市租金止跌企稳，但较疫情前数据仍存在一定差距。根据仲量联行研究报告，全国21个主要城市优质零售地产平均空置率于2023年末降至10.5%，但仍显著高于疫情前7.5%的水平。写字楼租赁去化面临更大挑战，世邦魏理仕数据显示，截至2023年末全国写字楼市场整体空置率攀升至24.5%，一、二线城市写字楼租金指数均连续四年下跌；北京市甲级写字楼平均租金下跌8%，创下2009年以来的最大跌幅。仓储物流类资产在承压中波动复苏，受大量新增供给入市影响，全国仓储物流空置率继续抬升，但在华南、华西等部分子市场，跨境电商、新能源等主力租户扩张也带来结构性的去化机会。
不动产投资方面，世邦魏理仕数据显示，受不动产市场运营表现及西方发达经济体货币紧缩政策影响，专业投资机构、地产基金及REITs观望情绪浓厚，全国主要城市不动产大宗成交额较上年同比下降。从资产类别看，传统商办资产成交额收缩，酒店及长租公寓等物业类别投资则有所回暖，其中长租公寓资产交易规模突破百亿元人民币，超过过去两年总和。
不动产资产管理方面，随着房地产行业进入存量时代，存量资产运营管理能力受到资本市场更高关注，更多头部房地产企业发力发展“大资管”模式，旨在通过管理输出推动业务转型，加快实现自身品牌资源及管理能力的变现。同时，在房地产行业深度调整的背景下，城投托底拿地、“纾困项目”和保障性住房等为房企开展代建代管类业务创造了空间。中指研究院数据显示，2023年全国代建项目新签约建筑面积逾1.7亿平方米，较上年增长56.3%，市场集中度较上年下降8.8个百分点，行业激烈的竞争格局与广阔的发展前景并存。
（2）房地产开发业务
公司存量房地产开发业务主要布局在上海市及周边区域，上海市房地产市场情况对公司相关业务有一定影响。2023年，上海市采取一系列灵活调控政策，增强土地供应市场的稳定性，放宽部分限制性销售政策，推动全市房地产市场逐步企稳。2023年，上海市新建房屋销售面积1808.03万平方米，比上年下降2.4%。其中，住宅销售面积1454.02万平方米，下降6.9%。
3公司主要会计数据和财务指标
3.1近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
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3.2报告期分季度的主要会计数据
单位：万元 币种：人民币
■
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4股东情况
4.1报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
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4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
■
4.4报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
□适用 √不适用
5公司债券情况
√适用 □不适用
5.1公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:亿元 币种:人民币
■
5.2报告期内债券的付息兑付情况
■
5.3报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.4公司近2年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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第三节 重要事项
1公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
报告期内，公司实现营业收入43.90亿元，较上年减少21.18%；实现归属于公司所有者的净利润-19.97亿元，较上年下降3,542.53%，主要原因如下：
（1）本期光大安石在管项目整体经营情况不及预期、导致管理费收入下滑，以及“大资管”业务尚处于培育阶段等原因，本期公司计提收购光大安石51%股权商誉资产减值损失57,405.22万元。
（2）在房地产行业严峻形势下，为了加快资金回笼，公司在管基金项目加大了非持有型可售公寓的去化力度。同时，公司投资的写字楼类项目因受供需双向挤压影响较大，部分项目资产价值较去年同期有所下降。本期不动产投资业务按权益法核算长期股权投资确认投资收益为-111,722.98万元。
（3）公司并表的基金项目尚处于培育期，财务费用和资产折旧金额较大，本期并表的基金项目归属于上市公司股东的净利润-31,764.48万元；
