招商局蛇口工业区控股股份有限公司2024年年度报告摘要

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-016

一、重要提示

公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人蒋铁峰、主管会计工作负责人黄均隆及会计机构负责人（会计主管人员）袁斐声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

本公司董事聂黎明因工作原因未能亲自出席审议本报告的董事会会议（以下简称“本次董事会”），授权董事余志良代为出席会议并行使表决权，其余董事均出席了会议。

本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“十一、公司未来发展的展望”部分，描述了公司经营中可能存在的风险，敬请投资者关注相关内容。

公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以2025年3月17日的公司总股本9,060,836,177股扣除公司回购专用证券账户上的股份18,668,958股后的股本总额9,042,167,219股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.9353元（含税），共计派发现金红利1,749,930,621.89元（含税），剩余未分配利润留存至下一年度，不进行资本公积金转增股本。本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。

本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。

二、公司基本情况

1、公司简介

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2、报告期主要业务或产品简介

开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售，此外还包括代建业务；资产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理以及会展和邮轮业务；物业服务业务包括基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务等。

1、开发业务

招商蛇口是绿色人居的探路者、实践者和领跑者。公司坚持区域聚焦、城市深耕发展策略，创新研发了住宅人居系统，涵盖了社区入口、景观主轴、户内功能、精装标准、智慧社区等十大功能模块，将客户关怀深入到业主生活的各个角落。为打造全域安全、极致便捷的社区生活，赋能物业运营管理，招商蛇口开发的社区已实现智慧通行、智慧安全、智慧设施、智慧服务四大特色。代建业务将积极发挥公司核心开发能力，推动政府代建、商业代建等轻资产业务，赋能公司多业务协同发展。

2、资产运营

资产运营业务涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及其他等多种业态的持有物业运营及资产管理。通过招商商管、招商产园及招商伊敦等专业公司，对物业分业态、分产品进行全生命周期的精细化运营管理，致力于实现物业资产价值与投资回报双提升。在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，关注并努力释放项目所有经营潜能，帮助商户与项目一同成长，为客户提供美好生活感受。

其他业务包括会展、邮轮等业务。会展业务以场馆建设咨询、场馆运营管理、自办展会作为三大主营业务，打造会展管理轻资产输出核心能力，赋能公司综合发展；邮轮业务集邮轮港口运营、海上客运、湾区与城市游轮、海洋文旅产业运营为一体，致力于成为国内领先的海上文旅产业运营服务商。

3、物业服务

公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，打造物业管理与服务的生态圈，持续巩固差异化竞争力。物业服务业态多元，覆盖住宅、非住宅和城市空间服务，内容包括基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务，并积极探索“物业+康养”社区居家养老业务赛道。

3、主要会计数据和财务指标

（1）近三年主要会计数据和财务指标

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注1：计算基本每股收益、稀释每股收益、加权平均净资产收益率时，考虑了其他权益工具永续债和库存股的影响。

注2：报告期内，公司营业收入同比上升2.25%，归属于上市公司股东的净利润同比下降36.09%，主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及计提房地产项目减值准备同比增加。

（2）分季度主要会计数据

单位：元

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4、股本及股东情况

（1）普通股股东数量及前10名股东持股情况表

单位：股

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10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

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（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

报告期内，公司不存在优先股。

（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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注：公司实际控制人仍为招商局集团有限公司，其直接及通过招商局轮船、招商局投资发展间接合计持有公司58.47%股份（上图中招商局集团、招商局轮船、招商局投资发展持股比例合计值为58.46%，系尾差导致）。

5、在年度报告批准报出日存续的债券情况

（1）债券的基本信息

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（2）公司债券最新跟踪评级及评级变化情况

2024年5月14日，中诚信国际信用评级有限责任公司出具了《招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债2024年度跟踪评级报告》。跟踪评级结果如下：维持公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定；维持“19蛇口01”、“19蛇口03”、“20蛇口01”、“21蛇口01”、“21蛇口03”、“21蛇口04”、“22蛇口02”、“22蛇口03”和“22蛇口04”的信用等级为AAA。

