河南蓝天燃气股份有限公司关于公司2024年年度报告的信息披露监管问询函的回复公告
证券代码：605368 证券简称：蓝天燃气 公告编号：2025-041
转债代码：111017 转债简称：蓝天转债
河南蓝天燃气股份有限公司关于公司2024年年度报告的信息披露监管问询函的回复公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
河南蓝天燃气股份有限公司（以下简称“公司”）于近期收到上海证券交易所《关于河南蓝天燃气股份有限公司2024年年度报告的信息披露监管问询函》（上证公函【2025】0764号）（以下简称“《问询函》”），根据《问询函》要求，公司对2024年年度报告相关事项回复并补充披露如下：
问题一、关于业绩承诺。年报及相关公告显示，前期公司发行股份收购长葛蓝天新能源有限公司（以下简称长葛蓝天）52%股权并将其纳入合并报表范围，交易对方设有2022年至2024年三年期业绩承诺。长葛蓝天主要从事河南省长葛市的城市燃气业务，分为天然气销售和燃气工程安装，2024年合计扣非归母净利润为6,888.09万元，实现当年业绩承诺的比例为104.09%。关注到，长葛蓝天2022年、2023 年业绩承诺完成率也分别为101.65%、104.33%，已连续三年压线完成业绩承诺。此外，长葛蓝天被收购前气源已主要来自公司，2021 年占比76.24%。
请公司补充披露：（1）长葛蓝天2022年至2024年资产负债表、利润表、现金流量表中主要会计科目数据及同比变化情况，并结合天然气销售和燃气工程安装业务的市场开拓、毛利率变化等情况，说明长葛蓝天近三年利润变化的原因；（2）列示长葛蓝天2022年至2024 年前五大客户及供应商情况，包括但不限于具体名称、与公司关联关系、是否为本年新增、实际销售或采购内容、交易金额、期末应收/应付款余额情况；（3）公司向长葛蓝天供气情况，包括收购前后定价方法、平均价格、供应量、占长葛蓝天采购总量比例，并与公司向其他方售气价格、长葛蓝天向其他方购气价格进行比较说明定价公允性，在此基础上进一步说明是否存在利益输送及公司低价供气协助长葛蓝天完成业绩承诺的情形。请年审会计师就上述问题发表意见。
一、公司补充披露：
（一）长葛蓝天2022年至2024年资产负债表、利润表、现金流量表中主要会计科目数据及同比变化情况，并结合天然气销售和燃气工程安装业务的市场开拓、毛利率变化等情况，说明长葛蓝天近三年利润变化的原因。
1. 资产负债表主要会计科目数据及同比变化情况（列示金额占总资产比例超过5%的会计科目）
（1）2023-2024资产负债表主要会计科目数据及同比变化情况说明
单位：万元
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（2）2022-2023资产负债表主要会计科目数据及同比变化情况说明
单位：万元
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2.利润表主要会计科目数据及同比变化情况（列示金额占营业收入比例超过1%的会计科目）
（1）2023-2024利润表主要会计科目数据及同比变化情况说明
单位：万元
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（2）2022-2023利润表主要会计科目数据及同比变化情况说明
单位：万元
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3. 现金流量表主要会计科目数据及同比变化情况（列示金额占现金及现金等价物净增加额绝对值比例超过10%的会计科目）
（1）2023-2024现金流量表主要会计科目数据及同比变化情况说明
单位：万元
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（2）2022-2023现金流量表主要会计科目数据及同比变化情况说明
单位：万元
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4. 并结合天然气销售和燃气工程安装业务的市场开拓、毛利率变化等情况，说明长葛蓝天近三年利润变化的原因。
