上海新华传媒股份有限公司关于2025年年度报告的信息披露监管问询函的回复公告
证券代码：600825 证券简称：新华传媒 编号：临2026-013
上海新华传媒股份有限公司关于2025年年度报告的信息披露监管问询函的回复公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
重要内容提示：
1、上海新华传媒股份有限公司（以下简称“公司”）于2022年至2025年期间，四次向控股股东上海报业集团的全资子公司上海上报传悦置业发展有限公司（以下简称“上报传悦置业”）购置上报传悦坊商铺及部分办公房产36套，总面积9,488.27平方米，总金额3.24亿元。首次购买经公司总裁办公会审议通过，后续三次购买均经公司董事会审议通过，上述关联交易均已履行相应的审议程序并披露，符合《股票上市规则》等相关规则要求。
2、截至目前，相关资产运营及规划有序推进，其中1套商铺用于公司自营书店，其余11套商铺整体出租情况良好，24套办公房产正在按照规划推进相关落地工作。上述11套商铺，在2023-2025年期间，每套年化收益率情况分别为5%-5.2%、5%、5%、5%-5.22%、5%、4%-4.31%、4%-4.31%、2.76%-3.64%、4%-4.31%、4%-4.02%和3.55%-3.90%，优于1年期定期存款利率，且相关租金已全额收回，有效提升了公司资金使用效率及整体利润水平。截至目前，上述11套商铺中2套商铺于2025年底租赁到期后暂时空置，其余9套商铺租赁到期时间主要集中在2027年至2029年，公司已积极开展招商工作。针对24套办公用房，目前公司规划将三分之一面积用于自用办公，打造上海房报传媒经营有限公司（以下简称“房报传媒”）南区总部，为房报传媒从传统业务模式加速向综合文化服务商转型升级提供物理载体与空间支撑；剩余三分之二面积计划对外出租，目前已对接多家意向客户并开展洽谈工作，公司将结合下属公司系统性变革工作，动态优化调整自用与对外出租的面积配比。公司前三次购置商铺的价格为网上备案价基础上的优惠折扣价格，第四次购置办公用房的价格以评估价为依据确定，公司历次购房价格均低于上报传悦坊对外销售成交均价，公司购置上述房产的交易定价公允、合理，不存在损害上市公司利益情形，也不存在关联交易资金违规流向关联方的情形。
3、上述购置房产具备长期收租的可持续经营基础，2025年未发生明显变化，未见资产减值迹象，所以2025年未计提减值准备是合理的。2026年3月，公司基于2025年末到期的两套传悦坊物业还处于空置状态，无法按预期产生经济收益，出于审慎考虑，公司财务管理中心联合房产经营管理部门对其进行了减值测试。经测试，公司投资性房地产的可收回金额高于账面净值，未计提减值准备是合理的。
公司于近期收到上海证券交易所出具的《关于上海新华传媒股份有限公司2025年年度报告的信息披露监管问询函》（上证公函【2026】1212号）。收到函件后，公司高度重视并针对函件中的问题认真组织回复，现将有关情况说明如下：
如无特殊说明，本回复中金额单元为万元，若合计数与各分项数值相加之和在尾数上存在差异均为四舍五入所致。
问题1关于投资性房地产。年报显示，报告期末公司投资房地产账面价值5.94亿元、占公司非流动资产的41.19%，全部为房屋、建筑物，未计提减值准备。近五年公司投资性房地产账面价值逐年增长、累计增长138.55%，增加原因主要为“外购”。前期公告显示，公司于2022-2025年间四次向关联方上海上报传悦置业发展有限公司收购上报传悦坊房产，成交总价共计3.24亿元。
请公司：（1）补充披露近五年购置投资性房地产的主要原因、交易方式、交易对手方、关联关系、房产位置、楼层、面积、规划及实际用途，说明购置房屋、建筑物的目的，与公司主营业务的协同性；
（2）说明连续四年从关联方处购置房产的必要性与合理性，并结合历次交易房产价值确定方式及评估情况、交易单价及与周边可比交易单价的差异等说明交易定价的公允性，是否存在关联方侵占上市公司利益情形；
（3）结合公司投资性房地产所在区域房地产市场发展情况、周边可比物业情况等，说明未计提减值准备的合理性。
请年审会计师、独立董事发表意见。
【公司回复】
一、补充披露近五年购置投资性房地产的主要原因、交易方式、交易对手方、关联关系、房产位置、楼层、面积、规划及实际用途，说明购置房屋、建筑物的目的，与公司主营业务的协同性
（一）近五年购置房产情况
2022年至2025年，公司出于业务拓展、闲置资金保值增值需求，分批向控股股东上海报业集团的全资子公司上报传悦置业购置上报传悦坊商业及部分办公房产36套，房产位于上海市奉贤区望园南路1799弄、上海市奉贤区南奉公路7888弄，总面积9,488.27平方米，总金额3.24亿元。具体情况如下：
2022年，公司购入望园南路1799弄38号202室商铺1套，面积561.74平方米，规划为自用，实际用于自营书店，以现金方式购买；
2022年，公司购入望园南路1799弄18号201室商铺1套，面积689.47平方米，望园南路1799弄11、15、16、20号一层商铺4套，面积合计1407.75平方米，规划为出租，实际已全部对外出租，以现金方式购买；
