或展期或重组 头部房企化债获实质性进展

◎记者 孙忠 张良

2026年开年以来，龙头房企债务处置呈现积极态势。万科3只境内债券成功实现展期，宝龙地产6笔境内债务重组方案获得债权人审议通过。与此同时，碧桂园、融创中国的债务重组于2025年末获得通过，2026年进入执行阶段，预计将显著降低企业未来债务压力。

市场人士提示，债务重组仅是房企转型第一步，在行业告别高杠杆扩张时代后，房企需要彻底摆脱“负债驱动规模增长”的路径依赖，将经营模式转向以现金流安全为核心、产品力与运营效率双轮驱动的新模式，回归制造业与服务业本源。

头部房企化债获实质性进展

继“21万科02”债券展期议案获得表决通过后，1月27日，万科2只合计57亿元的中期票据展期议案获得债券持有人全票通过。这意味着近期围绕万科的债务展期事宜暂告一段落。同时，万科公告，公司第一大股东深铁集团拟向公司提供不超过23.6亿元借款，用于偿还公司在公开市场发行的债券本金与利息。

业内资深人士分析认为，鉴于此前“21万科02”债券已成功展期，此次2只债券以近乎相同的方式实现展期并不令人意外。经过之前的尝试，目前方案应该有顺利实施的诚意，相信万科今年的其他债务也能够以市场化的方式妥善处置。

其他大型房企债务重组方案也纷纷落地。

1月26日，宝龙地产公告称，公司附属公司上海宝龙实业发展（集团）有限公司发行的6笔境内公司债券及资产支持专项计划的重组方案已获相关债券持有人会议审议通过，将对债券的本息偿付安排进行调整，并向相关债券持有人提供多种重组方案选项。

2025年12月，碧桂园规模约177亿美元的境外债务重组方案，获香港高等法院正式批准。同时，碧桂园涉及9笔合计规模约137.7亿元人民币的境内债务重组方案也全部通过。至此，碧桂园境内外债务重组基本落地。据悉，通过境内外债务重组，碧桂园整体降债规模预计将超900亿元，重组后新债务工具融资成本大部分降至1%至2.5%。

2025年11月，融创中国发布公告，约96亿美元的境外债务重组获香港高等法院批准。“目前债务重组各项措施正在落地之中。”相关知情人士向记者透露，通过实施境内外债务重组，融创整体偿债压力将下降近600亿元。

债务重组更侧重削减债务规模

中证鹏元工商企业评级董事郜宇鸿向上证报记者表示，本轮房企面临的债务压力，根源在于债务期限结构与资产变现周期的严重错配，叠加销售持续承压，导致经营性现金流难以覆盖到期债务。在初期阶段，企业通过出售商业物业、地产项目等资产缓解短期流动性压力。随着行业调整持续深化，针对境内外债务的一揽子整体重组逐渐成为企业化债的主流路径。

在惠誉评级亚太区企业评级董事石露露看来，债务重组有助于房企缓解短期流动性压力，尤其是涉及股权的重组方案，更有利于降杠杆、降利息、释放经营性现金流，从而在重组完成后推动信用边际修复，评级、银行授信与供应链信任有望逐步回暖，为企业拿地与项目盘活创造条件。

此轮房企债务重组更加侧重削减债务规模。中诚信国际一位负责人向记者表示，当前房企债务重组核心从早期“以时间换空间”的债务展期转向“实质性削减债务本金”，不过重组后的房企仍需要稳健经营。

未来仍需销售回暖作为支撑

“目前房企境外债处置高峰已过，未来房企或将更加侧重境内债重组。境内债务重组会关系到金融机构和地方金融的风险敞口，涉及面比较广，需要强有力的政策支持。”一位外资并购专家向记者表示。

“重组解决了短期的法律诉讼风险和偿债压力，但没有解决经营性现金流恢复的核心问题。未来房企仍需要销售回暖作为支撑。”郜宇鸿表示，对于房企而言，需要摆脱“负债驱动规模增长”的路径依赖，回归制造业与服务业本源。

“房地产企业债务出清对于拉动内需十分重要。”野村中国首席经济学家陆挺向上证报记者表示，房地产市场债务重组有助于重塑信用关系，也有助于推动信贷需求的恢复。