（1）长葛蓝天毛利率变化如下所示：
单位：万元
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（续）
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（续）
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备注：其他收入主要为燃气具相关销售，占主营业务收入的比例较小。
（2）长葛蓝天净利润变化如下所示：
单位：万元
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（3）长葛蓝天天然气业务收入具体明细情况如下：
单位：万元
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（续）
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（续）
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（4）长葛蓝天天然气业务成本具体明细情况如下：
单位：万元
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通过前述相关天然气业务表格列示可以看出：
a、居民用户天然气业务部分：长葛蓝天2022年至2024年平均销售价格和销售气量逐年增加；
b、工商业用户天然气业务部分： 由于市场及采购价格疏导的原因，2022年至2023年度销售气量下降，但是平均销售价格上升； 由于上游平均采购单价下降，同时公司采取了一厂一策的销售机制，降低了销售价格，使得2023年至2024年销售气量有所增长。
综合上述，面对多变的市场供需因素，长葛蓝天及时调整销售策略，采取合理的销售机制，总体保持了天然气销售利润的增长，符合商业逻辑。
（5）长葛蓝天燃气工程安装业务收入及成本具体明细情况如下：
单位：万元
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长葛蓝天工程安装业务2022年-2024年毛利率分别为35.63%、44.32%、48.15%。居民安装业务毛利率近3年逐年增加，主要是居民用户中非城区用户增加，此部分安装单价较高，并且经营区域内的管道已经逐步铺设到位，安装业务逐年减少铺设新的燃气管网，造成毛利率有所增加。
公司燃气安装工程业务根据不同类别用户特点为其进行天然气管道、设施设备的设计和安装，并提供相应的售后服务。在定价方式上，居民用户天然气安装服务业务则严格遵守经营区域内政府的指导定价政策，非居民类天然气工程安装业务主要由双方协议定价，收费模式为一户一议，不同项目的毛利率有所差异，因此不同年度的毛利率可比性较弱。燃气工程安装业务毛利率增加是因为本期安装业务用户有所增加，以前年度经营区域内的管道已经铺设到位，后续工程不用再新设大量燃气管道，因此燃气工程安装收入的毛利率有所增加。
综上所述，长葛蓝天的主要利润来源于天然气业务和安装工程业务，长葛蓝天2022年-2024年净利润分别为5,773.93万元、6,790.74万元、6,870.33万元，同比增长分别为17.61%、1.17%。长葛蓝天近三年净利润受到天然气销售业务以及工程安装业务影响变动具有合理性。
（二）列示长葛蓝天2022年至2024 年前五大客户及供应商情况，包括但不限于具体名称、与公司关联关系、是否为本年新增、实际销售或采购内容、交易金额、期末应收/应付款余额情况。
1.长葛蓝天2022年至2024年前五大客户情况如下表所示：
单位：万元
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备注：期末余额负值为预收账款，正值为应收账款。
2.长葛蓝天2022年至2024年前五大供应商情况如下表所示：
单位：万元
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备注：期末余额负值为预付账款，正值为应付账款。