2024年，公司购入南奉公路7888弄9、13号201室商铺1套，面积266.60平方米，南奉公路7888弄10号一层商铺1套，面积248.93平方米，望园南路1799弄1、33、34、71号一层商铺4套，面积合计859.86平方米，规划为出租，实际已全部对外出租，以现金方式购买；
2025年，公司购入望园南路1799弄56号5-10层办公楼24套（每层4套，共6层），面积合计5,453.92平方米，规划为部分自用、部分出租，自用和出租工作正按计划推进中，以现金方式购买。
（二）购置房屋、建筑物的主要原因和目的，与公司主营业务的协同性
上报传悦坊是由上报传悦置业打造的文化地产平台，位于上海市奉贤区、奉贤新城“十四五规划”核心区域，是上海报业集团携手奉贤区政府共同打造的“南上海”文创旗舰综合体，由国际著名建筑设计师隈研吾担纲设计，于2021年建成。上海市奉贤区政府土地使用权出让合同明确要求引入大型综合性书店、青少年文化教育机构等。
公司向上报传悦置业购买的位于上报传悦坊的房产，主要基于战略层面的多重考量，紧密衔接公司《2021-2023年转型发展三年行动计划》和《深化改革工作方案》（新三年行动计划）：一方面，出于业务拓展及闲置资金保值增值的现实需求，通过不动产配置提升资金使用效益，出租获取的稳定租金收益，可以提高公司盈利水平；另一方面，为公司主业转型发展预留必要的物理空间与战略缓冲，优化资产结构和产业布局，从而增强公司整体抗风险能力，实现资产价值的长期稳健增长。
公司通过购置上报传悦坊房产，既能落地实体文化空间、丰富奉贤新城文化供给，又可通过商铺、闲置办公物业对外出租获取稳定租金收益，提高公司盈利水平，与公司主营业务形成良好协同。
二、说明连续四年从关联方处购置房产的必要性与合理性，并结合历次交易房产价值确定方式及评估情况、交易单价及与周边可比交易单价的差异等说明交易定价的公允性，是否存在关联方侵占上市公司利益情形
（一）连续四年从关联方处购置房产的必要性与合理性
2022年，公司向上报传悦置业购买望园南路1799弄38号202室商铺1套，购买金额1,823.67万元，主要系根据《2021-2023年转型发展三年行动计划》，公司将全面推进“5+5+N”书店网络布局，计划完成中心城区五大书城、五个新城“江南书局”和特色书店的改造。所购房产用于开设“江南书局·书的庭院”，是公司五个新城首个落地项目。目前该书局在正常运营中，最近三年及一期经营数据如下：
单位：万元
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“江南书局?书的庭院” 紧扣上海市 “五个新城” 战略布局落地运营。当前门店营收规模较小，暂处亏损状态，但公司正积极结合新华连锁系统性变革工作方案的总体部署，进行单店模型重塑，进一步提升单店运营能力和盈利水平，并作为奉贤新城公共文化配套的重要载体，履行好书香文化服务商的重要角色，切实践行文化惠民的社会责任。
2023年至2025年，公司向上报传悦置业购买望园南路1799弄、南奉公路7888弄商铺11套、办公用房24套，是在自营书店的基础上，更好的深度融入奉贤新城发展，引入更多与书店相关的文化业态，打造综合文化空间，为公司拓展增量的同时建设更有影响力的文化品牌和文化平台，也为公司主业转型发展预留空间，同时进一步提高资金的使用效率，优化资产结构和产业布局，提高公司整体抗风险能力。11套商铺均已出租，目前收租情况良好，2023-2025年合计实现租金收入 2,165.48 万元，相关租金已全部收回。租金收益率（2023-2025）如下表：
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注：2024年购买的L6-L11共6处商铺租赁日期起始日为2024年7月15日，表列收益率均折算为年化口径。
2025年10月，公司向上报传悦置业购买1幢56号整体办公用房，合计24套房产，用于日常办公和经营使用，房屋总建筑面积5,453.92平方米，购买金额10,097.00万元。
公司目前办公用房处于承租状态，租金较高，且办公资源紧张，公司未来还将继续拓展主业，加大数字经济研究和投入力度，现有办公环境和场地已不能契合公司经营发展需要。为满足公司日常办公需要，提升公司形象，同时为未来发展预留空间，综合考虑地理位置、交通、配套设施、房屋质量等因素，公司购置上述办公房产用于日常办公和经营，在满足自身使用需求的同时，将余下房屋交由公司全资子公司房报传媒进行统一经营管理，董事会授权管理层根据周边市场环境及产业政策等变化动态调整自用及对外出租结构。
本次办公用房使用规划将延续房产购置时的核心定位，通过优化空间布局，充分发挥“战略支撑、产业对接、业务孵化、成本管控”等核心功能。项目整体遵循“短期适配过渡、长期动态优化”分阶段策略，渐进式推进。具体使用规划如下：
1、自用部分
公司计划将房报传媒物业运营管理团队约30人搬迁至本次购置办公用房的第五、六两层办公，面积合计1,817.78㎡，用于打造房报传媒南区总部，加强对上报传悦坊自有房产及公司南区存量房产销售运营管理,为房报传媒从传统业务模式加速向综合文化服务商转型升级提供物理载体与空间支撑。
