新政激活 需求释放 热点城市楼市迎结构性回暖
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◎记者 张良 周亮
8月20日，上海市住房城乡建设管理委等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（简称“沪八条”），自2026年8月21日起施行。
进入2026年下半年，随着各地楼市政策发力，热点城市房地产市场走出稳步修复行情。
上海证券报记者调研发现，当前热点城市楼市已告别普涨式回暖，迎来真实居住需求主导下的结构性修复，购房者决策更趋审慎理性，卖旧买新的置换需求持续升温。房地产行业已迈入供需关系持续优化、发展质量优先的新周期。
自住需求主导
置换助推结构性修复
作为全国楼市的“晴雨表”，上海凭借稳固的需求基本盘和强大的内生韧性，在本轮市场波动中率先企稳，是全国最早迎来回暖行情的热点城市之一。
7月以来，上海楼市呈现出淡季不淡、量价齐升行情。新房市场方面，7月成交量同比微增1%，实现年内首次由负转正。中高端产品成交活跃，延续了去年以来的热度。国家统计局房价指数显示，上海房价同比涨幅处于全国领先位置。二手房市场表现更为强劲。国家统计局数据显示，二手房价格指数已连续反弹6个月，累计上涨2.2%，市场运行趋势已发生实质性转变。
近日，在上海市宝山区某央企开发项目售楼处，记者看到，虽然是工作日，但售楼处前来看房的人并不少。销售人员告诉记者，项目销售情况良好，从项目的客群结构来看，置换属性十分突出。在其经手的客户中，卖旧买新的置换客户占比约为70%。此外，项目客群中全款购房的客户占比正稳步提升，多数购房者主动选择控制杠杆。
该销售人员进一步表示，当前上海新房市场呈现出较为明显的分化特征：位于优质区位、开发品牌可靠、周边规划兑现度高的新盘项目去化速度较快，而那些地段缺乏核心价值锚点、产品力表现平平的项目则面临着一定的去化压力。如今购房者的决策高度理性，房企之间的竞争维度也随之全面切换，行业洗牌进程正在持续加速。
在上海看房已有半年时间的改善型购房者杨先生对记者表示，现在买房完全是出于自住需求，市场价格稳定、政策友好，找到合适的房源就可以入手。“楼市不会大起大落，稳是主基调，我们更看重居住实用性和未来居住的稳定性，理性置业是现在大多数人的选择。”他说。
进入8月中下旬，上海新房市场热度持续攀升。8月12日，位于上海市青浦区徐泾板块的绿城悦海棠项目首次开盘，228套房源当天全部售罄，成交总额达16.7亿元。该项目共获得946组客户认筹，首开认购率约为415%。8月15日，位于嘉定新城板块的象屿金茂满嘉正式开盘，该项目认购率也超过400%，此次推出的115套房源开盘当日同样全部售罄。
“上海楼市改善性需求基础稳固，近期热销项目能在同类竞品中脱颖而出，本质是产品力领先。”上海中原地产市场分析师卢文曦对记者表示，当前上海楼市正处于结构性复苏通道，并非全域普涨，而是呈现清晰的轮动节奏：前期每平方米10万元以上的高端改善项目率先热销，近期中端改善类产品热度攀升，这一变化说明本轮上海楼市回暖具备明确的传导性与延展性，楼市结构性修复格局仍在延续。
政策精准发力
热点城市楼市暖意显现
本轮楼市回暖由政策红利驱动。7月底的中央政治局会议明确“稳定房地产市场”，为下半年楼市稳定发展划定方向。热点城市随即因地制宜出台优化政策，精准激发市场活力。
8月7日，北京发布楼市新政，下调非京籍家庭五环内购房社保或个税缴纳年限、加大公积金贷款支持力度、支持公积金贷款存量房“带押过户”，全方位降低合理购房入市门槛。新政落地首周，北京新房到访、二手房带看热度显著攀升，改善型房源咨询量提升尤为明显。
龙湖集团有关负责人对记者表示，北京楼市新政落地后，公司旗下北京龙湖观萃项目客户到访量环比上升约41%，有3组老客户借助公积金贷款新政缓解支付压力而出手购房。