（三）公司向长葛蓝天供气情况，包括收购前后定价方法、平均价格、供应量、占长葛蓝天采购总量比例，并与公司向其他方售气价格、长葛蓝天向其他方购气价格进行比较说明定价公允性，在此基础上进一步说明是否存在利益输送及公司低价供气协助长葛蓝天完成业绩承诺的情形。
1. 收购前后长葛蓝天向蓝天燃气的天然气采购情况
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2. 收购前后长葛蓝天向其他供应商的天然气采购情况
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定价原则：长葛蓝天每年与天然气供应商签署年度天然气购销合同，合同对于天然气价格、气量、品质规格、计量与交接、结算等事项进行了约定。如果天然气政策与市场行情发生变化，双方不定期签署补充协议对原合同进行修订。采购价格方面，双方在依据国家发改委发布的河南省天然气基准门站价格基础上，按照合同约定确定价格。采购气量方面，双方在购销合同中约定年合同量及月/半月合同量，超过合同量部分由交易双方协商确定。
通过上表，长葛蓝天2021年-2023年采购其他供应商的平均价格与采购蓝天燃气的平均价格均不相同，主要原因如下：
2021年-2023年，长葛蓝天天然气供应商除蓝天燃气外还有长葛市麟觉能源有限公司（以下简称“麟觉能源”），该公司为蓝天燃气收购长葛蓝天时一并收购的子公司。以下为麟觉能源2021年-2023年采购供应商（销售给长葛蓝天的气源）的情况明细：
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通过上述表格分析，2021年-2024年公司向长葛蓝天供气价格分别是2.23元/m3、2.69元/m3、2.64元/m3、2.55元/m3。其中2023年平均价格低于其他供应商麟觉能源采气平均价格2.85元/m3，其他年度均高于长葛蓝天采购其他方供应商的采气平均价格。主要原因：2023年度长葛蓝天因临时调峰需求采购麟觉能源的非常规管道天然气资源，该类型天然气的气量占长葛蓝天全年总采购气量的比例为3.46%，该类型天然气的价格较高所致。
3. 蓝天燃气向其他方客户售气情况以及长葛蓝天向其他方供应商购气情况：
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蓝天燃气主要从事河南省内的管道天然气业务，属于天然气产业链的中游；长葛蓝天主要从事河南省长葛市的城市燃气业务，位于天然气产业链的下游；蓝天燃气销售给长葛蓝天属于管道天然气业务，公司从上游天然气供应商购入天然气，通过自建及经营的长输管道输送到长葛蓝天为其提供输气服务。由于蓝天燃气与长葛蓝天地理位置相近，长葛蓝天采购气源收购前后均需要通过蓝天燃气的管网设施输送，并且每年度蓝天燃气占长葛蓝天采购总量比例均高，所以采购蓝天燃气的天然气具有合理性和必要性。
鉴于长葛五洲燃气有限公司与长葛蓝天同为长葛市的燃气公司，具有可比性，2024年度蓝天燃气对上述两个公司销售天然气定价情况具体如下：
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备注: “均衡量1”资源构成包括但不限于除页岩气、煤制气、煤层气之外的国产气、进口管道气(除中俄东线管道进口气)等资源;“均衡量2”资源包括气化后的LNG、页岩气、煤制气、煤层气，“均衡量2”价格由买卖双方协商确定;“调峰量”资源包括储气库气量、气化后的 LNG、中俄东线管道进口气等销售价格放开资源。
上表中价格为含税价格，长葛蓝天及长葛五洲燃气有限公司的采购价格年度平均采购价格（不含税）分别为2.55元/方、2.60元/方。差异的主要原因系由于长葛蓝天及长葛五洲燃气有限公司的客户群体的差异（长葛五洲燃气有限公司的居民客户占比较多，而长葛蓝天的工业客户占比较多）导致在3月份和12月份长葛五洲燃气有限公司采购了更多价格高的调峰用气。
蓝天燃气管道天然气销售的销售价格由上游天然气价格、管输费组成。通过前述表格分析，长葛五洲燃气有限公司与长葛蓝天均为长葛市的燃气公司，长葛五洲燃气有限公司为公司的无关联第三方，其采购蓝天燃气的平均价格跟长葛蓝天采购蓝天燃气的平均价格相近；另蓝天燃气其他客户的平均价格亦不相同，主要原因系：1、蓝天燃气拥有多个气源，每个气源的价格均不相同；2、由于地域的差异导致省内管输价格亦不相同；3、蓝天燃气在跟下游客户确定综合价格时，按照统一的定价原则来确定综合价格：跟客户签订合同时约定，每月根据客户所签订的上游资源的月综合价格及占比，加上管输费确定每月综合价格。
