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（二）近三年其他应收款变动原因分析
从近三年前十其他应收款变化来看，其他应收款同比增长主要是上海荔之2022年开始新增的本地生活服务业务押金，相关往来方均为非关联方，应收款项均为公司日常经营活动形成。
（三）上海荔之本地生活业务的业务模式
上海荔之本地生活业务主要包括两类服务模式：① 为本地生活品牌（如连锁餐厅）提供“本地生活”线上线下一站式营销解决方案的咨询顾问服务；② 为本地生活品牌（如连锁餐厅）提供线上门店的代运营服务。
（1）线上门店的代运营服务
上海荔之通过预付国内餐饮企业一定额度的餐饮券款项，取得该餐饮企业的线上运营权，在平台发布代金券、套餐、储值等产品，根据销量收取服务费。消费者在平台购买代金券后，资金进入美团、大众点评平台；待消费者到店消费核销后，平台扣减手续费后于消费第二天将资金支付给上海荔之，冲减购券的预付账款。月末平台将手续费开票给上海荔之，作为主营业务成本；月末上海荔之与餐饮公司对账结算代销推广服务费，上海荔之开票给餐饮公司，计入主营业务收入；期末预付款为额度内未销售的代金券及已销售但客户未进店消费的餐饮券。为保证预付款安全，上海荔之与餐饮企业签署营销合作协议，约定了相关预付款保障机制。
具体收费标准各家存在一定差异，以北京羲和为例，上海荔之预付北京羲和1000万元购买餐饮券，同时，北京羲和在美团平台的收款账户修改为上海荔之收款账户，假设消费者在平台购买100元套餐券并到店消费核销，平台扣减2%佣金后的98元，回款到上海荔之账户。上海荔之按照净额法核算收入，具体核算方式如下：月末上海荔之收到平台开具的2%佣金手续费发票2元计入主营业务成本；将实际回款金额的97%（98*97%=95.06元，通常上海荔之按照3%的比例收取服务费）冲减对北京羲和的预付款；100元与95.06元的差额4.94元确认主营业务收入，并开具相关发票给北京羲和。
（2）一站式营销解决方案的咨询顾问服务
上海荔之为本地生活品牌（如连锁餐厅）提供“本地生活”线上线下一站式营销解决方案的咨询顾问服务，负责新开店该项目的方案准备、实施效果评估等，项目期间收取咨询顾问服务费用。2022年公司仅与北京羲和开展了此类业务，2023年新增合作同类业务模式的餐饮品牌包括真知味、宽窄巷子火锅、羲和小馆、蝎王府、井格、局气等。
上海荔之与新开店铺合作，分项目阶段收取固定服务费，同时需要向商家支付押金，支付押金是上海荔之与新开店铺合作时，交易对方提出的风险控制措施，主要基于以下原因：一是因服务涉及对商家收银系统的软硬件改造，商家需提供整个集团收银系统的账号、密码权限等，收取押金以保证资金安全和经营数据不泄密。二是线上私域运营过程中需要确保用户数据安全，支付押金可以一定程度上防范运营风险对品牌的影响。在合作期间，品牌商家分期返还押金，已在双方协议中明确返还时间及金额。
此业务模式下各品牌的押金和服务费标准存在一定差异，以北京羲和为例，上海荔之一次性收取固定服务费140万/单店（固定服务费用是基于开店成本的一定比率收取，一般不超过开店总成本的30%），同时向北京羲和支付押金600万押金/单店，利用专业的营销顾问、市场分析专家、流量投放专家、平台资源对接专家等提供线下线上整体营销方案，包括线上产品设计，如代金券，套餐产品如何搭配，针对不同地域人群分析，出具不同套餐产品等等，咨询顾问服务费用是基于开店成本的一定比率收取，一般不超过开店总成本的30%。
公司上述其他应收款均为正常经营活动形成的出口退税、往来款及押金保证金，与控股股东及其他关联方不存在业务往来或潜在利益安排，不存在关联方资金占用情形。
二、近两年共管履约保证金的具体内容，包括交易对象、金额、发生时间、款项性质及形成原因、是否为关联方或潜在关联方，说明是否存在资金占用情形
（一）公司近两年共管履约保证金的明细具体情况如下：
单位：万元
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（二）公司与浙江强脑科技有限公司业务合作的具体情况
浙江强脑科技有限公司（以下简称“强脑科技”“BrainCo”）于2018年12月成立，注册资本2.2亿元，主要产品为仿生智能假肢产品、Easleep深海豚脑机智能安睡仪、意波波儿童注意力调控系统。强脑科技强于研发弱于营销，在商业化的初期，希望借助上海荔之的能力帮助强脑科技建立自身在营销上的布局。
2022年11月同上海荔之进行探索性合作，探索性合作期内上海荔之提供通过自有渠道销售强脑科技的产品、协助网店搭建、产品推广及网店运维等探索性合作，探索性合作期结束后，双方根据探索期内的经验重新洽谈合作模式，如某类产品代理、网店运营服务等。上海荔之与强脑科技在2022年11月，签订了《经销合作协议》《补充协议》，主要条款如下：
（1）强脑科技授权上海荔之及其子公司上海驿康经销强脑科技专利产品，上海荔之、上海驿康以强脑科技市场体系内提货价进行采购，并按强脑科技规定的指导价格进行销售。
（2）上海荔之（含驿康）2022年11月30日前完成首批提货，并与2022年12月15日前支付首批货款2500万，2022年12月31日前完成第二批提货，并于2023年1月15日前支付第二批货款2500万。该货款存入双方共管账户，在上海荔之经销商品销售并回款后，相应出售产品对应的货款额，经双方确认后，强脑科技从共管户提款。
（3）强脑科技于2023年6月30日前，协助上海荔之、上海驿康完成代理产品的销售，所有回款日期不得晚于2023年7月31日，每超期一日，相应上海荔之、上海驿康未收到的回款超期金额按日单利0.5％。计算违约金。
2023年7月，上海荔之与强脑科技签订《补充协议2》，协议约定上海荔之与强脑科技代理销售合作期限延长至2024年3月31日。
因2023年度实际对外销售未达预期，强脑科技分批回购上海荔之的强脑产品。强脑科技对上海荔之子公司上海驿康未销售的2,425万元货物进行回购，截止2024年3月31日，已完成上述回购，上海荔之子公司上海驿康与强脑科技的债权债务已结清。
截至此监管工作函回复日，上海荔之尚余代销的Brainco系列产品履约保证金2,487万元，公司与对方正在积极协商退回业务；共管账户资金2,590.92万元，用于保证未来强脑科技的支付无障碍。