上述自用区域不以传统密集型工位办公为主，聚焦多元化核心功能布局，重点布局产业合作对接、创新业务培育、品牌成果展示、文创陈列、数字内容样本体验、商务会务。有效弥补原租赁场地办公空间紧张、功能布局单一的短板，解决了无法满足品牌展示、商务对接、新业态拓展等发展需求的问题，打造成精品化、展示型、多功能的现代办公空间。
2、对外经营部分
本次购置房产剩余3,636.14㎡办公面积，将用于市场化对外出租。通过稳定的租赁收益，部分对冲新旧办公场地叠加运营产生的经营成本，实现资产稳健运营。
目前，房报传媒正筛选适配楼宇定位、经营稳健、业态优质的入驻主体，重点与寿险金融、文创直播、精品酒店等稳定业态的经营主体进行洽谈，储备了多类优质意向租户，有效保障项目出租率及租金回款稳定，确保资产持续产生稳定收益。
根据《市委宣传部、市国资委关于进一步推动宣传系统国有文化企业改革发展的实施方案》相关部署要求，目前，公司下属公司正式全面启动系统性变革工作，对存量资产全面盘活，提升自有房产利用率。公司将立足长远改革发展大局，持续优化全域办公资产布局结构，以上市公司利益最大化为导向，结合市场环境情况，动态优化调整上报传悦坊办公房产自用与对外出租的面积配比，实现房产资源与公司战略发展、业务布局的精准适配，最大化发挥公司资产运营效能。
综上，上报传悦坊的区位和项目定位契合公司长期发展战略和经营发展需要，公司所购商铺楼层均为1层和2层，办公用房则为中高层连续楼层，公司连续四年从关联方处购置房产主要系为业务拓展和资产保值增值，购置行为系必要且合理的。
（二）结合历次交易房产价值确定方式及评估情况、交易单价及与周边可比交易单价的差异等说明交易定价的公允性，是否存在关联方侵占上市公司利益情形
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注1：上述商铺交易时期无周边可比新售商铺，故周边可比交易单价取上报传悦坊网上备案价。
注2：差异率=（交易单价-周边可比交易单价）/周边可比交易单价。
网上备案价是根据《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，房地产新项目办理预售证前，先向区县房地产管理局市场科提交《销售方案备案》及《预、销售房地产网上备案项目售价申报表》（即一房一价表）等材料，其中备案价由房地产开发企业根据自身企业情况以及市场情况合理制定价格，在《销售方案备案》文件中说明本项目最高价及最低价，并列明价格浮动范围，不得上浮，下浮幅度不得超过20%。区县房管局审核通过后，向上海市房地产交易中心提交相关资料。市房地产交易中心审核通过后获得房地产网上合同签约备案资格，其他文件全部审核通过后发放预售许可证。公司购买价格是在网上备案价基础上给予优惠折扣的价格，所以定价具备公允性。
截止目前，上报传悦坊除对公司销售的商铺外，其他商铺成交价格均高于网上备案价的八八折，其中1楼商铺成交均价约为8.1万元/㎡，2楼商铺成交均价约为4.1万元/㎡；上报传悦坊除对公司销售的办公物业外，办公物业成交均价约为2.45万元/㎡。
1、历次交易价格确定方式
公司前三次购买房产未经评估，交易价格根据上报传悦置业预、销售房地产网上备案项目售价*相应折扣率确定，其中第一次和第二次购买价格按照网上备案售价的八八折确定，第三次购买价格按照网上备案售价的八五折确定。
公司第四次购买房产交易价格根据上海立信资产评估有限公司出具的信资评报字[2025]第040193号评估报告确定。本次评估对象为办公房地产，评估房地产市场价值的主要方法有市场法、收益法和成本法等，评估时应根据委估对象的具体情况确定合适的评估方法。评估人员分析了委估对象的实际情况、特点和委托人提供的有关资料，并进行了实地勘察及市场调查，确定本次评估所采用的方法为市场法和收益法，最终选取市场法评估结论。
2、单价差异说明
影响商业房产定价的因素主要包括面积、楼层、位置、动线节点、是否可做餐饮、户型及展示面等综合因素。公司2022年购买的38号房产为二楼商铺，面积为561.74平方米，面积较大，不能做餐饮，离主要动线位置较远，单价较低；2023年购买的房产中18号房产为二楼商铺，面积为689.47平方米，面积较大且在二层，因此单价较低；其余4套房产为一楼商铺，处于整个项目内街主要交通节点、两个展示面，因此单价较高；2024年购买的房产均为一楼商铺且面积整体较小，因此单价略高。2025年购买的房产为高层公寓，可作办公用房，面积较大且楼层高，单价较低。
前三次购买商铺同一时期周边无可比新售商铺，双方协商约定，按照上报传悦置业对外公开市场售价的基础上给予公司优惠折扣价（八八折、八五折），交易双方遵循客观、公平、公允原则，不存在关联方侵占上市公司利益的情形。
2025年购买办公用房可比物业为2024年11月成交绿庭国际广场物业一套，成交价17,610元/平方米；2025年2月成交南郊聚润大厦物业一套，成交价18,502元/平方米；2025年3月成交南郊新领域广场物业一套，成交价17,647元/平方米，与公司购买房产均价18,513元/平方米差异幅度区间为0-5.11%，主要受房龄、面积、楼层、位置、户型等因素影响，价格差异具有合理性，关联交易定价公允。
