深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2025年第一季度报告
证券代码：002314 证券简称：南山控股 公告编号：2025-015
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2024年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
非标准审计意见提示
□适用 √不适用
董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
□适用 √不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□适用 √不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
■
2、报告期主要业务或产品简介
1. 主要业务及模式
南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。
1）仓储物流
公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈。同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募REITs等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。
报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化工作，华泰宝湾物流REIT已于2024年10月29日在深圳证券交易所挂牌上市，实现“募投建管退”高质量发展商业模式闭环。此外，宝湾物流积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务，上海宝山宝湾、宁波余姚宝湾、苏州太仓宝湾、天津滨港宝湾和上海快仓宝湾5个屋顶光伏项目在2024年12月底前实现并网发电，另有10余个园区屋顶光伏项目正在建设中，为公司长远发展积蓄力量。宝湾物流持续围绕核心区域布局优质项目，截至2024年12月31日，在全国范围内拥有或管理83个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾950万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。
2）房地产开发
公司房地产开发业务坚持“质量、效益、规模”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，推动业务转型和高质量增长。
报告期内，公司在区域聚焦的基础上，联合地方优秀企业通过招拍挂方式成功进驻北京，优化全国布局。截至2024年12月31日，公司房地产开发业务已先后进入16个城市，累计开发项目（含待建及表外合作项目）69个，在售项目40个；累计可运营项目（含筹备）20个，其中在运营（含代管）项目7个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目3个，实现安全、稳定、有质量的增长。
3）产城综合开发
公司产城综合开发业务结合政策导向、行业特点与自身禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业发展痛点，实现园区、产业和城市的深度融合与协同发展，推动业务高质量增长，为区域经济繁荣注入强劲动力。
报告期内，公司积极关注长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的优质项目机会，通过招拍挂方式，新增获取西安沣西项目，进一步拓展业务版图。同时，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等城市的已布局项目，重点围绕投资拓展、产品设计、招商运营等方面，加速推进标准化、体系化建设进程，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，重点聚焦高端装备制造、新能源、智能网联汽车等前沿领域，实现产业主题聚焦化和产业内容品质化转型升级，资源整合导入能力持续提升。
4）其他
公司还涉及新能源、制造业及石油后勤服务等业务。其中，公司为以新能源电站开发、投资、建设、运营为主业的港股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东；制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程装备业务，其中以海洋石油平台的设计和建造为主业的深圳赤湾胜宝旺工程有限公司是国家高新技术企业及国家级专精特新“小巨人”企业；石油后勤服务业务主要是为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。
（2）报告期内经营情况
1）仓储物流业务
2024年，宝湾物流实现营业收入194,261万元，同比增长6%，实现经营净现金流120,248万元，同比基本持平，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。
①主要园区运营情况
报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为88.7%，在市场平均出租率下降的情况下稳定在85%以上，底层资产的运营管理能力进一步彰显。主要园区情况如下：
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注：1、仓库使用率为年度加权平均使用率；2、杭州钱塘宝湾原名为杭州速能项目；3、广州时代宝湾、广州番鸿宝湾为管理输出项目；4、宝湾物流作为资产管理人，为武汉东西湖宝湾、南京滨江项目、嘉兴乍浦项目、昆明临空项目、南京空港宝湾项目、嘉兴宝湾项目及天津塘沽宝湾项目提供运营管理服务。
② 项目拓展情况
宝湾物流根据发展战略规划，积极深耕长三角、粤港澳大湾区及重要物流节点城市，加大管理输出项目拓展力度。2024年，聚焦优质资产挖掘、轻资产机会探索及价值研判等，深入研判各类项目资源，落地管理服务输出项目3个，进一步提升公司在核心区域的行业影响力。
③ 项目工程进展情况
2024年，宝湾物流进一步提升管理的精细化水平，各项目安全、质量、成本和进度管控目标均有效落地。报告期内，新增开工面积约46.2万平方米，新增竣工面积约90.5万平方米，在建项目均按工程建设计划高品质稳步推进中。
2）房地产开发业务
2024年以来，房地产政策主基调延续宽松，积极提振市场信心、刺激需求释放，但受市场供需关系和购房预期有待进一步改善的影响，市场增长动能仍显不足。面对复杂的经营环境，公司房地产开发业务坚持稳健经营的策略，着重强化风险防范，持续提高管理的精细化水平，深入推进创新改革，科学统筹、有序推进各项重难点工作，在资源获取、项目运营等方面均取得一定成效。