（4）因公司转型发展需要，住宅开发板块业务已多年未有新增项目，可结转资源日渐减少，本期存量项目结转利润与前两年相比降幅较大。
2公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终止上市情形的原因。
□适用 √不适用
副董事长（代行董事长职责）：苏晓鹏
2024 年 4 月 26 日
证券代码：600622 股票简称：光大嘉宝 编号：临2024-030
光大嘉宝股份有限公司
第十一届董事会第十三次会议决议公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
光大嘉宝股份有限公司（以下简称“公司”）第十一届董事会第十三次会议于2024年4月26日上午以“现场+视频”相结合的方式在嘉定新城大厦（上海市嘉定区依玛路333弄1-6号）会议室召开。本次会议应参加董事8人，实际参加董事8人。会议由公司副董事长苏晓鹏先生主持，公司全体监事、部分高级管理人员列席了会议。本次会议的通知与召开符合《公司法》、《公司章程》等有关规定。会议认真审议了如下议案：
一、审议通过《公司2023年年度报告全文及摘要》
表决结果：8票赞成，0 票反对，0票弃权。
具体内容详见上海证券交易所网站http://www.sse.com.cn。
本议案已经公司第十一届董事会审计和风险管理委员会第八次会议审议通过，并同意提交公司董事会审议。
本议案尚须提交公司股东大会审议。
二、审议通过《公司2023年度经营工作总结和2024年度经营工作计划》
表决结果：8票赞成，0 票反对，0 票弃权。
三、审议通过《公司董事会2023年度工作报告》
表决结果：8票赞成，0 票反对，0 票弃权。
本议案尚须提交公司股东大会审议。
四、逐项审议通过《公司2023年度财务决算和2024年度财务预算》
（一）《公司2023年度财务决算》
表决结果：8票赞成，0 票反对，0 票弃权。
（二）《2024年度财务预算》
表决结果：8票赞成，0 票反对，0 票弃权。
本议案尚须提交公司股东大会审议。
五、审议通过《关于计提资产减值准备及预计负债的议案》
表决结果：8票赞成，0 票反对，0票弃权。
本议案具体内容详见公司临2024-032号公告。
本议案已经公司第十一届董事会审计和风险管理委员会第八次会议暨第十一届董事会第四次独立董事专门会议审议通过，并同意提交公司董事会审议。
本议案尚须提交公司股东大会审议。
六、逐项审议通过《公司2023年度利润分配和资本公积转增股本预案》
（一）《公司2023年度利润分配预案》（不分配）
表决结果：8票赞成，0 票反对，0 票弃权。
（二）《公司2023年度资本公积转增股本预案》（不转增）
表决结果：8票赞成，0 票反对，0 票弃权。
公司2023年度实现归属于公司股东的净利润为负数，根据《上海证券交易所上市公司自律监管指引第1号一规范运作》和《公司章程》等相关规定，综合考虑宏观经济环境、行业环境、公司经营需要及未来转型发展需求等多方面因素，公司需要通过留存部分资金以便降低综合资金成本，增强公司及在管项目的抗风险能力，保障公司的长远发展，更好地维护全体股东的长远利益，公司2023年度不进行利润分配，亦不进行资本公积转增股本。
本议案具体内容详见公司临2024-033号公告，尚须提交公司股东大会审议。
七、审议通过《公司2023年度内部控制评价报告》
表决结果：8票赞成，0 票反对，0票弃权。
具体内容详见上海证券交易所网站http://www.sse.com.cn。
本议案已经公司第十一届董事会审计和风险管理委员会第八次会议审议通过，并同意提交公司董事会审议。
八、审议通过《公司2023年度社会责任报告》
表决结果：8票赞成，0 票反对，0票弃权。
具体内容详见上海证券交易所网站http://www.sse.com.cn。
九、审议通过《公司2024年第一季度报告》
表决结果：8票赞成，0 票反对，0 票弃权。
具体内容详见上海证券交易所网站http://www.sse.com.cn。
本议案已经公司第十一届董事会审计和风险管理委员会第九次会议审议通过，并同意提交公司董事会审议。
十、审议通过《关于召开公司2023年年度股东大会的通知》
表决结果：8票赞成，0 票反对，0 票弃权。
本议案具体内容详见公司临2024-034号公告。
此外，关于公司变更会计师事务所的相关事项，公司后续将根据监管规定在公司董事会审议通过后提交股东大会审议。
特此公告。
光大嘉宝股份有限公司董事会
二0二四年四月三十日
证券代码：600622 证券简称：光大嘉宝 公告编号：临2024-034
光大嘉宝股份有限公司
关于召开2023年年度股东大会的通知