综上，上报传悦置业在对外公开市场售价的基础上给予公司优惠折扣价；办公用房价格根据评估报告确定，与周边房产相比存在小幅差异，主要受房龄、面积、楼层、位置、户型等因素影响，价格差异具有合理性，关联交易定价公允，未发现关联方侵占上市公司利益的情形。
三、结合公司投资性房地产所在区域房地产市场发展情况、周边可比物业情况等，说明未计提减值准备的合理性
（一）公司投资性房地产所在区域房地产市场发展情况
上海奉贤区南桥新城房地产市场具备多元板块结构与长期价值支撑逻辑。区域内部、行政板块因政府机关集聚形成稳定的居住与办公需求，资产抗跌属性突出；“鱼之眼”板块则依托地铁15号线南延规划及望园路中央公园等生态资源导入，逐步成为品质住宅集中区；此外，以生物医药与科研产业为核心的产业园区亦构成区域产业发展的重要支点。从远期发展维度看，随着15号线南延线预计于2027年底至2028年通车、浦江火车站建设推进，以及与闵行紫竹高新等区域的功能联动与产业协同持续深化，区域整体价值中枢有望获得实质性提升。
就商铺及写字楼市场而言，当前整体虽处于相对低迷周期，但投资端已呈现审慎布局特征，部分资金开始择机介入。2025年上海市固定资产投资同比增长4.6%，其中工业投资增长20.0%、城市基础设施投资增长11.2%。奉贤区2025年房地产固定资产投资完成237亿元，接近全年240亿元目标（完成率98.75%）。奉贤新房价格大致在3.6-6.3万元/㎡，新城核心区优质项目可达5万以上，外围项目在3.5万左右。
（二）公司投资性房地产所在区域周边可比物业情况
上报传悦坊位于上海市奉贤南桥新城望园南路近南奉公路，属于奉贤区重点打造的城市核心区。上报传悦坊东临望园南路，南临南奉公路，西至住宅区、北临解放东路；区域周边以新建住宅区，商办楼、商业综合体为主，整体商办聚集度较高，主要有南方国际广场、南方国际中心大厦、中企联合大厦、南郊能源大厦、南郊聚润广场、恒龙金尊广场等；商业经营业态有餐饮店、咖啡店、儿童教培、美妆等；区域内交通较便捷，公共交通主要奉浦快线、海湾快线、南团快线、奉贤21路、奉贤2路等，距离轨交5号线望园路站约1300米，自驾交通主要通过南奉公路往西通往沪金高速等城市快递路网；区域内绿化率一般，街面市容及卫生环境较好。
（三）公司投资性房地产核算及减值判断
根据《企业会计准则第 8 号一一资产减值》及应用指南规定，对于成本模式计量的投资性房地产，公司应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象。有确凿证据表明资产存在减值迹象的，应当在资产负债表日进行减值测试，估计资产的可收回金额，然后将所估计的资产可收回金额与其账面价值相比较，以确定资产是否发生了减值，以及是否需要计提资产减值准备并确认相应的减值损失。资产可收回金额的估计，应当根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
公司房产经营管理部门会根据市场情况，不定期对上海房地产市场做整体分析研判，除了与合作单位克而瑞、链家等专业机构共享行业数据外，还会针对公司存量物业集中区域开展实地调研，围绕房产整体行情、区域市场、租赁市场及未来市场展望等维度进行分析，为公司持有的投资性房地产管理提供专业意见参考。公司财务管理中心结合公司房产经营管理部门的分析结果，对成本模式计量的投资性房地产是否存在减值迹象予以判断。
近几年受宏观经济环境影响，上海及奉贤区域商业地产市场处于下行趋势，房产价值下跌，但公司购买的上报传悦坊物业地处奉贤新城核心商圈，周边商业氛围浓厚，各类商业业态布局成熟，已形成稳定且持续的客流聚集效应，预计能长期保持稳定的出租状态，出租租金收益稳定，具备长期收租的可持续经营基础，2025年未发生明显变化，未见资产减值迹象，所以2025年未计提减值准备是合理的。
2026年3月，公司基于2025年末到期的两套传悦坊物业还处于空置状态，无法按预期产生经济收益，出于审慎考虑，公司财务管理中心联合房产经营管理部门对其进行了减值测试。
根据企业会计准则相关规定，资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。由于近几年公司投资性房地产周边成交案例较少，流动性严重不足，因此公司采用收益法测算资产的可收回金额。
1、收益法测算过程
收益法测算采用该项投资性房地产预计未来净现金流量现值作为资产组的可收回金额。
具体公司是通过预测投资性房地产未来各期产生的净现金流量按适当折现率折现至资产负债表日，以确定资产价值。计算公式：■。其中：P一折现值；r一折现率；n一收益年期；Fi一未来收益期的预期年收益额，即租赁收入-年出租运营费用，i表示收益期内的某一年。
收益额Fi：租金收入扣除年出租运营费用，包括管理费、保险费、维修费、税金，确定其年租金净收益。
租约期内租金收入：租约期内租赁收入取自于投资性房地产已签订的租赁合同约定的年租金。
租约期外一层/二层租金收入：根据当地租赁市场行情公司预期一楼单价（见下表）及增长率，二楼的租赁收入以一楼租金为基准，按照一定的折扣率计算而来。
租金收入增长率：考虑经济增长情况及通货膨胀的影响确定年增长率区间为0-3%，2026和2027年租金收入增长率取值为0，2028年取值为1%，2029年起增长率取值为3%。