（三）是否为关联方或潜在关联方，说明是否存在资金占用情形
浙江强脑科技有限公司成立于2018年12月，由Brain Family Inc.100%全外资控股，韩璧丞为浙江强脑科技有限公司创始人兼CEO，与上市公司不构成关联方或潜在关联方关系；为保证新业务拓展过程中资金安全，经双方确认后设立共管账户，共管账户的资金汇出、使用需经过双方同意，相关账户U盾由双方各执一枚持有。共管账户设立至今，该账户资金未流向上市公司关联方，且不存在相关账户资金被质押的情形。截至监管工作函回复日，共管账户资金余额 2,590.92万元，不存在资金占用的情形。
三、会计师核查意见
（一）核查程序
1、了解和评价与大额资金支出以及关联方交易相关的内部控制的设计及执行；
2、获取并核查公司按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款，对应的形成过程，分析判断其核算内容、款项性质、发生原因及期后回款情况；
3、通过第三方平台查询期末余额前五名的其他应收款对应单位的工商资料，核查其成立时间、注册资本、主营业务、股权架构、经营情况及信用状况等信息，核实其与公司是否存在关联关系；
4、获取重要账户的银行流水，将银行流水的余额、发生额和账面记录进行
核对，抽样执行双向银行交易核查；
5、关注是否存在控股股东或其他关联方通过其他形式如对外借款、投资等形式形成资金占用的情况。
（二）核查结论
经核查，年审会计师认为：公司其他应收款主要为正常经营活动形成的出口退税、往来款及押金保证金，上述欠款方与控股股东及其他关联方不存在业务往来或潜在利益安排，不存在关联方资金占用情形。
7、关于预付款项。年报披露，2021年至2023年，公司预付款项期末余额分别为1.02亿元、1.94亿元、1.35亿元，同比分别变动589.56%、90.62%、-30.39%，变动幅度较大；前五名预付对象占比分别为64.95%、50.01%、74.64%，公司未披露具体情况。
请公司：（1）补充披露近三年预付款项期末余额主要对象的名称、业务背景、金额、业务进展、资信情况、是否为关联方或潜在关联方等，说明预付对象与控股股东及其他关联方是否存在业务往来或潜在利益安排，是否存在资金占用情形；（2）结合问题（1）说明近三年预付款项期末余额变动幅度较大的原因及合理性。请年审会计师发表意见。
公司回复：
一、补充披露近三年预付款项期末余额主要对象的名称、业务背景、金额、业务进展、资信情况、是否为关联方或潜在关联方等，说明预付对象与控股股东及其他关联方是否存在业务往来或潜在利益安排，是否存在资金占用情形
单位：万元
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综上分析，公司上述预付款项为企业经营正常业务形成，不存在资金占用、向关联方或其他方输送利益的情形。
二、结合问题（1）说明近三年预付款项期末余额变动幅度较大的原因及合理性
公司近三年预付款项期末余额变动如下：
单位：万元
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如上表列示，近三年变化较大的原因主要为公司二手车业务预付采购款变动所致。
受全球新能源化发展浪潮的影响，中亚、中东、南美、俄罗斯等国家和地区对新能源车的需求增长较快，公司二手车业务在2022年第四季度快速增长，2022年底已签署尚未执行完毕的订单较大，其中仅与俄罗斯客户签署的斯柯达、丰田、起亚等尚未执行完毕的订单就为1.03亿元，造成2022年期末存在向供应商采购车辆形成的大额预付账款，2022年底在手订单已于2023年上半年全部交付完成。2023年年底待交付订单少于2022年底，导致2023年底预付账款较2022年底出现下降。
综上，公司近三年预付款项期末余额变动幅度较大的原因如上所述，其变动根据公司业务发展和合同签订变化，符合商业逻辑，具有其合理性。
三、会计师核查意见
（一）核查程序
针对上述事项，年审会计师执行核查程序如下:
1、获取期末预付款明细表，分析预付账款余额变动的主要原因及合理性；
2、访谈公司相关人员，询问预付账款形成的交易背景及相关合同执行进度；查阅预付账款主要供应商的合同，检查合同关键条款，检查公司相关款项支付是否与合同约定一致，分析相关安排是否符合商业惯例；
3、了解预付账款中的预付款主要支付对象，对大额预付账款供应商进行函证、现场访谈，了解交易背景、交易内容；
4、查询大额预付账款供应商的工商信息，判断其是否与公司存在关联关系。
（二）核查结论
经核查，年审会计师认为：公司预付对象与控股股东及其他关联方不存在业务往来或潜在利益安排，不存在资金占用情形；近三年预付款项期末余额变动幅度较大主要系开展二手车等业务形成，根据业务情况变化，相关预付款安排具有商业合理性。
8、关于投资性房地产。年报显示，公司投资性房地产期末余额8693万元，主要为商铺及厂房土地。相关资产均采用第三层次公允价值计量，近三年公允价值基本持平。
请公司补充披露：（1）相关投资性房地产项目名称、所处位置、使用情况、出租对象、出租时间、出租面积及租金、承租方是否为关联方或潜在关联方，说明相关交易定价的合理性及公允性；（2）公允价值的具体计量过程及依据，并比较周边房地产市场情况说明其估值的合理性。请年审会计师发表意见。
公司回复：
一、相关投资性房地产项目名称、所处位置、使用情况、出租对象、出租时间、出租面积及租金、承租方是否为关联方或潜在关联方，说明相关交易定价的合理性及公允性
（一）近三年公司投资性房地产公允价值变化情况
2023年末公司投资性房地产8,692.53万元，同比下降113.54万元，主要是商铺同比下降较大，具体情况如下：
单位：万元
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说明：
公司投资性房地产的公允价值由专业的评估机构进行评估，并出具了评估报告。
2023年青岛楼市供销两端均走弱，均价下跌，整体处于下行态势；各类型房产供销量价均下滑，去化周期延长。市场需要一定时间消化大量存量商业物业。由于疫情投资者对实体零售商业信心不足，商铺空置率上升且平均租金水平下降，台东三路商铺市场估值一直处于下降趋势；南京路 2022 年完成道路拓宽工程，由原单向双车道改为双向六车道，商业经营范围改善较明显，使得相关评估值在2022 年同比提升48.81万元。