2024年5月14日，中诚信国际信用评级有限责任公司出具了《招商局蛇口工业区控股股份有限公司2024年度跟踪评级报告》。跟踪评级结果如下：维持公司主体信用等级为AAA，评级展望为稳定；维持“20招商蛇口MTN001B”、“20招商蛇口MTN002B”、“21招商蛇口MTN001A”、“21招商蛇口MTN001B”、“22招商蛇口MTN001A(并购）”、“22招商蛇口MTN001B(并购）”、“22招商蛇口MTN002A”、“22招商蛇口MTN002B”的信用等级为AAA。

2024年5月31日，联合资信评估股份有限公司出具了《招商局蛇口工业区控股股份有限公司2024年跟踪评级报告》。跟踪评级结果如下：确定维持招商局蛇口工业区控股股份有限公司主体长期信用等级为AAA，并维持“23招商蛇口GN002”“22招商蛇口GN004”“22招商蛇口MTN003B”“22招商蛇口MTN003A”“23蛇口05”“23蛇口04”“23蛇口03”“23蛇口02”“23蛇口01”“22蛇口10”“22蛇口09”“22蛇口07”“22蛇口06”“22蛇口05”的信用等级为AAA，评级展望为稳定。

（3）截至报告期末公司近2年的主要会计数据和财务指标

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三、重要事项

详见公司2024年年度报告全文第六节“重要事项”，详细描述了报告期内发生的重要事项。

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-013

招商局蛇口工业区控股股份有限公司

第四届董事会第一次会议决议公告

公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“公司”）第四届董事会第一次会议通知于2025年3月4日以专人送达、电子邮件等方式送达全体董事、监事及高级管理人员。2025年3月17日，会议采用现场结合视频的方式召开。会议应到董事9人，实到董事8人,董事聂黎明因工作原因未能亲自出席本次会议，授权董事余志良代为出席会议并行使表决权。会议的召集、召开符合有关法律、法规和《公司章程》的规定。会议由董事长蒋铁峰主持，会议审议并通过了以下议案：

一、关于审议《2024年度董事会工作报告》的议案

详见今日披露的《2024年度董事会工作报告》。

二、关于审议《独立董事独立性自查情况报告》的议案

详见今日披露的《董事会对独立董事独立性自查情况的专项意见》。

三、关于审议《2024年度总经理工作报告》的议案

四、关于审议《2024年董事会授权决策事项执行情况的报告》的议案

结合政策背景、环境变化、公司经营管理实际及风险控制能力，董事会同意维持现有授权范围、标准和要求不变。

五、关于审议变更会计政策的议案

详见今日披露的《关于变更会计政策的公告》。

六、关于审议《2024年度财务报告》的议案

详见今日披露的《2024年度财务报告》。

七、关于审议2024年度利润分配预案的议案

详见今日披露的《关于2024年度利润分配预案的公告》。

八、关于审议《2024年年度报告》及年报摘要的议案

详见今日披露的《2024年年度报告》及年报摘要。

九、关于审议《2024年度内部控制自我评价报告》的议案

详见今日披露的《2024年度内部控制自我评价报告》。

十、关于审议《2024年可持续发展报告》的议案

详见今日披露的《2024年可持续发展报告》。

十一、关于审议《中长期发展规划》的议案

十二、关于审议《2025年投资计划》的议案

十三、关于2025年度捐赠预算涉及关联交易的议案

详见今日披露的《关于2025年度捐赠预算涉及关联交易的公告》。

十四、关于审议《关于招商局集团财务有限公司的风险评估报告》的议案

详见今日披露的《关于招商局集团财务有限公司的风险评估报告》。

十五、关于审议2024年度银行授信额度及金融机构融资计划的议案

十六、关于审议公司发行债券产品一般性授权事宜的议案

董事会提请股东大会给予董事会（或其转授权人士）发行债券产品的一般性授权，具体内容如下：

（一）发行种类及发行主要条款

1、债券发行规模及种类

各类债券产品新注册总额度合计不超过228亿元。债券种类包括但不限于境内外市场的公司债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券、永续类债券、资产支持证券、企业债券等，或者上述品种的组合。