房屋空置率：结合公司业务部门运营管理实际情况，房屋租赁到期收回后需开展整理修缮等前期筹备工作，客观存在一定空置周期，2026年、2027年空置率按照现行情况预测为20%，2028年为10%。基于历史运营经验，公司预计2029年及以后空置率将稳定在5%左右。
折现率r：根据安全利率加风险调整值法综合确定，折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率。无风险利率通常可以用国债的到期收益率表示。本项目采用2025年12月31日剩余期限为十年期以上的国债到期收益率作为无风险收益率，取值为1.85%；根据同类房地产行业投资收益水平，考虑通货膨胀和同类型资产投资风险因素，风险调整值取3.00%。
具体计算过程如下：
单位：万元
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注：2054年为1-10月租金。
2、测试结果
单位：万元
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根据测试的结果，公司上述投资性房地产可收回金额为20,800.00万元，高于期末账面房产净值，因此无需计提减值准备。
综上所述，公司购买的投资性房地产地处奉贤新城核心商圈上报传悦坊，周边商业氛围浓厚，各类商业业态布局成熟，已形成稳定且持续的客流聚集效应，能保持长期稳定的出租状态，租户结构合理，租约持续性强，现金流回款稳定可靠，具备长期收租的可持续经营基础。按照收益法确定可收回金额，公司投资性房地产的可收回金额高于账面净值，未计提减值准备是合理的。
【年审会计师核查意见】
年审会计师认为：
1、公司购置房屋、建筑物的目的一方面是为了提升资金使用效益，出租获取稳定的租金收益，提高盈利水平；另一方面是为了主业转型发展预留必要的物理空间，优化资产结构和产业布局，与公司主营业务形成良好协同。
2、公司连续四年从关联方处购置房产是为了开设书局和引入更多与书店相关的文化业态，打造综合文化空间，且关联交易定价公允，未发现关联方侵占上市公司利益情形。
3、公司购买的投资性房地产地处奉贤新城核心商圈，周边拥有成熟的配套设施，有稳定的客流，具备长期收租的可持续经营基础。经复核，投资性房地产未发生减值，未计提减值准备是合理的。
【独立董事意见】
独立董事关于公司2025年年度报告信息披露监管问询函所涉问题发表意见如下：
1、2022年至2025年，公司分批向控股股东上海报业集团的全资子公司上海上报传悦置业发展有限公司购置上报传悦坊商业及部分办公房产，合计购置总面积9,488.27平方米，总金额3.24亿元。上述房产购置行为，公司是基于战略层面的多重考量，紧密衔接公司《2021-2023年转型发展三年行动计划》和《深化改革工作方案》（新三年行动计划）：一方面，出于业务拓展及闲置资金保值增值的现实需求，通过不动产配置提升资金使用效益，出租获取的稳定租金收益，可以提高公司盈利水平；另一方面，为公司主业转型发展预留必要的物理空间与战略缓冲，优化资产结构和产业布局，从而增强公司整体抗风险能力，实现资产价值的长期稳健增长，符合公司长期发展战略和经营发展需要。
2、上述关联交易事项履行了必要的审议程序和信息披露义务，且关联交易定价公允。关联交易事项的表决程序合法有效，审议关联交易事项时，公司关联董事进行了回避，符合有关法律、法规和《公司章程》的规定。相关交易未对上市公司业务独立性构成不利影响，不存在侵害上市公司及中小股东合法权益的情形。
3、公司购买的投资性房地产地处奉贤新城核心商圈，周边拥有成熟的配套设施，有稳定的客流，具备长期收租的可持续经营基础，2025年未发生明显变化，未见资产减值迹象，所以2025年未计提减值准备是合理的。
问题2：关于应收账款。报告期末，公司应收账款账面余额0.94亿元，前五名应收账款对手方期末余额0.49亿元，占比52.02%、已全额计提坏账准备。按组合计提坏账准备的应收账款账面余额0.79亿元，其中“广告板块”账面余额0.45亿元、占比57.21%，账龄均为2年以上、已全额计提坏账准备，而2024年末“广告板块”账龄2年以上应收账款账面余额0.37亿元、账龄6个月以内应收账款账面余额46.75万元，与报告期末账龄分布不匹配。按单项计提坏账准备应收账款账面余额0.16亿元，已全额计提坏账准备。
请公司:（1）补充披露前十名应收账款欠款方名称、关联关系情况、交易背景、销售内容及金额、应收账款余额、账龄、坏账准备、期后回款金额等；
（2）列示近三年“广告板块”前五名应收账款对手方名称、关联关系、销售内容及金额、应收账款余额、账龄、坏账准备、期后回款金额等，结合广告业务开展主体、开展模式、坏账计提政策说明全额计提坏账准备的原因，请公司说明广告板块应收账款账龄分布是否披露有误；
（3）补充披露单项计提坏账准备所涉应收账款的业务板块、减值计提时点及原因、计提比例的确定依据及合理性，说明是否存在计提减值后仍继续开展交易的情形，并结合应收对象与上市公司的潜在关联关系、合同履行情况等，说明相关收入确认是否真实准确。
请年审会计师发表意见。
【公司回复】
一、补充披露前十名应收账款欠款方名称、关联关系情况、交易背景、销售内容及金额、应收账款余额、账龄、坏账准备、期后回款金额等
