绝大多数城市已取消房贷利率下限 居民中长期贷款需求有望回暖
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◎记者 张琼斯
上海证券报记者日前从中国人民银行获悉，目前，除北京、上海、深圳外，全国其余城市均已取消房贷利率下限。与此同时，多数城市的商业银行已根据房地产金融新政以及市场形势，对房贷利率进行了调整，房贷实际执行利率较前期明显下降。
实际执行的房贷利率进一步下行
5月17日，中国人民银行取消了全国层面房贷利率政策下限。随后，各地快速跟进。截至目前，除部分一线城市外的其余城市均已取消当地的房贷利率下限。
多数城市的商业银行也已对房贷利率作出调整，实际执行的房贷利率在近期进一步下行。比如，厦门二套房贷款主流利率由4.25%降至3.75%，降幅达50个基点；首套房贷款利率由3.45%降至3.3%，降幅为15个基点。
据市场人士估计，房地产金融新政落地后，大多数城市首套房贷款利率可能下降0.4个百分点左右，二套房贷款利率可能下降0.6个百分点左右。按照100万元贷款、30年期限、等额本息还款方式测算，首套房贷款总利息支出可减少约8万元，二套房贷款利息支出能减少约13万元。
河北秦皇岛的金女士就是房地产金融新政的受益者。近日，金女士准备购入婚房。她从秦皇岛银行获悉，当地取消了首套房贷款利率下限，首套房贷款利率可以优惠到3.35%。相较于之前，100万元、30年期、等额本息的个人住房贷款，30年总利息支出减少将近9万元。
居民中长期贷款有待进一步提振
有金融机构人士表示，城市房贷利率下限取消后，利率会有下降，市场充分竞争后将形成新的均衡水平，有利于满足居民合理的购房需求，带动新发放房贷增加。
中国人民银行发布的最新数据显示，今年前五个月住户贷款增加8891亿元，其中住户中长期贷款增加8598亿元。
总体来看，反映个人住房贷款发放情况的居民中长期贷款仍有待进一步提振。不过许多分析人士认为，随着一揽子房地产政策进一步落地见效，未来居民部门贷款需求有望回暖。
兴业研究公司宏观研究员张励涵表示，本次房地产政策“组合拳”有助于激发居民购房需求，带动居民信贷投放。但考虑到新政出台时间在5月中旬，因此政策对5月居民购房需求的刺激效果或许有限。此外，居民提前还贷的行为可能也影响了居民贷款数据。
中信建投证券银行业首席分析师马鲲鹏表示，一揽子房地产金融政策发布后，多地取消了房贷利率下限并下调了首付比例，部分城市5月下旬地产销售数据实现边际改善，5月百强房企销售额环比4月有所上涨。随着居民购房意愿边际回暖，居民中长期贷款需求有望保持平稳。
展望下半年，中国银河证券也判断，由于地产政策进一步优化，地产销售可能出现回升，居民贷款增速可能上行。
住房租赁市场正进一步激活
作为房地产金融新政中的重要工具、房地产市场“去库存”的关键一招，保障性住房再贷款近期备受关注。分析人士认为，在市场估值低位，通过“央行工具+地方补贴”可以有效激活住房租赁市场。
记者了解到，目前已有城市通过财政补贴的方式支持消化存量住房。比如，郑州对于参与保障性租赁住房的企业，前期收购阶段一次性补贴200元/平方米，相当于一次性贴息2%左右，后期运营阶段前10年每年又贴息2%；西安按企业持有的租赁住房建筑面积，每年给予100元/平方米的经营奖励，相当于一次性贴息近1%。
分析人士表示，在市场低位和起步阶段，有了金融和财政政策的支持，可以更好地发挥撬动和激活作用，对住房租赁业务不仅能够“扶上马”，还能做到再“送一程”，长租房企业盈利性更可持续。
“央行和财政的支持机制能有效发挥托底效应。”分析人士表示，尤其是在当前市场信心不足、行业周期处于低谷的时期，稳定市场的作用更为明显，既可以助力房地产行业周期筑底，也能促进房地产业发展模式有效转型。