（二）相关投资性房地产的出租情况如下
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（三）说明相关交易定价的合理性及公允性
公司对外出租的南京路及台东三路商铺，位于商业较为丰富的地段，在当地有活跃的房地产交易市场，也能从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他信息。公司基于当地市场价格，并结合商铺具体位置确定商铺的出租价格，以保证对外出租的价格合理性。
公司对外出租的厂房，位于平度市经济开发区，为工业用地上建设的厂房，周边交易案例较少。公司参考获取的周边市场租赁价格，结合公司出租厂房的建成年代、结构、装饰、使用状况、厂区配套等情况确定年度租金，以保证对外出租的价格合理性。
二、公允价值的具体计量过程及依据，并比较周边房地产市场情况说明其估值的合理性
（一）公允价值的具体计量过程及依据
1、南京路商铺公允价值的具体计量过程、依据及估值合理性
公司2023年聘请青岛青房房地产土地评估事务所有限公司对南京路商铺的公允价值进行评估，并于2024年2月29日出具了编号为（青房估字2024-QF02020号）的《山东新华锦纺织有限公司位于市北区南京路244-1、244-2、244-3、244-4；240号已、丙、丁、戊商业房地产市场价值评估》（以下简称“投资性房地产评估报告”），根据评估报告确认南京路商铺的评估价值如下：
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由于估价对象用途为商业，在市场上成交案例较多，根据估价对象同一区域类似房地产交易案例及租赁市场的调查，采用比较法、收益法对估价对象进行评估。
（一）比较法评估过程
1、评估方法介绍
估价对象为商业房地产，同一供求圈内类似的商业房地产交易较活跃，易取得交易信息，并且与估价对象具有可比性，根据替代原则，故采用比较法评估。
评估采用比较法的具体思路是收集当地房地产市场上近期内类似估价对象房地产的若干交易实例，进一步选取与委估房地产处于同一供需圈内、具有较强相关性、替代性且近期交易的类似房地产中筛选出3个以上可比实例，建立价格可比基础，通过对交易实例交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整（区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整）进行修正，求得比准价格。
公式：待估房地产价格=可比交易价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数
2、比较法评估过程
以市北区南京路244-2号301.06平方米商业房地产（产权证号：青房地权市字第201120261号的房地产）为例，评估单价为24898元/平方米，主要测算过程及参数情况如下
（1）选取可比案例：
案例调查表
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（2）各项影响因素调整
根据估价对象与交易案例实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包括交易情况、市场状况、房地产状况等。
①交易情况：可比实例的价格内涵与估价对象的价格内涵相当。本次评估是参照邻近、
同类房地产的市场交易价格，交易情况一致，无需调整。
②市场状况：可比实例与待估对象价值时点相距较近，且在此期间所在区域商业房地产价格水平比较平稳，故市场状况无需调整。
③房地产状况调整包括区位状况调整、权益状况调整、实物状况调整
选取的可比实例与估价对象属于同一供求圈，区位状况调整包括商业繁华程度、公共设施、交通便捷度、景观、环境质量等因素。实物状况调整包括设施设备、面积、装修情况、层高、成新度、临街状况等因素。权益状况一致无需调整。
经各项因素修正调整后的评估价格如下：
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（3）通过搜集市场上交易的案例并经修正得出结果的比较法，从市场供求关系较真实的反映出估价对象的市场价值。
（二）收益法评估过程
1、评估方法介绍
估价对象规划用途为商业，属于收益性房地产，且同一供求圈内有类似物业出租交易案例，故选用收益法进行评估。
收益法是在估算待估房地产在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的房地产资本化率，折算为价值时点收益总和的一种方法。
计算公式：V=A/(R-G)×｛1-[（1+G）/ ( 1 + R )]n｝
式中V一一收益价格
A一一房地产年净收益
R一一房地产年资本化率
G一一年租金增长率
N一一房地产剩余收益年期
2、收益法评估过程：
①租金的确定
估价对象使用情况现为对外出租，市北区南京路244-2号租赁期为2021/6/9-2024/6/9，且租约为新冠疫情期内签订，受新冠疫情影响租期短租金偏低。截至评估基准日剩余租赁期不足一年，因此不考虑租约影响，采用市场客观租金评估。经评估人员近期对该区域同类房地产的调查，选取比较案例比较，得到同一区域相同房地产的市场客观平均租金价格为5.04元/㎡/天。
②收益期确定
房屋建筑物1998年建成，混合结构，根据《房屋完损等级评定标准》经济使用寿命为60年，则剩余使用年限为34年；土地使用权出让终止日期是2048年10月29日，剩余使用年限为24.83年；本次房地产可收益年期根据孰短原则计为24.83年。
③年总费用
年总费用包括管理费用、维修费用、增值税及附加、房产税、保险费等费用。参照该类物业的用途、规模、档次取市场客观数值计算确定年总费用。
④资本化率
根据资产评估准则及相关规定，采用安全利率加风险调整值法确定。
公式：报酬率=安全利率+风险调整值
安全利率取评估基准日一年期定期存款利率1.5%。
风险调整值根据评估对象所处地区的社会经济发展和房地产市场并结合物业类型等状况对其影响程度综合确定。经分析，市场竞争风险、购买力风险、利率风险、经营性风险、社会风险、自然风险等累加确定风险调整值为6.5%。
最终，根据安全利率和风险调整值确定资本化率为8.0%。