（一）前十名应收账款情况
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二、列示近三年“广告板块”前五名应收账款对手方名称、关联关系、销售内容及金额、应收账款余额、账龄、坏账准备、期后回款金额等，结合广告业务开展主体、开展模式、坏账计提政策说明全额计提坏账准备的原因，请公司说明广告板块应收账款账龄分布是否披露有误
（一）近三年“广告板块”前五名应收账款情况
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（续）
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（二）坏账准备计提原因及应收账款账龄分布情况
公司广告业务运营主体是子公司上海中润解放传媒有限公司（以下简称“中润解放”），主营业务为传统纸媒广告代理，其商业模式高度依赖平面媒体渠道资源与品牌广告主投放预算。2010年前，公司处于业务巅峰期，年度营业收入达数亿元规模，然而，随着数字媒体崛起及移动互联网广告生态的快速成熟，纸媒行业进入结构性衰退周期，其核心代理业务未能实现数字化转型，收入在几年内持续下滑直至归零。
根据公司《2021-2023年转型发展三年行动计划》，中润解放需探索新业务模式，打造新核心能力。经论证研究，中润解放从过往单一平面广告投放运营的模式，逐步转型为融合多样化媒介形态、多品类营销形式的活动营销推广模式。由此，2022年6月中润解放负责启动嘉定新城江南书局的前期概念设计和概念方案视频化呈现，拟将该项目打造成兼具阅读服务与图书销售、人文历史展示、活动展览、文化创意消费等多元融合文化空间。概念设计方案几易其稿，期间与多方沟通并得到所在区政府的支持，并于2022年12月中旬定稿。因此经2023年1月公司总裁办公会议审议通过，2023年6月30日中润解放与上海嘉定新城建设产业发展有限公司签署《物业租赁合同》，承租嘉定区沪宜公路2755号3幢物业。同时中润解放作为该项目实施主体，实施相关改造工程。该项目于2023年11月正式开业运营。
2025年，针对中润解放持续亏损、转型不及预期、无实质扭亏可能，且营业期限届满的实际情况，启动解散清算工作，因此对上述项目费用一次性计提摊销。该项目总包单位为上海赛隆建设工程有限公司，是通过履行公开招投标程序的中标单位，与公司无关联关系。
中润解放部分客户经营不善拖欠广告费，形成应收账款，账龄5年以上。公司根据坏账准备计提政策，对广告业务形成的账龄超过2年或预期无法回款的应收账款，按100.00%比例计提坏账准备。该余额相较于公司历史经营规模而言金额不重大。
2025年末“广告板块”账面余额0.45亿元，账龄均为2年以上，而2024年末“广告板块”账龄2年以上应收账款账面余额0.37亿元、账龄6个月以内应收账款账面余额46.75万元，主要系本年度公司将0.08亿元应收账款分类从连锁及其他版块计入广告板块所致，广告板块应收账款账龄分布披露无误。
三、补充披露单项计提坏账准备所涉应收账款的业务板块、减值计提时点及原因、计提比例的确定依据及合理性，说明是否存在计提减值后仍继续开展交易的情形，并结合应收对象与上市公司的潜在关联关系、合同履行情况等，说明相关收入确认是否真实准确
（一）单项计提坏账准备所涉应收账款情况
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（二）收入确认真实
公司按单项计提坏账准备后，与上海国美电器有限公司（以下简称国美）、永乐（中国）电器销售有限公司（以下简称永乐）继续开展交易，主要是由于当时纸媒行业处于下行周期、业务承揽难度加大，对方客户后续提供新订单时公司评估风险整体可控因此继续选择与之合作，后续交易广告款均全额收回，未形成新的信用风险。后续开展的交易包括：2016年公司与永乐交易79.97万元、与国美交易79.97万元；2017年公司与永乐交易84.86万元、与国美交易74.26万元；2018年公司与永乐交易21.22万元、与国美交易10.61万元，上述交易均签订广告合同，在新闻晨报上进行刊登，且全部回款。
除国美、永乐外，业务内容为图书销售的12家客户中，济宁市技师学院、山东第一医科大学、山东农业工程学院、中国石油大学、潍坊医学院、临沂职业学院、山东大学（威海）、哈尔滨工业大学（威海）、山东中医药大学、聊城大学东昌学院和中国石油大学胜利学院，11家客户业务通过公开招投标取得，双方签订合同，公司按要求向客户发货后确认收入；济南文汇图书有限公司按要求向客户发货后确认收入。
恒大地产集团有限公司、恒大新能源汽车（江苏）有限公司、恒大新能源汽车（河南）有限公司、上海丰涛置业有限公司和启东勤盛置业有限公司5家客户均与公司签订广告合同，公司通过微信与客户沟通广告发布需求，在“周到上海”APP、新闻晨报、今日头条等公众平台发布广告后，开具发票确认收入。
萌盟拢珑文化传媒（上海）有限公司与公司签订“哟荷”项目合作书，以“申活馆大上海时代广场店”为载体，共同改建、运营亲子业态复合店，双方根据约定比例分配收入和费用，合作期间公司应收萌盟拢珑门店亏损额66.45万元，截至2025年底，已累计收回款项60.90万元，账面剩余款项为5.55万元。