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
重要内容提示：
● 股东大会召开日期：2024年5月20日
● 本次股东大会采用的网络投票系统：上海证券交易所股东大会网络投票系统
一、召开会议的基本情况
(一)股东大会类型和届次
2023年年度股东大会
(二)股东大会召集人：董事会
(三)投票方式：本次股东大会所采用的表决方式是现场投票和网络投票相结合的方式
(四)现场会议召开的日期、时间和地点
召开的日期时间：2024年5月20日 13点30分
召开地点：上海市嘉定区依玛路333弄1-6号305室
(五)网络投票的系统、起止日期和投票时间。
网络投票系统：上海证券交易所股东大会网络投票系统
网络投票起止时间：自2024年5月20日
至2024年5月20日
采用上海证券交易所网络投票系统，通过交易系统投票平台的投票时间为股东大会召开当日的交易时间段，即9:15-9:25,9:30-11:30，13:00-15:00；通过互联网投票平台的投票时间为股东大会召开当日的9:15-15:00。
(六)融资融券、转融通、约定购回业务账户和沪股通投资者的投票程序
涉及融资融券、转融通业务、约定购回业务相关账户以及沪股通投资者的投票，应按照《上海证券交易所上市公司自律监管指引第1号 一 规范运作》等有关规定执行。
(七)涉及公开征集股东投票权
不适用
二、会议审议事项
本次股东大会审议议案及投票股东类型
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1、各议案已披露的时间和披露媒体
上述议案已于2024年4月30日披露在《上海证券报》和上海证券交易所网站www.sse.com.cn。
2、特别决议议案：无
3、对中小投资者单独计票的议案：议案5.01至议案6
4、涉及关联股东回避表决的议案：无
应回避表决的关联股东名称：无
5、涉及优先股股东参与表决的议案：不适用
三、股东大会投票注意事项
(一)本公司股东通过上海证券交易所股东大会网络投票系统行使表决权的，既可以登陆交易系统投票平台（通过指定交易的证券公司交易终端）进行投票，也可以登陆互联网投票平台（网址：vote.sseinfo.com）进行投票。首次登陆互联网投票平台进行投票的，投资者需要完成股东身份认证。具体操作请见互联网投票平台网站说明。
(二)持有多个股东账户的股东，可行使的表决权数量是其名下全部股东账户所持相同类别普通股和相同品种优先股的数量总和。
持有多个股东账户的股东通过本所网络投票系统参与股东大会网络投票的，可以通过其任一股东账户参加。投票后，视为其全部股东账户下的相同类别普通股和相同品种优先股均已分别投出同一意见的表决票。
持有多个股东账户的股东，通过多个股东账户重复进行表决的，其全部股东账户下的相同类别普通股和相同品种优先股的表决意见，分别以各类别和品种股票的第一次投票结果为准。
(三)同一表决权通过现场、本所网络投票平台或其他方式重复进行表决的，以第一次投票结果为准。
(四)股东对所有议案均表决完毕才能提交。
四、会议出席对象
(一)股权登记日收市后在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司登记在册的公司股东有权出席股东大会（具体情况详见下表），并可以以书面形式委托代理人出席会议和参加表决。该代理人不必是公司股东。
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(二)公司董事、监事和高级管理人员。
(三)公司聘请的律师。
(四)其他人员
五、会议登记方法
1、凡具备上述第四条所述资格的股东，个人股东凭个人身份证原件、股东帐户卡进行登记；受托代表人凭授权委托书（格式附后）、本人身份证原件、委托人证券帐户卡进行登记；法人股东凭营业执照、股东帐户卡和法定代表人身份证进行登记，在非法定代表人出席的情况下，有关人员应凭法定代表人委托书及本人身份证出席会议。上述股东可利用以上证件的复印件通过信函或传真的方式进行登记。
2、登记日期：2024年5月16日9:30--16:30时
3、登记地点：上海市嘉定区依玛路333弄1-6号14楼
4、联系电话：021-59529711 联系人：王珏
传真：021-59536931 邮编：201821
六、其他事项
（一）会期半天；
（二）出席会议股东的食宿及交通费自理；
（三）公司按照有关规定在本次大会上不发礼品及补贴。
特此公告。
光大嘉宝股份有限公司董事会
2024年4月30日
附件1：
授权委托书
光大嘉宝股份有限公司：
兹委托 先生（女士）代表本单位（或本人）出席2024年5月20日召开的贵公司2023年年度股东大会，并代为行使表决权。