⑤租金变化趋势分析
根据同类物业的市场供求情况、租售情况以及发展前景等等因素，预计估价对象于价值时点起在可收益年限里保持较稳定、幅度适中的年增长的租金水平。经估价人员市场调查及产权人提供相关材料，估价对象位于新建成的青岛市中央商务区商务汇聚区，周边商业基本增长幅度在2-5%间，类比本物业商业业态，年递增率取值为5%。
⑥周边房地产市场情况
以市北区南京路244-2号为例，根据市场调查，周边商业房地产交易单价20000-30000元/平方米之间，收益法评估单价21792元/平方米在市场价格区间内。
3、收益法评估结果合理性分析
本次投资性房地产评估中选取的市场租金水平与周边房地产租赁市场情况基本一致；收益法单价（未来现金流量现值）与周边房地产市场交易情况基本一致，故评估结果合理。
（三）评估结果确定
根据《房地产估价规范》及估价对象的具体情况，评估测算采用了比较法和收益法，两种方法估价结果差别较小；根据同类房地产的价格水平，结合评估人员的估价经验，以及两种估价方法的差别程度，采用加权算术平均法确定最终估价结果为23656元/平方米。
（四）合理性分析综述
综上所述，南京路投资性房地产评估执行的程序、采用的方法符合相关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则的规定，关键值的确认、现金流的测算以及资本化率的来源和调整过程及依据较为充分，公允价值贴近周边房地产市场情况，评估结果以及公允价值计量具有合理性。
2、台东三路商铺公允价值的具体计量过程、依据及估值合理性
公司2023年聘请青岛青房房地产土地评估事务所有限公司对台东三路商铺的公允价值进行评估，并于2024年2月29日出具了编号为（青房估字2024-QF02021号）的《新华锦集团山东盈商国际贸易有限公司位于市北区台东三路63-14、63-28号商业房地产市场价值评估》（以下简称“投资性房地产评估报告”），根据评估报告确认台东三路商铺的评估价值如下：
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由于估价对象用途为商业，在市场上成交案例较多，根据估价对象同一区域类似房地产交易案例及租赁市场的调查，采用比较法、收益法对估价对象进行评估。
（一）比较法评估过程
1、评估方法介绍
估价对象为商业房地产，同一供求圈内类似的商业房地产交易较活跃，易取得交易信息，并且与估价对象具有可比性，根据替代原则，故采用比较法评估。
评估采用比较法的具体思路是收集当地房地产市场上近期内类似估价对象房地产的若干交易实例，进一步选取与委估房地产处于同一供需圈内、具有较强相关性、替代性且近期交易的类似房地产中筛选出3个以上可比实例，建立价格可比基础，通过对交易实例交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整（区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整）进行修正，求得比准价格。
公式：待估房地产价格=可比交易价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数
2、比较法评估过程
以台东三路63-14户59.87平方米商业房地产（产权证号：青房地权市字第200821670号的房地产）为例，评估单价为55116元/平方米，主要测算过程及参数情况如下
（1）选取可比案例：
案例调查表
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（2）各项影响因素调整
根据估价对象与交易案例实际情况，选取影响房地产价格的各项因素，主要包括交易情况、市场状况、房地产状况等。
①交易情况：可比实例的价格内涵与估价对象的价格内涵相当。本次评估是参照邻近、同类房地产的市场交易价格，交易情况一致，无需调整。
②市场状况：可比实例与待估对象价值时点相距较近，且在此期间所在区域商业房地产价格水平比较平稳，故市场状况无需调整。
③房地产状况调整包括区位状况调整、权益状况调整、实物状况调整选取的可比实例与估价对象属于同一区域，区位状况相同，无需调整。实物状况调整包括设施设备、面积、装修情况、层高、成新度、临街状况等因素。权益状况一致无需调整。
经各项因素修正调整后的评估价格如下：
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（3）通过搜集市场上交易的案例并经修正得出结果的比较法，从市场供求关系较真实的反映出估价对象的市场价值。
（二）收益法评估过程
1、评估方法介绍
估价对象规划用途为商业，属于收益性房地产，且同一供求圈内有类似物业出租交易案例，故选用收益法进行评估。
收益法是在估算待估房地产在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的房地产资本化率，折算为价值时点收益总和的一种方法。
计算公式：V=A/(R-G)×｛1-[（1+G）/ ( 1 + R )]n｝
式中V一一收益价格
A一一房地产年净收益
R一一房地产年资本化率
G一一年租金增长率
N一一房地产剩余收益年期
2、收益法评估过程：
①租金的确定
估价对象使用情况现为对外出租，青岛市市北区台东三路63-28号租赁期为2023/1/1-2024/12/31，青岛市市北区台东三路63-14号租赁期为2022/10/1-2024/9/30，且租约为新冠疫情期内签订，受新冠疫情影响租期短租金偏低。截至评估基准日剩余租赁期不足一年，因此不考虑租约影响，采用市场客观租金评估。经评估人员近期对该区域同类房地产的调查，选取比较案例比较，得到同一区域相同房地产的市场客观平均租金价格为22.07元/㎡/天。
②收益期确定
房屋建筑物2003年建成，钢混结构，根据《房屋完损等级评定标准》经济使用寿命为60年，则剩余使用年限为39年；土地使用权出让终止日期是2042年09月09日，剩余使用年限为18.69年；本次房地产可收益年期根据孰短原则计为18.69年。
③年总费用
年总费用包括管理费用、维修费用、增值税及附加、房产税、保险费等费用。参照该类物业的用途、规模、档次取市场客观数值计算确定年总费用。
④资本化率
根据资产评估准则及相关规定，采用安全利率加风险调整值法确定。