上海皓冉广告设计中心（以下简称皓冉）向公司采购会展服务，双方于2015年4月29日至2015年8月30日在《不朽的梵高》感映艺术大展（上海站）期间合作销售相关衍生品。合作期间，公司根据皓冉要求将商品送至指定地点，经由皓冉签收后确认收入。
上海悦合置业有限公司收入确认情况详见问题3、二、（二）。
综上，公司上述业务收入确认真实准确，款项回收困难，作为单项认定全额计提减值，符合企业会计准则相关规定。
【年审会计师核查意见】
年审会计师认为：
1、根据应收账款坏账准备计提政策，公司采用单项评估与信用风险特征组合（账龄组合）相结合的方式计量预期信用损失。一方面，对于经单项测试识别出已发生信用减值、债务人信用状况严重恶化或存在其他明显回收风险迹象、预计无法收回的应收账款，按单项全额计提坏账准备，另一方面，对于纳入账龄组合管理的应收账款，依据公司既定的预期信用损失模型及账龄迁徙矩阵，账龄超过两年的广告板块应收账款按100%的比例计提坏账准备。
2、2025年末“广告板块”账面余额0.45亿元，账龄均为2年以上，而2024年末“广告板块”账龄2年以上应收账款账面余额0.37亿元、账龄6个月以内应收账款账面余额46.75万元，主要系本年度公司将0.08亿元应收账款分类从连锁及其他版块计入广告板块所致，广告板块应收账款账龄分布披露无误。
3、公司基于持续经营及业务发展的商业考量，对国美、永乐的应收账款按单项计提坏账准备后仍与其保持少量业务往来，后续新发生的交易真实，均已回款，未形成新的信用风险。
问题3：关于其他应收款。年报显示，报告期末公司其他应收款账面余额1.30亿元，计提坏账准备0.90亿元、计提比例68.97%，前五名其他应收款账面余额0.88亿元，坏账准备期末余额0.74亿元、计提比例84.56%，其中第一大其他应收款对手方上海悦合置业有限公司（以下简称悦合置业）期末账面余额0.57亿元、全额计提坏账准备，款项性质为“其他”，年报显示系2014年公司全资子公司上海中润解放房地产营销策划有限公司（以下简称中润公司）向其提供委托贷款所致；第二大其他应收款对手方上海天下一家置业有限公司（以下简称天下一家置业）为公司关联方，款项性质为“往来款”。报告期末，单项计提坏账准备其他应收账款期末余额0.16亿元、已全额计提坏账准备。
请公司：（1）列示前五名其他应收款对手方名称、关联关系、交易时间、交易内容、金额、付款安排等，结合欠款方的资信情况、履约能力说明其他应收款坏账计提比例较高的原因；
（2）补充披露发放贷款时悦合置业的经营情况、资信状况、提供的担保措施、借款用途、无法还款的具体原因，司中润公司发放贷款的背景、金额、项目选取方式及审批流程、内控机制，结合悦合置业与公司是否存在潜在关联关系核实相关委托贷款资金是否实际流向关联方或其他利益相关方；
（3）补充披露与关联方天下一家置业的交易背景、时点、内容及金额，说明相关款项长期未收回的具体原因，如前期款项未收回后期继续发生交易，请说明商业合理性；
（4）核查单项计提坏账准备其他应收款对手方是否与公司存在其他关联关系，如有，补充说明交易时点及金额、交易背景、相关款项未收回原因。
请年审会计师发表意见。
【公司回复】
一、列示前五名其他应收款对手方名称、关联关系、交易时间、交易内容、金额、付款安排等，结合欠款方的资信情况、履约能力说明其他应收款坏账计提比例较高的原因
（一）前五名其他应收款情况
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注1：公司其他应收款上海悦合置业有限公司（以下简称悦合置业）5,743.09万元，系公司向悦合置业提供委托贷款，到期后未及时收回，账龄5年以上，根据账龄全额计提坏账准备。悦合置业因“悦合国际广场”项目烂尾而正在经历破产重整。2020年3月，上海市第三中级人民法院裁定受理其进入破产重整。2020年7月，经悦合置业第一次债权人会议确认公司委托贷款本金5,743.09万元及利息6,606.54万元为有财产担保债权，违约金1,982.32万元为普通债权，获得法院确认。2021年7月1日，法院裁定悦合置业项目重整方案通过，悦合置业项目进入重整执行程序。在经济环境、行业市场发生巨大变化的情况下，原重整计划执行困难且4年的执行期已于2025年6月底届满，根据2025年10月27日上海三中院（2020）沪03破54号之十六《民事裁定书》，《上海悦合置业有限公司重整计划草案（2025年变更版）》已获人民法院裁定批准，重整工作仍在继续推进中。
注2：公司其他应收款上海天下一家置业有限公司（以下简称天下一家）1,637.97万元，系往来款和租金，账龄分布在1-5年及5年以上，根据账龄计提坏账准备1,066.97万元。天下一家因政策调整导致部分房屋限售资金流紧张，导致租金未能及时支付、往来款无法偿还，天下一家将自有Loft房产交由公司统一对外出租并获取租金收益。
（二）其他应收款坏账计提比例较高的原因
1、悦合置业和天下一家计提比例较高系账龄较长，公司按照账龄组合计提信用减值损失所致；