综上所述，长葛蓝天按照统一的定价原则进行天然气采购，价格公允，该交易不存在关联方向长葛蓝天输送利润的情形，具有商业合理性和必要性。不存在公司低价供气协助长葛蓝天完成业绩承诺的情形。
二、年审会计师的核查程序及意见
针对上述问题，会计师执行的核查程序包括：
1.对长葛蓝天公司2022年至2024年度财务报表执行审计程序。分析资产负债表、利润表、现金流量表中主要会计科目数据同比变化情况；并分析长葛蓝天公司近三年利润变动合理性；
2.对长葛蓝天公司主要客户供应商执行函证程序和访谈程序；检查客户供应商是否存在关联方关系；执行细节测试程序，检查相关支持性文件，包括销售合同、销售发票、抄表记录、银行回款单据，检查相关采购合同，采购发票、与供应商的结算单、气量交接表和银行付款情况。分析收入增长及毛利率变动的合理性；
3.检查长葛蓝天公司与母公司蓝天燃气签订合同的条款和内容与其他第三方合同是否存在重大不一致条款，检查双方交易价格是否具有公允性；检查气量交接表，并核对其银行流水以及发票，验证其交易真实性；检查蓝天燃气与其他客户的定价原则和长葛蓝天公司的定价原则进行比对，分析长葛蓝天公司采购蓝天燃气气源的合理性及必要性。
基于执行的核查程序，会计师认为：
1.2022年至2024年长葛蓝天公司利润变化原因具有合理性；
2.蓝天燃气销售给长葛蓝天天然气价格定价公允，不存在利益输送及蓝天燃气低价供气协助长葛蓝天公司完成业绩承诺的情形。
问题二、关于货币资金及控股股东质押率。年报及相关公告显示，公司期末货币资金126,229.00万元，受限货币资金1,661.56万元，全年利息收入1,603.53万元，对应利息收益率约1.3%。与此同时，公司期末短期借款62,047.00万元，应付债券64,903.54万元。关注到，公司控股股东及其一致行动人质押率达78.30%。此外，公司于2025 年4月26日披露购买控股股东控股子公司开发的办公楼房，采用市场法评估作价10,522.12万元。
请公司补充披露：（1）列示公司2024年月度货币资金余额，并结合货币资金的存储、使用及限制性等情况，说明公司利息收入与货币资金规模的匹配性和合理性，并核实是否存在与控股股东或其他关联方联合或共管账户的情况，以及货币资金是否存在其他受限情况或被他方实际使用的情况；（2）公司短期借款及债券融资的具体用途，并结合公司业务规模及变动情况，说明在货币资金较为充裕的情况下大额举债的原因及合理性；（3）列示控股股东质押股票的原因、相关融资业务的具体情况、质押担保去向和情形，并结合控股股东的资产和信用情况，说明是否具备按期偿还所有质押融资款项的能力，是否存在履约障碍；（4）市场法估值办公楼房的详细计算过程，以及采用的关键参数及其选取依据，说明定价是否公允，以及是否存在利益输送。请年审会计师说明对货币资金的具体审计程序以及获取的审计证据，并对问题（1）（2）发表意见。
一、公司补充披露
（一）列示公司2024年月度货币资金余额，并结合货币资金的存储、使用及限制性等情况，说明公司利息收入与货币资金规模的匹配性和合理性，并核实是否存在与控股股东或其他关联方联合或共管账户的情况，以及货币资金是否存在其他受限情况或被他方实际使用的情况。
1.公司2024年各月度货币资金情况如下：
单位：万元
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公司2024年利息收入1,603.53万元，均为银行利息收入。年度月均存款余额为128,933.17万元，公司年度综合存款利率（2024年利息收入/年度月均存款余额）约为1.24%。
2.以下为公司在各类别银行存款利率统计：
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通过上表可以看出，各类银行存款利率区间为0.1%-1.35%。公司为提高资金的使用效益，公司货币资金存入银行主要形式为协定存款及票据保证金等。2024年度公司综合存款利率为1.24%，在各银行存款利率范围内。
