天津津投城市开发股份有限公司2026年第一季度报告
公司代码：600322 公司简称：津投城开
天津津投城市开发股份有限公司2025年年度报告摘要
第一节 重要提示
1、本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到www.sse.com.cn网站仔细阅读年度报告全文。
2、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3、公司全体董事出席董事会会议。
4、尤尼泰振青会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经尤尼泰振青会计师事务所（特殊普通合伙）审计，截至2025年12月31日，天津津投城市开发股份有限公司（以下简称“公司”）归属于上市公司股东的净利润-1,362,718,224.76元，2025年末母公司未分配利润余额为-5,135,271,873.66元。公司2025年度拟不派发现金红利，不送红股，不进行资本公积金转增股本。
截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响
√适用 □不适用
截至报告期末，公司母公司财务报表中期末未分配利润-5,135,271,873.66元。根据《中华人民共和国公司法》及《上市公司监管指引第3号一一上市公司现金分红》等相关法律法规的规定，公司不满足实施现金分红的条件。敬请广大投资者注意相关投资风险。
第二节 公司基本情况
1、公司简介
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2、报告期公司主要业务简介
2025年，房地产行业继续筑底企稳，在政策托底与市场调节下，销售降幅收窄、投资持续探底、城市深度分化、新旧动能转换。政策方面，首付比例、房贷利率、交易税费均降至历史最低，多数城市放开限购，行业进入非限购周期；“保交房”攻坚战取得决定性胜利，全国396万套保交房任务交付率达99%，有效打消购房人顾虑，提振市场信心。市场层面，全年商品房销售面积和销售额同比分别下降8.7%和12.6%，降幅较上年分别收窄4.2个和4.5个百分点，销售规模逐步回落到合理水平；房地产开发投资同比下降17.2%，企业到位资金降幅收窄，供给端持续调整。区域层面，核心城市人口保持增长，房企拿地向核心一二线城市聚焦，推动“好城市+好房子”的结构性机会。展望未来，行业正从增量扩张转向存量提质，城市更新、存量资产盘活成为新引擎，运营与服务能力将成为企业决胜关键。
物业管理行业进入高质量发展期，发展模式由外延扩张转向内生增长。行业规模稳中有升，盈利能力和现金流状况趋于稳定。企业表现持续分化，优质企业通过退出低效项目、剥离非核心业务，实现盈利质量提升。行业面临物业费限价压力，客户对“质价相符”要求日益提高，清单化服务与弹性定价成为热点。政策层面，多地出台物业服务新规，推动行业向法治化、市场化、规范化方向发展。
公司报告期内主要从事房地产开发及销售业务，经营模式涵盖土地获取、规划设计、项目建设、销售及交付结算等多个环节，公司主营业务收入主要来源于房地产项目销售。
3、公司主要会计数据和财务指标
3.1近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
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3.2报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
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季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4、股东情况
4.1报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
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4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
■
4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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4.4报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
□适用 √不适用
5、公司债券情况
√适用 □不适用
5.1公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:元 币种:人民币
■
5.2报告期内债券的付息兑付情况
■
5.3报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
5.4公司近2年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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第三节 重要事项
1、公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
本年度公司主要经营情况及重点工作如下：
（1）发挥党委主体责任，融合党建工作