2、发行时间

可一次或多次发行，且可为若干种类。

3、发行方式

授权董事会（或其转授权人士）根据市场情况确定。

4、发行利率

授权董事会（或其转授权人士）根据市场情况，于发行时通过合理合规的方式确定。

5、期限与品种

对于债务融资工具中的非永续类债券期限为不超过15年，对于永续类债券则由股东大会授权董事会（或其转授权人士）决定。

6、募集资金用途

预计注册、发行债务融资工具的募集资金将用于满足公司生产经营需要，偿还公司债务、调整债务结构、补充流动资金、项目建设投资等用途。

7、决议有效期

自股东大会审议通过之日起24个月内有效。

（二）授权事项

提请股东大会授权董事会（或其转授权人士），在决议有效期内可根据公司需要全权处理与上述事项的相关事宜，包括但不限于：

1、在额度范围内，决定公司新注册的债务融资工具的具体品种；

2、在上述范围内决定募集资金的具体用途；

3、在有效注册额度内，决定每次发行的债务融资工具的具体条款和条件以及相关事宜；

4、根据实际需要，委任各中介机构，签署与每次注册、发行、登记、上市相关的所有必要文件，并代表公司向相关监管部门办理必要手续；

5、办理与注册、发行债务融资工具相关、且上述未提及到的其他事项；

6、本议案所述授权的有效期自股东大会通过本授权议案之日起24个月；

7、在取得股东大会就上述1至6项之批准及授权之同时，董事会进一步转授权公司总经理及其授权人士具体执行；

8、授权公司董事会秘书批准、签署及派发相关公告和其他文件，进行相关的信息披露。

十七、关于审议2025年度在招商银行存贷款关联交易的议案

详见今日披露的《关于2025年度在招商银行存贷款关联交易的公告》。

十八、关于使用暂时闲置的自有资金进行委托理财的议案

详见今日披露的《关于使用暂时闲置的自有资金进行委托理财的公告》。

十九、关于审议为控股子公司提供担保额度的议案

详见今日披露的《关于为控股子公司提供担保额度的公告》。

二十、关于审议为联合营公司提供担保额度的议案

详见今日披露的《关于为联合营公司提供担保额度的公告》。

二十一、关于审议为项目公司提供财务资助进行授权管理的议案

详见今日披露的《关于为项目公司提供财务资助进行授权管理的公告》。

二十二、关于审议2025年度日常关联交易的议案

详见今日披露的《2025年度日常关联交易公告》。

二十三、关于审议《2024年度募集资金存放与使用情况的专项报告》的议案

详见今日披露的《募集资金存放与使用情况的专项报告》。

二十四、关于《董事会审计委员会对会计师事务所2024年度履职情况评估及履行监督职责情况报告》的议案

详见今日披露的《董事会审计委员会对会计师事务所2024年度履职情况评估及履行监督职责情况报告》。

二十五、关于拟续聘会计师事务所的议案

详见今日披露的《关于拟续聘会计师事务所的公告》。

二十六、关于续买董事、监事及高级管理人员责任险的议案

公司拟定的保险方案为：保单限额人民币5,000万元，保费为人民币30.12万元，保险期间为2025年7月1日至2026年6月30日。

二十七、关于审议《“质量回报双提升”行动方案进展报告》的议案

详见今日披露的《关于“质量回报双提升”行动方案的进展公告》。

二十八、关于审议《招商蛇口2024年度内控体系工作报告》的议案

二十九、关于审议《2024年度内部审计工作报告》的议案

三十、关于审议《2024年度内部审计工作质量评估报告》的议案

三十一、关于审议《2024年法治建设工作报告》的议案

三十二、关于审议《招商蛇口2025年度重大经营风险预测评估报告》的议案

上述议案十三、议案十四、议案十七和议案二十二因涉及关联交易，关联董事张军立、聂黎明、余志良、陶武回避了表决，董事会以5票同意，0票反对，0票弃权的表决结果审议通过；议案二十六因投保对象涉及全体董事，各位董事均回避了表决，直接提交股东大会审议；其余议案董事会均以9票同意，0票反对，0票弃权的表决结果审议通过。

上述议案一、议案六至议案八、议案十三、议案十六、议案十七、议案十九至议案二十二、议案二十五和议案二十六尚需提交股东大会审议。

特此公告。

招商局蛇口工业区控股股份有限公司

董 事 会

二〇二五年三月十八日

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-014

招商局蛇口工业区控股股份有限公司

第四届监事会第一次会议决议公告

公司及监事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“公司”）第四届监事会第一次会议通知于2025年3月4日以专人送达、电子邮件等方式送达全体监事。2025年3月17日，会议采用现场结合视频方式召开。会议应到监事4人，实到监事4人。会议的召集、召开符合有关法律、法规和《公司章程》的规定。会议审议并通过了以下议案：