综上所述，公司利息收入与货币资金规模匹配，具有一定的合理性。
3. 公司期末货币资金存储情况如下：
单位：万元
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备注：股份制商业银行中主要涉及募集资金存放专项账户余额57,083.27万元
公司95%以上资金存放于国有银行、股份制商业银行、城市商业银行等国内知名银行，下属子公司根据属地经营需要在当地银行存放少量资金。公司经营使用的银行账户的地域分布、数量、金额均集中在母公司及子公司所在地驻马店等九县一区、新郑地区、新乡地区（封丘县、延津县、原阳县、长垣县）、长葛市、尉氏县和海南澄迈县，用于生产经营使用。
4. 公司2024年各季度资金使用情况如下：
单位：万元
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5. 截至2024年12月31日，因抵押、质押或冻结等对使用有限制的货币资金明细如下：
单位：万元
■
除上述情况外，公司货币资金不存在其他限制性情况。公司期末货币资金总金额为126,229.00万元，存放于各对应银行的银行存款账户。
截至2024年末,货币资金余额合计为126,229.00万元,其中银行存款124,523.55万元,其他货币资金1,661.56万元,存放于银行等金融机构,包括国有银行、股份制商业银行、城市商业银行等国内知名银行。其中使用权受到限制的货币资金为1,661.56万元,主要系公司正常经营活动中产生的用于开具履约保函保证金、票据保证金及业务保证金。不存在其他质押、冻结等权利限制或其他潜在的限制性安排。公司配合年报审计会计师对各银行账户均执行了函证程序，相关银行回函均显示公司期末货币资金不存在控股股东或其他关联方联合或共管账户以及货币资金存在其他受限情况或其他方实际使用的情况。公司严格按照证监会及交易所对上市公司的各项管理要求规范运作,对货币资金的管理制定了相应的制度办法,积极防范资金被挪用、侵占、抽逃或遭受欺诈等风险。公司货币资金均存放于以公司及子公司名义开立的且独立拥有的银行账户，其中募集资金存放于募集资金专户，并按照公司募集资金管理制度的相关规定实行三方监管，专款专用。
根据以上情况，公司期末货币资金不存在控股股东或其他关联方联合或共管账户以及货币资金存在其他受限情况或其他方实际使用的情况。
（二）公司短期借款及债券融资的具体用途，并结合公司业务规模及变动情况，说明在货币资金较为充裕的情况下大额举债的原因及合理性。
1.截至2024年12月31日公司短期借款及债券融资的具体明细情况：
单位：万元
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结合前述表格，公司期末货币资金总金额为126,229.00万元，其中受限资金1,661.56万元。2024年末公司短期借款本金62,000.00万元，可转债募集资金净额57,083.27万元。
2.公司2024年12月31日可使用的货币资金具体明细情况如下：
单位：万元
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公司2024年实现营业收入475,538.70万元，同比下降3.87%。公司是河南省天然气支干线管网覆盖范围较广、输气规模较大的综合性燃气企业。公司利用自身专业化、规模化的经营优势，不断扩大管网覆盖范围，目前拥有的长输管线可以实现河南省南北区域天然气管道的互连互通。公司拥有豫南支线、南驻支线、博薛支线、许禹支线四条高压天然气长输管道，全长 477.02 公里；拥有驻东支线（驻马店市至周边区县）、新长输气管道（卫辉首站至长垣、原阳、封丘、延津）两条地方输配支线，全长约 302.63 公里。公司向郑州市、新郑市、许昌市、漯河市、驻马店市、平顶山市、信阳市、新乡市、长葛市、尉氏县等地供应天然气。公司取得了驻马店等九县一区、新郑地区、新乡地区（封丘县、延津县、原阳县、长垣县）、长葛市、尉氏县等特定区域的燃气特许经营权，所在地区城市管网总长度约 3,980.77 公里。
公司近年来持续加大管网建设投资，扩大市场份额，流动资金需求增加，结合公司未来发展战略布局及目前日常流转资金情况，为确保公司流动资金充足，需要通过增加募集资金或者贷款的方式补充流动资金。