2025年，公司在上级党委领导下，坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻习近平总书记视察天津重要讲话精神及党的二十届三中全会精神，持续深化“强根铸魂”行动，将党的领导全面融入公司治理。扎实开展党纪学习教育，推动党建工作与公司高质量发展深度融合，充分发挥党在国有企业中的领导核心作用。深化国企改革，完善治理体系
（2）规范推进重大资产重组，切实保障投资者权益
公司严格遵循证券监管要求，依法合规推进重大资产重组工作，全过程履行信息披露义务，确保重组方案、审计评估、董事会审议、交易所审核等关键环节透明规范。重组实施阶段，妥善完成资产交割、债务转移及股权交易等各项工作，有效化解上市公司经营风险。通过本次重组，公司资产负债结构显著优化，主业定位更加清晰，治理水平持续提升，为投资者创造了更加稳健的价值基础，切实维护了广大投资者的合法权益。
（3）优化营销策略，加大销售力度
面对市场深度调整，公司聚焦核心资源，推行“一盘一策”精准营销策略，通过强化节点促销、深化渠道合作、赋能销售团队等多重举措全力攻坚，在天津市场销售承压背景下逆势实现合同收入超额完成年度目标，天津在售项目成交面积与销售均价均实现增长，跑赢市场大势。
（4）推动工程建设
公司克服资金压力，统筹推进各重点项目建设，严格把控工程进度与建设质量。各重点项目按计划有序推进，按期完成多项关键节点，整体进展顺利；沙柳A地块成功摘地并加紧推进前期开发，为后续发展储备优质资源。
（5）强化安全生产管理
公司严格落实安全生产主体责任，层层签订责任书，实现全员安全承诺。全年常态化开展隐患排查与闭环整改，组织应急演练及安全培训，覆盖广泛，投入充足，全年未发生安全生产事故，整体安全形势持续稳定。
（6）优化债务结构，降低融资成本
公司积极化解债务风险，在市国资委支持下顺利完成公司债“发新还旧”，推动多家金融机构贷款展期，新增融资有效保障经营所需。全年平均融资利率较年初显著下降，债务结构进一步优化，财务成本有效降低。
（7）“三量”工作取得实质性成效
公司深入贯彻高质量发展要求，系统推进“盘活存量、培育增量、提升质量”工作。在盘活存量上，主动攻坚完成多处物业租赁及资产盘活，车位盘活超额完成目标；在培育增量上，成功摘得沙柳北路A地块并加紧推进前期开发；在提升质量上，通过债务重组优化融资结构，资金成本显著降低，资产与运营质量持续改善。
2、公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终止上市情形的原因。
□适用 √不适用
证券代码：600322 证券简称：津投城开 公告编号：2026一012
天津津投城市开发股份有限公司
关于未弥补亏损达到实收股本三分之一的
公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
一、情况概述
根据尤尼泰振青会计师事务所（特殊普通合伙）出具的审计报告，天津津投城市开发股份有限公司（以下简称“公司”）2025年度归属于上市公司股东的净利润为-136,271.82万元，未分配利润为-515,847.76万元。截至2025年12月31日，公司合并财务报表未弥补亏损金额已超过实收股本总额三分之一。
二、形成的主要原因
2025年度，公司保证在建项目的顺利交付结转，并逐步去化产品存量；新增商品房项目。同时，公司持续优化有息负债结构，灵活运用降息降准等政策，有效降低财务费用支出。但由于以前年度出现较大亏损，导致2025年末公司合并报表未弥补亏损金额已超过实收股本总额三分之一。
三、应对措施
2025年公司实施重大资产重组后将“由重转轻”，资产负债率有所降低，资产质量、资本结构和盈利情况将得到有效改善。此举有助于提高公司资产质量和盈利能力，进而增强公司持续经营能力，有利于保护公司全体股东利益。
公司未来将紧扣“存量资产增值与美好生活服务”行业新主线，以“规模拓展+品质升级+科技赋能”为核心，构建“基础物业服务为底盘、增值服务为引擎、数字化运营为支撑”的三维发展体系。同时以“科技赋能+生态重构”为战略内核，构建“基础服务筑基、智慧升级提效、生态增值突围”的立体化发展格局。不断丰富多种经营增值服务、创造新业务增长点，增强行业地位和核心竞争力，增强公司盈利能力和经营稳定性，锚定“从传统开发建设单位派生物业企业向生态型服务商全面转型”的战略航向，开辟出一条独具特色的转型升级之路。
同时公司积极稳妥制定应对措施，具体包括以下三个方面：
（一）挖掘社区流量价值，探索“物业+新零售”、“物业+文旅”等跨界融合模式，为业主、客户提供更丰富、更个性化、更有特色的生活体验，为群众和各类服务企业双向奔赴提供桥梁纽带、服务支撑，吸引更多产权单位、业主方将物业项目托付我司运营、管理。同时，主动承接控股股东及有较好合作基础国有企业的商业综合体、写字楼等具有较好盈利能力的项目；在丰富管理业态、增强营收能力的同时，进一步拓展体育产业、汽车产业、教育产业方向的服务对象。
（二）聚焦住宅、商用写字楼等核心业态，深化“标准化+定制化”服务模式。住宅端升级“智慧社区”场景，通过智能安防、绿色清洁、健康养老等增值模块提升客户粘性；商用写字楼端推出“资产全生命周期管理”方案，通过优化物业设施和维护、提供便利的公共设施和公共服务，强化社区生活圈和多元服务系统建设，增加物业的舒适度和便利性，助力客户资产保值增值。
（三）基于物联网技术搭建智慧管理平台，实现设备巡检自动化、客户响应智能化、运营决策数据化。同时，推进“降本增效”工程，通过集约化采购降低采购成本，智能排班系统优化人力成本。
根据《公司法》和《公司章程》相关规定，该事项需提交公司股东会进行审议。
特此公告。
天津津投城市开发股份有限公司
董 事 会
2026年4月30日
证券代码：600322 证券简称：津投城开 公告编号：2026一015
天津津投城市开发股份有限公司