中指研究院监测数据显示：8月8日至13日，北京二手房成交2450套，环比增长8.6%，同比增长2%；新房成交451套，环比增长4.4%。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，政策传导存在一定的滞后性，后续需持续跟踪新房到访转认购、二手房带看转签约的效率，观察局部回暖能否扩展至更大的范围。
广州一二手住宅房价指数已经连续5个月环比上涨。记者从广州市住房和城乡建设局了解到，在房价回升的情况下，市场成交持续活跃。随着提升公积金贷款额度、发放“卖旧买新”专项补贴、国企收购二手住房等政策效应持续释放，近期市场活跃度保持在高位。7月以来广州全市一手商品房网签面积同比保持正增长。
近期广州不少新推项目首开当期去化率达80%以上。番禺区绿城臻园销售经理徐添对记者表示，项目核心优势是纯别墅，首期的去化率超过八成。此外，记者获悉，白云区的保利云瑞在6月底首开时去化即超过九成，认购金额达到15亿元。7月，保利云瑞已取消开盘折扣优惠。
二线城市中，苏州、成都楼市的修复节奏也在加快。今年二季度以来，苏州二手房成交量连续多月实现同比正增长。截至7月底，苏州市区年内二手房累计成交近4万套，同比提升约8%。
“这一态势主要源于两方面支撑。”克而瑞苏常区域总经理、首席分析师戈文问对记者表示：一是市场供应收缩，二手房挂牌量从去年同期的约10万套回落至当前的8.5万套左右；二是购房预期逐步修复，随着“稳定房地产市场”相关政策信号释放，此前积压的观望需求持续入市。受此影响，不仅二手房成交量同比走高，部分次新房价格较去年下半年也有所回升，房源议价空间明显收窄。新房端，7月淡季之下苏州仍有新开盘项目去化率达到70%至80%，仅部分旧规产品仍在通过以价换量的方式走货。从苏州全市一二手房总成交规模来看，当前整体水平已高于去年同期。
中指研究院成都公司总经理黄雪告诉记者，今年成都楼市整体呈现总量稳健、分化明显、结构性回暖的特征。新房价格重心小幅抬升，但并非普涨，而是成交结构改善所致，高端改善房源占比提升，拉高了整体均价。刚需客群则转向二手房市场，二手房成交持续放量。
供需格局优化
市场修复行情仍将延续
最新出炉的楼市数据，为本轮楼市的修复回暖趋势提供了有力的数据佐证。
普睿数智研究中心发布的月度数据显示，从7月一二手房成交变化来看，北京、上海、深圳、武汉、宁波、苏州的一二手房成交规模同比均实现正增长。拉长时间维度看，今年前7个月，18个重点城市中有7个城市一二手房成交总量超过1000万平方米，其中成都、上海成交总量排在前两位。二手房成交仍然是多数城市楼市的基本盘。
房价方面，8月17日，国家统计局发布的数据显示，7月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨或持平的城市有23个，比上月增加2个，二手住宅销售价格环比上涨或持平的城市有8个，比上月减少2个。
热点城市楼市的修复信号正持续释放。但与十年前全域普涨的行情形成鲜明对比，当前市场的回暖呈现出较强的结构性特征：新房端，能实现高认购率、开盘即售罄的项目，主要集中于少数区位价值突出、产品力表现拔尖的标杆项目；土地端，能实现高溢价率成交的地块，也只是少数核心板块的优质地块，市场热度呈现清晰的“点状分布”格局。
这种结构性回暖的底层动因，源自房地产市场供求关系发生了重大变化，行业正从增量扩张转向存量提质。住房已不再是供不应求的稀缺品，不管是手握数百万级预算的购房者，还是揣着真金白银拿地的房企，都已变得更加务实：买房追求的是居住的舒适性、配套的便利性，优先选择符合新规标准的高品质产品；拿地策略趋于审慎理性，更加强调项目盈利的确定性。这种变化，是房地产行业迈入新发展阶段后自然演化出的新运行逻辑，也是供需两端所有市场参与者适配行业大环境变化所作出的理性选择。
展望后市，58安居客研究院院长张波表示，随着前期一系列楼市政策效应持续释放，热点城市有望在“金九银十”迎来一轮需求集中释放，但市场修复是循序渐进的过程，不同城市节奏差异会比较大，下半年的最大看点在于核心城市合理住房需求持续释放、存量房流通效率提升、居住品质供给持续优化，以及由此带来市场信心的逐步恢复，楼市结构性修复的动能也会进一步释放。