① 项目拓展情况
根据公司战略，项目拓展以风险防控为第一要务，聚焦核心区域，盯紧市场变化，重点跟进具有一定安全垫、市场较有保障的项目投资机会。2024年，通过招拍挂联合竞买方式取得北京顺义一宗土地，占地面积5万平方米，总规划计容建筑面积7.7万平方米，实现首都经济圈的重要布局。
②项目销售情况
房地产开发业务密切关注市场形势，加强营销管控力度，狠抓销售关键节点，提前谋划，精准施策推动项目销售去化。2024年，累计实现全口径销售金额60.4亿元，同比下降65.2%，权益销售金额35.6亿元，同比下降70.7%，合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额23.0亿元，同比下降76.2%。
③项目运营情况
公司持有型物业运营业务包含社区商业、租赁公寓等业务形态。报告期内，公司积极盘活存量物业资源，通过精细化调改运营、强化招租力度等举措，主要项目经营效益保持稳定增长。
④ 融资情况
2024年，房地产开发业务严守资金安全底线，利用政策窗口，积极优化债务结构，降低综合融资成本，主动控制有息负债规模，维持稳健的财务表现。
报告期内，公司主要经营指标完成情况如下：
（1）新增土地储备项目：无
（2）累计土地储备情况
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（3）主要项目开发情况
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（4）主要项目销售情况
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（5）主要项目出租情况
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土地一级开发情况
√适用 □不适用
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（7）融资途径
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（8）发展战略和未来一年经营计划
2025年，房地产开发业务将坚持“稳中求进”的工作总基调，始终围绕推动业务健康、可持续发展的中长期目标，重点做好“提能力、优管理、防风险、促转型”工作，严守资金安全底线，秉持审慎投资原则，将投资重点聚焦核心区域，持续优化资源配置；同时，不断强化开发运营体系建设，提升整体经营效益；坚持客户导向，进一步强化产品力、交付力和服务力，巩固提升核心竞争优势，实现高质量稳健发展。
（9）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√适用 □不适用
公司按照行业惯例为客户购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期限自客户与银行签订的借款合同生效之日起至客户所购住房的《房屋所有权证》办出及抵押登记手续办妥并交付银行之日止。截至2024年12月31日，公司为客户购房按揭贷款提供的阶段性担保余额为300,139万元。
（10）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
□适用 √不适用
3）产城综合开发业务
（下转46版）
证券代码：002314 证券简称：南山控股 公告编号：2025-024
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
重要内容提示：
1.董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
2.公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)声明：保证季度报告中财务信息的真实、准确、完整。
3.第一季度报告是否经审计
□是 √否
一、主要财务数据
（一） 主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□是 √否
■
（二） 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位：元
■
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况
□适用 √不适用
公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明
√适用 □不适用
■
（三） 主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因
√适用 □不适用
（1）本报告期末，公司资产负债表项目大幅变动情况及原因
单位：元
■
（2） 报告期内，公司利润表项目大幅度变动情况及原因
单位：元
■
（3）本报告期内，公司现金流量表项目大幅度变动情况及原因
单位：元
■
二、股东信息
（一） 普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表
单位：股
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持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 √不适用
前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化
□适用 √不适用
（二） 公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□适用 √不适用
三、其他重要事项
□适用 √不适用
四、季度财务报表
（一） 财务报表
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
2025年03月31日
单位：元
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法定代表人：舒谦 主管会计工作负责人：兰健锋 会计机构负责人：胡永涛
2、合并利润表
单位：元
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本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00元，上期被合并方实现的净利润为：0.00元。
法定代表人：舒谦 主管会计工作负责人：兰健锋 会计机构负责人：胡永涛
3、合并现金流量表
单位：元
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（二） 2025年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况
□适用 √不适用
（三） 审计报告
第一季度报告是否经过审计
□是 √否
公司第一季度报告未经审计。
深圳市新南山控股（集团）股份有限公司董事会
2025年04月28日
