（上接106版）

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公司在期末进行存货跌价测试时，预计售价结合自身定位综合考虑项目近期售价及周边可比项目市场价格确定，预计售价与周边可比项目市场价格不存在较大差异，预计售价依据合理；预计销售费用及税金参考公司已售部分的实际费率进行合理估计，预计销售费用及税金依据合理；预计完工成本使用经审批的预算进行预估，公司存货跌价准备测算的关键参数依据合理。

（4）选取A股房地产行业2025年营业收入前十的可比公司存货跌价准备计提比例进行比较，公司与同行业可比公司不存在重大差异，具体如下：

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综上所述，公司存货跌价准备测算的关键参数依据合理，对于存在减值迹象的存货，公司根据存货跌价测试结果足额计提存货跌价准备，存货跌价准备计提合理谨慎。

会计师意见：

会计师在对新城控股2025年度财务报表的审计过程中已关注存货跌价计提情况，针对存货跌价计提的合理性，会计师执行的主要程序如下：

（1）了解并评价管理层与存货可变现净值相关的内部控制的设计，测试关键控制运行的有效性。

（2）选取样本，评价管理层所采用的估值方法，将预计售价与该项目实际预售/销售售价或市场可获取数据进行比较。

（3）选取样本，将管理估计的存货项目完工时将要发生的成本与经管理层批准的预算扣除已发生成本进行对比。

（4）将预计销售费用占销售收入的比例与新城控股实际销售费用占比情况进行比较。

（5）选取样本，就新城控股上一年度存货可变现净值的评估与实际变现的价值进行比较，并评价管理层存货可变现净值估计的准确性。

（6）取得管理层编制的可变现净值计算表，重新计算存货可变现净值的金额。

基于已执行的审计程序，会计师认为公司关于存货的上述说明，没有与会计师在执行新城控股2025年度财务报表审计过程中所了解的情况在所有重大方面存在不一致。

问题三、关于其他应收款与关联方资金往来

年报显示，报告期末，公司其他应收款期末账面余额为289.13亿元，其中，按单项计提坏账准备的其他应收款余额为62.99亿元，坏账准备为24.17亿元，计提比例为38.38%；按照组合计提坏账准备的其他应收款余额为226.14亿元，坏账准备为 6.34亿元，计提比例为2.80%。报告期内，公司收回和支付关联方资金往来分别为 10.20亿元和5.73亿元，收到和偿还关联方计息资金往来分别为38.93亿元和32.45亿元，相较上年同期变化均较大。请公司：（1）补充披露其他应收款（特别是前十大欠款方）的具体构成，包括但不限于欠款方名称、与公司及控股股东是否存在关联关系、款项性质、形成原因及背景、账龄、期末余额、坏账准备计提情况、期后回款情况；（2）结合其他应收款欠款方履约能力、偿债意愿及可回收性的评估，详细说明坏账准备的计提政策、依据、关键参数及测算过程，评估并说明坏账准备计提的充分性和合理性；（3）补充披露收回和支付关联方资金往来、收到和偿还关联方计息资金往来的具体情况，包括但不限于对手方名称、关联关系、往来金额、形成原因、资金用途及商业合理性。

公司回复：

1、补充披露其他应收款（特别是前十大欠款方）的具体构成，包括但不限于欠款方名称、与公司及控股股东是否存在关联关系、款项性质、形成原因及背景、账龄、期末余额、坏账准备计提情况、期后回款情况。

截至2025年12月31日，公司其他应收款主要是应收少数股东款项和应收合联营企业款项，公司前十大欠款方的具体情况如下：

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注：期后回款截止日为2026年4月30日。

新城控股应收少数股东款项主要形成于并表合作项目开发建设工程中。根据合作协议约定，在保证项目建设资金充足的前提下，合作项目各股东方可根据持股比例及合作安排对临时富余资金统筹使用。此类款项及约定具有行业普遍性，且通常在项目利润分配或项目清算时优先偿还。

新城控股应收合联营企业款项主要形成于非并表合作项目开发建设工程中。对于处于前期投入阶段的合联营企业，各股东方按照持股比例及合作安排，共同向合联营项目公司提供建设及日常经营所需资金支持。随着项目销售回款逐步实现及经营现金流改善，相关款项将按照协议约定逐步收回。

上述款项均与合作开发项目有关，相关往来款项回收周期与项目开发周期高度关联。鉴于房地产行业的特性，开发周期往往较长，这也导致了款项回收周期的延长，截至2026年4月30日，上述款项暂未形成大额回款，不存在明显异常情况。

