金融助力房地产市场“去库存”

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董希淼也认为，金融管理部门推出的一揽子房地产金融措施，有助于刺激居民住房消费的意愿和能力，进一步降低了购房门槛，对于房地产市场“去库存”起到了间接作用。

据不完全统计，自5月17日一揽子房地产金融措施以来，已有广东、湖北、云南、山西、甘肃、河北、陕西、海南、吉林、江西、河南、黑龙江、辽宁、江苏、青海、宁夏、广西、新疆、上海、重庆等省（区、市），宣布优化房地产金融政策。

尤其是上海、广州、深圳这三个一线城市的房地产政策调整优化，力度超出了市场普遍预期。其中，上海、深圳明确，首套房最低首付比例调整为不低于20%，首套房贷款利率下限为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点。广州明确，执行首套房15%、二套房25%的最低首付比例，取消首套房、二套房贷款利率下限。

“房地产新政落地后，一线城市市场情绪明显回升。”中指研究院分析师孟新增表示，北京、上海、深圳5月以来的二手房成交规模保持在高位，维持温和修复态势；由于时间较短，新房网签数据均暂无明显变化。成都、杭州等部分热点新房项目入市，带动新房成交规模小幅回升，二手房保持较高活跃度。

关键在于稳定市场预期

展望未来，分析人士认为，消化存量房产的关键在于稳定市场预期，市场销售仍是“去库存”的主渠道。

“消化存量房产的路径和模式已逐渐清晰，如果接下来能够尽快推动相关措施落实，将有助于缓解房企经营压力、稳定市场预期。”陈文静认为，推动房地产市场企稳最重要的仍是加快房价企稳，只有稳住房价才能有效激活市场，实现存量房产去化。

王青表示，考虑到存量房产规模大，去库存需要的资金规模在万亿元级别，因此仅依赖地方政府收购存量房产去库存难度很大，市场销售仍应是去库存的主渠道。

“着眼于将房地产库存压降至合理水平，推动房地产行业实现软着陆，需要尽快引导楼市企稳回暖。”王青建议，通过发挥存款利率市场化调节机制作用、政策性降息等方式，缓解稳息差对银行下调房贷利率的掣肘，从而推动房贷利率进一步下调。

“根本还是要稳定居民住房消费预期。”董希淼表示，下一步，应继续调整优化房地产市场调控政策。非一线城市应全面取消限制性措施；一线城市应进一步放开非核心城区的限购、限售政策。

在房地产金融政策方面，董希淼建议，应继续放宽首套房贷款认定标准，只要房贷已经结清，申请房贷即视为首套；引导商业银行适当降低存量二套房贷款利率，推出三套房贷款并采取合理的首付比例和利率，进一步降低居民住房消费负担。此外，3000亿元保障性住房再贷款额度也有进一步提升的空间。

“由于新房供给的源头是土地供应，因此政策也需结合土地市场进行统筹安排，盘活存量土地也是控制与去化市场库存的重要措施。”陈文静表示。