2026年度“提质增效重回报”行动方案的
公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
天津津投城市开发股份有限公司（以下简称“公司”）为深入贯彻落实国务院《关于进一步提高上市公司质量的意见》要求，践行“以投资者为本”的发展理念，持续提升公司治理水平、经营效率和投资价值，增强投资者获得感，积极响应上海证券交易所《关于开展沪市公司“提质增效重回报”专项行动的倡议》，特制定本行动方案。本方案已经公司十一届董事会四十一次会议审议通过，具体内容如下：
一、提升经营质量，夯实发展基础
立足轻资产运营定位，以物业服务为核心、资产管理为补充，通过品质升级、规模拓展、成本管控，全面提升经营质量，夯实公司可持续发展基础。
（一）做强物业服务核心主业，提升运营品质，拓展业务规模
1、推进服务品质精细化升级。聚焦现有在管项目，重点打造天开高教科创园项目，以标杆引领整体服务品质提升。针对住宅、写字楼、产业园区等不同业态，结合其服务需求差异，制定差异化服务方案，住宅项目重点强化基础服务与居民关怀，写字楼项目重点提升商务接待与设施设备维护水平，产业园区项目重点保障安防、后勤保障与环境运维，全面提升客户满意度与粘性，打造区域物业服务特色品牌。
2、推动业务规模市场化拓展。立足天津本地市场，深耕政府机关、国有企业、产业园区、高校等核心客户群体，依托现有项目口碑与服务能力，主动对接优质物业服务项目，稳步拓展业务规模，优化业务结构。重点布局非住宅高端物业服务赛道，聚焦写字楼、产业园区、公共建筑等高附加值业态，逐步提升高端项目占比，增强主业盈利能力。同时，加强与行业内优质企业的合作，通过协同合作、资源共享等方式，拓宽业务拓展渠道，实现规模与质量同步提升。
3、拓展增值服务多元化发展。打破传统物业服务边界，构建“基础服务+增值服务”双轮驱动的业务模式，围绕客户核心需求，积极拓展多元化增值服务，逐步提升增值服务在物业服务总收入中的占比，增强主业盈利韧性。
（二）严控成本费用，强化现金流管理，保障经营稳健
1、实施全面成本管控。对各项成本费用进行全面管控，压缩非必要行政开支、营销费用与运维成本，将有限资金优先投入到核心业务发展中。强化成本核算与分析，定期对成本费用执行情况进行复盘，及时发现并整改成本管控中的薄弱环节，持续提升成本管控水平。
2、强化现金流安全管理。以“稳现金流”为核心，建立健全现金流管理体系，统筹管理公司资金，优化资金配置，加强资金回笼管理，规范物业服务收费、租金收取流程，强化催收管理，及时收回各类应收款项，确保经营现金流稳定。
二、加快发展新质生产力
1、推动业务边界延伸拓展，从单一服务向综合服务延伸，积极拓展城市空间运营、后勤一体化服务、园区综合管理等新业务领域。对接地方政府城市治理需求，拓展政府购买服务、城市环境运维、公共设施管理等业务，打造城市服务新增长点；依托现有产业园区物业服务经验，拓展园区招商、企业服务、产业链配套服务等业务，提升园区运营附加值。
2、在深耕物业服务主业、运用数字化、智能化手段改造提升传统服务能力的基础上，公司将围绕新质生产力重点方向系统性开展产业研究，积极寻找符合国家战略导向、具备技术优势、成长潜力突出的优质标的，通过市场化并购方式吸纳前沿技术、专业团队、成熟业务与优质资产，全面增强抗风险能力与长期可持续发展动能。
三、强化公司治理，保障规范运作
根据《公司法》《上市公司治理准则》《上海证券交易所股票上市规则》等相关法律法规和《公司章程》的要求，公司不断规范公司内部控制制度，推动公司治理主体协调运转、有效制衡，努力降低经营风险，切实维护公司及全体股东的利益。
公司及管理层将及时向独立董事汇报经营情况和重大事项，为其开展工作提供便利，切实保障独立董事知情权，强化其监督作用。
四、强化关键少数责任，履职尽责、担当作为
聚焦控股股东、实控人、董事、高级管理人员等“关键少数”，明确履职要求，健全考核与问责机制。持续健全独立董事履职保障体系，全力保障独立董事依法依规、独立自主行使职权，及时、完整提供公司经营管理、财务数据、重大事项等相关资料，充分发挥独立董事在财务、法律、行业技术等领域的专业优势，深度参与公司重大战略决策、风险防控、关联交易审议等关键事项论证，进一步提升董事会决策的科学性、高效性、前瞻性与公正性，切实筑牢公司、全体股东尤其是中小投资者合法权益的坚实保护屏障。
五、重视股东回报，提升发展质量
坚持“重回报”核心导向，以扭亏增盈、夯实盈利基础为前提，切实维护股东合法权益，提升股东获得感与满意度。在符合监管要求与公司发展战略及公司利益的前提下，多措并举适时开展资本运作，稳定公司股价，修复市场估值。严格控制资本运作风险，确保所有资本运作举措均以维护股东利益为核心，充分履行审议、披露程序，保障股东的知情权与参与权。通过持续的经营改善、价值提升与规范运作，增强公司市场竞争力与认可度，实现公司价值与股东利益同步增长。
六、加强投资者沟通，透明公开、凝聚共识
公司将一如既往地严格按照《公司法》《上海证券交易所股票上市规则》等法律法规和《公司章程》等相关规定，遵循真实、准确、完整、及时、公平的信息披露原则，切实履行信息披露义务，优化信息披露工作，努力提高信息披露质量和透明度，并积极增加自愿性信息披露，以简明清晰、通俗易懂的原则开展信息披露工作，便于投资者更好地了解行业及公司的价值。同时公司高度重视与投资者的沟通交流，致力于提高投资者关系管理水平，通过上证E互动平台、业绩说明会、电子邮箱、投资者热线、股东会等多种形式与投资者加强交流频次，建立了公开、透明、多层次的市场沟通机制，响应股东合理诉求，让投资者能够更加清晰、全面地知悉并了解公司价值，增强投资者认同感、凝聚共识。
七、其他说明及风险提示