综上所述，公司借款符合实际日常经营需要。剔除受限货币资金、募投项目资金和拟计划分红的资金影响后，公司金融机构借款较高同时货币资金相对较低，不存在“存贷双高”的情况；2024年末，货币资金及金融机构借款较高系为满足公司产能扩充及日常经营资金需求，公司的存贷规模符合目前公司所处的发展阶段和实际的经营需求，具有合理性。
（三）列示控股股东质押股票的原因、相关融资业务的具体情况、质押担保去向和情形，并结合控股股东的资产和信用情况，说明是否具备按期偿还所有质押融资款项的能力，是否存在履约障碍。
控股股东河南蓝天集团股份有限公司（以下简称“蓝天集团”）主要经营甲醇批发经营、成品油批发销售、房地产开发销售、燃气管网运行建设及相关产业投资等业务。截至2024年末，蓝天集团资产总额135.62亿元，实现年度营业收入108.87亿元。蓝天集团主要资产为预付款项6.1亿元、股权投资43.3亿元、固定资产3.1亿元、存货31.9亿元，主要经营业务（除蓝天燃气外）如下：
1、蓝天集团本部主要经营甲醇批发业务及相关产业的投资业务，蓝天集团拥有危险化学品经营许可证，从事甲醇等危险化学品经营业务多年，对于行业发展趋势具有深入的认识和把握。2024年, 蓝天集团本部实现甲醇年度销售收入29.1亿元。
2、持有驻马店中油销售有限公司（以下简称 “中油销售”）100%的股权，中油销售主要经营车用乙醇汽油、煤油、柴油、石脑油等成品油批发及仓储租赁业务。中油销售具备《危险化学品经营许可证》与《成品油批发经营批准证书》，拥有一座储量5万吨（10个储罐×5000立方米）的国家二级危险品储存库，截至2024年12月31日, 驻马店中油销售有限公司资产总额15.3亿元，实现年度收入30.1亿元。
3、持有河南蓝天置业有限公司（以下简称 “蓝天置业”）99%的股权，蓝天置业主要经营房地产开发销售，具备地产开发企业二级资质，致力于打造标准化、规范化、专业化的管理体系和人才队伍，形成了以中高端住宅开发为主，商业地产、安置房项目建设为辅的业务格局，在驻马店区域具有较强的竞争力。截至2024年12月31日,蓝天置业资产总额38.2亿元，实现年度收入2.1亿元。公司已建设完成6个房地产项目，其中商品房项目3个，安置房项目3个。商品房在建项目2个，其中世贸中心项目余2栋楼写字楼未开发建设、香溪湾项目余1栋公寓楼未开发建设，基于目前房地产市场行情，剩余未建设楼栋公司暂无投资计划，后期将视房地产市场情况进行开发建设。
蓝天集团除拥有上述子公司外，还直接持有河南皓联建设投资有限公司49%的股份、武汉港蓝天化学品码头储运有限责任公司33%的股份、长兴嵩山汇智投资合伙企业（有限合伙）19.61%的股份、中国平煤神马集团蓝天化工股份有限公司18%的股份、华能驻马店风电有限责任公司10%的股份、华能河南中原燃气发电有限公司10%的股份、河南建业融资租赁有限公司7.5%的股份、中原银行股份有限公司1%的股份等相关参股公司。
截至本公告提交之日，公司控股股东蓝天集团累计质押数量为237,160,000股，累计质押数量占其持有公司总股数的77.47%，占公司总股本的 33.19%。公司实际控制人李新华所持公司股份质押数量为 44,000,000 股。蓝天集团、李新华累计质押数量为281,160,000股，占蓝天集团、李新华合计持有公司股份总数的79.67%，占公司股本总数的39.34%，具体质押情况列示如下：
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公司控股股东蓝天集团及实际控制人李新华将其所持公司部分股份用于质押，主要系因为满足蓝天集团及其关联公司资金需求而向金融机构申请贷款时，金融机构倾向于选择流通便捷的上市公司股份质押作为担保措施，质押融资所获取的资金，主要用于蓝天集团及其关联公司的生产经营活动,包括支付甲醇款、原材料货款及补充生产经营资金等。
截至2024年末，蓝天集团资产总额1,356,139万元，资产负债率61.45%。其中，流动资产746,672.36万元，流动比率1.08，具有较强的资产变现能力。2024年度实现营业收入1,088,734.88万元，实现净利润49,668.34万元,公司经营状况良好，保持着较好的盈利水平。近年来蓝天集团均按照借款协议按期还本付息，未出现借款逾期等异常情况，且借款人均为非失信被执行人，资信状况良好，具备按期偿还所有质押融资款项的能力，不存在履约障碍，也不存在因偿债不确定影响质押股份安全的情形。
