多部门打出政策“组合拳” 推动加快构建房地产发展新模式

◎记者 于祥明

商品住房销售制度、房地产信贷制度及融资制度，迎来一轮全方位优化升级。

8月28日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局、中国证监会等多个部门打出政策“组合拳”，推动加快构建房地产发展新模式。包括有力有序推行商品住房现房销售，改革完善房地产信贷管理制度，以及改革完善房地产企业股票、债券、资产支持证券（ABS）和不动产投资信托基金（REITs）等融资制度，满足房地产企业合理融资需求。

商品住房销售制度是房地产管理的基础性制度，是构建房地产发展新模式的重要内容。住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》当日对外发布。其中要求，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益，加快构建房地产发展新模式。

同日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》），我国延续20多年的房地产信贷制度迎来全面优化升级。

“《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，是完善房地产基础制度的重要组成部分。”中国人民银行有关部门负责人表示，《意见》主要从加强房地产信贷统筹管理、改革完善房地产开发贷款制度、改革完善购房贷款制度、完善房地产金融宏观审慎管理等四个方面对现有制度进行改革完善。

与市场关系最密切的是，《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化，以更好满足房地产合理信贷需求。其中，关键调整之一是将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，具体期限由购房人与商业银行协商确定。

证监会同日发布了《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，着力改革完善房地产企业股票、债券、资产支持证券（ABS）和不动产投资信托基金（REITs）等融资制度，满足房地产企业合理融资需求，助力构建房地产发展新模式。

上述文件在房企融资的多个方面进行优化调整，包括：支持上市房企通过定向增发、定向可转债等向特定对象发行方式再融资；持续做好境外上市房企再融资的备案工作；支持上市房企运用发行股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产；支持房企新增发行公司债券用于符合政策要求的房地产项目，允许存量公司债券滚动续发；鼓励依托经营稳健、现金收益良好的项目，发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）、不动产ABS；支持依托符合条件的项目发行REITs或者作为扩募资产装入已上市REITs；支持符合规定的私募基金管理人设立不动产私募基金等。

与此同时，金融监管总局会同相关部门改革完善房地产融资制度，当天发布了一系列管理办法，包括《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《商业地产贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》，从五个领域细化房地产金融服务。

上述管理办法坚持以项目为中心、主办银行制、资金封闭管理，指导银行业金融机构按市场化、法治化原则做好房地产金融服务，实现对房地产开发、建设、销售、运营等全周期金融支持，形成适配房地产发展新模式的融资制度。