一、关于审议《2024年度监事会工作报告》的议案

二、关于审议变更会计政策的议案

详见今日披露的《关于变更会计政策的公告》。

三、关于审议2024年度利润分配预案的议案

详见今日披露的《2024年度利润分配预案的公告》。

四、关于审议《2024年年度报告》及年报摘要的议案

监事会认为：公司《2024年年度报告》及年报摘要的编制和审议程序符合法律、法规、《公司章程》及公司内部管理制度的有关规定；公司《2024年年度报告》及年报摘要的内容和格式符合中国证监会和深圳证券交易所的各项规定，所包含的信息从各方面真实地反映了公司本期的经营情况和财务状况；公司监事会和监事保证本报告所披露的信息真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

五、关于审议《2024年度内部控制自我评价报告》的议案

监事会认为：公司《2024年度内部控制自我评价报告》的评价意见真实客观地反映了公司内部控制的现状。公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求，结合自身情况，制定了较为健全的内部控制制度，并得到有效良好的贯彻执行。公司内部控制制度设计合理、执行有效，保证了公司内部控制重点活动的执行和监督，实现了公司内部控制的目标，在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制，不存在财务报告内部控制重大缺陷，未发现非财务报告内部控制重大缺陷。

六、关于审议《2024年度募集资金存放与使用情况的专项报告》的议案

监事会认为：公司严格按照《公司法》《公司章程》和《募集资金管理制度》等有关规定，对募集资金的存放、使用、管理及披露做到了专户存放、规范使用、严格管理和如实披露。

上述议案一至议案六，监事会均以4票同意，0票反对，0票弃权的表决结果审议通过，其中议案一、议案三至议案四尚需提交股东大会审议。

公司《2024年度监事会工作报告》《2024年年度报告》及年报摘要和《2024年度内部控制自我评价报告》《2024年度募集资金存放与使用情况的专项报告》全文披露于巨潮资讯网http://www.cninfo.com.cn。

特此公告。

招商局蛇口工业区控股股份有限公司

监 事 会

二〇二五年三月十八日

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-015

招商局蛇口工业区控股股份有限公司

关于变更会计政策的公告

本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

特别提示：

本次会计政策变更仅对公司财务报表列示产生影响，对公司损益、总资产、净资产均无重大影响。本次会计政策变更不涉及对以前年度损益的追溯调整。

一、会计政策变更概述

根据财政部《企业会计准则第35号一分部报告》具体会计准则，公司结合经营管理战略所需，对业务分部进行重分类，该重分类属会计政策变更和调整。

2025年3月17日，公司第四届董事会第一次会议及第四届监事会第一次会议，审议通过了《关于审议变更会计政策的议案》，本次会计政策变更无需提交股东大会审议。

二、会计政策变更对公司的影响

根据《企业会计准则第35号一分部报告》的规定，与分部报告特别相关的会计政策包括分部的确定。

自2024年11月1日起，公司为适应管理经营策略的优化调整，对分部报告的类别进行了调整重分类，并追溯同期报告列示。具体变更情况如下：

变更前：

本集团的经营业务划分为三个经营分部，本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。在经营分部的基础上本集团确定了三个报告分部，分别为开发业务、资产运营、城市服务。这些报告分部是以经营分部为基础确定的。

开发业务主营以住宅为主的可售型产品的开发与销售；资产运营主营包括商业办公、公寓、酒店、产业园区等持有物业运营与资产管理；城市服务主营包括物业管理、邮轮运营、代建、会展、康养等城市运营服务。

变更后：

本集团的经营业务划分为三个经营分部，本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。在经营分部的基础上本集团确定了三个报告分部，分别为开发业务、资产运营、物业服务。这些报告分部是以经营分部为基础确定的。

开发业务主营以住宅为主的可售型产品的开发与销售、代建等业务；资产运营主营包括商业办公、公寓、酒店、产业园区等持有物业运营与资产管理，以及会展、邮轮运营等业务；物业服务主营包括物业管理与服务、康养等业务。

三、董事会意见

本次会计政策变更是根据财政部企业会计准则并结合公司实际情况所进行的合理变更，符合财政部、中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所的有关规定，不存在损害公司及股东利益的情形，不会对公司财务状况产生重大影响，同意本次会计政策变更。