（四）市场法估值办公楼房的详细计算过程，以及采用的关键参数及其选取依据，说明定价是否公允，以及是否存在利益输送。请年审会计师说明对货币资金的具体审计程序以及获取的审计证据。
本次购买办公楼房，公司聘请了北京亚太联华资产评估有限公司进行了评估，具体情况如下：
1、办公楼评估采用市场法的具体技术思路为：
首先从待估房产中选取典型案例，按照市场法的要求选取3个可比案例，进行各因素差异分析修正得到比准价格，并按三比准单价的加权平均值确定典型案例的评估单价，据此按面积与评估单价的乘积确定该套房产的评估值。对典型案例之外的各房产，本次以典型案例为基础，对楼层、面积、位置方向等差异因素进行修正后确定其评估单价，据此按面积与评估单价的乘积确定该套房产的评估值。考虑本次拟采用资产整体打包购买方式，本次对上述确定的评估值另行给予适当的规模折扣，并按规模折扣后的单价与数量的乘积确定待估资产的评估值。
典型案例采用的市场法介绍如下：
市场法评估房屋的基本思路是：根据替代原理，将被评估房屋与类似房屋在基准日时点近期的交易价格进行比较分析，通过对交易情况、交易日期、区域因素、房屋状况等因素对交易价格进行适当修正，得出被评估房屋在评估基准日的价值。基本公式为：
P＝Pb×A×B×C×D×E
符号含义：
P－被评估房屋的评估值； Pb－可比交易案例价格；
A－交易情况修正系数； B－交易日期修正系数；
C－区域因素修正系数； D－房屋状况修正系数;
E－权益状况修正系数；
2、市场法估值办公楼的详细计算过程、采用的关键参数及其选取依据
（1）典型案例的计算过程、采用的关键参数及其选取依据
本次选取固定资产-房屋建筑物评估明细表第49项即高端商务写字楼-10号楼2301号作为典型案例，对其计算过程、采用的关键参数及其选取依据说明如下：
典型案例的资产概况
该套写字楼位于蓝天世贸中心10号楼2301号，建筑面积 525.09 ㎡，结构为钢混结构，建成时间为2021年8月。蓝天世贸中心10号楼总层数为36层，层高4.2米，写字楼的外立面为全玻璃幕墙。公共区域的通道、电梯、步梯、水箱间等装修已完成。
经现场勘查，待估对象位于第23层的东北向，套内为毛坯与其他房间用加气块砖墙分割各自独立、入户为玻璃门、消防设施及中央空调已通达各房间。
典型案例的权属状况
典型案例所在10号楼23层整层的权属状况：
已取得豫（2021）驻马店市不动产权第0029926号的不动产权证，证载权利人为河南蓝天置业有限公司，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为国有出让/市场化商品房，用途为城镇住宅用地，商业用地/高端商务写字楼，该层建筑面积合计为2,151.35㎡（其中2301号房的建筑面积根据测绘报告确定为 525.09 ㎡）。
蓝天世贸中心项目所占用土地的权属状况：
对应的国有建设用地使用权证号为驻市国用（2015）第8997号，证载权利人为河南蓝天置业有限公司；土地使用权的起始日为2013年9月6日，终止日期为：商业2053年9月、住宅2083年9月；土地性质为出让；土地用途为商住；准用年限为商业40年、住宅70年；土地总面积为69,242.00㎡（其中2301号房分摊的土地面积为39.46㎡）。
根据被评估单位提供的有关资料，截止本次评估基准日，待估房地产不存在抵押，也不存在与其它资产共同为担保抵押额设定抵押金额的情形。
（2）详细计算过程、采用的关键参数及其选取依据
A、市场法评估可比交易案例的确定
委估蓝天世贸中心项目规划产品有地标级超甲级写字楼、SOHO公寓、五星洲际酒店、环球港购物中心、潮流街区、精品购物超市、星级影院等多元物业，是一个集居住、商务、办公、购物、娱乐为一体的大型时尚综合体，是驻马店高铁商务板块开发体量、建筑层级、商业功能均优秀的航母级综合体。与周边楼盘相比该楼盘具有体量大、建筑层级高、品质好的特点，2021年开盘售价8000+元/㎡，较2021年开盘的建业总部港开盘售价高1000+元/㎡,较2020年开盘的中环国际售价高2000+元/㎡。
