广深探楼：“冰与火”之歌
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◎何治民 刘逸鹏
5月28日，广州、深圳两市正式官宣楼市新政落地。落地后的政策效应如何？上海证券报记者近日走访了两市的多个楼盘。
事先宣扬的“涨价”
新政落地后，广州中心城区的新盘开始热了起来，不少楼盘的去化速度明显加快。
广州市住房和城乡建设局官网数据显示，近一周广州新建商品房日均成交181套。新政落地首日（5月29日）单日成交355套，高于近一周平均水平96.1%，其中，住宅成交196套。
记者探访了解到，部分楼盘营销策略变成了“一日一策”，这从楼盘的海报内容可窥探一二。
5月28日新政落地当晚，不少楼盘第一时间推出“首付15%，xx万就能上车”的海报；5月29日晚，上述海报宣传语就换成了“新政落地首日，现已热销xx套”。5月30日白天，海报内容变成了“新政风口，6月1日回收特惠折扣”。
保利燕语堂悦高级置业顾问邓贵华向记者证实，该楼盘将在6月1日回收特惠折扣，“预计涨幅在2%—3%”。在他看来，不少楼盘选择在这个时候纷纷回收折扣，是开发商们想借市场回暖的机会多回点利润。
据记者初步统计，目前广州已有16个楼盘发出了涨价的信息，且大多都是通过回收过往折扣的方式，这些楼盘遍布荔湾、黄埔、番禺、天河、白云、海珠、增城这7大区域。
此外，诸葛找房数据显示，广州24小时涨价房源量为237套，较5月28日增加92套，环比上涨63.4%。
在深圳，也有部分项目发布“即将收回折扣”的海报。比如位于深圳龙岗的星河·盛境御府楼盘，表示将于6月1日起回收2个点折扣；位于龙岗的静安府宣布优惠截止日期为5月31日24时，之后回收2%的折扣。
有多位新房中介向记者表示，其实从“5·17新政”出台的第二周开始，就有个别楼盘打出了“即将涨价”的旗号，本质上只是为了制造紧张感。
邓贵华告诉记者，广州楼市新政落地几个小时后，就有之前的客户下班后直接过来刷卡成交，还有客户远程转账锁定房源。“28日晚上12点，我们还有同事在营销中心帮客户签约。”邓贵华说，当晚该楼盘就成交了6套。
“今天卖得最多了，个人销售业绩马上1个亿。”5月29日晚上6点，中海大境的高级置业顾问严远东在朋友圈分享道。严远东告诉记者，“5·17新政”后，中海大境客户的成交周期明显缩短，最近几套从第一次看房到最终成交都只有几天时间，“今天中午，一个猎德村民来售楼部看了1个多小时，就转账20万元下定了”。
中指研究院的数据显示，“5·17新政”落地以来，广州中心区多个楼盘来访量较前一周有50%—100%的涨幅，外围区域多个楼盘来访量也有30%—50%的涨幅。
继续观望为哪般
张立华（化名）来广州7年，他告诉记者，这次广州购房政策“大松绑”让他有点心动，但考虑到小孩上学的问题，他还是想再看看，“主要是看到其他城市有买房送户口的政策，想等等广州出台类似的政策”。
5月29日下午，记者来到深圳鸿荣源博誉府项目，并没有见到预想中的“火热”场景，甚至有一丝冷清。该项目一位销售经理告诉记者，此前新政出台，的确刺激了深圳的楼市出现反弹，大家的信心也有所回升，但这毕竟是有限的。“像我们这种不属于豪宅范畴，可总价在850万元以上的改善型楼盘，新政落地的刺激效果并不明显。但对于那些购房预算在500万元左右，又希望可以买到小三房的刚需客群，首付比例与贷款利率双双下滑，是个利好信息”。
深圳房百通网络信息咨询公司新房项目部总监李访告诉记者，从“5·17新政”出台后的第二周开始，整个深圳楼市的热度有所下滑，仍能保持热度的楼盘基本是降价明显，或处在相对优势区位的刚需楼盘。
美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，楼盘客流量、成交量分化就是目前的市场规律，所以想单单凭借降低首付、降低贷款利率就使所有楼盘都“活过来”是不现实的。即使政策环境变好了，短期内，客户仍然会用放大镜来看房，所以楼盘的性价比显得特别重要，“均价在4万元—5万元/平方米的住房，是目前深圳市场成交的主流产品”。
在中指研究院华南分院高级分析师孙红梅看来，首付和利率的降低，意味着购房者可以更容易地进入房地产市场，这对于许多收入稳定的年轻家庭来说，无疑是一个好消息，预计短期成交量会有所提升。
何倩茹向记者分析称：“首付降低了，除非房贷利率下调幅度特别大，不然月供增加是大概率发生的情况。但是，目前的房价比之前已经回调了许多，大家认为价格差不多触底了。而且可以用更少的钱锁定当前的低价，大家就更容易产生购房的冲劲。据我们按30年期的按揭测算，后续月供累计增加的部分，与首付比例下调要少付的部分很接近，少付部分每个月理论上也有利息，算下来也是一笔划算的交易。”