公式：报酬率=安全利率+风险调整值
安全利率取评估基准日一年期定期存款利率1.5%。
风险调整值根据评估对象所处地区的社会经济发展和房地产市场并结合物业类型等状况对其影响程度综合确定。经分析，市场竞争风险、购买力风险、利率风险、经营性风险、社会风险、自然风险等累加确定风险调整值为6.5%。
最终，根据安全利率和风险调整值确定资本化率为8.0%。
⑤租金变化趋势分析：
根据同类物业的市场供求情况、租售情况以及发展前景等等因素，预计估价对象于价值时点起在可收益年限里保持较稳定、幅度适中的年增长的租金水平。经估价人员市场调查及产权人提供相关材料，本案周边商业基本增长幅度在1-3%间，类比本物业商业业态，年递增率取值为1%。
⑥周边房地产市场情况
以青岛市市北区台东三路63-14号为例，根据市场调查，周边商业房地产交易单价50000-63000元/平方米之间，与收益法评估单价61084元/平方米较为接近。
3、收益法评估结果合理性分析
本次投资性房地产评估中选取的市场租金水平与周边房地产租赁市场情况基本一致；收益法单价（未来现金流量现值）与周边房地产市场交易情况基本一致，故评估结果合理。
（三）评估结果确定
根据《房地产估价规范》及估价对象的具体情况，评估测算采用了比较法和收益法，两种方法估价结果差别较小；根据同类房地产的价格水平，结合评估人员的估价经验，以及两种估价方法的差别程度，采用加权算术平均法确定最终估价结果。
（四）合理性分析综述
综上所述，台东三路投资性房地产评估执行的程序、采用的方法符合相关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则的规定，关键值的确认、现金流的测算以及资本化率的来源和调整过程及依据较为充分，公允价值贴近周边房地产市场情况，评估结果以及公允价值计量具有合理性。
3、厂房及土地的具体评估方法、依据及估值合理性
公司2023年聘请青岛天和资产评估有限责任公司对恒孚厂房及土地的公允价值进行评估，并于2024年3月1日出具了编号为（青天评报字［2024］第QDV051号）的《青岛恒孚针织服装有限公司对投资性房地产后续计量涉及的投资性房地产公允价值评估项目》（以下简称“投资性房地产评估报告”），根据评估报告确认厂房及土地的评估价值如下：
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（一）评估方法介绍
经对估价对象周边类似情况的市场调查，工业性房地产存在交易市场和租赁市场，但类似委估对象的整个厂区的工业性房地产交易则少，且往往被企业视为内部行为不公开，对少量可获取的买卖和租赁价格，其价格内涵中掺杂着其他因素不易剔除，估值技术中的市场法使用受到限制。考虑评估对象本身有租约限制和企业对评估对象预期的规划，本次评估采用收益法，选择持有加转售模式的估价路径测算未来收益，即：评估对象租约内采用租约租金测算收益，租期结束对外转售测算转售收益。对于房屋建筑物转售价值采用成本法确定，对于土地使用权转售价值采用基准地价系数修正法确定。
收益法：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。计算公式：
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V──收益价值（评估值）
Ai──期间收益
Vt──期末转售收益
Yi──未来第i年的报酬率（%）
Yt──期末报酬率（%）
t──持有期（年）
（二）收益法评估过程情况
1、收益期的确定
根据产权持有人提供的租赁合同，委估房地产租期自2019年1月1日至2025年12月31日。租赁期结束后产权持有人会根据市场情况有将工厂处置变现的考虑。因此，收益期至2025年12月31日。
2、租金的确定
根据产权持有人提供的租赁合同，租期自2019年1月1日至2025年12月31日，每年租金收入135万元，租期内任何一方不得无故解除协议。故租期内租金收益采用租约租金每年1,350,000.00元确定。
3、租期内运营费用的确定
年运营费用主要包括税金及附加、房产税、维修费、保险费、管理费用等费用。各项成本费用的估算，参考该类物业的市场水平，以及对未来管理水平的判断，综合确定年运营费用。
4、期末转售收益的确定
对于房屋建筑物转售收益采用成本法确定；对土地使用权采用基准地价系数修正法确定。
（1）房屋建筑物期末转售收益的确定
成本法：是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除损耗，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。计算公式：
评估值＝重置价格×成新率
重置成本＝综合造价＋前期费用＋其他费用＋资金成本
成新率的量化主要是通过经济耐用年限法和现场打分法综合确定。
①确定综合造价
根据青岛市近年来同类结构建设工程施工招投标中标结果，对比分析该类结构建筑物的建筑安装工程单方造价，再对照评估标的物进行差异因素调整（如：建筑标准、配套设施、装饰装潢等），经过计算后确定评估对象评估基准日综合造价，再根据青岛市城乡建设委员会每季度公布的建筑工程造价指数，预测该类工程建安造价年度增幅，确定转售日综合造价。
②确定前期费用和其他费用
前期费用及其他费用指工程建设应发生的，支付给工程承包商以外的单位或政府部门的其他费用。包括建设项目前期规费、建设单位管理费、勘察设计费、工程监理费等。本次评估根据委估建筑物工程建设规模，对照相关文件规定进行据实测算，合理选取前期费用及其他费用。
③确定资金成本
根据建筑物的建设规模和结构，按正常的建设工期以投资总额为基数确定资金成本。设定建设资金在建设期内均匀投入。贷款利率根据建设工期长短取全国银行间同业拆借中心公布的2023年12月20日的贷款利率计取。
④确定成新率
成新率的量化主要是通过经济耐用年限法，结合现状下建筑物的成新状况及结合以前各年度建筑物使用损耗程度，推算租期结束后建筑物可能的成新程度，综合确定委估建筑物的成新率。
⑤房屋建筑物转售价值的确定
在成本法得出的房屋建筑物市场价值基础上，考虑非通用性房屋市场变现折扣，确定转售价值。
（2）土地使用权转售价值的确定