综上所述，资产评估专业人员未将周边楼盘的交易案例作为可比交易案例，而是将蓝天世贸中心已售房作为交易案例。首先，评估人员通过网络搜查、走访房地产中介机构等途径，搜集了1套交易房产蓝天世贸中心12号楼共25层第20层169.94㎡的写字楼，据此将其确定为可比交易案例2；其次，评估人员对企业提供的7套蓝天世贸中心10号房产销售合同进行了审阅，据此选取了距评估基准日最近的2套房产作为交易案例。可比交易案例遴选过程及表格如下：
可比交易案例遴选统计表
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三实例概况如下：
实例A：蓝天世贸中心10号楼703号房，建筑面积为272.12㎡，钢混结构，2021年8月建成，装修状态为毛坯，层高4.2米。实例来源为销售方提供的2024年的商品房销售合同，评估人员经对该合同进行核查验证，合同编号：20240700****，签约合同价为2,212,886.00元（含增值税）、一次性付款、买受人为杨*明，单价为8,132.00元/㎡(取整)。该价格为待估对象所在楼盘的实际成交价，非关联方之间的交易，单价具有真实性，因此测算过程中不需对该报价进行修正。
实例B：蓝天世贸中心12号楼25层20层，建筑面积为169.94㎡，钢混结构，2020年建成，装修状态为精装。实例来源为2025年4月贝壳房产网询价，报价单价为不含增值税7,356.00元/平方米，可适当优惠，一次性付款可再享优惠。根据委托房产所在地房产市场情况，本次考虑5%的交易折扣，并同时考虑3%的一次性付款优惠，在此基础上按税法规定加计5%的增值税后确定参考价为 7,117.00 元/平方米。
实例C：蓝天世贸中心6号楼1828，建筑面积为40.35㎡，钢混结构，2024年建成，装修状态为毛坯。实例来源为销售方提供的2024年的商品房销售合同，评估人员经对该合同进行核查验证，合同编号：20240700****，签约合同价为 302,026.00 元（含增值税）、一次性付款、买受人为余*杰，单价为 7,485.00 元/㎡(取整)。该价格为与待估对象所在楼盘近邻楼盘的实际成交价，非关联方之间的交易，单价具有真实性，因此测算过程中不需对该报价进行修正。
B、市场法评估比较因素的选择
通过对房地产市场的分析，根据影响写字楼价格的主要因素确定比较因素。结合资产评估专业人员收集的资料，参照交易实例的交易情况、市场状况、区位状况、实物状况和权益状况等差别，本次评估选择以下因素作为比较因素：
①交易情况:考虑交易情况是否正常对房价的影响。
②市场状况:考虑市场状况的不同房价存在差异而进行市场状况修正。
③区域状况:主要有区域位置、交通便捷度、生活服务设施、教育配套设施完善度、自然人文环境、景观、楼层、周边环境、停车状况及临街状况等。
④个别因素状况:主要有房屋新旧程度、设施与设备、面积、建筑结构、建筑质量、朝向、装饰装修情况、内部布局和物业管理情况等。
⑤权益状况:主要有规划条件、地役权设立及相邻关系、租赁情况等。
（3）编制比较因素条件说明表
三个可比实例与委估房地产物业状况汇总列表如下:
比较因素条件说明表
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C、编制比较因素条件指数表
根据本次评估运用市场法时所选择的比较因素，在编制房地产状况指数时，由资产评估专业人员根据市场交易情况，确定指数修正程度。
①交易日期情况：可比实例A成交日期为2024年7月24日、可比实例B询价日期为2025年4月20日、可比实例C成交日期为2024年7月17日，距评估基准日较近，房价几乎无变化，故不需进行交易日期修正。
②交易情况：由于房地产具有不可移动性,房地产市场一般是个不完全市场,因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响,必须将个别的特殊交易剔除,以上选取的三个案例的价格均在正常交易状况下进行,故不需进行交易情况修正。
③区位状况：
区位状况包含区域位置、交通条件、生活服务设施、教育配套设施、自然人文环境、景观、楼层、周边环境、停车状况、临街状况。
（下转127版）
