上海稳楼市出新招 松绑限购降低首付比例

◎记者 张良

9月29日，上海发布《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，进一步调整优化住房限购政策，降低房贷首付比例，并对住房税收政策进行调整。其中，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。通知自2024年10月1日起施行。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，上海此次出台的楼市新政以“组合拳”方式持续释放刚需和改善购买力，满足不同层次住房需求，符合市场预期。多样政策组合可以最大限度满足差异化需求，提振楼市购买力。这次政策的核心在于限购优化，金融举措以及税收调整，这些都是买家或卖家最为期待的政策，市场各方能获得切实的实惠，也能对市场交易产生直接推动的作用。

通知明确，进一步调整优化住房限购政策。缩短非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保或个税年限。对非上海市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，从“购房之日前连续缴纳满3年及以上”调减为“购房之日前连续缴纳满1年及以上”。

“购买外环外住房的社保年限由3年降低到1年，进一步降低限购门槛。”卢文曦表示，1年的时间非常短，尤其对于刚需买家而言，“上车”非常容易。现在上海外环以外的成交占比大约在五成至六成区间运行，换言之大部分刚需产品在外环外。二者之间有非常高的契合度，可见这一政策是精准匹配供需关系。

政策还照顾到了部分改善群体。通知明确，对持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在上海市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非上海市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

卢文曦表示，非沪籍居民家庭也有改善需求，但基于“房票”只有1张，无法释放多买一套的需求。而新政的该项规定意味着符合条件的非沪籍居民家庭也可以多买1套房子。加之当前的信贷政策相当友好，有利于激发这部分客群的购买欲。

此外，在自贸区临港新片区实施更加差异化的购房政策。对在新片区工作、存在职住分离的群体，在执行现有住房限购政策的基础上，可在新片区增购1套住房，促进职住平衡。

通知提出，按照因城施策原则，上海优化个人住房贷款的有关政策。一是落实国家关于降低存量房贷利率政策。引导商业银行稳妥有序将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，进一步减轻购房人房贷利息支出。二是降低房贷首付比例。首套房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。二套房从“不低于35%”调整为“不低于25%”；实行差异化政策区域从“不低于30%”调整为“不低于20%”。住房公积金二套房贷款最低首付款比例也相应调整。

对此，卢文曦表示，上海楼市新政将首套房首付比例降到15%，释放对刚需买家的友好姿态，并将二套房首付比例下降一成，进一步降低购房门槛。相对而言，二套房首付比例下调幅度大于首套房，对于改善需求者来说有较高吸引力。

通知还要求，为降低住房交易税收成本，支持居民多样化改善性住房需求：一是调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年；二是按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。