四、监事会意见

本次会计政策变更符合相关规定和公司实际情况，其决策程序符合相关法律、行政法规和公司章程有关规定，不存在损害公司及中小股东利益的情况，同意公司本次会计政策变更。

五、备查文件

1、第四届董事会审计委员会第四次会议决议

2、第四届董事会第一次会议决议

3、第四届监事会第一次会议决议

特此公告。

招商局蛇口工业区控股股份有限公司

董 事 会

二〇二五年三月十八日

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-017

招商局蛇口工业区控股股份有限公司

关于“质量回报双提升”行动方案的

进展公告

公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”或“公司”或“本公司”）认真践行中央政治局会议提出的“要活跃资本市场、提振投资者信心”及国务院常务会议提出的“要大力提升上市公司质量和投资价值，要采取更加有力有效措施，着力稳市场、稳信心”的指导思想，结合公司发展战略、经营情况及财务情况，为维护公司全体股东利益，增强投资者信心，促进公司可持续高质量发展，公司制定了“质量回报双提升”行动方案。现将行动方案相关进展公告如下：

2024年，面对空前复杂的外部环境和市场形势，公司紧扣高质量发展首要任务，科学践行发展战略，全力以赴稳业绩、坚定信心促转型、稳扎稳打防风险，守住了经营健康的底线，积蓄了可持续发展的后劲，在结构布局、创新驱动、风险管控、公司治理等方面均取得一定成效，市场排名稳步提升，总体呈现稳中向好的发展态势。

一、战略聚焦优中选优，加快高质量发展进程

公司坚定“四三二一”战略引领，即“四个聚焦（区域聚焦、业务聚焦、管理聚焦、风控聚焦）、三个转变（开发为主向开发与经营并重转变，重资产为主向轻重结合转变，同质化竞争向差异化发展转变）、两个降低（降杠杆、优成本）、一个提升（提升专业素质和产品品质）”，围绕开发业务、资产运营、物业服务三类业务，在提质量、增效益上积极进取，并创新培育公司的“第二增长曲线”。

开发业务守稳基本盘，精建细管提品质。保持战略聚焦，强化研究精度，轻资产业务拓展取得成效；建立首席设计师和产品经理机制，打造“玺系”“揽阅系”“启序系”“天青系”四大住宅产品，品牌声量和感知度持续提升；交付端服务升级，不断优化精益交付体系，提升交付品质与口碑。2024年累计获取土地26宗，“核心10城”投资金额占比达90%，实现签约销售金额2,193.02亿元，稳居行业前五，14个城市进入当地流量销售TOP5，高能级城市深耕卓有成效，产品力首次位居中国房地产企业产品力TOP100榜单第四名；完美交付比例及客户满意度稳步提升。成立代建业务专业公司“招商建管”，“代建+X”全方位延伸突破，2024年新获取项目77个，新签约面积898万平方米，服务客户涵盖各地政府单位、各类企业，形成了覆盖会展中心、产业商办、住宅公寓、医疗康养、文体中心、学校教育、市政公园、道路桥梁、水工等九大产品业态。2024年，公司代建新签约规模、代建综合能力、代建产品力均跻身行业TOP10。

资产运营把稳转型舵，精细运营提回报。公司始终以“存量做优”为准绳，围绕“提质量、调结构”持续提升经营绩效，集中商业聚焦开好“红场”新项目，聚力提升出租率，通过精细化管理不断提高资产效益和管理能力。2024年,公司主要持有物业全口径收入实现74.64亿元，同比上涨12%，EBITDA实现36.67亿元，同比增长11%。招商基金蛇口租赁住房REIT成功上市，发行规模13.64亿元，随着租赁住房REIT的发行，公司已在产业园区、租赁住房、集中商业等业态搭建多个REITs平台，进一步确立了公司资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制。

物业服务业务筑稳增长极，以轻带重促发展。公司多元赛道持续发力，“第二增长曲线”愈加显现和稳固。招商积余践行“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展，推动“品质、规模、效益”三者均衡向好，实现营业收入171.72亿元，归母净利润8.40亿元，分别同比增长9.89%和14.24%。报告期末，招商积余在管项目2,296个，管理面积达3.65亿平方米。（下转74版）