基准地价系数修正法：是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在转售日价格的方法。基本公式：
V＝Vlb×（1±∑Ki）×Kj×S
式中：V一一土地价格；
Vlb一一某一用途土地在某一土地级上的基准地价；
∑Ki一一宗地地价修正系数；
Kj一一估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数；
S――土地面积。
评估时，根据平度市人民政府2020年9月22日公布的《关于公布城镇基准地价与标定地价的通知》（平政发[2020]17号）对委估土地使用权进行评估。
5、报酬率的确定
根据资产评估准则及相关规定，折现率通过安全利率加风险调整值法确定。
公式：报酬率=安全利率+风险调整值
安全利率取评估基准日一年期定期存款利率1.5%。
风险调整值根据评估对象所处地区的社会经济发展和房地产市场并结合物业类型等状况对其影响程度综合确定。经分析，市场竞争风险、购买力风险、利率风险、经营性风险、社会风险、自然风险等累加确定风险调整值为4.5%。
最终，根据安全利率和风险调整值确定报酬率为6.0%。
（三）合理性分析综述
恒孚投资性房地产地处平度市，是工业性房地产，地上房屋为主要为针织服装生产厂房，资产规模较大，专用性较强。经市场调查，平度市工业性房地产存在交易市场和租赁市场的，但交易案例较少。经调查市场上出售的工业房地产均位于平度万洋众创城，为近2年建成房屋，具体价格如下：
■
本次投资性房地产于2004年建成，评估单价1849元/㎡，综合成新率约58%，折全新单价为3188元/㎡，全新单价位于市场案例全新单价最高价3458元/㎡及最低价2865元/㎡之间，与市场平均单价3134元/㎡基本一致。
本次投资性房地产近年来一直整体出租作为一家纺织品生产企业经营地，双方签订固定租金的租赁合同，故采用收益法--选择持有加转售模式的估价路径测算。评估执行的程序、采用的方法符合相关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则的规定，关键值的确认、现金流的测算以及折现率的来源和调整过程及依据较为充分，评估结果以及公允价值计量具有合理性。
（二）说明其估值的合理性
公司商铺和厂房及土地评估的具体计量方法、过程及依据较为充分，公允价值贴近周边房地产市场情况，评估结果以及公允价值计量具有合理性。
三、会计师核查意见
（一）核查程序
1、获取投资性房地产的出租台账、租赁合同，了解承租方的主要信息、租赁期限、租金水平等，并根据租赁合同对租金收入进行测算，与账面确认的租赁收入进行对比；
2、检查投资性房地产的产权证、租赁合同、租赁收入入账情况、租金回款的银行回单等资料，确认其实际用途及状态；
3、获取评估基准日2023年12月31日的青天评报字［2024］第QDV051号、青房估字2024-QF02020号、青房估字2024-QF02021号评估报告；
4、评价管理层聘请的第三方评估机构的专业胜任能力、客观性及独立性，复核计算评估数据，分析评估结果是否合理、恰当；
5、查询周边房产的出租价格，结合同区域类似条件下的市场租赁价格情况，分析投资性房地产出租价格的公允性；
6、通过天眼查等公开渠道查询承租方的股东、高管等信息，判断承租方与公司是否具有关联关系。
（二）核查结论
基于以上程序，年审会计师认为，公司投资性房地产在当地有活跃的交易市场和租赁市场，相关交易价格能够持续可靠取得，投资性房地产出租定价合理公允；投资性房地产评估价值公允合理；承租方与公司不存在关联关系。
9、关于应收账款。年报披露，报告期末公司应收账款账面余额2.24亿元。其中按信用组合计提坏账准备的应收账款0.83亿元，未计提坏账准备。
请公司：（1）按坏账计提方法分别列示前五大应收账款的具体构成，包括客户名称、应收金额、交易背景、是否为关联方、对应收入金额、回款金额、坏账准备余额等；（2）分组合计提项目补充披露坏账准备计提比例的确定依据，并结合公司经营模式、信用政策、下游行业及客户的变化情况、实际回款情况等，说明是否存在应收账款坏账准备计提不充分的情形。请年审会计师发表意见。
公司回复：
一、按坏账计提方法分别列示前五大应收账款的具体构成，包括客户名称、应收金额、交易背景、是否为关联方、对应收入金额、回款金额、坏账准备余额等
单位：万元
■
注1：服务费及补贴收入净额法核算。
注2：期后回款金额统计截至2024年5月31日。
一、
二、分组合计提项目补充披露坏账准备计提比例的确定依据，并结合公司经营模式、信用政策、下游行业及客户的变化情况、实际回款情况等，说明是否存在应收账款坏账准备计提不充分的情形
（一）分组合计提项目补充披露坏账准备计提比例的确定依据
1、公司坏账准备计提情况
单位：万元
■
从上表分析看，公司各组合坏账准备计提比例近两年对比基本无差异。
2、公司应收账款坏账准备政策
公司参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的判断，将应收款项按类似信用风险特征划分为若干组合，在组合基础上基于所有合理且有依据的信息（包括前瞻性信息）计算预期信用损失，确定组合依据如下：
（1）单项计提预期信用损失的应收账款的确认标准和计提方法
期末如果有客观证据表明应收账款发生减值，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，单独进行减值测试，计提预期信用损失。
（2）按组合计提预期信用损失的确认标准和计提方法
■
对于划分为组合的应收账款，本公司参考历史信用损失经验，结合历史违约损失经验及目前经济状况、考虑前瞻性信息，以预计存续期基础计量其预期信用损失，确认金融资产的损失准备。
（3）信用组合坏账准备政策说明：公司按照客户类别等共同信用风险特征将应收账款分为不同组别，其中对国内公司出口外销应收账款信用期内的划分为信用组合：国外销售信用期内的应收账款不计提坏账准备，超出信用期的国外应收账款按照账龄组合计提坏账准备。
公司严格按照内部信用管理制度参照客户的信誉、财务状况、参考中国出口信用保险公司的调查信息等对海外销售客户的信用评级、信用额度、信用周期进行管理，具体如下：
1、不同信用评级的客户采取不同销售模式控制坏账风险