2、结合其他应收款欠款方履约能力、偿债意愿及可回收性的评估，详细说明坏账准备的计提政策、依据、关键参数及测算过程，评估并说明坏账准备计提的充分性和合理性。

（1）坏账计提政策及依据

公司通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。若某一客户信用风险特征与组合中其他客户显著不同，或该客户信用风险特征发生显著变化，公司对该应收款项单项计提坏账准备。除单项计提坏账准备的应收款项之外，公司依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。在确定各组合预期信用损失率时，在审慎考虑当前状况和前瞻性信息的情况下，公司结合外部数据，如参考商业银行关于房地产行业的不良贷款率、政府平台债券的历史违约率等分别确定了各组合的预期信用损失率。除应收政府有关机构款项由于相关单位主要是政府单位，其信用风险和其他组合存在较大差异外，其他组合的信用风险不存在较大差异，预期信用损失率相同。2025年各组合及坏账计提比例如下：

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（2）坏账准备计提的充分性和合理性

公司结合欠款方履约能力、偿债意愿及可回收性的评估等，将其他应收款区分为第一阶段、第二阶段与第三阶段，并分别确认坏账准备。主要情况如下：

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公司将客户信用风险特征发生显著变化的其他应收款划分至第三阶段，并根据其款项可回收情况单项计提坏账。除因发生信用减值损失划分至第三阶段的其他应收款外，剩余其他应收款的信用风险未显著增加，公司将相关其他应收款划分至第一阶段，并依据信用风险特征将其他应收款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。

公司的其他应收款主要是房地产开发过程中形成的款项，相关往来款项回收周期与项目开发周期高度关联。鉴于房地产行业的特性，开发周期往往较长，款项回收周期也较长，因此其他应收款账龄普遍较长。公司部分其他应收款账龄较长主要是尚未到回款时间，账龄长不一定存在重大坏账风险。故部分其他应收款账龄虽然超过1年，但公司经过分析发现其信用风险未显著增加，认为其应分类为第一阶段的应收款项，按照组合计提坏账准备，如：

公司应收少数股东款项在项目利润分配或项目清算时收回，往来款项无重大坏账风险。在相关客商信用风险未显著增加时，公司未区分账龄，按照统一的预期信用损失率3.11%，对该类款项计提坏账。若相关客商信用风险显著增加，则根据款项的可回收性单项计提。

公司应收合联营企业的款项在合联营企业取得销售回款后逐步返还。在项目不存在超额亏损的情况下，往来款项无重大坏账风险。在相关客商不存在超额亏损的情况下，公司未区分账龄，按照统一的预期信用损失率3.11%，对该类款项计提坏账。在项目存在超额亏损的情况下，公司对合联营企业的款项回收存在风险，在长期股权投资的账面价值减记至零的情况下，公司根据预计的超额亏损金额对其他应收款单项计提坏账准备。

公司其他性质的应收款，大部分也都与房地产开发业务有关。在相关客商信用风险未显著增加时，公司未区分账龄，公司区分款项性质按照统一的预期信用损失率计提坏账，其中应收政府有关机构款预期信用损失率为0.49%、其他的预期信用损失率3.11%。公司结合欠款方履约能力、偿债意愿及可回收性的评估，如相关客商信用风险显著增加，则根据款项的可回收性单项计提。

公司其他应收款前十大欠款方坏账测算过程如下：

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公司已分别按照单项和组合对所有其他应收款计提了坏账准备，公司坏账准备计提充分合理。

（3）对比A股房地产行业2025年营业收入前十的可比公司其他应收款坏账计提比例，公司的坏账计提水平与同行业可比公司的平均坏账计提比例不存在重大差异，具体如下：

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3、补充披露收回和支付关联方资金往来、收到和偿还关联方计息资金往来的具体情况，包括但不限于对手方名称、关联关系、往来金额、形成原因、资金用途及商业合理性。

（1）收回和支付关联方资金往来情况

公司与关联方的无息资金拆借往来主要是与合联营企业及其子公司发生的往来。对于处于前期投入阶段的合联营企业，各股东方按照持股比例及合作安排，共同向合联营项目公司提供建设及日常经营所需资金支持。在此阶段，公司向合联营企业支付款项用于合联营项目开发运营，属于股东对项目正常经营活动的合理投入；在合联营企业取得销售回款后，在保证项目建设资金充足的前提下，再将相关款项逐步返还给公司，在此阶段，公司收到合联营往来款项。该等资金往来的模式，主要是公司与其他公司合作开发合联营项目的合作机制形成，具有行业普遍性以及商业合理性。

新城控股2025年收到关联方无息资金拆借前十大金额具体如下：

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新城控股2025年支付关联方无息资金拆借前十大金额具体如下：

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（下转108版）