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多维度促进公募REITs市场高质量发展

2024-05-20 来源:上海证券报
  陈晨

对发行人而言,REITs提供了由重资产向轻重资产并行的转型契机,可以盘活存量资产,加快资产流动速度。在笔者看来,构建资产上市平台,提高发行人“造血”速度,有利于发行人可持续、高质量发展。

作为原始权益人,张江高科是上海科创中心核心承载区张江科学城的开发运营主体,正全力打造一流的科技产业投资控股集团,围绕产业发展,加快产业培育,强化产业投资,引领产业生态,全面助力浦东引领区高质量发展。通过张江REIT,张江高科有效盘活了优质存量基础设施资产,并将募集资金投入到上海市特色产业园——上海集成电路设计产业园的开发建设项目中,充分调动金融机构和投资者参与上海科创中心的基础设施建设,助力张江发展世界级高端集成电路产业集群。

对投资者而言,公募REITs具有较高分红、适中风险、较低相关性等特点,给投资者提供了一个介于股和债的投资品种选择。

产业园区REITs主要投资于工业园区、研发办公等产业园类资产,以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的,产业园REITs具有稳定高分红(基础设施基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次)、流动性较强(相比资产一级市场交易具有更强的流动性)、投资门槛较低(相比于大宗交易,投资者可以通过购买REITs基金份额间接投资于产业园区)、风险收益适中、相关性较低(与股票、债券市场相关性较低)等特点。

产业园区REITs的风险有以下方面:一是租赁市场风险。其主要源自区域或整体产业园市场的供需变化、租金水平波动等。具体来说,承租大租户经营状况恶化、租金价格敏感性上升可能会导致到期不续租、提前退租等风险,而产业园区REITs主要以租金等稳定收入作为基金收益来源,出现大租户退租、违约等事件可能影响基金收益。二是二级市场波动。二级市场受政策面、资金面和消息面等多方面影响,REITs二级市场有可能在短期发生较大波动。

2023年7月,5家公募机构集中发布公告,宣布公司旗下部分FOF基金已完成中国证监会备案,决定将公募REITs纳入投资范围;2023年12月6日,财政部联合人力资源社会保障部起草《全国社会保障基金境内投资管理办法(征求意见稿)》,拟将公募REITs正式纳入社保基金投资范围,FOF基金社保基金等主体放开REITs的投资限制,促进增量资金入场。将REITs纳入FOF基金、社保基金可投资范围,是中长期资金成为REITs市场“压舱石”的关键举措,可以有效扩大REITs的参与主体范围,提振市场信心。

2023年6月,包括张江REIT在内的4只REITs完成首次扩募。扩募有利于扩大REITs规模,分散基金的投资集中度,提高管理效率和产品的流动性。

着眼于未来,公募REITs市场还需持续建设,推动优质增量资产的常态化发行上市,扩大市场规模,只有市场规模足够大才能吸引更多机构入场。

从公募REITs产品自身来说,REITs基金只持有同区域同类型甚至是单一资产,不利于投资人分散风险。可以鼓励REITs基金持有跨区域、多类别资产,在产品内部实现风险分散的目的。

目前公募REITs市场中短线资金占比较大,部分资金抽离引起了短线市场的波动,不利于二级市场稳定。今年2月8日,中国证监会印发《监管规则适用指引——会计类第4号》,FVOCI(是指以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产)的落地,也将吸引更多的价值长线投资者参与到REITs市场投资活动中。

就REITs底层资产来看,国内发行的REITs的底层资产全部来自基础设施项目,经营权类的基础资产如高速公路、供水供电等,产权类的基础资产如产业园区、仓储物流、保障性租赁住房等。同时消费类基础设施如百货商场、购物中心也已经上市。

相对刚起步三年不到的国内REITs,美国、新加坡REITs发展的时间更长,行业领域分布更为广泛,从类别来看,既有专注于办公楼、购物中心、酒店等传统地产类别的REITs,也有专注于光纤、管道、甚至于信号塔等传统基础设施资产的REITs。参考美国、新加坡等国家的经验,酒店和写字楼在国际上也是REITs较为常见的底层资产。结合国内基础设施发展的特点,在合适的时机,酒店、写字楼等收租型资产如能纳入到REITs的资产范围内,将有利于吸引更多的国内外投资人进入REITs市场,进一步促进国内REITs市场的建设发展。

(作者系张江高科战略发展部副总经理)