①较高风险客户及新开发客户采取预收款销售模式；②较低风险客户参考中国出口信用保险公司（以下简称“中信保”）对其评级，给予相应的信用期限和信用额度，同时按照中信保的赔付敞口金额收取预收款/信用证；③信誉良好、长期合作的优质客户采取在30-60天的销售账期。
2、公司定期通过客户的合同履约情况，对客户的资质及还款能力进行分析，并通过与中信保的信用调查相结合的方式，对所有信用客户的信用条件进行重新申请和评定，以分析重要应收款是否存在回款风险。
3、公司与境外销售客户建立了长期稳定的合作关系，按照内部信用管理制度对客户的资质及还款能力进行调查和跟踪，及时调整客户分类，控制应收款项的风险。公司长期以来一直沿用上述信用组合划分标准，对于不同风险等级的客户采取差异化的销售模式控制坏账风险，报告期内外汇账款未发生坏账损失。从历史交易情况看，公司长期合作客户在信用期内不存在未回收的应收账款，也未出现逾期的应收账款由中信保催收或理赔的情况。
综述参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测及违约风险的跟踪控制，公司国外销售信用期内的应收账款预期信用损失为0，故对于国外销售信用期内的应收账款不计提坏账准备，超出信用期的国外应收账款按照账龄组合计提坏账准备。
（二）结合公司经营模式、信用政策、下游行业及客户的变化情况、实际回款情况等，说明是否存在应收账款坏账准备计提不充分的情形
1、2023年末，公司应收账款账面余额按账龄情况分类如下：
单位：万元
■
2023年末，公司应收账款账龄以一年以内为主，占应收账款期末余额的90.28%。
2、截至2024年5月31日，前五大客户期末应收账款回款情况如下：
单位：万元
■
从上表可以看出，截至2024年5月31日，公司前五大客户期末应收账款回款比例为89.94%。关联方组合回款比例较低，为15.20%，主要是子公司上海荔之应收联营公司香港宝信有限公司的款项296.28万，上海荔之目前持有联营公司30%股权，公司正在与香港宝信有限公司的控股股东嘉宝贸易有限公司商谈股权退出事宜，协商后将按期归还。
3、公司应收账款坏账准备计提比例与同行业公司对比如下：
单位：万元
■
如上表所示，公司应收账款产生的主要业务板块发制品及电商业务板块同行业上市公司应收账款坏账准备计提比例分别为2.46%和5.30%，公司应收账款坏账准备计提比例均高于行业平均值。
4、公司经营模式、信用政策和下游客户情况
（1）发制品业务是公司长期以来主要经营的传统业务。公司主营发制品系列产品的生产及销售，主要产品包括男发块、女装假发、接发、教习假发、人发条、假发配件等以人发制品为主同时兼具人发化纤混合发制品等，主要出口地区为北美、欧洲、日本。公司发制品出口采用以销定产的业务模式，具有从研发、设计、采购、精细生产、销售的完整产业链，且拥有多个自有品牌。
公司与境外销售客户建立了长期稳定的合作关系，按照内部信用管理制度对客户的资质及还款能力进行调查和跟踪，及时调整客户分类，控制应收款项的风险。主要信用政策：①较高风险客户及新开发客户采取预收款销售模式；②较低风险客户参考中国出口信用保险公司对其评级，给予相应的信用期限和信用额度，同时按照中信保的赔付敞口金额收取预收款/信用证；③信誉良好、长期合作的优质客户采取在30-60天的销售账期。
（2）二手车业务是公司近两年发展较快的业务，主要经营模式为买断式经营。公司是青岛首批二手车业务出口企业之一，出口车型涵盖乘用车、新能源车、商用车、工程机械、汽车配件等，出口地区涵盖中东、中亚、东南亚、非洲、欧洲等。
公司与国外客户签署销售合同后根据订单交期洽谈国内车商签署采购合同，根据合同约定的采购价格全款预付购车款，在收到供应商车辆后办理车辆的过户手续及出口证明后公司将预付购车款转为车辆采购成本，公司在收到客户全部货款后通过海运或火车班列向国外客户出口交付。
（3）公司跨境电商进口业务主要通过控股子公司上海荔之开展。上海荔之是一家为全球知名品牌在国内市场提供品牌定位、线上店铺运营、渠道分销、营销整合、数据挖掘、仓储物流等服务的一站式电商服务运营商，为博朗、美赞臣、宝洁、蓝罐、费列罗、欧莱雅、LG 生活健康、雀巢、德龙等全球顶级跨国品牌进入中国市场提供一站式新零售解决方案。上海荔之围绕消费升级主题，涵盖食品、酒类、个人护理、消费电子、美妆、母婴、医疗器械、小家电、服饰等多个消费领域、多个品牌的经销及代运营服务。
主要经营模式分为分销模式和代运营模式，其中：
分销模式：公司经品牌方或其授权代理商的授权，以买断方式采购产品后销售至各分销渠道。分销商主要包括电商平台、在电商平台上开设店铺的分销商以及其它线下分销渠道。公司根据与第三方电商平台签订的协议向电商客户发出货物，公司于收到第三方电商平台结算单时按应向其收取的款项确认销售收入；公司根据与其他非电商平台的分销客户签订的协议，于产品交付给对方且经对方签收后确认销售收入。公司与客户一般执行30-90天信用账期。
代运营模式：公司与品牌方或其授权代理商采用采购结算或服务费结算方式，分别形成零售收入或运营服务收入，其中：零售结算方式下，公司在第三方电商平台开立店铺，公司以买断方式从品牌方或其授权代理商采购产品用于电商平台店铺的零售，公司于店铺顾客收到货物并且公司收到货款时，按收取的顾客订单金额确认销售收入；服务费结算方式下，公司在每月销售完成后按照与品牌方或其授权代理商约定的固定金额或按照双方确认的销售额扣除约定成本费用后的一定比例计算确认月度运营服务费收入。各品牌代运营账期不同，固定服务费一般月度结束后一个月信用账期；季返一般季末结束完成对账后一个月账期；年返一般年度通算确认后一个月账期。
综上， 结合公司应收账款账龄分布情况、期后回款情况、同行坏账准备计提比例及公司运营模式下游客户等来看，公司应收账款主要为一年以内，不存在金额重大的长账龄应收账款，期后回款良好，公司应收账款坏账准备计提比例高于行业平均值，公司客户长期合作及境内外知名品牌。公司应收账款坏账准备计提政策符合公司实际情况，不存在应收账款坏账准备计提不充分的情形。
三、会计师核查意见
（一）核查程序
1、了解、评价并测试管理层对应收账款所实施的关键内部控制，包括定期复核应收账款坏账准备的内部控制；
2、对于按照组合计提坏账的应收账款，获取并检查应收账款明细表和账龄分析表、坏账准备计提表，重新计算公司计提的应收账款坏账准备金额，核实坏账准备计提金额的准确性；