公司将扎实推进“提质增效重回报”行动，聚焦主业经营与治理优化，持续提升发展质量与投资价值，切实维护全体股东合法权益。本行动方案是基于公司当前情况制定，所涉及的公司发展规划、经营计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的承诺，未来可能会面临宏观经济、行业政策、市场环境等变化带来的不确定性，敬请广大投资者理性投资、注意投资风险。
特此公告。
天津津投城市开发股份有限公司
董 事 会
2026年4月30日
证券代码：600322 证券简称：津投城开 公告编号：2026一013
天津津投城市开发股份有限公司
关于修订《公司章程》的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
天津津投城市开发股份有限公司（以下简称“公司”）于2026年4月28日召开十一届四十二次董事会会议，会议审议通过了《关于修订〈公司章程〉的议案》。
根据《中华人民共和国公司法》和其他有关规定，结合公司实际情况，公司拟对《公司章程》相关条款进行修订，主要修订内容如下：
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除上述条款修订外，《公司章程》其他条款不变，修改后的《公司章程》详见上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）。
本次修改《公司章程》事项尚需公司股东会特别决议审议通过。通过后需向市场监督管理部门办理变更登记与备案，《公司章程》修订的内容以市场监督管理部门最终备案登记的内容为准。
特此公告。
天津津投城市开发股份有限公司
董 事 会
2026年4月30日
证券代码：600322 证券简称：津投城开
天津津投城市开发股份有限公司
2025年度环境、社会和公司治理报告摘要
第一节重要提示
1、本摘要来自于[可持续发展/环境、社会和公司治理]报告全文，为全面了解本公司环境、社会和公司治理议题的相关影响、风险和机遇，以及公司可持续发展战略等相关事项，投资者应当到www.sse.com.cn网站仔细阅读[可持续发展/环境、社会和公司治理]报告全文。
2、本环境、社会和公司治理报告经公司董事会审议通过。
第二节报告基本情况
1、基本信息
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2、可持续发展治理体系
（下转955版）
证券代码：600322 证券简称：津投城开
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
重要内容提示
公司董事会及董事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证季度报告中财务信息的真实、准确、完整。
第一季度财务报表是否经审计
□是 √否
一、主要财务数据
(一)主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
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(二)非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
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对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
(三)主要会计数据、财务指标发生变动的情况、原因
√适用 □不适用
■
二、股东信息
(一)普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表
单位：股
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持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况
□适用 √不适用
前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化
□适用 √不适用
三、其他提醒事项
需提醒投资者关注的关于公司报告期经营情况的其他重要信息
□适用 √不适用
四、季度财务报表
(一)审计意见类型
□适用 √不适用
(二)财务报表
合并资产负债表
2026年3月31日
编制单位：天津津投城市开发股份有限公司
单位：元 币种:人民币 审计类型：未经审计
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公司负责人：齐颖 主管会计工作负责人：乔建增 会计机构负责人：乔建增
合并利润表
2026年1一3月
编制单位：天津津投城市开发股份有限公司
单位：元 币种:人民币 审计类型：未经审计
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本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。
公司负责人：齐颖 主管会计工作负责人：乔建增 会计机构负责人：乔建增
合并现金流量表
2026年1一3月
编制单位：天津津投城市开发股份有限公司
单位：元 币种：人民币 审计类型：未经审计
■
公司负责人：齐颖 主管会计工作负责人：乔建增 会计机构负责人：乔建增
(三)2026年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表
□适用 √不适用
特此公告
天津津投城市开发股份有限公司董事会
2026年4月30日