2、公司其他应收款上海尚峰实业发展有限公司472.52万元，该款项系租金，因租户经营不善，未能按期支付，公司通过诉讼向法院申请强制执行，但因对方无可执行财产，一直未能收回欠款，公司对其进行单项考虑，已全额计提坏账准备。综上，其他应收款坏账计提比例较高主要系余额较大的其他应收款账龄较长，以及个别公司通过诉讼无可执行财产全额计提坏账准备所致。
二、补充披露发放贷款时悦合置业的经营情况、资信状况、提供的担保措施、借款用途、无法还款的具体原因，司中润公司发放贷款的背景、金额、项目选取方式及审批流程、内控机制，结合悦合置业与公司是否存在潜在关联关系核实相关委托贷款资金是否实际流向关联方或其他利益相关方
（一）发放贷款时悦合置业的经营情况、资信状况、提供的担保措施、借款用途、无法还款的具体原因
悦合置业于2009年5月投资设立，以开发上海曹安路商贸城项目为目的，具有房地产开发暂定资质，注册资金4.6亿人民币。项目开发建设阶段，土地成本及前期费用4.6亿元全部到位，浦发银行开发贷款授信额度共8.4亿元，放款3.99亿元。建设银行委托贷款1亿元，另投入公园建设1亿元，当时项目已投入资金为10亿余元。项目需要更多资金投入，子公司上海中润解放房地产营销策划有限公司（以下简称中润公司）于2011年8月进入悦合项目，借款1亿元。担保措施一是悦合项目在建工程第四顺位抵押，二是悦合置业实际控制人提供连带责任担保。
后续运营过程中，由于当时经济情况及其他各种内外部因素影响，浦发银行后续贷款未正常发放，悦合置业资金链断裂，于2013年9月22日被浦发银行查封，于2014年6月1日被施工队断电后停工烂尾，因此未按约定计划偿还欠款。
（二）中润公司发放贷款的背景、金额、项目选取方式及审批流程、内控机制，结合悦合置业与公司是否存在潜在关联关系核实相关委托贷款资金是否实际流向关联方或其他利益相关方
中润公司当时主营业务为房产销售代理及广告服务，悦合项目主要为商业、办公和酒店式公寓，中润公司代理悦合项目除提升收益外，还能丰富其代理楼盘品种，提高中润公司在地产业界的影响力，为后续的品牌提升打下良好的基础。
为取得悦合项目独家代理权，中润公司决定给予一定资金支持。以独家代理+资金支持的合作方式代理销售悦合项目。
中润公司对悦合置业应收账款总额1,387.69万元，其中单项计提坏账准备214.44万元、账龄组合计提坏账准备1,173.25万元；其他应收款总额5,743.09万元，计提坏账准备5,743.09万元。
1、2011年7月，中润公司与悦合置业签署《商品房独家代理销售合同》。2013年1月，悦合置业项目达到销售条件，中润公司开始对悦合置业商品房独家代理销售，2013年度实现代理佣金收入1,201.99万元，收到款项987.55万元，2013年末对悦合置业应收账款余额214.44万元。2014年6月，根据项目风险判断后，对其全额计提坏账准备。
2、2019年4月，经法院裁定，公司将应收上海得胜广告传媒有限公司（以下简称“得胜公司”）1,173.25万元（按账龄已足额计提坏账准备）转为应收悦合置业的债权1,173.25万元（注）。
注：得胜公司为公司广告业务合作代理服务商，在对其催讨历年应收账款过程中发现：得胜公司应收悦合置业1,173.25万元债权，且该债权已获悦合项目重整管理人确认。经沟通，得胜公司同意将该债权转让给公司，双方签署《债权转让书》，并通过法院裁定确认。后得胜公司因资不抵债，申请破产清算，法院于2020年9月裁定受理申请，2021年5月裁定终结破产清算。
2019年，纸媒广告业务下滑，得胜公司经营困难，已无可直接偿付资产；得胜公司应收悦合置业款项已获确认，考虑到悦合置业尚有未竣工物业，若项目进入重整，项目竣工后，按偿付顺序，存在偿付可能，故债权置换具备合理性。
3、中润公司贷款总金额为1亿元，2011年8月1日由新华传媒总裁办公会审议通过后实施。随着悦合项目运营不如预期，在中润公司要求下，悦合置业于2013年1月提前归还中润公司4,256.91万元本金及利息，剩余5,743.09万元本金一直未能归还。
悦合置业与公司不存在潜在关联关系，相关委托贷款资金并未实际流向关联方或其他利益相关方。
三、补充披露与关联方天下一家置业的交易背景、时点、内容及金额，说明相关款项长期未收回的具体原因，如前期款项未收回后期继续发生交易，请说明商业合理性
（一）与关联方天下一家置业的交易背景、时点、内容及金额
公司对关联方天下一家的其他应收款余额性质均为应收租金，系因天下一家承租公司名下位于上海市嘉定区南翔新华悦都之不动产而产生。该不动产系公司前期2018年和2019年自天下一家处购置取得的商铺，合计面积4,326.96平方米，购置金额1.06亿元，单价约2.45万元/㎡，原计划用于开设“新华书店”和建设“新华文化教育中心”，上述交易已履行信息披露义务。
2019年底新冠疫情爆发，周边商业环境持续承压，同时公司对书店布局进行战略调整，多重客观因素致使该房产实际用途不及原定预期，公司将根据周边商业环境变化择机布局“文化+”相关产业。
因上述因素影响，商业氛围培育不及预期、客流量低于预期水平，公司未能在公开市场寻得合适的承租方，鉴于天下一家具备商业运作的专业优势，购入房产后暂委托其运营。2019-2024年天下一家现金流紧张，未能支付相关租金，由此形成对天下一家的其他应收款，累计报告期末尚未收回款项合计1,637.97万元。具体账龄及计提坏账准备情况如下：（下转67版）
