实地调研中金普洛斯REIT底层资产 仓储物流园里的投资经
◎记者 梁银妍
物流是实体经济的“筋络”，联接生产和消费、内贸和外贸。上海证券报记者近日走访了中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（下称“中金普洛斯REIT”）底层资产之一——普洛斯青岛前湾港国际物流园，探究仓储物流园里的投资经。
距离前湾港四期码头500米，7栋单层钢结构仓库总计12.5万平方米，园区内大宗物流、跨境电商等行业客户集中……构成了普洛斯青岛前湾港国际物流园的初始印象。在普洛斯资产中国区联席总裁赵明琪看来，公募REITs为原始权益人提供了流动性通道，是打通基础设施投融资循环的重要金融工具；为投资者提供了相对稳定的现金流，是不可或缺的资产配置品类。
打造高标仓 稳健运营有底气
仓储物流作为物流业重要的一环，其区域内布局的体量与规模，是衡量产业效能、经济与社会等综合效益的一个重要依据。在山东青岛前湾保税港区，普洛斯青岛前湾港国际物流园便坐落于此，距离前湾港四期码头仅500米，7栋单层钢结构仓库林立，能够承接服务各类到港和出口客户，缩短配送时间，降低客户短驳运输成本。
“我们已经第6年租用普洛斯前湾港的仓了。”园区内某大宗物流企业的工作人员表示，他们租用的二期仓库，地面使用荷载为5.0吨/平方米，能够更好地满足纸浆、橡胶等大堆载业务的实际需求，确保地坪质量的稳定和堆垛时的安全。10.5米的层高以及合理的柱距和作业通道设计，可有效保证作业安全，放心堆垛，并提高仓库使用率。此外，高质量、高标准的物业设施也满足期货交割库和分类监管库的硬件条件。
该园区优越的地理位置和高质量的建筑标准，同样吸引了跨境电商企业入驻。某主营化妆品的企业表示，韩国进口化妆品的船期基本上可实现“次日达”，到港后当天送货入库，能够保障供应链的时效性；库内10.5米的层高，既可满足公司摆放8米的高位货架，又能够搭建大型直播场景，有助于提升直播呈现效果，优化视觉感受，从而带来订单量的转化。
依港而生，因港而兴。“前湾港园区产业及客户的引入，遵循了港口进出口业务的特色和场景，据此进行选址和规划。”赵明琪说，该园区是普洛斯长期服务中国进出口贸易供应链的载体之一，目前已与多家大宗物流、跨境电商等行业龙头达成了长期稳定合作，这也是该物流园作为中金普洛斯REIT底层资产项目之一保持长期稳健运营的底气。
适时扩募 常态化发展有机制
不只是青岛前湾港国际物流园，中金普洛斯REIT旗下其他物流园也采取高标准的现代化仓储设施及运营。去年6月，中金普洛斯REIT完成首次扩募工作，基础设施项目扩充至10个仓储物流园，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约115.7万平方米，10个园区的平均签约出租率维持在90%左右。
底层资产数量最多且分布区域分散，是中金普洛斯REIT最鲜明的特点。赵明琪表示，中金普洛斯REIT目前有效市场化租户合计近80个，底层资产租金及管理费来源保持合理分散，租户行业多元化、集中度低、结构较稳定，且租赁时限以中长期为主，能够产生较为稳健的现金流。
“目前，我们正在积极研究如何将扩募作为本基金常态化发展的重要机制。”中金基金创新投资部执行负责人、中金普洛斯REIT基金经理刘立宇表示，公募REITs是适合匹配成熟基础设施资产的金融产品，随着仓储物流行业存量市场发展，在资产端和资金端需求的共同推动下，把好资产持续注入公募REITs的目标不会动摇。
通过扩募实现中金普洛斯REIT的分散投资，提高运营业绩的稳定性、储备业绩增长潜力，是中金基金和普洛斯就中金普洛斯REIT中长期发展达成的战略共识。
“对原始权益人而言，公募REITs提供了非常好的流动性通道，使得这个行业有更多的资金进入，投融资循环畅通助力行业发展。对投资者而言，仓储物流属于服务刚需的设施，本身的特点是相对稳定，能够产生较为稳健现金流，是不可或缺的资产配置投资品类。”赵明琪说，随着更多具有较强经济活力与成长潜力的资产纳入，中金普洛斯REIT基础设施资产运营将更加稳定，实现资产不断增值。
优化运营 资产价值有保障
作为股债之间权益性的长期投资品种，公募REITs兼具高比例分红、成长性和抗周期性。另一方面，受外部因素影响，过去3年来，公募REITs二级市场价格波动较大。
“公募REITs上市只有3年，市场还处于一个接受新生事物的过程之中。公募REITs最重要的特征是提供稳健的现金分红，而非二级市场价格的高低。在此情况下，就要看REITs管理人的能力和底层资产的品质，能否帮助投资者取得较为稳定的分红。如果能够实现稳定的分红，资产本身的价值会得到很大的保障，具有很大的韧性。”赵明琪说。
据刘立宇介绍，中金普洛斯REIT上市以来，共发布11次季报，各季度可供分配金额均超出招募说明书预测目标；已先后为投资者分红7次，累计分红约7.67亿元，分红金额占产品可供分配金额的100%。
持续优化底层资产的运营，仍是普洛斯和中金基金下一阶段的重点工作。赵明琪表示，作为外部管理机构，普洛斯将持续寻找既处在朝阳阶段、上升期，又有较强支付能力和发展空间的客户。此外，还将充分发挥普洛斯供应链产业生态优势，进一步升级产业服务。即普洛斯不只是建设仓库、提供仓库空间和服务给企业，还通过股权投资进入物流服务、数智供应链、物流科技以及新能源科技等领域，促进产业协同，更好地满足客户需求。
“公募REITs二级市场估值水平是由参与买卖的投资人决定的，投资人越理解仓储物流行业，越了解中金普洛斯REIT，二级市场的价值发现能力就会越强，定价也会更加合理稳定。”刘立宇说，随着更多专业化和差异化的投资者参与公募REITs投资，以及投资公募REITs配套政策规则的不断完善，未来公募REITs交易策略将更加多元和活跃，发挥“价值的锚”作用，促使市场更加理性。
