广发基金REITs团队：打造稳健运营能力 提供长期稳定回报

◎记者 聂林浩

“历经700个日夜，守得云开见月明。”11月7日，广发成都高投产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“广发成都高投产业园REIT”）正式获批后，拟任基金经理李文博怀着激动的心情发了这样一条朋友圈。

记者了解到，广发成都高投产业园REIT创下了两个“首单”纪录，既是广发基金旗下首单公募REITs产品，也是四川省本土企业的首单。根据基金招募说明书，该基金拟由李文博、杜金鑫和彭翔艺三位基金经理共同管理，三人均具有5年以上基础设施投资管理经验。

项目资料显示，该基金的底层资产为天府软件园一期和盈创动力大厦，均位于成都高新区，资产估值12.45亿元，实际可租赁面积约14万平方米。项目的原始权益人为成都高投集团，是一家成立超28年的综合性国有资本投资运营公司。两家运营管理机构——成都天府软件园有限公司和成都高投资产经营管理有限公司均成立超15年，为产业园的日常运作保驾护航。

“目前市面上的REITs资产类型很多，其中产业园区类型的REITs成熟度相对更高，市场对其也更加了解和认可，再加上我们这个项目底层资产的区位优势明显、质地比较优秀，因此产品获批后受到了很多投资者的关注。”李文博表示。

多重优势助力项目稳健运营

“广发成都高投产业园REIT从项目投标到正式拿到批文，用时整整700天，在业内算是比较快的。”同于2021年加入广发基金的李文博、杜金鑫和彭翔艺，经历了从项目投标前的准备工作到项目正式落地的全过程。其间，三位基金经理频繁往返于成都与广州两地，与当地有关方面进行密集的沟通。

之所以选择天府软件园一期和盈创动力大厦作为入池资产，李文博解释道，团队看中的是成都高新区及底层资产本身所具备的多重优势。

“产业园区类型REITs运营的核心指标是出租率。”李文博表示，项目的两个底层资产均表现出稳定的经营业绩，过往3年加权出租率高达94%缘于其较强的硬实力和软实力。硬实力方面，项目所处的成都高新区是首批国家级高新区，也是成都市发展的战略核心，区位竞争优势明显，交通便利；软实力方面，两家运营管理机构均拥有超过15年的丰富经验，总管理面积超300万平方米，储备了大量的租户资源，可为该REIT提供强大的运营支撑。

彭翔艺从产业视角进一步补充道：“软件信息技术是成都市大力发展的优势产业，天府软件园已成为成都市软件园的标杆项目，孵化了许多明星企业。”据了解，天府软件园孵化的企业包括国民手游《王者荣耀》及其天美工作室、动漫电影《哪吒之魔童降世》动漫IP及其影视公司、极米科技总部等，还有民用及商用软件、信创、IC、通信等众多细分赛道的企业也纷纷入驻。

公募REITs适合“耐心资本”持有

今年以来，公募REITs市场展现出新的活力，在数量和资产类型上不断扩容，产品百花齐放，公募REITs逐渐走入许多投资者的视野。

“目前公募REITs的投资者结构愈发多元，以券商自营、保险资金为主，产业资本、私募基金、公募基金专户也陆续参与进来，一些处于转型中的信托公司参与积极性也越来越高。”杜金鑫介绍，公募REITs整体属于高分红、风险适中的产品，有望受到更多偏固收型投资者的喜爱。

杜金鑫表示，公募REITs是一个全新的大类资产，回溯中证REITs指数自编制以来的表现，其风险收益特征与股票、债券等指数的相关性较低。因此，投资者在组合中配置一定比例的公募REITs，可以有效优化投资组合配置，提升投资组合夏普比。

“公募REITs是把一个优质的大宗不动产拆分成灵活的基金份额，让投资者可以直接享受到资产经营所带来的收益。”在李文博看来，公募REITs更适配“耐心资本”进行长期投资，以获得持有期间底层经营收入所带来的收益。

收益来源将进一步拓展

随着市场不断扩容，公募REITs的收益来源将进一步拓展。“目前REITs收益主要来自底层项目分红和二级市场资本利得。从中长期来看，还有一块收益来源不容忽视，即作为不动产交易平台，REITs在进行底层不动产收并购、出售过程中带来的增值收益。”杜金鑫称，这也是海外REITs市场很常见的操作，未来将成为国内REITs市场走向成熟的标志。

国内公募REITs起步已3年，目前REITs可投资的底层资产已经拓展到12个行业。展望未来，杜金鑫判断，资产类型全覆盖是大势所趋。按照目前美国REITs占权益市场的比例来预判，未来中国REITs市场容量或在3万亿元至5万亿元之间。