委托人持普通股数：
委托人持优先股数：
委托人股东帐户号：
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委托人签名（盖章）： 受托人签名：
委托人身份证号： 受托人身份证号：
委托日期： 年 月 日
备注：
（1）如委托人为法人的，应加盖公章和法定代表人名章或签字：（2）委托人应在委托书中“同意”、“反对”或“弃权”意向中选择一个并打“√”，对于委托人在本授权委托书中未作具体指示的，受托人有权按自己的意愿进行表决。
证券代码：600622 股票简称：光大嘉宝 编号：临2024-031
光大嘉宝股份有限公司
第十一届监事会第九次会议决议公告
本公司监事会及全体监事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
光大嘉宝股份有限公司（以下简称“公司”）第十一届监事会第九次会议于2024年4月26日上午以“现场+电话”相结合的方式在嘉定新城大厦（上海市嘉定区依玛路333弄1-6号）会议室召开。监事会全体成员出席了会议。会议由监事会主席朱维强先生主持。本次会议的召集、召开符合《公司法》及《公司章程》等有关规定。会议认真审议了如下议案：
一、审议通过《公司2023年年度报告全文及摘要》
表决结果：3票赞成，0 票反对，0票弃权。
具体内容详见上海证券交易所网站http://www.sse.com.cn，本议案尚须提交公司股东大会审议。
经公司监事会审核：公司2023年年度报告的编制和审议程序符合法律、法规、中国证监会和《公司章程》等有关规定；内容和格式符合中国证监会和上海证券交易所的有关规定，所包含的信息能从各个方面真实、准确、完整地反映出公司2023年度的经营管理和财务状况；未发现参与2023年年度报告编制和审议的人员有违反保密规定的行为。
二、审议通过《公司监事会2023年度工作报告》
表决结果：3票赞成，0 票反对，0 票弃权。
本议案尚须提交公司股东大会审议。
三、审议通过《关于计提资产减值准备及预计负债的议案》
表决结果：3票赞成，0 票反对，0票弃权。
本议案具体内容详见公司临2024-032号公告，尚须提交公司股东大会审议。
四、逐项审议通过《公司2023年度利润分配和资本公积转增股本预案》
（一）《公司2023年度利润分配预案》（不分配）
表决结果：3票赞成，0 票反对，0 票弃权。
（二）《公司2023年度资本公积转增股本预案》（不转增）
表决结果：3票赞成，0 票反对，0 票弃权。
本议案具体内容详见公司临2024-033号公告，尚须提交公司股东大会审议。
五、审议通过《公司2024年第一季度报告》
表决结果：3票赞成，0 票反对，0 票弃权。
具体内容详见上海证券交易所网站http://www.sse.com.cn。
经公司监事会审核：公司2024年第一季度报告的编制和审议程序符合法律、法规、中国证监会和《公司章程》等有关规定；内容和格式符合中国证监会和上海证券交易所的有关规定，所包含的信息能从各个方面真实、准确、完整地反映出公司2024年第一季度的经营管理和财务状况；未发现参与2024年第一季度报告编制和审议的人员有违反保密规定的行为。
特此公告。
光大嘉宝股份有限公司监事会
二0二四年四月三十日
证券代码：600622 股票简称：光大嘉宝 编号：临2024-032
光大嘉宝股份有限公司
关于计提资产减值准备及预计负债的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
2024年4月26日，光大嘉宝股份有限公司（以下简称“公司”）召开第十一届董事会第十三次会议，审议通过了《关于计提资产减值准备及预计负债的议案》，该议案尚需提交公司股东大会审议。具体情况如下：
一、本次计提资产减值准备
（一）计提概况
为真实、准确和公允地反映公司资产和财务状况，根据《企业会计准则》及公司会计政策的相关规定，公司及下属子公司对截至 2023 年 12 月 31 日的存在减值迹象的资产进行减值测试，预计 2023 年度计提资产减值损失和信用减值损失共计人民币87,103.31万元，按类别列示如下表：
单位：人民币万元
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（二）计提依据及构成
1、存货减值损失
根据《企业会计准则第1号-存货》的相关规定，资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备，计入当期损益。年内，结合独立第三方评估师评估结果，根据可变现净值低于账面成本的差额，公司对存货计提减值损失10,994.30万元。
(下转336版)