3、了解公司应收账款账龄及坏账计提情况，查阅同行业上市公司应收账款情况，获取其应收账款坏账计提政策，分析公司应收账款坏账计提政策的合理性和坏账计提是否充分；
4、结合期后回款情况，评价管理层对应收账款坏账准备计提的合理性和充分性。
（二）核查结论
经核查，年审会计师认为：公司已披露按坏账计提方法分别列示前五大应收账款的具体构成；公司应收账款坏账准备计提政策符合公司实际情况，不存在应收账款坏账准备计提不充分的情形。
10、关于存货。年报披露，报告期末公司存货账面余额3.56亿元。其中库存商品1.69亿元，同比减少6.97%，库存商品跌价准备计提比例7.30%，同比增加4.88个百分点；原材料1.49亿元，原材料跌价准备计提比例1.01%，同比减少1.05个百分点。
请公司：（1）按产品类型列示主要存货情况和减值情况，包括存货名称、数量、账面余额、库龄、跌价准备余额等，说明是否存在长期未流转的存货，若是，请说明原因；（2）结合可比公司情况、公司在手订单、产品价格走势以及存货减值相关会计政策等，说明存货跌价准备计提是否充分。请年审会计师发表意见。
公司回复：
一、按产品类型列示主要存货情况和减值情况，包括存货名称、数量、账面余额、库龄、跌价准备余额等，说明是否存在长期未流转的存货，若是，请说明原因
（一）2023年按产品类型列示主要存货情况和减值情况
单位：万元
■
（二）公司是否存在长期未流转的存货
公司期末存货 50%以上存货库龄在1年以内，1年以上的存货主要为发制品。公司销售的主要产品发制品人发原材料如保存方法得当（主要做好通风、防潮工作），一般不易霉烂变质，可以长期储存，不存在明显的保质期或存货寿命，长库龄存货与新入库存货在销售上无明显差异。人发原材料作为公司的核心资产，属稀缺资源，无法工业化生产。用于制作假发的人发原材料需要达到一定的尺寸，受自然生长制约，较长尺寸的人发原材料需要较长的生长周期，为确保公司生产经营的连续性和订单的及时交付，公司长期执行人发原材料（含人发自制半成品）储备政策。加之人发原材料价格逐年上涨，导致公司人发原材料存货金额较大。所以，原材料中的主要原材料人发虽然部分库龄超过一年以上，但不是呆滞物料，符合行业实际情况。
公司销售的电子产品存在产品性能过时风险，食品和化妆品存在效期风险，长库龄存货会按公司政策计提跌价损失，并且会定期清理过期产品。
公司2023年末存在长期未流转的存货账面余额288.53万元，主要是生产工厂历年为特定产品储备，非标准化产品，且随着时间和市场需求的变化已无继续使用价值和可销售价值。对于长期未流转的存货已在2023年底全额计提存货跌价准备。
二、结合可比公司情况、公司在手订单、产品价格走势以及存货减值相关会计政策等，说明存货跌价准备计提是否充分
（一）与同行业可比公司的存货跌价准备计提比例对比情况
单位：万元
■
本公司存货跌价准备计提比例情况：
2023年末存货账面余额3.56亿元，其中原材料1.49亿元，占比41.81%，库存商品1.69亿元，占比47.43%，两项合计占比为89.24%。
单位：万元
■
对比可见，公司与同行业可比公司存货跌价准备实际计提比例无重大差异，公司存货跌价准备计提充分。
（二）2023年末公司在手订单情况
公司存货按照子公司主体核算汇总并根据其经营模式分类，相关子公司的经营模式以以销定产（采）为主，品牌经营作为补充。以销定产（采）模式涉及海川工艺、新华锦纺织等发制品、纺织品生产出口型企业，存货周转速度快且期末余额较低。境外OR公司、NI公司、上海荔之、丝傲上海等境内公司以品牌经营为主，该等子公司存货全部为待售库存商品，且不适用订单备货情况，该等子公司的存货周转慢且期末余额较高。
2023年末，公司的存货结构及其与在手订单相对应的具体情况如下：
单位：万元
■
2023年末，公司除原材料、品牌经营模式下库存商品不适用订单覆盖率外，其余库存商品对应订单支持的比例均为100%。除品牌经营模式下的备货外，公司存货与期末在手订单匹配。
（三）产品价格走势情况
根据wind近10年发制品出口平均价格走势图，可以看出公司发制品销售的同类产品平均价格近几年基本持平，相对较稳定，且从2024年1-4月走势来看未来不存在产品价格大幅下降的情况。
■
注：数据来自wind。
（四）存货减值的相关会计政策
1）产成品、商品和用于出售的材料等直接用于出售的商品存货，在正常生产经营过程中，应当以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。
2）需要经过加工的材料存货，在正常生产经营过程中，应当以所生产的产成品估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额，确定其可变现净值。
3）资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，应当分别确定其可变现净值，并与其相对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
综上， 结合公司存货账龄分布情况、同行对比情况以及存货减值政策来看，公司存货库龄50%以上在一年以内，库龄结构较合理，在手订单较为充足，公司存货跌价准备计提比例高于行业平均值。公司存货跌价准备计提政策符合公司实际情况，不存在存货跌价准备计提不充分的情形。
三、会计师核查意见
（一）核查程序
1、了解、评价和测试管理层与存货跌价准备计提相关的关键内部控制设计和运行的有效性；
2、分析存货的库龄及产品价格变动情况；
3、通过存货监盘程序，检查存货的数量及状况，实地检查是否存在长期未变动存货；
4、了解公司存货跌价准备计提政策，评价相关会计政策是否合理、谨慎；
5、获取公司对存货跌价准备计提的计算表，复核公司存货跌价准备的计算过程，并检查其计算的准确性，评价存货跌价准备计提方法是否符合企业会计准则的规定；
6、查阅同行业公司的公开披露文件，比较公司与同行业可比公司存货跌价计提情况。
（二）核查结论
经核查，年审会计师认为：公司期末50%以上存货库龄在1年以内，1年以上的存货主要为发制品，发制品相关的存货情况符合行业实际情况，对于长期未流转的存货288.53万元已全额计提存货跌价准备。公司存货跌价准备计提充分恰当。
特此公告。
山东新华锦国际股份有限公司
董 事 会
2024年7月4日
